鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法修改明細(xì)

注：根據(jù)《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》本辦法做如下修改：

1．將第一條、第三條第二款、第五款、第十條、第十一條、第十二條、第二十條第一款、第二十一條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十八條、第二十九條、第三十二條中“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

2．將第八條、第二十一條中“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。

3．第十三條修改為：售出的房屋建筑面積達(dá)到50%以上的新建住宅區(qū)和達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的原有住宅區(qū)，在達(dá)到上述條件30日內(nèi)，建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位未按時間要求書面報(bào)告的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面要求。

物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）接到書面報(bào)告或業(yè)主的書面要求后，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主、建設(shè)單位（包括公有房屋出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，組織召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。

4．第十四條第二款修改為：經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以與已實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也可以采取招標(biāo)等方式與其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

5．第十五條修改為：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

6．將第十七條第一款第（三）項(xiàng)、第二十一條中“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。

經(jīng)2005年2月7日鞍山市第十三屆人民政府第36次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2005年4月1日起施行。

二00五年二月二十八日

第一條　為加強(qiáng)和完善城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理。

第三條　本辦法所稱物業(yè)，是指房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。

第四條　鞍山市房產(chǎn)局是全市城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，縣（市）房產(chǎn)行政主管部門是本轄區(qū)內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

其他有關(guān)行政管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第五條　新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

城市新建住宅區(qū)要嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并符合物業(yè)管理的要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)包含如下內(nèi)容：

（一）建筑面積在2萬平方米以上5萬平方米以下的住宅區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)提供不少于110平方米的物業(yè)管理用房。建筑面積在5萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應(yīng)增加不少于10平方米的物業(yè)管理用房；

（二）提供自行車場、停車場等共用設(shè)施設(shè)備和共用場地。

提供的物業(yè)管理用房，應(yīng)充分考慮辦公及群眾辦事方便。

第六條　原有住宅區(qū)私房比例達(dá)到70%以上且共用設(shè)施設(shè)備齊全的，可以實(shí)行物業(yè)管理。

配套設(shè)施不全的，應(yīng)當(dāng)與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負(fù)責(zé)組織完善。

物業(yè)管理用房可在小區(qū)內(nèi)購置一層住宅或在規(guī)劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供不少于80平方米的物業(yè)管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應(yīng)增加不少于5平方米的物業(yè)管理用房。

第七條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。

新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上（含兩個）單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。如該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。

尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處，按照本條第二款的規(guī)定，結(jié)合物業(yè)的具體布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。

第八條　建設(shè)單位在預(yù)售房屋之前，應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部制定的示范文本，制定業(yè)主臨時公約，作為房屋銷售合同的附件。業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第九條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。

歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備主要包括：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫（車場）；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地；

（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備；

（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

第十條　新建住宅區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)實(shí)施前期物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理工作由建設(shè)單位按國家有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模小于5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第十一條　原有住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的，前期物業(yè)管理可優(yōu)先由該住宅區(qū)中原管房面積最大的房產(chǎn)管理單位提供物業(yè)管理服務(wù)；公有房屋應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位依據(jù)合同托管給該物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

第十二條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但期限未滿時，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十三條　售出的房屋建筑面積達(dá)到50%以上的新建住宅區(qū)和達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的原有住宅區(qū)，在達(dá)到上述條件30日內(nèi)，建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)管理行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位未按時間要求書面報(bào)告的，業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

物業(yè)管理行政主管部門接到書面報(bào)告或業(yè)主的書面要求后，應(yīng)通知物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主、建設(shè)單位（包括公有房屋出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，組織召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。

第十四條　在業(yè)主大會成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，建設(shè)單位應(yīng)將歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備移交給業(yè)主委員會。

經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，業(yè)主委員會可以與已實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也可以采取招標(biāo)等方式與其他物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。未組建業(yè)主委員會的，經(jīng)全體業(yè)主同意，可以按上述規(guī)定辦理。

第十五條　首次業(yè)主大會的投票權(quán)，應(yīng)按業(yè)主擁有的房屋所有權(quán)證計(jì)算，每一房屋所有權(quán)證計(jì)一票。暫未辦理房屋所有權(quán)證或房屋未售出的，按其擁有的房屋套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)一票。業(yè)主可以書面委托物業(yè)使用人代為行使投票權(quán)。

