鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法修改后條例內(nèi)容

第一條　為加強和完善城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》及其他有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理。

第三條　本辦法所稱物業(yè)，是指房屋及相關共用設施設備和共用場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。

第四條　鞍山市房產(chǎn)局是全市城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，縣（市）房產(chǎn)行政主管部門是本轄區(qū)內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

其他有關行政管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第五條　新建住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理。

城市新建住宅區(qū)要嚴格按國家有關規(guī)劃標準進行設計，并符合物業(yè)管理的要求。規(guī)劃設計方案應包含如下內(nèi)容：

（一）建筑面積在2萬平方米以上5萬平方米以下的住宅區(qū)，建設單位應提供不少于110平方米的物業(yè)管理用房。建筑面積在5萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應增加不少于10平方米的物業(yè)管理用房；

（二）提供自行車場、停車場等共用設施設備和共用場地。

提供的物業(yè)管理用房，應充分考慮辦公及群眾辦事方便。

第六條　原有住宅區(qū)私房比例達到70%以上且共用設施設備齊全的，可以實行物業(yè)管理。

配套設施不全的，應當與社區(qū)建設相結(jié)合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負責組織完善。

物業(yè)管理用房可在小區(qū)內(nèi)購置一層住宅或在規(guī)劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區(qū)，應提供不少于80平方米的物業(yè)管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應增加不少于5平方米的物業(yè)管理用房。

第七條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。

新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上（含兩個）單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。如該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應向物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。物業(yè)管理行政主管部門應當按照本條第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。

尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理行政主管部門應當會同當?shù)亟值擂k事處，按照本條第二款的規(guī)定，結(jié)合物業(yè)的具體布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。

第八條　建設單位在預售房屋之前，應當參照建設部制定的示范文本，制定業(yè)主臨時公約，作為房屋銷售合同的附件。業(yè)主臨時公約應當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務、違反業(yè)主臨時公約應當承擔的責任等事項做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第九條　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。

歸全體業(yè)主所有的配套設施設備主要包括：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫（車場）；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地；

（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設施設備；

（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。

第十條　新建住宅區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，應當實施前期物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理工作由建設單位按國家有關物業(yè)管理招投標的規(guī)定，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模小于5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第十一條　原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的，前期物業(yè)管理可優(yōu)先由該住宅區(qū)中原管房面積最大的房產(chǎn)管理單位提供物業(yè)管理服務；公有房屋應由產(chǎn)權(quán)單位依據(jù)合同托管給該物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務費。

第十二條　前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但期限未滿時，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同已生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第十三條　售出的房屋建筑面積達到50%以上的新建住宅區(qū)和達到物業(yè)管理條件的原有住宅區(qū)，在達到上述條件30日內(nèi)，建設單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位應當書面報告物業(yè)管理行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位未按時間要求書面報告的，業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

物業(yè)管理行政主管部門接到書面報告或業(yè)主的書面要求后，應通知物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照有關規(guī)定，指導業(yè)主、建設單位（包括公有房屋出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，組織召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。

第十四條　在業(yè)主大會成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，建設單位應將歸全體業(yè)主所有的配套設施設備移交給業(yè)主委員會。

經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，業(yè)主委員會可以與已實施前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同，也可以采取招標等方式與其他物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。未組建業(yè)主委員會的，經(jīng)全體業(yè)主同意，可以按上述規(guī)定辦理。

第十五條　首次業(yè)主大會的投票權(quán)，應按業(yè)主擁有的房屋所有權(quán)證計算，每一房屋所有權(quán)證計一票。暫未辦理房屋所有權(quán)證或房屋未售出的，按其擁有的房屋套數(shù)計算，每套計一票。業(yè)主可以書面委托物業(yè)使用人代為行使投票權(quán)。

第十六條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。經(jīng)業(yè)主大會決定可以由7至15人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會設主任1人、副主任1至2人，由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會每屆任期最長為3年，任期期滿前2個月應籌備選舉新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員可以連任。

第十七條　業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請（說明業(yè)主大會會議過程及會議決定）；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主公約；

（四）業(yè)主委員會委員名單；

（五）業(yè)主委員會選票統(tǒng)計結(jié)果。

上述（一）、（五）兩份文件需由業(yè)主委員會全體委員簽字。

業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，需重新備案。

第十八條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

第二十條　物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。成立物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，領取營業(yè)執(zhí)照。

