住宅全裝修評價標準

“住宅全裝修”最近又成為建筑裝飾行業(yè)的熱議話題之一。據(jù)了解，本月內(nèi)，山東、浙江、海南、四川等地接連發(fā)文，推進住宅全裝修和成品住宅交付。特別是浙江省，半年多的時間里連發(fā)3個文件推進住宅全裝修，力度之大可見一斑。

根據(jù)住建部給出的定義，住宅全裝修是指在住宅交付使用前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完畢。其中，給水排水、燃氣供應、通風與空調(diào)、照明供電及智能化等系統(tǒng)基本安裝到位；廚房、衛(wèi)生間等基本配套設備部品完備，使住宅具備基本使用功能。

因此，對于建筑企業(yè)來講，只要具備相應建筑裝修裝飾專業(yè)承包資質(zhì)，推行住宅全裝修實在是一大利好。

各地文件密集出臺

日前，在住建部召開的全國裝配式建筑工作現(xiàn)場會上，上海市住建委再次提出，自2017年起，外環(huán)線以內(nèi)城區(qū)新建商品住宅實施全裝修的比例要達到100%，其他地區(qū)達到50%。

據(jù)了解，上海對于全裝修提出政策要求，并非個案，浙江、山東等省(市)也都對住房全裝修提出了要求。帶裝修房趨勢看起來不影響市場價格，實際上全裝修直接影響成本，而開發(fā)商的成本將最終體現(xiàn)在價格上。

12月3日，山東省政府網(wǎng)站發(fā)布《關于轉(zhuǎn)發(fā)省住房城鄉(xiāng)建設廳山東省建筑設計和裝修服務業(yè)轉(zhuǎn)型升級實施方案的通知》(魯政辦字〔2016〕211號)，要求大力推廣住宅精裝修，推進土建裝修一體化，推廣精裝房和裝修工程菜單式服務。2017年，設區(qū)城市新建高層住宅實行全裝修；2020年，新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。

12月7日，浙江省住建廳召開新聞發(fā)布會，公開解讀《關于加快推進住宅全裝修工作的指導意見》，明確住宅全裝修實施范圍為各市、縣(市、區(qū))中心城區(qū)，出讓或劃撥國有土地上的新建住宅，推行全裝修，實現(xiàn)成品交房。

12月9日，海南省下發(fā)《關于繼續(xù)落實“兩個暫?！闭?，進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》，要求從2017年7月1日起，各市(縣)商品住宅項目全部實行全裝修。

12月11日，成都市城建委官網(wǎng)發(fā)布《成都市建設行業(yè)大氣污染防治十條措施》。文件要求，從2017年起，將成品住宅建設要求納入土地出讓建設條件，大力發(fā)展成品住宅。2020年底，成都中心城區(qū)、高新區(qū)和天府新區(qū)新建商品住宅中成品住宅比例要達到80%。

開發(fā)商變相漲價途徑或堵

因為毛坯房的存在，讓開發(fā)商在裝修這個環(huán)節(jié)有很多“技巧”可循。比如，叫價1萬元/平方米，真正交易時以各種名義帶上裝修，每平方米直漲近一倍，而且又不將漲價部分寫入合同。再比如，以“買房送裝修”的名義吸引顧客，其實裝修部分另有條件，或者贈送B級裝修，卻以A級裝修的價格增加在買房款里。據(jù)了解，近年來，還有“裝修團購費”等名目各異的定房收費、營銷收費。

一直以來，通過毛坯房變相漲價逃避房管局監(jiān)管的情況很多，開發(fā)商的手段也層出不窮，但普通購房者則叫苦不迭，不僅實際花的錢更多了，得到的裝修品質(zhì)還不一定好。

但現(xiàn)在，多個城市都在要求住房100%全裝修，相信這也會在更多城市得到普及。此后開發(fā)商變相漲價的途徑會被堵住，房地產(chǎn)價格市場會變得更合理。至少，此舉對房價是會有一定正面影響的。