第十六條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。經(jīng)業(yè)主大會決定可以由7至15人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會設(shè)主任1人、副主任1至2人，由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會每屆任期最長為3年，任期期滿前2個月應(yīng)籌備選舉新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員可以連任。

第十七條　業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請（說明業(yè)主大會會議過程及會議決定）；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主公約；

（四）業(yè)主委員會委員名單；

（五）業(yè)主委員會選票統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

上述（一）、（五）兩份文件需由業(yè)主委員會全體委員簽字。

業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，需重新備案。

第十八條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

第二十條　物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。成立物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第二十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法或業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第二十二條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)簽訂保管合同。

第二十三條　原由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的住宅區(qū)出現(xiàn)棄管時，應(yīng)暫由街道辦事處對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清掃保潔，并按未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)的保潔標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十四條　物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行收費(fèi)許可證制度。收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。

業(yè)主必須按照物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其他任何單位不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

第二十五條　新建住宅區(qū)和實(shí)行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定價(jià)格，并報(bào)物價(jià)主管部門備案；原有實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)的住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，也可重新協(xié)商確定價(jià)格，并報(bào)物價(jià)主管部門備案。

第二十六條　物價(jià)行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

物價(jià)行政主管部門應(yīng)會同物業(yè)管理行政主管部門遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格。

第二十七條　違反本辦法第五條規(guī)定，未提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令建設(shè)單位向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房，并處10萬元以上20萬元以下罰款。

第二十八條　業(yè)主違反本辦法第二十四條第二款規(guī)定，未繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)繳金額的0.3%，按日加收滯納金。

拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

第二十九條　違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

第三十條　違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第三十一條　物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門和單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第三十二條　本辦法中未涉及的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等其他物業(yè)管理事項(xiàng)，按國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條　我市行政區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第三十四條　本辦法自2005年4月1日起施行。

文件細(xì)則

第一章　總　則

第一條　為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)和住房制度改革的要求，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平，為城市居民創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條　在本省行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場地等。所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)。

本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。

第三條　城市新建住宅區(qū)和達(dá)到一定規(guī)模且公共設(shè)備、公用設(shè)施等配套比較齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

配套設(shè)施不全的城市住宅區(qū)，由所在地政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)施物業(yè)管理。

實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)的具體規(guī)模、范圍，由市、縣（市）人民政府劃定。

第四條　省人民政府建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其主要職責(zé)是：

（一）貫徹實(shí)施國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施；

（二）管理全省物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理機(jī)制；

（三）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作；

（四）依法查處物業(yè)管理中的違法行為。

市、縣（市）建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由同級人民政府確定。

第五條　各級規(guī)劃、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、郵電、供電、供水、物價(jià)、工商等部門和單位，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，協(xié)同建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門做好有關(guān)管理工作。

街道辦事處協(xié)助有關(guān)部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

第六條　物業(yè)管理行業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)（居民服務(wù)業(yè)）優(yōu)惠政策。各級人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

第二章　業(yè)主會議與業(yè)主委員會

第七條　住宅區(qū)入住率或者房屋出售率達(dá)到60%以上時，所在地人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)組織住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人代表召開首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；以后的業(yè)主會議由住宅區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。

第八條　業(yè)主會議，可以由住宅區(qū)每幢房屋推舉若干名業(yè)主和使用人代表組成。

業(yè)主會議決定事項(xiàng)，以組成人員的過半數(shù)通過。

第九條　業(yè)主會議是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；

（二）審議、修改、通過住宅區(qū)業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；

（三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報(bào)告并監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（四）審定住宅區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和使用人權(quán)益的重大事項(xiàng)；

（五）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定。

第十條　首次業(yè)主會議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在地人民政府物業(yè)管理行政主管部門登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會成立日期。

第十一條　業(yè)主委員會由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，在9至15名的范圍內(nèi)確定。必要時，經(jīng)業(yè)主會議決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于5名。

業(yè)主委員會可以設(shè)主任、副主任、委員，一般為兼職。

業(yè)主委員會主任、副主任、委員，應(yīng)當(dāng)推選熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔(dān)任。

業(yè)主委員會開會時，可以邀請住宅區(qū)所在地的居民委員會派員參加。

第十二條　業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主會議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，每屆任期三年，可以連選連任。

第十三條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的章程行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主會議；

（二）按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同；

（三）主持制定住宅區(qū)業(yè)主公約，并提交業(yè)主會議審議通過；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計(jì)劃及物業(yè)管理重大措施；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理工作。