未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務。

第二十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法或業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應當予以勸阻、制止；相關業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第二十二條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)單獨簽訂保管合同。

第二十三條　原由物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理的住宅區(qū)出現(xiàn)棄管時，應暫由街道辦事處對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進行清掃保潔，并按未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)的保潔標準收費，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十四條　物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費實行收費許可證制度。收費項目及標準必須公布。

業(yè)主必須按照物業(yè)服務合同向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務費，其他任何單位不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

第二十五條　新建住宅區(qū)和實行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)物業(yè)服務收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定價格，并報物價主管部門備案；原有實行政府指導價收費的住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，也可重新協(xié)商確定價格，并報物價主管部門備案。

第二十六條　物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

物價行政主管部門應會同物業(yè)管理行政主管部門遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，提出物業(yè)服務收費參考價格。

第二十七條　違反本辦法第五條規(guī)定，未提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令建設單位向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房，并處10萬元以上20萬元以下罰款。

第二十八條　業(yè)主違反本辦法第二十四條第二款規(guī)定，未繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應繳金額的0.3%，按日加收滯納金。

拖欠物業(yè)管理服務費3個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

第二十九條　違反本辦法規(guī)定，建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

第三十條　違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第三十一條　物業(yè)管理行政主管部門及其他有關部門和單位的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第三十二條　本辦法中未涉及的前期物業(yè)管理招標投標管理、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等其他物業(yè)管理事項，按國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條　我市行政區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第三十四條　本辦法自2005年4月1日起施行。

注：根據(jù)《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》本辦法做如下修改：

1．將第一條、第三條第二款、第五款、第十條、第十一條、第十二條、第二十條第一款、第二十一條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十八條、第二十九條、第三十二條中“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”。

2．將第八條、第二十一條中“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。

3．第十三條修改為：售出的房屋建筑面積達到50%以上的新建住宅區(qū)和達到物業(yè)管理條件的原有住宅區(qū)，在達到上述條件30日內(nèi)，建設單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位應當書面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位未按時間要求書面報告的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面要求。

物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）接到書面報告或業(yè)主的書面要求后，應按照有關規(guī)定，指導業(yè)主、建設單位（包括公有房屋出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，組織召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。

4．第十四條第二款修改為：經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以與已實施前期物業(yè)管理的物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同，也可以采取招標等方式與其它物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

5．第十五條修改為：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

6．將第十七條第一款第（三）項、第二十一條中“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。

經(jīng)2005年2月7日鞍山市第十三屆人民政府第36次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2005年4月1日起施行。

二00五年二月二十八日

文件細則

第一章　總　則

第一條　為了適應社會主義市場經(jīng)濟和住房制度改革的要求，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平，為城市居民創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，依據(jù)國家有關規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條　在本省行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動，應當遵守本辦法。

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務。

本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。

第三條　城市新建住宅區(qū)和達到一定規(guī)模且公共設備、公用設施等配套比較齊全的城市原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。

配套設施不全的城市住宅區(qū)，由所在地政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實施物業(yè)管理。

實行物業(yè)管理的住宅區(qū)的具體規(guī)模、范圍，由市、縣（市）人民政府劃定。

第四條　省人民政府建設行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其主要職責是：

（一）貫徹實施國家有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關措施；

（二）管理全省物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理機制；

（三）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作；

（四）依法查處物業(yè)管理中的違法行為。

市、縣（市）建設（房產(chǎn)）行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。

第五條　各級規(guī)劃、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、郵電、供電、供水、物價、工商等部門和單位，應當按照各自的職責分工，協(xié)同建設（房產(chǎn)）行政主管部門做好有關管理工作。

街道辦事處協(xié)助有關部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調(diào)。

第六條　物業(yè)管理行業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)（居民服務業(yè)）優(yōu)惠政策。各級人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

第二章　業(yè)主會議與業(yè)主委員會

第七條　住宅區(qū)入住率或者房屋出售率達到60%以上時，所在地人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責組織住宅區(qū)開發(fā)建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人代表召開首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；以后的業(yè)主會議由住宅區(qū)業(yè)主委員會負責召集。

