住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)背景

2010年11月16日，北京市《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)，宣告了北京市住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)按住房面積全額收取的時(shí)代正式終結(jié)。

據(jù)悉，根據(jù)北京市住建委等部門制定的新標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有可能就服務(wù)內(nèi)容、測(cè)算物業(yè)費(fèi)與物業(yè)公司展開協(xié)商。這是國內(nèi)首部以地方標(biāo)準(zhǔn)的形式發(fā)布的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容是：

1. 總則；

2. 術(shù)語和定義；

3. 基本規(guī)定；

4. 住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

5. 住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

6. 住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

7. 住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

8. 住宅物業(yè)服務(wù)五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè) 管理公司應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)包括：

1.全面履行物業(yè)管理合同，對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)者委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴(kuò)、清掃保潔以及房產(chǎn)消費(fèi)者日常生活必需的便民服務(wù)。

2.接受物業(yè)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督。

3.重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì)審議決定。

4.接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督。

5.發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。

有利于業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的核心價(jià)值

物業(yè)管理的核心價(jià)值是通過日常的管理服務(wù)使物業(yè)保值增值。長期以來，由于宣傳引導(dǎo)不足，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)僅停留在環(huán)境清潔、秩序維護(hù)等工作，忽視了房屋使用安全管理。《標(biāo)準(zhǔn)》在結(jié)構(gòu)和內(nèi)容設(shè)置上強(qiáng)化了物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理，包括房屋結(jié)構(gòu)、建筑部件、空調(diào)系統(tǒng)、二次供水設(shè)備、排水系統(tǒng)、照明和電氣設(shè)備、安全防范系統(tǒng)、電梯、水景、消防設(shè)施設(shè)備等的日常運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)，占《標(biāo)準(zhǔn)》全部內(nèi)容的50%以上；《標(biāo)準(zhǔn)》要求每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目配備房屋建筑安全管理員，三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上還要求每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房，旨在使廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，樹立責(zé)任意識(shí)，保障房屋的住用安全。

有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的量化考核

物業(yè)服務(wù)本身具有無形性和即時(shí)性的特點(diǎn)，難以量化評(píng)估?！稑?biāo)準(zhǔn)》對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)予以細(xì)化，對(duì)服務(wù)頻次、深度、結(jié)果等進(jìn)行定量描述，幾乎每項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容均設(shè)立了量化的維修養(yǎng)護(hù)、檢查要求，改變了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不可追溯、價(jià)格難以評(píng)估的現(xiàn)狀，可以作為評(píng)估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，測(cè)算物業(yè)費(fèi)的依據(jù)和基礎(chǔ)。為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格爭(zhēng)議提供了解決途徑。

有利于構(gòu)建質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境

《標(biāo)準(zhǔn)》劃分為5個(gè)等級(jí)，滿足了不同層次物業(yè)服務(wù)的需要，構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。建設(shè)單位在銷售房屋前、或者全體業(yè)主在確定物業(yè)管理方式前，可以根據(jù)住宅物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況、以及業(yè)主的需求選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)參照北京物協(xié)按季度發(fā)布的物業(yè)服務(wù)成本信息測(cè)算出服務(wù)價(jià)格，為逐步建立質(zhì)價(jià)相符、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制奠定了基礎(chǔ)。

新標(biāo)準(zhǔn)將住宅物業(yè)服務(wù)細(xì)分成五個(gè)級(jí)別，并對(duì)每個(gè)級(jí)別的具體服務(wù)進(jìn)行了細(xì)化。業(yè)主可以直接選擇標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，也可以自助組合采用標(biāo)準(zhǔn)中的具體服務(wù)。

新標(biāo)準(zhǔn)遵循“質(zhì)價(jià)相符”原則，業(yè)主要選擇更高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，物業(yè)費(fèi)會(huì)相應(yīng)增加。

新標(biāo)準(zhǔn)還為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格爭(zhēng)議提供了解決途徑。

業(yè)主和物業(yè)公司還可以根據(jù)自身需求，超越新標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容的限制，采用適合的服務(wù)內(nèi)容。

不過，新標(biāo)準(zhǔn)是個(gè)推薦性標(biāo)準(zhǔn)，并不要求強(qiáng)制性執(zhí)行。因?yàn)樾聵?biāo)準(zhǔn)畢竟剛剛發(fā)布，其中還有不少需要完善的環(huán)節(jié)。原因如下：

1、新標(biāo)準(zhǔn)的部分內(nèi)容對(duì)物業(yè)公司的要求過低。一、二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中只要求物業(yè)客服場(chǎng)所配備基本辦公設(shè)施，電話、電腦、傳真機(jī)等設(shè)備從三級(jí)起才逐漸有規(guī)定。

2、新標(biāo)準(zhǔn)在綠化和消防方面要求過高。新標(biāo)準(zhǔn)建議，在綠化方面，一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求植物存活率達(dá)85%；五級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則要求喬木等植物存活率達(dá)98%。

3、新標(biāo)準(zhǔn)在新交用小區(qū)順利實(shí)施沒有什么障礙，而已經(jīng)執(zhí)行舊標(biāo)準(zhǔn)的老小區(qū)如何與新標(biāo)準(zhǔn)銜接，還需要更明確的指導(dǎo)細(xì)則。2100433B