業(yè)主委員會履行下列義務(wù)：

（一）根據(jù)住宅區(qū)業(yè)主、使用人的意見、要求，對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動進(jìn)行監(jiān)督；

（二）接受住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和使用人、業(yè)主會議、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；

（三）督促業(yè)主和使用人遵守本住宅區(qū)業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；

（四）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理服務(wù)措施。

第十四條　業(yè)主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項(xiàng)以過組成人員的三分之二多數(shù)通過。

第十五條　業(yè)主委員會可以采取公開招標(biāo)或者其他方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理。

第三章　物業(yè)管理企業(yè)

第十六條　物業(yè)管理企業(yè)，是依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧并具有獨(dú)立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務(wù)為主的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

第十七條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)活動。

第十八條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，并依據(jù)物業(yè)管理委托合同，結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施辦法；

（二）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等），承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)工作；

（五）按照企業(yè)經(jīng)營范圍開展多種經(jīng)營；

（六）敦請業(yè)主委員會協(xié)助管理。

第十九條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動；

（二）接受業(yè)主委員會、住宅區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主和使用人及有關(guān)部門的監(jiān)督；

（三）向業(yè)主委員會報(bào)告工作；

（四）積極開展多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動，豐富住宅區(qū)居民的精神生活。

第四章　物業(yè)管理委托

第二十條　住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立前應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)管理單位，負(fù)責(zé)住宅區(qū)住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理工作。

第二十一條　住宅區(qū)房屋銷售時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購房者在房屋銷（預(yù)）售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理?xiàng)l款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預(yù)）售合同的組成部分。

第二十二條　住宅區(qū)入住率或者銷售率達(dá)到60%以上時，開發(fā)建設(shè)單位或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在1個月內(nèi)向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門組織開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)召集首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新委托物業(yè)管理企業(yè)。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，及時向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理所必需的工程建設(shè)技術(shù)資料。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將該資料復(fù)印件委托物業(yè)管理企業(yè)妥善保管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

第二十三條　接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人名稱及地址；

（二）管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容；

（三）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）管理服務(wù)權(quán)限；

（五）管理服務(wù)費(fèi)用及其支付辦法；

（六）合同期限；

（七）雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同報(bào)住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十四條　物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會可以決定終止委托合同，但應(yīng)當(dāng)提前1個月通知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理委托合同終止時，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到終止通知之日起1個月內(nèi)向業(yè)主委員會辦理有關(guān)房屋、工程建設(shè)技術(shù)資料、帳冊及其他物品的移交手續(xù)。

第五章　住宅區(qū)的使用與維護(hù)

第二十五條　住宅區(qū)建成后，必須按照國家建設(shè)行政主管部門規(guī)定進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收和住宅區(qū)綜合驗(yàn)收，住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加竣工綜合驗(yàn)收，并就住宅區(qū)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容簽署驗(yàn)收意見。

第二十六條　住宅區(qū)竣工綜合驗(yàn)收后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：

（一）住宅區(qū)竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；

（三）住宅區(qū)公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修技術(shù)資料；

（五）住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。

第二十七條　業(yè)主和使用人使用房屋和住宅區(qū)公用配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）房屋裝飾裝修不得危及房屋安全，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)不得改變房屋結(jié)構(gòu)，不得私搭亂建，處理建筑垃圾必須符合有關(guān)規(guī)定；

（二）改變房屋用途和外貌，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

（四）房屋內(nèi)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等公共部位，不得占用、亂堆雜物；

（五）愛護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、不得損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和休閑設(shè)施等；

（六）車輛按照規(guī)定有序停放；

（七）垃圾實(shí)行袋裝化，按照規(guī)定的時間、地點(diǎn)、方式投放；

（八）住宅區(qū)內(nèi)不得亂貼、亂畫、亂掛。

第二十八條　房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主和使用人自行維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施等房屋本體公用部位、設(shè)施、設(shè)備，由住宅區(qū)受聘的物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護(hù)維修。

第二十九條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，加強(qiáng)對住宅區(qū)內(nèi)道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消火栓、停車場、自行車（摩托車）庫、公廁、衛(wèi)生保潔設(shè)備設(shè)施等公用配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修。

屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第三十條　住宅區(qū)內(nèi)受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關(guān)專業(yè)部門委托，對住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣等管線、設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