第八條　業(yè)主會議，可以由住宅區(qū)每幢房屋推舉若干名業(yè)主和使用人代表組成。

業(yè)主會議決定事項，以組成人員的過半數(shù)通過。

第九條　業(yè)主會議是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機構(gòu)，行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；

（二）審議、修改、通過住宅區(qū)業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；

（三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告并監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（四）審定住宅區(qū)內(nèi)有關業(yè)主和使用人權(quán)益的重大事項；

（五）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定。

第十條　首次業(yè)主會議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應當經(jīng)所在地人民政府物業(yè)管理行政主管部門登記確認。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。

第十一條　業(yè)主委員會由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，在9至15名的范圍內(nèi)確定。必要時，經(jīng)業(yè)主會議決定可以適當增減，但最低不得少于5名。

業(yè)主委員會可以設主任、副主任、委員，一般為兼職。

業(yè)主委員會主任、副主任、委員，應當推選熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。

業(yè)主委員會開會時，可以邀請住宅區(qū)所在地的居民委員會派員參加。

第十二條　業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機構(gòu)，向業(yè)主會議負責并報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。

第十三條　業(yè)主委員會應當按照批準的章程行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主會議；

（二）按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同；

（三）主持制定住宅區(qū)業(yè)主公約，并提交業(yè)主會議審議通過；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計劃及物業(yè)管理重大措施；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理工作。

業(yè)主委員會履行下列義務：

（一）根據(jù)住宅區(qū)業(yè)主、使用人的意見、要求，對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動進行監(jiān)督；

（二）接受住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和使用人、業(yè)主會議、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；

（三）督促業(yè)主和使用人遵守本住宅區(qū)業(yè)主公約和有關規(guī)定；

（四）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理服務措施。

第十四條　業(yè)主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數(shù)通過。

第十五條　業(yè)主委員會可以采取公開招標或者其他方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)內(nèi)實施物業(yè)管理。

第三章　物業(yè)管理企業(yè)

第十六條　物業(yè)管理企業(yè)，是依據(jù)《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧并具有獨立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務為主的經(jīng)濟實體。

第十七條　物業(yè)管理企業(yè)應當按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門申領物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；未領取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營服務活動。

第十八條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)章，并依據(jù)物業(yè)管理委托合同，結(jié)合住宅區(qū)實際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實施辦法；

（二）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等），承擔專項管理業(yè)務工作；

（五）按照企業(yè)經(jīng)營范圍開展多種經(jīng)營；

（六）敦請業(yè)主委員會協(xié)助管理。

第十九條　物業(yè)管理企業(yè)的義務：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動；

（二）接受業(yè)主委員會、住宅區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主和使用人及有關部門的監(jiān)督；

（三）向業(yè)主委員會報告工作；

（四）積極開展多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動，豐富住宅區(qū)居民的精神生活。

第四章　物業(yè)管理委托

第二十條　住宅區(qū)開發(fā)建設單位在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立前應當確定物業(yè)管理單位，負責住宅區(qū)住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理工作。

第二十一條　住宅區(qū)房屋銷售時，開發(fā)建設單位應當與購房者在房屋銷（預）售合同中訂立有關售后物業(yè)管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預）售合同的組成部分。

第二十二條　住宅區(qū)入住率或者銷售率達到60%以上時，開發(fā)建設單位或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應當在1個月內(nèi)向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門組織開發(fā)建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)召集首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成立后應當及時續(xù)聘或者重新委托物業(yè)管理企業(yè)。

開發(fā)建設單位應當在物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，及時向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理所必需的工程建設技術資料。業(yè)主委員會應當將該資料復印件委托物業(yè)管理企業(yè)妥善保管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

第二十三條　接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應當與開發(fā)建設單位或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同應當包括下列內(nèi)容：

（一）雙方當事人名稱及地址；

（二）管理服務項目和內(nèi)容；

（三）管理服務標準；

（四）管理服務權(quán)限；

（五）管理服務費用及其支付辦法；

（六）合同期限；

（七）雙方當事人認為需要約定的其他事項。

物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同報住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十四條　物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務標準或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會可以決定終止委托合同，但應當提前1個月通知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理委托合同終止時，原物業(yè)管理企業(yè)應當在接到終止通知之日起1個月內(nèi)向業(yè)主委員會辦理有關房屋、工程建設技術資料、帳冊及其他物品的移交手續(xù)。

