住宅需求

1、按不同經濟規(guī)模分類

按不同經濟規(guī)模分類?？梢詣澐譃閭€人(家庭)住宅需求和社會住宅需求。

個人(家庭)住宅需求是個人(家庭)有支付能力的住宅購買力。每個個人(家庭)的住宅需求總是具體的、現(xiàn)實的，體現(xiàn)著住宅需求的各個側面和活動過程。這是從微觀的角度進行考察。

社會住宅需求則是從宏觀經濟分析的全社會的有支付能力的住宅購買力。它表明全社會住宅需求水平，需求結構、需求方向，并可據(jù)此探索住宅需求發(fā)展的規(guī)律。

2、從住宅需求實現(xiàn)的角度分類

從住宅需求實現(xiàn)的角度分類，可以劃分為現(xiàn)實的住宅需求和潛在的住宅需求。

現(xiàn)實的住宅需求是指在一定時期已經實現(xiàn)的住宅購買力，它表明住宅需求的實際數(shù)量。

潛在的住宅需求是指過去和現(xiàn)在未轉變?yōu)閷嶋H的住宅購買的支付能力而在未來可能轉變?yōu)樽≌徺I力的需求。

3、按形成住宅需求的資金來源分類

按形成住宅需求的資金來源分類，可以劃分為自有資金和外來資金的住宅需求。由個人和家庭自己擁有的貨幣收人和儲蓄等形成的住宅需求，是自有資金的住宅需求。

由國冢、企業(yè)、金融機構或他人提供的貨幣補貼、住宅信貸、捐助的貨幣等而形成的個人住宅需求是外來資金的住宅需求。

4、按住宅需求層次分類

按住宅需求層次分類，可劃分為最低住宅需求、基本住宅需求和高層次住宅需求。

最低住宅需求是滿足個人和家庭最低限度的居住需要所具有的住宅購買力?；咀≌枨笫菨M足個人和家庭基本居住需要所具有的住宅購買力。全社會的平均住宅購買力代表了這種住宅需求。

高層次住宅需求是滿足個人和家庭智力和體力發(fā)展及享受需要所具有的住宅購買力。收入高的家庭住宅需求強，往往愿意支付較多的貨幣取得質量高的高級住宅。

一般來說，影響住宅需求的因素除了房價外，主要有人口、收入、消費者偏好、預期、金融因素等。

1、人口

住宅是為人建造的，人口的大量增加必然導致住宅潛在需求的增加。需要注意的是，由于住房需求是以家庭而不是個人為單位的，所以影響住宅需求的人口因素并非只是人口數(shù)量，人口的結構如年齡、家庭結構、離婚率等都是影響住宅潛在需求的重要因素。

2、收入

消費者收入水平對住宅需求影響的重要性是顯而易見的，居民缺少貨幣就買不起適當?shù)淖≌?，不管他們對住宅的需要有多大。當居民有了對住宅的需要，同時他們的收入足夠支付住宅的費用，就產生了住宅的有效需求。收入對住宅需求的影響主要表現(xiàn)在兩個方面：一是影響住宅需求總量，二者基本上呈同向變動的關系，收人越高，住宅需求越大。

3、消費者偏好

偏好或愛好代表眾多的社會和歷史因素，反映出真正的心理或生理需要，也包括人為造成的需要，還可能具有很大一部分傳統(tǒng)或宗教的因素。對住宅的最基本需求是能夠遮風擋雨，提供最基本的居住需要。當居民追求更高的生活水平時，在住宅需求上就會反映出他們自己的愿望或者朋友們希望的應當有的那種需求。這時，住宅需求反映出個人的偏好。

4、預期

住宅需求不僅取決于當前的房價水平，還取決于對未來價格的預期。雖然較高的當前住宅價格會降低需求，但對由價格增長帶來的資本利得的預期能夠刺激需求。一般來說，對收益性物業(yè)的投資需求，主要取決于對未來宏觀經濟發(fā)展形勢的預測，對該行業(yè)未來發(fā)展狀況的預測。如果其預測是樂觀的，住宅需求就會增加；反之則減小。對非收益性物業(yè)如住宅的消費性需求或投資性需求而言，主要取決于對未來住宅價格走勢的預測。

需要注意的是，當住宅作為一種投資品特別是投機的對象時，對未來價格的預期成為決定當前住宅需求的最主要因素。在住宅市場上常常出現(xiàn)這樣的情況，在住宅價格下跌時，即使跌幅很大，如果消費者預期還會跌，則他們會持幣待購，遲遲不肯入市；當住宅價格上漲時，若消費者預期還會上漲，即使價格偏高，也可能形成現(xiàn)實的住宅需求。

5、金融因素

由于住宅的高價值量的特點，住宅的購買往往不是一次性支付，而需要金融的支持，因此金融因素特別是利率的變動是影響住宅需求的一個重要因素。在國民經濟核算中，家庭購買新建住宅，是作為投資的一部分看待的。利率是影響投資品需求的最主要因素。利率衡量了融資的資金成本，利率高，借人抵押貸款的成本就越大。2100433B

1、多樣性

住宅需求的多樣性首先是由于住宅本身的多樣性造成的。住宅商品屬于特征商品，即由于位置的不同、樓層、朝向、戶型、功能等差異，使得住宅具有多樣性。其次，由于不同的消費者收入水平不同，文化程度、職業(yè)、年齡、生活習慣等都不同，形成了不同的興趣、偏好，對住宅的需求進一步形成了多樣性。住宅需求的多樣性要求住宅市場研究者必須重視這一特點，進行市場細分。