第三十一條　住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)自主意識，嚴(yán)格遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，積極參與住宅區(qū)的物業(yè)管理活動，延長住宅區(qū)的使用壽命，使住宅區(qū)成為文明、高尚的居所。

第六章　物業(yè)管理收費(fèi)及管理用房

第三十二條　物業(yè)管理收費(fèi)，包括公共服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。對物業(yè)管理收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別服務(wù)性質(zhì)，依法實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、管理辦法，由省人民政府價(jià)格、建設(shè)行政主管部門另行制定。

第三十三條　物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的主要用途為：

（一）物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)人員的工資，按照規(guī)定提取的福利費(fèi)；

（二）綠化管理費(fèi)；

（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

（四）保安費(fèi)；

（五）辦公費(fèi)；

（六）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

（七）法定稅費(fèi)。

第三十四條　物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法、開支方向應(yīng)當(dāng)定期定點(diǎn)公布，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定按期足額繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，代理供水、供電、供氣等有關(guān)專業(yè)部門收取水、電、氣費(fèi)，并可以代其定期維修養(yǎng)護(hù)水、電、煤氣等管線、設(shè)施，按照有關(guān)規(guī)定收取代收代辦服務(wù)費(fèi)，使用物業(yè)管理專用發(fā)票。

業(yè)主需求的特約服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報(bào)價(jià)格行政主管部門備案。

第三十六條　房屋公用部位、設(shè)施、設(shè)備專項(xiàng)維修費(fèi)，按照國家和省人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

前款所稱專項(xiàng)維修費(fèi)，應(yīng)當(dāng)存入指定銀行，由業(yè)主自治管理，具體辦法由市、縣（市）人民政府制定。

第三十七條　各級人民政府財(cái)政、審計(jì)部門依法對住宅區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)維修費(fèi)的收取、管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。

第三十八條　住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)管理用房，在住宅區(qū)整體移交時，一并移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，依法發(fā)給房屋共有權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓。

第七章　法律責(zé)任

第三十九條　物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定到物業(yè)管理行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。

第四十條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對住宅區(qū)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴，物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處5000元以下罰款。

第四十一條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者所提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的，由價(jià)格行政主管部門按照國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

第四十二條　業(yè)主和使用人不遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和國家有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)，違反本辦法第二十七條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償；違反有關(guān)法規(guī)的，由有關(guān)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

業(yè)主和使用人未按照規(guī)定或物業(yè)管理委托合同約定繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照約定加收滯納金。

第四十三條　物業(yè)管理企業(yè)不服物業(yè)管理、價(jià)格行政主管部門的行政處罰，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，向作出行政處罰決定機(jī)關(guān)的上一級行政機(jī)關(guān)申請復(fù)議，或向人民法院起訴。

業(yè)主或使用人不服物業(yè)管理企業(yè)作出的物業(yè)管理決定的，可依法向物業(yè)管理行政主管部門投訴或向人民法院起訴；不服物業(yè)管理行政主管部門作出的裁決的，可向其上一級行政機(jī)關(guān)申請復(fù)議或向人民法院起訴。

第四十四條　住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第三十八條規(guī)定，不按照規(guī)定履行提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期履行。

第四十五條　物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會、房屋使用人因物業(yè)管理產(chǎn)生的合同糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。無仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的，可以依法向人民法院起訴。

第四十六條　物業(yè)管理行政主管部門在查處有關(guān)行政違法案件時，必須有2名以上執(zhí)法人員，并出示省人民政府統(tǒng)一制發(fā)的行政執(zhí)法證件；實(shí)施行政處罰時，必須使用財(cái)政部門統(tǒng)一制發(fā)的罰沒單據(jù)，罰沒收入必須全部上繳國庫。

第八章　附　則

第四十七條　高檔公寓、別墅區(qū)、商住區(qū)、寫字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)（廠房）的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第四十八條　市可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第四十九條　本辦法的具體應(yīng)用問題，由省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第五十條　本辦法自公布之日起施行。

葫蘆島市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為改善和加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用與維護(hù)，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理適用于本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)共用設(shè)施、設(shè)備和共有場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對既有物業(yè)進(jìn)行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務(wù)的活動。

本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

第四條 市建設(shè)部門是本市城市住宅區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一制定物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和制度，對物業(yè)管理委員會的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

