住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案意見(jiàn)內(nèi)容

征求意見(jiàn)稿將主要從“ 數(shù)據(jù) 獲取方式”和“數(shù)據(jù)發(fā)布的引導(dǎo)方式”兩個(gè)方面著手改進(jìn)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，其內(nèi)容涉及房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)來(lái)源、調(diào)查方式、匯總方式、計(jì)算方式，并擬發(fā)布與“股指”相類(lèi)似的房地產(chǎn)價(jià)格的定級(jí)指數(shù)。

征求意見(jiàn)稿指出，對(duì)于新建住宅的銷(xiāo)售價(jià)格、面積、金額等資料，將直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn) 管理 部門(mén)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，針對(duì)不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的城市，將根據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中各個(gè)樓盤(pán)的分類(lèi)銷(xiāo)售面積和金額數(shù)據(jù)計(jì)算。在二手房方面，統(tǒng)計(jì)規(guī)則更為復(fù)雜，具體將采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，依據(jù)房屋中介 公司 上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門(mén)提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案調(diào)查目的

全面了解和掌握大中城市新建住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格及其變動(dòng)情況，為滿(mǎn)足國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算、國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和社會(huì)公眾需要提供基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)信息。

住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案調(diào)查任務(wù)

按月調(diào)查和收集大中城市新建住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格、面積、金額等相關(guān)基礎(chǔ)資料用于計(jì)算價(jià)格指數(shù)。

住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案調(diào)查城市及范圍

(一)調(diào)查城市

調(diào)查城市包括直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計(jì)劃單列市等35個(gè)大中城市，以及其他35個(gè)選中城市。

(二)調(diào)查范圍

調(diào)查范圍為70個(gè)城市的市轄區(qū)，不包括縣。

住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案調(diào)查方法與調(diào)查內(nèi)容

(一)新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)查方法與內(nèi)容

⒈直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計(jì)劃單列市等35個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不單獨(dú)進(jìn)行調(diào)查。

新建住宅交易的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)內(nèi)容，主要包括：住宅所在項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地址、幢號(hào)、總層數(shù)、所在層數(shù)、住宅結(jié)構(gòu)、成交總價(jià)(合同金額)、建筑面積、簽約時(shí)間等。

⒉暫時(shí)不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的其他35個(gè)城市，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中各個(gè)樓盤(pán)的分類(lèi)銷(xiāo)售面積和金額數(shù)據(jù)計(jì)算，也不另作調(diào)查。

(二)二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)查方法與內(nèi)容

⒈二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)查方法

二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，依據(jù)房屋中介公司上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門(mén)提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

為保證二手住宅價(jià)格調(diào)查的科學(xué)性和可靠性，在選擇房屋中介公司和住宅樣本時(shí)遵循以下原則：

⑴代表性強(qiáng)的房屋中介公司。為保證調(diào)查資料的可靠性和連續(xù)性，要統(tǒng)籌考慮各種因素，選擇那些規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)，營(yíng)業(yè)額占當(dāng)?shù)乜偁I(yíng)業(yè)額比重較大、經(jīng)營(yíng)狀況比較穩(wěn)定的房屋中介。選擇房屋中介盡量兼顧不同注冊(cè)登記類(lèi)型，包含國(guó)有、集體、合資、外資等。選中房屋中介的營(yíng)業(yè)總額一般應(yīng)占本地區(qū)總額的75%以上。各選中房屋中介按規(guī)定內(nèi)容和要求填報(bào)調(diào)查表。

⑵住宅樣本選取要兼顧不同地理位置的住宅，綜合考慮住宅類(lèi)型、區(qū)域、地段、結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計(jì)口徑的一致性，保證上 月、本 月價(jià)格同質(zhì)可比。由于存在著級(jí)差地租，不同地理位置的住宅單位面積價(jià)格差異較大。在選取住宅樣本時(shí)，必須按照住宅類(lèi)型分區(qū)域(轄區(qū))、分類(lèi)型從上 月及本 月銷(xiāo)售的住宅當(dāng)中分別選取銷(xiāo)售量(套數(shù))所占比重最(較)大、同質(zhì)可比性強(qiáng)、代表性強(qiáng)且最接近15日交易的一套住宅。距15日時(shí)間相同的前、后兩日均有同質(zhì)可比住宅時(shí)，用15日后的住宅作為樣本。

