住宅需求影響因素

一般來說，影響住宅需求的因素除了房?jī)r(jià)外，主要有人口、收入、消費(fèi)者偏好、預(yù)期、金融因素等。

1、人口

住宅是為人建造的，人口的大量增加必然導(dǎo)致住宅潛在需求的增加。需要注意的是，由于住房需求是以家庭而不是個(gè)人為單位的，所以影響住宅需求的人口因素并非只是人口數(shù)量，人口的結(jié)構(gòu)如年齡、家庭結(jié)構(gòu)、離婚率等都是影響住宅潛在需求的重要因素。

2、收入

消費(fèi)者收入水平對(duì)住宅需求影響的重要性是顯而易見的，居民缺少貨幣就買不起適當(dāng)?shù)淖≌?，不管他們?duì)住宅的需要有多大。當(dāng)居民有了對(duì)住宅的需要，同時(shí)他們的收入足夠支付住宅的費(fèi)用，就產(chǎn)生了住宅的有效需求。收入對(duì)住宅需求的影響主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是影響住宅需求總量，二者基本上呈同向變動(dòng)的關(guān)系，收人越高，住宅需求越大。

3、消費(fèi)者偏好

偏好或愛好代表眾多的社會(huì)和歷史因素，反映出真正的心理或生理需要，也包括人為造成的需要，還可能具有很大一部分傳統(tǒng)或宗教的因素。對(duì)住宅的最基本需求是能夠遮風(fēng)擋雨，提供最基本的居住需要。當(dāng)居民追求更高的生活水平時(shí)，在住宅需求上就會(huì)反映出他們自己的愿望或者朋友們希望的應(yīng)當(dāng)有的那種需求。這時(shí)，住宅需求反映出個(gè)人的偏好。

4、預(yù)期

住宅需求不僅取決于當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平，還取決于對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期。雖然較高的當(dāng)前住宅價(jià)格會(huì)降低需求，但對(duì)由價(jià)格增長(zhǎng)帶來的資本利得的預(yù)期能夠刺激需求。一般來說，對(duì)收益性物業(yè)的投資需求，主要取決于對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的預(yù)測(cè)，對(duì)該行業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r的預(yù)測(cè)。如果其預(yù)測(cè)是樂觀的，住宅需求就會(huì)增加；反之則減小。對(duì)非收益性物業(yè)如住宅的消費(fèi)性需求或投資性需求而言，主要取決于對(duì)未來住宅價(jià)格走勢(shì)的預(yù)測(cè)。

需要注意的是，當(dāng)住宅作為一種投資品特別是投機(jī)的對(duì)象時(shí)，對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期成為決定當(dāng)前住宅需求的最主要因素。在住宅市場(chǎng)上常常出現(xiàn)這樣的情況，在住宅價(jià)格下跌時(shí)，即使跌幅很大，如果消費(fèi)者預(yù)期還會(huì)跌，則他們會(huì)持幣待購，遲遲不肯入市；當(dāng)住宅價(jià)格上漲時(shí)，若消費(fèi)者預(yù)期還會(huì)上漲，即使價(jià)格偏高，也可能形成現(xiàn)實(shí)的住宅需求。

5、金融因素

由于住宅的高價(jià)值量的特點(diǎn)，住宅的購買往往不是一次性支付，而需要金融的支持，因此金融因素特別是利率的變動(dòng)是影響住宅需求的一個(gè)重要因素。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中，家庭購買新建住宅，是作為投資的一部分看待的。利率是影響投資品需求的最主要因素。利率衡量了融資的資金成本，利率高，借人抵押貸款的成本就越大。2100433B

1、按不同經(jīng)濟(jì)規(guī)模分類

按不同經(jīng)濟(jì)規(guī)模分類?？梢詣澐譃閭€(gè)人(家庭)住宅需求和社會(huì)住宅需求。

個(gè)人(家庭)住宅需求是個(gè)人(家庭)有支付能力的住宅購買力。每個(gè)個(gè)人(家庭)的住宅需求總是具體的、現(xiàn)實(shí)的，體現(xiàn)著住宅需求的各個(gè)側(cè)面和活動(dòng)過程。這是從微觀的角度進(jìn)行考察。

社會(huì)住宅需求則是從宏觀經(jīng)濟(jì)分析的全社會(huì)的有支付能力的住宅購買力。它表明全社會(huì)住宅需求水平，需求結(jié)構(gòu)、需求方向，并可據(jù)此探索住宅需求發(fā)展的規(guī)律。

2、從住宅需求實(shí)現(xiàn)的角度分類

從住宅需求實(shí)現(xiàn)的角度分類，可以劃分為現(xiàn)實(shí)的住宅需求和潛在的住宅需求。

現(xiàn)實(shí)的住宅需求是指在一定時(shí)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的住宅購買力，它表明住宅需求的實(shí)際數(shù)量。