各區(qū)政府及街道辦事處、社區(qū)居委會和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第五條 住宅區(qū)物業(yè)管理堅(jiān)持以住戶自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，實(shí)行社會化、專業(yè)化管理。遵循公開、公平、互利、便民的原則，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度。

第二章 業(yè)主、物業(yè)使用人的自治管理

第六條 房屋售出率或入住率達(dá)到50%以上的新建住宅區(qū)和達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件規(guī)定的原有住宅區(qū)，由建設(shè)行政主管部門指導(dǎo)和協(xié)助街道辦事處、社區(qū)居委會組織召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表會，選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會。

一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會與社區(qū)居委會可合署辦公或在社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)下單獨(dú)設(shè)立物業(yè)管理專業(yè)委員會。

物業(yè)管理區(qū)域范圍由建設(shè)行政主管部門在征求街道辦事處意見的基礎(chǔ)上根據(jù)城市建設(shè)與管理的實(shí)際需要劃定。

物業(yè)管理區(qū)域與社區(qū)管理范圍，堅(jiān)持劃定一致、便于管理的原則。劃定不一致的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)設(shè)置原則予以調(diào)整；暫時無法調(diào)整的，其物業(yè)管理區(qū)域必須小于社區(qū)管理范圍。

第七條 業(yè)主、物業(yè)使用人依法享有下列權(quán)利并履行相應(yīng)義務(wù)：

（一）物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)力；

（二）業(yè)主、物業(yè)使用人代表大會代表和物業(yè)管理委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

（三）決定有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)；

（四）監(jiān)督物業(yè)管理委員會的工作；

（五）執(zhí)行業(yè)主、物業(yè)使用人大會和代表大會、物業(yè)管理委員會的有關(guān)決議、決定；

（六）遵守有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和物業(yè)管理公約；

（七）按規(guī)定繳納共用部位、設(shè)備、設(shè)施維修基金和按照繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

第八條 業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會具有下列權(quán)利：

（一）選舉、撤換物業(yè)管理委員會的組成人員；

（二）審議通過物業(yè)管理委員會章程和物業(yè)管理公約；

（三）改變或撤銷物業(yè)管理委員會作出的不適當(dāng)決定；

（四）決定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等重大事項(xiàng)。

第九條 業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會由物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次，必要時經(jīng)15%以上業(yè)主、物業(yè)使用人或者代表提議，可隨時召開。

第十條 物業(yè)管理委員會由5至15人組成，設(shè)主任1名，副主任若干名。

物業(yè)管理委員會主任應(yīng)由業(yè)主但任。

第十一條 物業(yè)管理委員會每屆任期3年。任期期滿前3個月應(yīng)籌備選舉新一屆物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會委員可以連任。

第十二條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件到市、縣物業(yè)行政主管部門登記備案：

（一）物業(yè)管理委員會委員名單；

（二）物業(yè)管理委員會章程。

第十三條 物業(yè)管理委員會每半年至少召開一次會議。會議必須有半數(shù)以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過。

物業(yè)管理委員召開會議可以根據(jù)需要邀請街道辦事處、公安派出所、國民委員會等有關(guān)單位參加。

第十四條 物業(yè)管理委員會的職責(zé)是：

（一）維護(hù)全體業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；

（二）通過招標(biāo)選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；

（三）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度物業(yè)管理計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)、決算和管理服務(wù)的重大措施；

（四）聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

（五）確定或調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)客，并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理公約，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理措施，監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備和共用場地的合理使用；

（七）負(fù)責(zé)本住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備維修基金的使用、管理和籌集；

（八）業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會賦予的其他職責(zé)。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十五條 開辦物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)縣級以上物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，領(lǐng)取資質(zhì)證書，并經(jīng)工商行政審理機(jī)關(guān)登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可從事物業(yè)管理。

申請物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)條件，由市物業(yè)行政主管部門制定。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)是：

（一）按照物業(yè)合同要求，履行住宅區(qū)物業(yè)管理職責(zé)；

（二）依照委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專業(yè)公司和人員承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；

（五）按委托管理合同實(shí)施物業(yè)管理；

（六）接受物業(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；

（七）協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)必須以與物業(yè)管理委員會簽訂物業(yè)管理合同的方式實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容。