⒉二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)查內(nèi)容

成交住宅所在小區(qū)或社區(qū)名稱(chēng)、位置、住宅類(lèi)型、住宅所在區(qū)域、住宅所在地段、本 月銷(xiāo)售面積、本 月銷(xiāo)售金額、樣本住宅上 月銷(xiāo)售單價(jià)、樣本住宅本 月銷(xiāo)售單價(jià)。

(一)新建住宅設(shè)置保障性住房和商品住宅兩個(gè)類(lèi)別。保障性住房，是指享受?chē)?guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策、出售給城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的新建住房，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、城市棚戶(hù)區(qū)改造房、林(墾、煤)區(qū)改造房以及國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造房等保障性住房以及兩限房等政策性住房。

商品住宅類(lèi)下設(shè)90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類(lèi)。

(二)二手住宅設(shè)置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類(lèi)。

價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法

(一)新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法

⒈各城市基本分類(lèi)月環(huán)比價(jià)格指數(shù)

計(jì)算步驟與方法：第一，計(jì)算某一新建住宅樓盤(pán)90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類(lèi)的環(huán)比指數(shù)；第二，采用雙加權(quán)計(jì)算全市三個(gè)基本分類(lèi)的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本 月銷(xiāo)售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù)再簡(jiǎn)單平均；第三，計(jì)算保障性住房環(huán)比價(jià)格指數(shù)，計(jì)算方法與商品住宅基本分類(lèi)計(jì)算方法一致。

具體計(jì)算過(guò)程為：

⑴計(jì)算各樓盤(pán)各基本分類(lèi)(90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上和保障性住房)本 月及上 月平均價(jià)格

本 月及上 月平均價(jià)格計(jì)算公式為：

和 (1-1)

其中： 、 為第i個(gè)樓盤(pán)第j基本分類(lèi)t期(本 月)、t-1期(上 月)銷(xiāo)售金額， 、 第i個(gè)樓盤(pán)第j基本分類(lèi)t期(本 月)、t-1期(上 月)銷(xiāo)售面積。

⑵計(jì)算各樓盤(pán)各基本分類(lèi)(含保障性住房)月環(huán)比價(jià)格指數(shù)

①連續(xù)性銷(xiāo)售樓盤(pán)和新開(kāi)樓盤(pán)環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算

連續(xù)性銷(xiāo)售樓盤(pán)是指，該樓盤(pán)本 月和上 月對(duì)應(yīng)分類(lèi)都有成交；新開(kāi)樓盤(pán)是指，該樓盤(pán)本 月第一次進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售(本方案中連續(xù)四 個(gè) 月沒(méi)有成交記錄的在售樓盤(pán)也視為新開(kāi)樓盤(pán))。

對(duì)于新開(kāi)樓盤(pán)，需對(duì)上 月該樓盤(pán)各分類(lèi)平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，具體評(píng)估方法如下：如果新開(kāi)樓盤(pán)附近區(qū)域存在可比在售樓盤(pán)，則按照該可比樓盤(pán)對(duì)應(yīng)分類(lèi)成交價(jià)格評(píng)估上 月價(jià)格；如果沒(méi)有，則根據(jù)區(qū)域、地段、價(jià)格同質(zhì)可比原則，選取與該樓盤(pán)位置同一級(jí)別區(qū)域的相似樓盤(pán)對(duì)應(yīng)分類(lèi)成交價(jià)格進(jìn)行上 月價(jià)格評(píng)估；如果上述樓盤(pán)都不存在，則根據(jù)該樓盤(pán)附近區(qū)域內(nèi)本 月二手住宅交易價(jià)格變動(dòng)幅度或有關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)的變動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估。

連續(xù)性銷(xiāo)售樓盤(pán)和新開(kāi)樓盤(pán)基本分類(lèi)環(huán)比指數(shù)計(jì)算公式為：

計(jì)算公式為： (1-2)

其中： 為第i個(gè)樓盤(pán)第j基本分類(lèi)t-1期(上 月)平均價(jià)格(對(duì)于新開(kāi)樓盤(pán)則為評(píng)估的平均價(jià)格)， 為t期(本 月)平均價(jià)格。

② 間斷性銷(xiāo)售樓盤(pán)環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算

間斷性銷(xiāo)售樓盤(pán)是指，由于市場(chǎng)供求變化等原因?qū)е略摌潜P(pán)當(dāng)月有交易，對(duì)應(yīng)分類(lèi)上 月沒(méi)有交易，而在本 月之前的三個(gè)月內(nèi)曾經(jīng)有交易的樓盤(pán)。