潛在的住宅需求是指過去和現(xiàn)在未轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際的住宅購買的支付能力而在未來可能轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌徺I力的需求。

3、按形成住宅需求的資金來源分類

按形成住宅需求的資金來源分類，可以劃分為自有資金和外來資金的住宅需求。由個(gè)人和家庭自己擁有的貨幣收人和儲(chǔ)蓄等形成的住宅需求，是自有資金的住宅需求。

由國(guó)冢、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)或他人提供的貨幣補(bǔ)貼、住宅信貸、捐助的貨幣等而形成的個(gè)人住宅需求是外來資金的住宅需求。

4、按住宅需求層次分類

按住宅需求層次分類，可劃分為最低住宅需求、基本住宅需求和高層次住宅需求。

最低住宅需求是滿足個(gè)人和家庭最低限度的居住需要所具有的住宅購買力?；咀≌枨笫菨M足個(gè)人和家庭基本居住需要所具有的住宅購買力。全社會(huì)的平均住宅購買力代表了這種住宅需求。

高層次住宅需求是滿足個(gè)人和家庭智力和體力發(fā)展及享受需要所具有的住宅購買力。收入高的家庭住宅需求強(qiáng)，往往愿意支付較多的貨幣取得質(zhì)量高的高級(jí)住宅。

1、多樣性

住宅需求的多樣性首先是由于住宅本身的多樣性造成的。住宅商品屬于特征商品，即由于位置的不同、樓層、朝向、戶型、功能等差異，使得住宅具有多樣性。其次，由于不同的消費(fèi)者收入水平不同，文化程度、職業(yè)、年齡、生活習(xí)慣等都不同，形成了不同的興趣、偏好，對(duì)住宅的需求進(jìn)一步形成了多樣性。住宅需求的多樣性要求住宅市場(chǎng)研究者必須重視這一特點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。

2、區(qū)域性

住宅具有不可移動(dòng)性，不可能像其他商品那樣從一個(gè)地區(qū)調(diào)往另一個(gè)地區(qū)。一個(gè)地區(qū)(如一個(gè)城市)的住宅需求基本上來自于這個(gè)地區(qū)(城市)的工商企業(yè)及居民，中小城市的住宅需求的區(qū)域性則更加明顯。住宅需求的區(qū)域性還表現(xiàn)在同一城市的不同地段，其住宅需求的差異性很大，特別是商業(yè)用房和服務(wù)業(yè)用房，在城市黃金地段，即使價(jià)格較高，需求仍然不減；在偏遠(yuǎn)地段，即使價(jià)格較低，其需求仍然不旺。不了解住宅需求的區(qū)域性，開發(fā)商品房就會(huì)出現(xiàn)盲目性。

3、層次性

住宅需求的層次性包含以下兩層含義。一是從消費(fèi)者偏好角度講，不同的消費(fèi)者由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他條件的不同，對(duì)住宅的需求層次也不同。換句話說，住宅對(duì)于不同的消費(fèi)者來說可以滿足其生存資料、發(fā)展資料、享樂資料等不同層次的需求。這主要是對(duì)住宅需求而言，因此也有人稱為居民住宅的基本需求、標(biāo)準(zhǔn)需求和舒適需求。二是從住宅社會(huì)需求總量即宏觀需求的角度看，一般分為住宅現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求兩個(gè)層次。住宅現(xiàn)實(shí)需求也即上面所講的住宅有效需求，這種有效需求直接參與當(dāng)前住宅市場(chǎng)的交易活動(dòng)。住宅潛在需求是一定時(shí)期內(nèi)該地區(qū)住宅需求的最大可能值，也稱住宅的邊界需求，它隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變動(dòng)而變動(dòng)。

4、消費(fèi)和投資的雙重性

住宅需求的雙重性是指住宅既可作為消費(fèi)品也可作為投資品的特點(diǎn)，即可以分為住宅消費(fèi)需求和投資需求兩大類。前者是以自住為主，即作為消費(fèi)者購買的是居住空間；后者則是以投資(租賃或買賣)為主，作為投資者購買的是資本品，要么出租以獲得未來連續(xù)不斷的租金收入，要么等未來住宅價(jià)格上升后出售以獲得增值收益。

5、一定的可替代性

首先，在一定區(qū)域內(nèi)，在同一供需圈內(nèi)，盡管沒有完全相同的兩個(gè)住宅，不同的住宅在一定程度上是可以相互替代的，當(dāng)然，這種替代性與其他普通商品相比要有限得多。

