直接資本化法

直接資本化法的優(yōu)點是：①不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的某種收益；②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況；③計算過程較為簡單。

但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實例的依賴很強。例如，要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結果會有誤。假設估價對象的凈收益每年上漲2%，而選取的類似房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%，如果以該類似房地產(chǎn)的資本化率8%將估價對象的凈收益轉換為價值，則會高估估價對象的價值。

1 柴強主編.房地產(chǎn)估價理論與方法.中國建筑工業(yè)出版社,2009 2100433B

未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的收益，而年收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。

資本化率(capitalization rate，R)是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：

利用資本化率將年收益轉換為價值的直接資本化法的常用公式是：

式中V——房地產(chǎn)價值；

NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；

R——資本化率。

因此，利用市場提取法求取資本化率的具體公式為：

收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：

利用收益乘數(shù)將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：