企業(yè)須提升產(chǎn)品質(zhì)量迎接競爭

買了毛坯房，那就需要裝修，但就因為裝修經(jīng)常引發(fā)各種矛盾，資源浪費、環(huán)境污染、噪音擾民、效率低下、建筑安全隱患等問題也備受詬病。毛坯房的存在，已經(jīng)不符合國家對于住房要提升消費品品質(zhì)的要求了。

另一方面，裝修房對于消費者來說也更省時、省事，選擇還很多。在瑞和家品牌戰(zhàn)略發(fā)布會上，瑞和家CEO高亮就認為，未來開發(fā)商會采用三種精裝模式，第一種是開發(fā)商毛坯交付+個性硬裝及個性軟裝，第二種是開發(fā)商統(tǒng)一裝修交付+個性化軟裝，第三種是個性化硬裝交付+個性化軟裝。

高亮認為，住宅全裝修是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然趨勢，相關部門應積極出臺引導、鼓勵發(fā)展全裝修的配套政策，并引導消費者接受、認可和購買全裝修住房。

不過，也有一些因素是人們無法忽略的，如裝修房的質(zhì)量問題。來自北京市消費者協(xié)會的權威數(shù)據(jù)顯示，目前在房地產(chǎn)投訴中，帶裝修投訴案件已超過30%，成為第一大房地產(chǎn)投訴熱點。

隨著趨勢逐步形成，相關部門必然會出臺更完善的驗收標準、更嚴格的審查機制，消費者的需求和眼光也會更高，機遇則會讓行業(yè)競爭加劇。所以，開發(fā)商和裝修公司也必須提升產(chǎn)品質(zhì)量，應對即將到來的競爭白熱期。

日前，臺州市下發(fā)了《關于推進綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》），為“臺州住宅全裝修”制定了一張任務時間表。

這是該市為貫徹落實《浙江省人民政府辦公廳關于推進綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實施意見》和《浙江省人民政府辦公廳關于加快推進住宅全裝修工作的指導意見》等相關文件精神，加快推進綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展，推行住宅全裝修，實行成品交房而推出的。

《意見》指出，到2020年，該市將實現(xiàn)裝配式建筑占新建建筑面積的比例達到35%以上，推動形成一批設計、施工、部品部件生產(chǎn)規(guī)?；髽I(yè)，具體現(xiàn)代裝配建造水平的工程總承包企業(yè)以及與之相適應的專業(yè)化技能隊伍。2017年，全市新建新型建筑工業(yè)化生產(chǎn)基地2家以上。

在綠色建筑方面，《意見》也作出了具體規(guī)定。在城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)新建民用建筑全面強制執(zhí)行一星級綠色建筑，實現(xiàn)綠色建筑全覆蓋。同時強制國家機關辦公建筑和政府投資的或以政府投資為主的其他公共建筑按照二星級以上綠色建筑強制性標準進行建設。

到2020年，二星級及以上綠色建筑占新建建筑比例達到15%以上，三星級綠色建筑占新建建筑比例達到2%以上。

根據(jù)《意見》，全市新立項的政府投資新建建筑從2016年10月1日起，全面“全裝修交付”。2017年10月1日起，椒江、黃巖、路橋、集聚區(qū)、臺州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)綠色建筑專項規(guī)劃劃定的中心城區(qū)范圍內(nèi)新出讓或劃撥土地上的新建項目全部采用全裝修建筑。2020年，所有新建建筑項目將全面推廣全裝修交付。

長沙市人民政府日前下發(fā)了關于做好進一步加強新建商品住宅全裝修建設的通知。通知一出，頗受大眾關注。下面跟隨小編一起來詳細一下新政策吧

應用范圍擴大

芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新供地的商品住宅項目，采用全裝修建設交付的比例不低于70% ；