第五章　住宅區(qū)的使用與維護

第二十五條　住宅區(qū)建成后，必須按照國家建設行政主管部門規(guī)定進行工程竣工驗收和住宅區(qū)綜合驗收，住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門應當參加竣工綜合驗收，并就住宅區(qū)物業(yè)管理相關內(nèi)容簽署驗收意見。

第二十六條　住宅區(qū)竣工綜合驗收后，開發(fā)建設單位應當在物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設技術資料：

（一）住宅區(qū)竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備安裝竣工圖；

（三）住宅區(qū)公建配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

（四）有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；

（五）住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。

第二十七條　業(yè)主和使用人使用房屋和住宅區(qū)公用配套設施應當遵守下列規(guī)定：

（一）房屋裝飾裝修不得危及房屋安全，未經(jīng)有關部門批準不得改變房屋結(jié)構(gòu)，不得私搭亂建，處理建筑垃圾必須符合有關規(guī)定；

（二）改變房屋用途和外貌，應當符合有關規(guī)定；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權(quán)益的活動；

（四）房屋內(nèi)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等公共部位，不得占用、亂堆雜物；

（五）愛護住宅區(qū)內(nèi)的公共設施、不得損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和休閑設施等；

（六）車輛按照規(guī)定有序停放；

（七）垃圾實行袋裝化，按照規(guī)定的時間、地點、方式投放；

（八）住宅區(qū)內(nèi)不得亂貼、亂畫、亂掛。

第二十八條　房屋的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主和使用人自行維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線、消防設施等房屋本體公用部位、設施、設備，由住宅區(qū)受聘的物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護維修。

第二十九條　物業(yè)管理企業(yè)應當按照合同的約定，加強對住宅區(qū)內(nèi)道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消火栓、停車場、自行車（摩托車）庫、公廁、衛(wèi)生保潔設備設施等公用配套設施的養(yǎng)護維修。

屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第三十條　住宅區(qū)內(nèi)受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關專業(yè)部門委托，對住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣等管線、設施進行維修養(yǎng)護。

第三十一條　住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人，應當增強自主意識，嚴格遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和物業(yè)管理有關規(guī)定，積極參與住宅區(qū)的物業(yè)管理活動，延長住宅區(qū)的使用壽命，使住宅區(qū)成為文明、高尚的居所。

第六章　物業(yè)管理收費及管理用房

第三十二條　物業(yè)管理收費，包括公共服務費和代收代辦費、特約服務費。對物業(yè)管理收費，應當區(qū)別服務性質(zhì)，依法實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)管理公共服務費具體收費項目、標準、管理辦法，由省人民政府價格、建設行政主管部門另行制定。

第三十三條　物業(yè)管理公共服務費的主要用途為：

（一）物業(yè)管理企業(yè)管理服務人員的工資，按照規(guī)定提取的福利費；

（二）綠化管理費；

（三）清潔衛(wèi)生費；

（四）保安費；

（五）辦公費；

（六）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；

（七）法定稅費。

第三十四條　物業(yè)管理公共服務費，應當實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費辦法、開支方向應當定期定點公布，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。業(yè)主和使用人應當按照規(guī)定按期足額繳納物業(yè)管理公共服務費。

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，代理供水、供電、供氣等有關專業(yè)部門收取水、電、氣費，并可以代其定期維修養(yǎng)護水、電、煤氣等管線、設施，按照有關規(guī)定收取代收代辦服務費，使用物業(yè)管理專用發(fā)票。

業(yè)主需求的特約服務費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報價格行政主管部門備案。

第三十六條　房屋公用部位、設施、設備專項維修費，按照國家和省人民政府的有關規(guī)定執(zhí)行。

前款所稱專項維修費，應當存入指定銀行，由業(yè)主自治管理，具體辦法由市、縣（市）人民政府制定。

第三十七條　各級人民政府財政、審計部門依法對住宅區(qū)物業(yè)管理專項維修費的收取、管理和使用情況進行監(jiān)督和審計。

第三十八條　住宅區(qū)開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定建設物業(yè)管理用房，在住宅區(qū)整體移交時，一并移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，依法發(fā)給房屋共有權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓。

第七章　法律責任

第三十九條　物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定到物業(yè)管理行政主管部門申領物業(yè)管理資質(zhì)證書的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期補辦資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不補辦的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。