2、區(qū)域性

住宅具有不可移動性，不可能像其他商品那樣從一個地區(qū)調往另一個地區(qū)。一個地區(qū)(如一個城市)的住宅需求基本上來自于這個地區(qū)(城市)的工商企業(yè)及居民，中小城市的住宅需求的區(qū)域性則更加明顯。住宅需求的區(qū)域性還表現(xiàn)在同一城市的不同地段，其住宅需求的差異性很大，特別是商業(yè)用房和服務業(yè)用房，在城市黃金地段，即使價格較高，需求仍然不減；在偏遠地段，即使價格較低，其需求仍然不旺。不了解住宅需求的區(qū)域性，開發(fā)商品房就會出現(xiàn)盲目性。

3、層次性

住宅需求的層次性包含以下兩層含義。一是從消費者偏好角度講，不同的消費者由于經濟實力和其他條件的不同，對住宅的需求層次也不同。換句話說，住宅對于不同的消費者來說可以滿足其生存資料、發(fā)展資料、享樂資料等不同層次的需求。這主要是對住宅需求而言，因此也有人稱為居民住宅的基本需求、標準需求和舒適需求。二是從住宅社會需求總量即宏觀需求的角度看，一般分為住宅現(xiàn)實需求和潛在需求兩個層次。住宅現(xiàn)實需求也即上面所講的住宅有效需求，這種有效需求直接參與當前住宅市場的交易活動。住宅潛在需求是一定時期內該地區(qū)住宅需求的最大可能值，也稱住宅的邊界需求，它隨社會經濟發(fā)展水平的變動而變動。

4、消費和投資的雙重性

住宅需求的雙重性是指住宅既可作為消費品也可作為投資品的特點，即可以分為住宅消費需求和投資需求兩大類。前者是以自住為主，即作為消費者購買的是居住空間；后者則是以投資(租賃或買賣)為主，作為投資者購買的是資本品，要么出租以獲得未來連續(xù)不斷的租金收入，要么等未來住宅價格上升后出售以獲得增值收益。

5、一定的可替代性

首先，在一定區(qū)域內，在同一供需圈內，盡管沒有完全相同的兩個住宅，不同的住宅在一定程度上是可以相互替代的，當然，這種替代性與其他普通商品相比要有限得多。

其次，從住宅消費的角度看，買房與租房之間存在著一定的替代。當購買力不足或者不需購買(如短期暫時居住)時，可以考慮租房而不是購房。成熟的市場經濟中，住宅的買賣價格和租賃價格之間有一個合適的比例。

最后，從住宅投資的角度看，如果住宅投資的收益下降，那么投資者可以轉向股票、債券、期貨等其他投資品，這樣作為投資品的住宅與其他投資品之間也存在著替代性。

本書比較全面、系統(tǒng)地介紹了住宅經濟學的基本理論和研究方法，初步闡明了對住宅問題和住房政策的一些分析觀點。全書共9章，主要內容包括：住宅的定義與功能、起源與發(fā)展、屬性與特征；住宅經濟學的研究體系；住宅需求以及影響需求的因素分析；住宅供給以及影響供給的因素分析；住宅市場及其運行原理；住宅區(qū)位以及影響區(qū)位選擇的因素分析；住宅生產及其成本分析、投資分析和波動規(guī)律；住宅金融及其金融產品；住房政策和相關福利經濟學的理論，中國的住房問題與現(xiàn)行政策體系的評析等。

本書的主要特點在于：根據(jù)社會主義市場經濟的基本理論、西方經濟學和計量經濟學的理論與方法，針對住宅經濟問題展開論述，既有定性分析，也有定量分析，并結合中國的國情和住房制度改革進行對策性研究，具有較強的科學性、實用性和時效性。

本書適合城市經濟學、住宅經濟學和建筑學、城市規(guī)劃學等領域的學者、相關專業(yè)的大專院校師生以及城市管理、住房政策等部門的管理人員、從業(yè)人員參考閱讀。

質量屋雖然是一個經典工具，但也只是一個基礎工具，對復雜產品設計體系仍有局限。例如，該工具對于住宅產品來說并不是一個完美的工具。因為住宅產品不是一個簡單屬性的疊加，而是一個綜合的解決方案。人們對房屋產品的整體的需求感受，驅動著人們對房屋各空間需求及其權衡取舍。這樣，在住宅需求與住宅產品之間包含兩層映射關系，一方面是整體的映射，另一方面是每個空間屬性之間的映射。

以用戶為中心的產品開發(fā)，建立在利用專業(yè)研究技術探求消費者心靈深處需求的基礎上。這種需求是高度凝煉的，是一定時期內產品需要的原始驅動力。如果說研究用戶的消費需求是對飄散的心靈電波的捕捉，建立營銷語言和設計語言之間有效的對接，才能破譯消費者心靈深處的密碼，從而最終使需求信息在產品開發(fā)中發(fā)揮真正作用。

質量屋是一種直觀的矩陣框架表達形式，是QFD方法的工具。建立質量屋的基本框架，給以輸入信息，通過分析評價得到輸出信息，從而實現(xiàn)一種需求轉換。通常的質量屋如圖1所示，其由以下幾個廣義矩陣部分組成：WHATS矩陣，表示需求什么；HOWS矩陣，表示針對需求怎樣云做；相關關系矩陣，表示WHATS項的相關關系；HOWS的相互關系矩陣，表示HOWS陣內各項目的關聯(lián)關系；評價矩陣，表示HOWS項的組織度或技術成本評價情況；競爭性或可競爭力或可行性分析比較。質量屋建立完成后，通過定性和定量分析得到輸出項——HOWS項，即完成了“需求什么”到“怎樣去做”的轉換。

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