望城區(qū)、長沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)市行政區(qū)域內(nèi)新供地的商品住宅項目，采用全裝修建設交付的比例不低于30% 。

政策扶持力度大

對符合要求的全裝修商品住宅（后文統(tǒng)一簡稱：住宅）項目，相關部門（單位）應從項目審批、金融信貸、資金補貼、信用評價、評優(yōu)評先等方面進一步加大政策支持力度。

裝配式住宅項目原則上應采用全裝修建設交付，積極推廣標準化、集成化、模塊化裝修方式。

監(jiān)管懲處機制強化了

建設、施工、設計、監(jiān)理、材料供應等單位把關不嚴、偷工減料造成質(zhì)量問題的，不按合同約定履行責任義務的，不按要求進行房屋維修的，除按要求整改到位、承擔相應責任外，有關違法違規(guī)事項記入企業(yè)信用檔案。

有效投訴率超過 10% 的項目，由相關部門實施聯(lián)合懲戒；情節(jié)嚴重的項目，納入“黑名單”。

銷售管理建設強了

1.新建住宅項目應提供多個裝修方案。

2.住宅毛坯部分按規(guī)定進行價格監(jiān)制，裝修部分價格報發(fā)改部門備案。銷售合同網(wǎng)簽備案時，毛坯和裝修分開計價。

3.住宅項目裝修部分價格以第三方造價機構(gòu)核算為準。造價機構(gòu)應獨立公正對裝修部分價格進行核定，并承擔相應法律責任。

4.新建住宅項目在辦理預售許可（現(xiàn)售備案）時，應提供裝修方案和全裝修建設交付標準。

5.新建住宅項目應按所售戶型1：1要求建設樣板房，樣板房應保留至項目交付完畢。

6.全裝修示范合同、裝修標準等事項在銷售現(xiàn)場公開展示，全裝修住宅交付標準不得低于樣板房和示范合同所展示的標準。

7.強化全裝修合同管理。開發(fā)建設單位按全裝修合同示范文本要求與購房者簽訂銷售合同。銷售合同應注明毛坯價、裝修價和合同總價。裝修清單應在合同附件中予以明確。

8.新建住宅項目在交付業(yè)主時，裝修部分應與業(yè)主驗收確認。

9.全裝修項目發(fā)生爭議的，應圍繞合同約定等進行協(xié)商處理；協(xié)商不成的，可依法申請仲裁或法院判決。

新政后裝修價格如何認定

去年年中，長沙市發(fā)改委、長沙市住建委、國家統(tǒng)計局長沙調(diào)查隊三部門聯(lián)合印發(fā)《長沙市商品房銷售價格明碼標價監(jiān)制操作規(guī)程》(長發(fā)改價控[2017]96號)(以下簡稱規(guī)程)。規(guī)程明確規(guī)定：初始報建為毛坯住宅的，不予認定為全裝修住宅預售；申請全裝修住宅，裝修價格不得超過毛坯價格的15%。

事實上，有業(yè)內(nèi)人士指出，從去年底以來，長沙旭輝華宇南宸府、碧桂園高爾夫等項目，裝修價格均超過2000元每平米，裝修價格疑似突破了15%的限制。所以具體價格如何認定還需標準進一步落地，長沙市房產(chǎn)商會也會緊跟政策與風向，向大眾呈現(xiàn)最真實全新的動態(tài)。

大眾觀點

有網(wǎng)友指出：毛坯房能發(fā)現(xiàn)很多問題，前提是這些房都是有關部門驗收過的。如果裝修后才能買房，裝修質(zhì)量如何保證，過了裝修保質(zhì)期以后，發(fā)現(xiàn)了問題又該如何解決，這些應該進一步細化。

關于新建商品住宅全裝修政策，你有什么看法？歡迎留言區(qū)評論！

（來源：長沙市人民政府辦公廳官網(wǎng) 黃海月整理）