（一）雙方單位的名稱、住所；

（二）管理范圍和管理項(xiàng)目；

（三）物業(yè)管理要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（五）合同期限；

（六）違約責(zé)任；

（七）終止合同的條件；

（八）合同雙方約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理合同自簽訂之日起15日內(nèi)，由物業(yè)管理企業(yè)向縣級以上物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)管理合同使用統(tǒng)—印制的國家示范文本。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理合同終止之日起10日內(nèi)，到物業(yè)管理委員會辦理下列事項(xiàng)：

（一）對已收取的物業(yè)管理服會費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，剩余部分予以結(jié)轉(zhuǎn)；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財(cái)物。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)合并、分立、變更名稱、調(diào)整法定代表人等，應(yīng)在30日內(nèi)到縣級以上物業(yè)行政主管部門重新辦理有關(guān)手續(xù)。

第四單 物業(yè)的前期管理與移交

第二十條 新開發(fā)建設(shè)的房屋竣工后至物業(yè)管理委員會成立屬于物業(yè)前期管理。物業(yè)的前期管理由房屋開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。

物業(yè)前期管理費(fèi)用分別由房屋開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)；房屋未售出和未出租的，由房屋開發(fā)單位承擔(dān)；房屋已售出或已出租的，由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。

第二十一條 房屋開發(fā)單位在銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，并使用統(tǒng)一印制的國家示范文本。

第二十二條 房屋開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)建設(shè)時，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)管理和社區(qū)居委會無償提供辦公用房：

（一）建筑面積5萬平方米以下住宅區(qū)為80至100平方米的物業(yè)管理用房55平方米的社區(qū)服務(wù)用房；

（二）建筑面積在5萬平方米以上10萬平方米以下的為100至120平方米的物業(yè)管理用房和110平方米的社區(qū)服務(wù)用房；

（三）建筑面積在10萬平方米以上的分別為120至150平方米、165平方米。

物業(yè)和社區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理的可提供一處辦公場所。

上述辦公用房所發(fā)生的費(fèi)用可計(jì)入該住宅區(qū)建設(shè)成本。

第二十三條 物業(yè)管理辦公用房產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有，在房屋開發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)時一并移交給物業(yè)管理委員會，由物業(yè)管理委員會有償提供給物業(yè)管理企業(yè)使用。

第二十四條 新建住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)按該住宅區(qū)總建筑面積0.2%的比例，以成本價(jià)向小區(qū)物業(yè)管理委員會提供商服用房，該房產(chǎn)歸業(yè)主共有，由物業(yè)管理委員會委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營使用，其經(jīng)營收入歸物業(yè)管理委員會，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用不足。

開發(fā)建設(shè)單位沒有商服用房的，可向物業(yè)管理委員會提供標(biāo)定數(shù)量商服用房價(jià)格補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)按商服廠房的銷售價(jià)與成本價(jià)價(jià)差計(jì)算。

第二十五條 房屋開發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理委員會及其聘用的物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料：

（一）住宅區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)離設(shè)備的竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)圖；

（四）各類房屋和共用設(shè)施設(shè)備清單；

（五）其他必要的資料。

第五章 物業(yè)的管理與作用

第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)納入管理范圍：

（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；

（二）小區(qū)道路、車輛的行駛和停放、公共場所的使用和經(jīng)營；

（三）小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、園林、綠地及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；

（四）物業(yè)管理委員會商服用房、自行車棚、停車場等設(shè)施的使用和經(jīng)營；

（五）日常治安秩序的維持；

（六）物業(yè)行政主管部門和委托物業(yè)管理合同中約定的其它物業(yè)管理事項(xiàng)。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其他經(jīng)營性用房；

（三）擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）擅自移動、占用、損壞共用設(shè)施設(shè)備；

（五）安裝影響房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備；

（六）影響公共衛(wèi)生、破壞周圍環(huán)境的行為。

第二十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并接受物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)建筑安全和使用要求的指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法及有關(guān)規(guī)定裝修房屋的行為，應(yīng)當(dāng)及時勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)管理委員會予以解決；解決不成的，報(bào)告市縣級物業(yè)行政主管部門依法處理。

第二十九條 住宅區(qū)內(nèi)的自行車棚、停車場等共用設(shè)施設(shè)備和共用場地，已攤?cè)敕课蒌N售面積的，屬業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自占用、出售和從事經(jīng)營活動。

第三十條 因物業(yè)維修或因公共利益需要臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，須經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)后施工，并在限定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第三十一條、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場地設(shè)置廣告。敷設(shè)管線、應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的書面同意，按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，并支付設(shè)置費(fèi)用。