第四十條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對住宅區(qū)房屋及公用設施、設備管理、維修、養(yǎng)護不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴，物業(yè)管理行政主管部門可以責令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處5000元以下罰款。

第四十一條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務質(zhì)價不符的，由價格行政主管部門按照國家有關法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

第四十二條　業(yè)主和使用人不遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和國家有關物業(yè)管理法律、法規(guī)，違反本辦法第二十七條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償；違反有關法規(guī)的，由有關部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

業(yè)主和使用人未按照規(guī)定或物業(yè)管理委托合同約定繳納物業(yè)管理公共服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照約定加收滯納金。

第四十三條　物業(yè)管理企業(yè)不服物業(yè)管理、價格行政主管部門的行政處罰，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，向作出行政處罰決定機關的上一級行政機關申請復議，或向人民法院起訴。

業(yè)主或使用人不服物業(yè)管理企業(yè)作出的物業(yè)管理決定的，可依法向物業(yè)管理行政主管部門投訴或向人民法院起訴；不服物業(yè)管理行政主管部門作出的裁決的，可向其上一級行政機關申請復議或向人民法院起訴。

第四十四條　住宅區(qū)開發(fā)建設單位違反本辦法第三十八條規(guī)定，不按照規(guī)定履行提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期履行。

第四十五條　物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會、房屋使用人因物業(yè)管理產(chǎn)生的合同糾紛，當事人應當協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，應當按照雙方簽訂的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。無仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的，可以依法向人民法院起訴。

第四十六條　物業(yè)管理行政主管部門在查處有關行政違法案件時，必須有2名以上執(zhí)法人員，并出示省人民政府統(tǒng)一制發(fā)的行政執(zhí)法證件；實施行政處罰時，必須使用財政部門統(tǒng)一制發(fā)的罰沒單據(jù)，罰沒收入必須全部上繳國庫。

第八章　附　則

第四十七條　高檔公寓、別墅區(qū)、商住區(qū)、寫字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)（廠房）的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第四十八條　市可以根據(jù)本辦法制定實施細則。

第四十九條　本辦法的具體應用問題，由省人民政府建設行政主管部門負責解釋。

第五十條　本辦法自公布之日起施行。

葫蘆島市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為改善和加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用與維護，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理適用于本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關共用設施、設備和共有場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對既有物業(yè)進行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務的活動。

本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

第四條 市建設部門是本市城市住宅區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責住宅區(qū)物業(yè)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務指導，統(tǒng)一制定物業(yè)管理標準和制度，對物業(yè)管理委員會的管理和服務工作進行監(jiān)督、檢查。

各區(qū)政府及街道辦事處、社區(qū)居委會和其他有關部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第五條 住宅區(qū)物業(yè)管理堅持以住戶自治與專業(yè)服務相結(jié)合，實行社會化、專業(yè)化管理。遵循公開、公平、互利、便民的原則，實行招標投標制度。

第二章 業(yè)主、物業(yè)使用人的自治管理

第六條 房屋售出率或入住率達到50%以上的新建住宅區(qū)和達到物業(yè)管理條件規(guī)定的原有住宅區(qū)，由建設行政主管部門指導和協(xié)助街道辦事處、社區(qū)居委會組織召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表會，選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會。

一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會與社區(qū)居委會可合署辦公或在社區(qū)居委會領導下單獨設立物業(yè)管理專業(yè)委員會。

物業(yè)管理區(qū)域范圍由建設行政主管部門在征求街道辦事處意見的基礎上根據(jù)城市建設與管理的實際需要劃定。

物業(yè)管理區(qū)域與社區(qū)管理范圍，堅持劃定一致、便于管理的原則。劃定不一致的，應當按照有關設置原則予以調(diào)整；暫時無法調(diào)整的，其物業(yè)管理區(qū)域必須小于社區(qū)管理范圍。

第七條 業(yè)主、物業(yè)使用人依法享有下列權(quán)利并履行相應義務：

（一）物業(yè)管理服務的權(quán)力；

（二）業(yè)主、物業(yè)使用人代表大會代表和物業(yè)管理委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