其次，從住宅消費(fèi)的角度看，買房與租房之間存在著一定的替代。當(dāng)購買力不足或者不需購買(如短期暫時(shí)居住)時(shí)，可以考慮租房而不是購房。成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，住宅的買賣價(jià)格和租賃價(jià)格之間有一個(gè)合適的比例。

最后，從住宅投資的角度看，如果住宅投資的收益下降，那么投資者可以轉(zhuǎn)向股票、債券、期貨等其他投資品，這樣作為投資品的住宅與其他投資品之間也存在著替代性。

本書比較全面、系統(tǒng)地介紹了住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論和研究方法，初步闡明了對(duì)住宅問題和住房政策的一些分析觀點(diǎn)。全書共9章，主要內(nèi)容包括：住宅的定義與功能、起源與發(fā)展、屬性與特征；住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究體系；住宅需求以及影響需求的因素分析；住宅供給以及影響供給的因素分析；住宅市場(chǎng)及其運(yùn)行原理；住宅區(qū)位以及影響區(qū)位選擇的因素分析；住宅生產(chǎn)及其成本分析、投資分析和波動(dòng)規(guī)律；住宅金融及其金融產(chǎn)品；住房政策和相關(guān)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，中國(guó)的住房問題與現(xiàn)行政策體系的評(píng)析等。

本書的主要特點(diǎn)在于：根據(jù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本理論、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論與方法，針對(duì)住宅經(jīng)濟(jì)問題展開論述，既有定性分析，也有定量分析，并結(jié)合中國(guó)的國(guó)情和住房制度改革進(jìn)行對(duì)策性研究，具有較強(qiáng)的科學(xué)性、實(shí)用性和時(shí)效性。

本書適合城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)和建筑學(xué)、城市規(guī)劃學(xué)等領(lǐng)域的學(xué)者、相關(guān)專業(yè)的大專院校師生以及城市管理、住房政策等部門的管理人員、從業(yè)人員參考閱讀。

質(zhì)量屋雖然是一個(gè)經(jīng)典工具，但也只是一個(gè)基礎(chǔ)工具，對(duì)復(fù)雜產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系仍有局限。例如，該工具對(duì)于住宅產(chǎn)品來說并不是一個(gè)完美的工具。因?yàn)樽≌a(chǎn)品不是一個(gè)簡(jiǎn)單屬性的疊加，而是一個(gè)綜合的解決方案。人們對(duì)房屋產(chǎn)品的整體的需求感受，驅(qū)動(dòng)著人們對(duì)房屋各空間需求及其權(quán)衡取舍。這樣，在住宅需求與住宅產(chǎn)品之間包含兩層映射關(guān)系，一方面是整體的映射，另一方面是每個(gè)空間屬性之間的映射。

以用戶為中心的產(chǎn)品開發(fā)，建立在利用專業(yè)研究技術(shù)探求消費(fèi)者心靈深處需求的基礎(chǔ)上。這種需求是高度凝煉的，是一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)品需要的原始驅(qū)動(dòng)力。如果說研究用戶的消費(fèi)需求是對(duì)飄散的心靈電波的捕捉，建立營(yíng)銷語言和設(shè)計(jì)語言之間有效的對(duì)接，才能破譯消費(fèi)者心靈深處的密碼，從而最終使需求信息在產(chǎn)品開發(fā)中發(fā)揮真正作用。

質(zhì)量屋是一種直觀的矩陣框架表達(dá)形式，是QFD方法的工具。建立質(zhì)量屋的基本框架，給以輸入信息，通過分析評(píng)價(jià)得到輸出信息，從而實(shí)現(xiàn)一種需求轉(zhuǎn)換。通常的質(zhì)量屋如圖1所示，其由以下幾個(gè)廣義矩陣部分組成：WHATS矩陣，表示需求什么；HOWS矩陣，表示針對(duì)需求怎樣云做；相關(guān)關(guān)系矩陣，表示W(wǎng)HATS項(xiàng)的相關(guān)關(guān)系；HOWS的相互關(guān)系矩陣，表示HOWS陣內(nèi)各項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)關(guān)系；評(píng)價(jià)矩陣，表示HOWS項(xiàng)的組織度或技術(shù)成本評(píng)價(jià)情況；競(jìng)爭(zhēng)性或可競(jìng)爭(zhēng)力或可行性分析比較。質(zhì)量屋建立完成后，通過定性和定量分析得到輸出項(xiàng)——HOWS項(xiàng)，即完成了“需求什么”到“怎樣去做”的轉(zhuǎn)換。

質(zhì)量屋的編制工具常見的有Microsoft Visio、SmartDraw、QfdHouse 等，前兩個(gè)功能強(qiáng)大但是收費(fèi)，最后一個(gè)專注質(zhì)量屋的繪制，免費(fèi)使用，可以導(dǎo)出圖形和文件。