對(duì)于該類(lèi)樓盤(pán)，依據(jù)該樓盤(pán)本 月之前三個(gè)月內(nèi)離本 月最近的各分類(lèi)成交數(shù)據(jù)計(jì)算各分類(lèi)平均價(jià)格，再利用下列計(jì)算公式計(jì)算基本分類(lèi)環(huán)比價(jià)格指數(shù)：

(1-3)

其中： 表示第i個(gè)樓盤(pán)第j基本分類(lèi)t期(本 月)平均價(jià)格， 表示距離本 月最近的對(duì)應(yīng)基本分類(lèi)平均價(jià)格，n為距離本 月的月份個(gè)數(shù)。

⑶計(jì)算全市基本分類(lèi)(含保障性住房)月環(huán)比價(jià)格指數(shù)

計(jì)算公式為： (1-4)

其中： 為第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類(lèi)環(huán)比價(jià)格指數(shù)， 為第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類(lèi)t期(本 月)銷(xiāo)售面積(金額)，n為該基本分類(lèi)中包含樓盤(pán)的個(gè)數(shù)。將分別利用銷(xiāo)售面積和金額加權(quán)計(jì)算得到的兩個(gè)指數(shù)再簡(jiǎn)單平均計(jì)算。

⒉計(jì)算各城市基本分類(lèi)以上類(lèi)別價(jià)格指數(shù)

⑴定基價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式

(1-5)

其中：P表示價(jià)格，Q表示數(shù)量，t表示月份， 、 分別為本 月和上 月定基價(jià)格指數(shù)， 為環(huán)比指數(shù)。

⑵月環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式

(1-6)

⑶月同比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式

(1-7)

⒊70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的匯總方法

⑴基本分類(lèi)月環(huán)比價(jià)格指數(shù)

根據(jù)70個(gè)大中城市基本分類(lèi)月環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別利用各城市本 月銷(xiāo)售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù)簡(jiǎn)單平均。

計(jì)算公式為： (1-8)

其中： 為第i個(gè)城市 第j基本 分類(lèi)環(huán)比價(jià)格指數(shù)， 為第i 個(gè)城市 第j基 本 分類(lèi)t期(本 月)銷(xiāo)售面積(或金額)。

⑵70個(gè)大中城市基本分類(lèi)以上類(lèi)別價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法同各城市基本分類(lèi)以上類(lèi)別價(jià)格指數(shù)。

(二)二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法

⒈各城市基本分類(lèi)月環(huán)比價(jià)格指數(shù)

⑴ 計(jì)算各基本分類(lèi)中選中的二手住宅的環(huán)比指數(shù)

計(jì)算公式為： (2-1)

其中： 為第j基本分類(lèi)中第i個(gè)樣本住宅t期(本 月)價(jià)格， 為t-1期(上 月)價(jià)格。

(2)計(jì)算全市基本分類(lèi)環(huán)比價(jià)格指數(shù)

采用雙加權(quán)計(jì)算全市各基本分類(lèi)的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本 月銷(xiāo)售 面積和金 額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格 指數(shù)再 簡(jiǎn)單平均。

計(jì)算公式為： (2-2)

其中： 為第j基本分類(lèi)中第i個(gè)樣本住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)， 為第j基本分類(lèi)中第i個(gè)樣本住宅所代表住宅類(lèi)型的t期(本 月)銷(xiāo)售面積(金額)，n為該基本分類(lèi)中包含樣本住宅的個(gè)數(shù)。

⒉各城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法同各城市新建住宅價(jià)格指數(shù)。

⒊70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的匯總方法

⑴基本分類(lèi)環(huán)比價(jià)格指數(shù)

根據(jù)70個(gè)大中城市基本分類(lèi) 月環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別 利用各城市本 月銷(xiāo)售面 積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格 指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù)再簡(jiǎn)單平均計(jì)算。

計(jì)算公式為： (2-3)

其中： 為第i個(gè)城市第j基本分類(lèi)環(huán)比價(jià)格指數(shù)， 為第i個(gè)城市第j基本分類(lèi)t期(本 月)銷(xiāo)售面積(或銷(xiāo)售金額)。

⑵70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法同70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。

(一)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計(jì)劃單列市等35個(gè)大中城市房地產(chǎn)管理部門(mén)按國(guó)統(tǒng)字〔2010〕93號(hào)文件要求的內(nèi)容與時(shí)間向當(dāng)?shù)貒?guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)或調(diào)查隊(duì)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。相關(guān)調(diào)查總隊(duì)、調(diào)查隊(duì)將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)經(jīng)過(guò)過(guò)濾的、上個(gè)自然月的新建住宅交易網(wǎng)簽數(shù)據(jù)用專(zhuān)用存儲(chǔ)設(shè)備拷貝，并按照統(tǒng)一規(guī)則進(jìn)行標(biāo)識(shí)。