（三）決定有關物業(yè)管理的重大事項；

（四）監(jiān)督物業(yè)管理委員會的工作；

（五）執(zhí)行業(yè)主、物業(yè)使用人大會和代表大會、物業(yè)管理委員會的有關決議、決定；

（六）遵守有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和物業(yè)管理公約；

（七）按規(guī)定繳納共用部位、設備、設施維修基金和按照繳納物業(yè)管理服務費。

第八條 業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會具有下列權(quán)利：

（一）選舉、撤換物業(yè)管理委員會的組成人員；

（二）審議通過物業(yè)管理委員會章程和物業(yè)管理公約；

（三）改變或撤銷物業(yè)管理委員會作出的不適當決定；

（四）決定物業(yè)管理服務項目、收費等重大事項。

第九條 業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會由物業(yè)管理委員會負責召集，每年至少召開一次，必要時經(jīng)15%以上業(yè)主、物業(yè)使用人或者代表提議，可隨時召開。

第十條 物業(yè)管理委員會由5至15人組成，設主任1名，副主任若干名。

物業(yè)管理委員會主任應由業(yè)主但任。

第十一條 物業(yè)管理委員會每屆任期3年。任期期滿前3個月應籌備選舉新一屆物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會委員可以連任。

第十二條 物業(yè)管理委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件到市、縣物業(yè)行政主管部門登記備案：

（一）物業(yè)管理委員會委員名單；

（二）物業(yè)管理委員會章程。

第十三條 物業(yè)管理委員會每半年至少召開一次會議。會議必須有半數(shù)以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過。

物業(yè)管理委員召開會議可以根據(jù)需要邀請街道辦事處、公安派出所、國民委員會等有關單位參加。

第十四條 物業(yè)管理委員會的職責是：

（一）維護全體業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；

（二）通過招標選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；

（三）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度物業(yè)管理計劃、財務預、決算和管理服務的重大措施；

（四）聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

（五）確定或調(diào)整物業(yè)管理服務內(nèi)客，并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理服務費；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理公約，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施，監(jiān)督共用設施設備和共用場地的合理使用；

（七）負責本住宅共用部位、設施、設備維修基金的使用、管理和籌集；

（八）業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會賦予的其他職責。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十五條 開辦物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)縣級以上物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，領取資質(zhì)證書，并經(jīng)工商行政審理機關登記注冊，領取營業(yè)執(zhí)照，方可從事物業(yè)管理。

申請物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)條件，由市物業(yè)行政主管部門制定。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務是：

（一）按照物業(yè)合同要求，履行住宅區(qū)物業(yè)管理職責；

（二）依照委托管理合同和有關規(guī)定收取管理服務費用；

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專業(yè)公司和人員承擔專項服務業(yè)務；

（五）按委托管理合同實施物業(yè)管理；

（六）接受物業(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；

（七）協(xié)助有關部門開展社區(qū)活動。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)必須以與物業(yè)管理委員會簽訂物業(yè)管理合同的方式實施物業(yè)管理。物業(yè)管理合同應當包括以下內(nèi)容。

（一）雙方單位的名稱、住所；

（二）管理范圍和管理項目；

（三）物業(yè)管理要求和服務標準；

（四）物業(yè)管理服務費標準；

（五）合同期限；

（六）違約責任；

（七）終止合同的條件；

（八）合同雙方約定的其他事項。

物業(yè)管理合同自簽訂之日起15日內(nèi)，由物業(yè)管理企業(yè)向縣級以上物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)管理合同使用統(tǒng)—印制的國家示范文本。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應當自物業(yè)管理合同終止之日起10日內(nèi)，到物業(yè)管理委員會辦理下列事項：

（一）對已收取的物業(yè)管理服會費用按實結(jié)算，剩余部分予以結(jié)轉(zhuǎn)；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關財務帳冊；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)合并、分立、變更名稱、調(diào)整法定代表人等，應在30日內(nèi)到縣級以上物業(yè)行政主管部門重新辦理有關手續(xù)。

第四單 物業(yè)的前期管理與移交

第二十條 新開發(fā)建設的房屋竣工后至物業(yè)管理委員會成立屬于物業(yè)前期管理。物業(yè)的前期管理由房屋開發(fā)建設單位或其委托的物業(yè)企業(yè)負責。

物業(yè)前期管理費用分別由房屋開發(fā)建設單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔；房屋未售出和未出租的，由房屋開發(fā)單位承擔；房屋已售出或已出租的，由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔。

第二十一條 房屋開發(fā)單位在銷售房屋時，應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，并使用統(tǒng)一印制的國家示范文本。