第三十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用場地增設(shè)、改建房屋及其它設(shè)施的，須征得物業(yè)管理委員會同意并報(bào)縣級以上物業(yè)行政主管部門簽署意見后，方可到有關(guān)部門辦理審批手續(xù)。

第三十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋或物業(yè)使用人轉(zhuǎn)租房屋時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理公約作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，將房屋轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知物業(yè)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第六章 物業(yè)管理費(fèi)用

第三十四條 住宅共用部位，設(shè)施、設(shè)備維修基金，其收取、使用和管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條 房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

房屋共用部位、設(shè)施、設(shè)備、大修、更新、改造費(fèi)用，在維修基金中列支。未繳納維修基金的，由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔(dān)；日常維修費(fèi)用在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中支出。

第三十六條 房屋的共用部位、設(shè)施、設(shè)備維修時，相鄰關(guān)系人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰關(guān)系人阻撓維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人因維修、更新和改造自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，造成相鄰關(guān)系人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)或賠償。

第三十七條 房屋及附屬設(shè)施設(shè)備危及毗連房屋及公共安全的，責(zé)任人應(yīng)及時維修；拖延或拒不維修的，物業(yè)管理委員會可以委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第三十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其維修基金帳戶隨房屋所有權(quán)同時過戶。

第三十九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以每一物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，按房屋建筑面積和物業(yè)管理項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)按照本市物業(yè)管服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定，并報(bào)市物價(jià)部門和市物業(yè)行政主管部門備案。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人提供特約服務(wù)所收取的費(fèi)用，除市物價(jià)部門有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，由當(dāng)事人雙方議定。

第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)必須向社會公布，接受業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。

業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其他任何單位不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

第四十二條 收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)須持有市物價(jià)行政管理部門核發(fā)的收費(fèi)許可證，并未證收費(fèi)。收費(fèi)人員收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)佩帶收費(fèi)工作標(biāo)志，使用稅務(wù)部門監(jiān)制的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)專用發(fā)票。凡不按上述要求收費(fèi)的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)拒付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)每半年至少向物業(yè)管理委員會報(bào)告一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況，每年至少向業(yè)主、物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。

第四十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的物業(yè)管理服務(wù)綱收支情況可提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在質(zhì)詢提出7日內(nèi)予在答復(fù)；業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支中存在的違規(guī)問題，可向市、縣級物業(yè)行政主管部門進(jìn)行投訴，市、縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)在收到投訴后15日內(nèi)予以答復(fù)。

第七章 法律責(zé)任

第四十五條 違反本辦法第十五條規(guī)定，未經(jīng)市物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，由、市縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處5000元以上1萬元以下罰款。

第四十六條 違反本辦法第十八條、第二十五條規(guī)定之一的，由市、縣物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處5000元以上1萬元以下罰款。

第四十七條 違反本辦法第二十二條、第二十三條規(guī)定，未提供物業(yè)管理辦公用房的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令房屋開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理委員會提供物業(yè)管理辦公用房，或繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購買物業(yè)管理辦公用房的價(jià)款。

第四十八條 違反本辦法第二十七條規(guī)定。有禁止行為之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止；造成損失的，有權(quán)要求賠償；情節(jié)嚴(yán)重的，山市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀，并可處1000元以下罰款。

第四十九條 違反本辦法第二十九條規(guī)定，占用或出售屬于業(yè)主共有的自行車棚、車庫等設(shè)施的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正，并可處以2000元以上5000元以下罰款。

第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法第四十一條第二款規(guī)定，未繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)除依法追繳外，還可以按照應(yīng)繳金額的0.3%按日加收滯納金。

拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

第五十一條 業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)使用人大會或者代表大會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，市、縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。

物業(yè)管理委員會及其成員作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會予以撤銷或改變，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第五十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，從事物業(yè)管理或擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目。提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由工商行政管理部門、物價(jià)行政管理部門按照法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第五十三條 市、縣級物業(yè)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附則

第五十四條 本市城市內(nèi)的辦公樓、寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。本辦法未盡事宜按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十五條 本辦法執(zhí)行中的具體問題，由市建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋。原《葫蘆島市住宅小區(qū)管理暫行規(guī)定》（葫政發(fā)[1994]7號）同時廢止。

南寧市人民政府令

（第18號）

《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市人民政府辦公會議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行?！　?997年10月4日　　南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法