(二)二手住宅報(bào)表數(shù)據(jù)。各有關(guān)城市房地產(chǎn)管理局、房屋中介公司等按照國(guó)統(tǒng)字〔2010〕 號(hào)文件要求的內(nèi)容與時(shí)間向當(dāng)?shù)貒?guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)或調(diào)查隊(duì)提供自然月度基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

(三)資料上報(bào)時(shí)間和上報(bào)方式 數(shù)據(jù)發(fā)布時(shí)間與內(nèi)容

(一)發(fā)布時(shí)間：每月18號(hào)，節(jié)假日順延。

(二)發(fā)布內(nèi)容：70個(gè)大中城市新建住宅和二手住宅銷(xiāo)售環(huán)比、同比、定基價(jià)格總指數(shù)以及分城市分類(lèi)價(jià)格指數(shù)。 2100433B

統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案是統(tǒng)計(jì)調(diào)查前所制訂的實(shí)施計(jì)劃，是全部調(diào)查過(guò)程的指導(dǎo)性文件。是調(diào)查工作有計(jì)劃、有組織、有系統(tǒng)進(jìn)行的保證。統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案應(yīng)確定的內(nèi)容有：調(diào)查目的與任務(wù)、調(diào)查對(duì)象與調(diào)查單位、調(diào)查項(xiàng)目與調(diào)查表、調(diào)查時(shí)間和調(diào)查時(shí)限、調(diào)查的組織實(shí)施計(jì)劃。

（一）新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源。直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）、計(jì)劃單列市以及部分地級(jí)市等53個(gè)城市，使用房地產(chǎn)管理部門(mén)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。其他17個(gè)城市暫時(shí)使用統(tǒng)計(jì)局系統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中的相關(guān)數(shù)據(jù)。

（二）二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源。由國(guó)家調(diào)查隊(duì)系統(tǒng)向各有關(guān)城市房地產(chǎn)管理部門(mén)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收集相關(guān)數(shù)據(jù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)一編制各類(lèi)住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。采用國(guó)際通行的鏈?zhǔn)嚼瞎?，編制定基住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)序列。對(duì)比基期5年調(diào)整一次，現(xiàn)行對(duì)比基期為2015年。

（一）新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)編制方法。

新建住宅分設(shè)置保障性住房和新建商品住宅2個(gè)類(lèi)別，新建商品住宅類(lèi)下設(shè)90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上3個(gè)基本分類(lèi)。新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)每月編制一次。

1.分別計(jì)算各城市各基本分類(lèi)（含保障性住房）月度環(huán)比指數(shù)。基本步驟包括：一是計(jì)算各項(xiàng)目各基本分類(lèi)本月與上月的平均價(jià)格，通過(guò)將各項(xiàng)目各基本分類(lèi)本月和上月的銷(xiāo)售金額與銷(xiāo)售面積相比得到。二是計(jì)算各項(xiàng)目各基本分類(lèi)的月度環(huán)比指數(shù)，為各項(xiàng)目各基本分類(lèi)本月平均價(jià)格與上月平均價(jià)格之比。三是計(jì)算全市各基本分類(lèi)月度環(huán)比指數(shù)，分別利用月度銷(xiāo)售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算兩個(gè)加權(quán)平均數(shù)后再簡(jiǎn)單平均得出。

2.分別計(jì)算各城市各基本分類(lèi)（含保障性住房）以上月度環(huán)比指數(shù)?；静襟E包括：一是通過(guò)鏈?zhǔn)嚼瞎接?jì)算各基本分類(lèi)月度環(huán)比指數(shù)；二是再利用房屋銷(xiāo)售額為權(quán)數(shù)，加權(quán)計(jì)算新建商品住宅月度定基指數(shù)；三是利用本月定基指數(shù)除以上月定基指數(shù)，得出本月新建商品住宅月度環(huán)比指數(shù)；四是綜合保障性住房月度環(huán)比指數(shù)，計(jì)算出新建住宅月度定基指數(shù)。五是利用本月新建住宅定基指數(shù)除以上月定基指數(shù)，得到本月新建住宅月度環(huán)比指數(shù)。

3.由月度定基指數(shù)再計(jì)算同比指數(shù)。

（二）二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)編制方法。

二手住宅設(shè)置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上3個(gè)基本分類(lèi)。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)每月編制一次。方法同新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)編制方法。