第二十二條 房屋開發(fā)建設單位在住宅區(qū)建設時，應按下列標準為物業(yè)管理和社區(qū)居委會無償提供辦公用房：

（一）建筑面積5萬平方米以下住宅區(qū)為80至100平方米的物業(yè)管理用房55平方米的社區(qū)服務用房；

（二）建筑面積在5萬平方米以上10萬平方米以下的為100至120平方米的物業(yè)管理用房和110平方米的社區(qū)服務用房；

（三）建筑面積在10萬平方米以上的分別為120至150平方米、165平方米。

物業(yè)和社區(qū)實行統(tǒng)一管理的可提供一處辦公場所。

上述辦公用房所發(fā)生的費用可計入該住宅區(qū)建設成本。

第二十三條 物業(yè)管理辦公用房產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有，在房屋開發(fā)建設單位移交物業(yè)時一并移交給物業(yè)管理委員會，由物業(yè)管理委員會有償提供給物業(yè)管理企業(yè)使用。

第二十四條 新建住宅區(qū)開發(fā)建設單位，應按該住宅區(qū)總建筑面積0.2%的比例，以成本價向小區(qū)物業(yè)管理委員會提供商服用房，該房產(chǎn)歸業(yè)主共有，由物業(yè)管理委員會委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營使用，其經(jīng)營收入歸物業(yè)管理委員會，彌補物業(yè)管理費用不足。

開發(fā)建設單位沒有商服用房的，可向物業(yè)管理委員會提供標定數(shù)量商服用房價格補償，標準按商服廠房的銷售價與成本價價差計算。

第二十五條 房屋開發(fā)建設單位移交物業(yè)時，應當向物業(yè)管理委員會及其聘用的物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設資料：

（一）住宅區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位房屋及配套的基礎設離設備的竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)圖；

（四）各類房屋和共用設施設備清單；

（五）其他必要的資料。

第五章 物業(yè)的管理與作用

第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當將下列事項納入管理范圍：

（一）房屋共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護；

（二）小區(qū)道路、車輛的行駛和停放、公共場所的使用和經(jīng)營；

（三）小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、園林、綠地及綠化設施的養(yǎng)護管理；

（四）物業(yè)管理委員會商服用房、自行車棚、停車場等設施的使用和經(jīng)營；

（五）日常治安秩序的維持；

（六）物業(yè)行政主管部門和委托物業(yè)管理合同中約定的其它物業(yè)管理事項。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其他經(jīng)營性用房；

（三）擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）擅自移動、占用、損壞共用設施設備；

（五）安裝影響房屋結(jié)構(gòu)的動力設備；

（六）影響公共衛(wèi)生、破壞周圍環(huán)境的行為。

第二十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并接受物業(yè)管理企業(yè)有關建筑安全和使用要求的指導。物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法及有關規(guī)定裝修房屋的行為，應當及時勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知物業(yè)管理委員會予以解決；解決不成的，報告市縣級物業(yè)行政主管部門依法處理。

第二十九條 住宅區(qū)內(nèi)的自行車棚、停車場等共用設施設備和共用場地，已攤?cè)敕课蒌N售面積的，屬業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自占用、出售和從事經(jīng)營活動。

第三十條 因物業(yè)維修或因公共利益需要臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，須經(jīng)有關行政管理部門批準后施工，并在限定的期限內(nèi)恢復原狀。

第三十一條、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及相關共用設施設備和共用場地設置廣告。敷設管線、應當征得物業(yè)管理企業(yè)和相關業(yè)主的書面同意，按照有關規(guī)定辦理審批手續(xù)，并支付設置費用。

第三十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用場地增設、改建房屋及其它設施的，須征得物業(yè)管理委員會同意并報縣級以上物業(yè)行政主管部門簽署意見后，方可到有關部門辦理審批手續(xù)。

第三十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋或物業(yè)使用人轉(zhuǎn)租房屋時，應當將物業(yè)管理公約作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件。

當事人應當自房屋轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，將房屋轉(zhuǎn)讓或者出租的有關情況書面告知物業(yè)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第六章 物業(yè)管理費用

第三十四條 住宅共用部位，設施、設備維修基金，其收取、使用和管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條 房屋自用部位和自用設施設備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主承擔。

房屋共用部位、設施、設備、大修、更新、改造費用，在維修基金中列支。未繳納維修基金的，由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔；日常維修費用在物業(yè)管理服務費中支出。

第三十六條 房屋的共用部位、設施、設備維修時，相鄰關系人應當予以配合。因相鄰關系人阻撓維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當承擔賠償責任。

業(yè)主、物業(yè)使用人因維修、更新和改造自用部位、自用設施設備，造成相鄰關系人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以修復或賠償。

第三十七條 房屋及附屬設施設備危及毗連房屋及公共安全的，責任人應及時維修；拖延或拒不維修的，物業(yè)管理委員會可以委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修，費用由責任人承擔。

第三十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其維修基金帳戶隨房屋所有權(quán)同時過戶。

第三十九條 物業(yè)管理服務費標準應以每一物業(yè)管理區(qū)域為單位，按房屋建筑面積和物業(yè)管理項目、標準，由物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)按照本市物業(yè)管服務收費指導價協(xié)商確定，并報市物價部門和市物業(yè)行政主管部門備案。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人提供特約服務所收取的費用，除市物價部門有統(tǒng)一收費標準外，由當事人雙方議定。

第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費的項目和標準必須向社會公布，接受業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。

業(yè)主和物業(yè)使用人應當按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務費，其他任何單位不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

第四十二條 收取物業(yè)管理服務費須持有市物價行政管理部門核發(fā)的收費許可證，并未證收費。收費人員收取物業(yè)管理服務費應佩帶收費工作標志，使用稅務部門監(jiān)制的物業(yè)管理服務收費專用發(fā)票。凡不按上述要求收費的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)拒付物業(yè)管理服務費。

第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)每半年至少向物業(yè)管理委員會報告一次物業(yè)管理服務費收支情況，每年至少向業(yè)主、物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務費收支情況。

第四十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的物業(yè)管理服務綱收支情況可提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應在質(zhì)詢提出7日內(nèi)予在答復；業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務費收支中存在的違規(guī)問題，可向市、縣級物業(yè)行政主管部門進行投訴，市、縣級物業(yè)行政主管部門應在收到投訴后15日內(nèi)予以答復。

第七章 法律責任

第四十五條 違反本辦法第十五條規(guī)定，未經(jīng)市物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，由、市縣級物業(yè)行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處5000元以上1萬元以下罰款。

第四十六條 違反本辦法第十八條、第二十五條規(guī)定之一的，由市、縣物業(yè)行政主管部門責令限期改正，并處5000元以上1萬元以下罰款。

第四十七條 違反本辦法第二十二條、第二十三條規(guī)定，未提供物業(yè)管理辦公用房的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責令房屋開發(fā)建設單位向物業(yè)管理委員會提供物業(yè)管理辦公用房，或繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購買物業(yè)管理辦公用房的價款。

第四十八條 違反本辦法第二十七條規(guī)定。有禁止行為之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止；造成損失的，有權(quán)要求賠償；情節(jié)嚴重的，山市、縣級物業(yè)行政主管部門責令恢復原狀，并可處1000元以下罰款。

第四十九條 違反本辦法第二十九條規(guī)定，占用或出售屬于業(yè)主共有的自行車棚、車庫等設施的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責令改正，并可處以2000元以上5000元以下罰款。

第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法第四十一條第二款規(guī)定，未繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)除依法追繳外，還可以按照應繳金額的0.3%按日加收滯納金。

拖欠物業(yè)管理服務費3個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

第五十一條 業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)使用人大會或者代表大會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，市、縣級物業(yè)行政主管部門應當責令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。

物業(yè)管理委員會及其成員作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會予以撤銷或改變，并由責任人承擔相應的責任。

第五十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，從事物業(yè)管理或擅自設立收費項目。提高收費標準的，由工商行政管理部門、物價行政管理部門按照法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第五十三條 市、縣級物業(yè)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附則

第五十四條 本市城市內(nèi)的辦公樓、寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。本辦法未盡事宜按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

第五十五條 本辦法執(zhí)行中的具體問題，由市建設委員會負責解釋。原《葫蘆島市住宅小區(qū)管理暫行規(guī)定》（葫政發(fā)[1994]7號）同時廢止。

南寧市人民政府令

（第18號）

《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市人民政府辦公會議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行?！　?997年10月4日　　南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法