地產(chǎn)項(xiàng)目一體化策略

序

一體化

地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃與設(shè)計(jì)一體化策略（SSDI）

當(dāng)理性遭遇感性——住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研發(fā)是技術(shù)和藝術(shù)的結(jié)合

住區(qū)配套商業(yè)規(guī)劃布局模式評(píng)價(jià)

信息不對(duì)稱會(huì)如何？

心照不宣的知識(shí)

產(chǎn)業(yè)化

建筑產(chǎn)業(yè)化從小事做起

國內(nèi)外工業(yè)化住宅的發(fā)展歷程（之一）

國內(nèi)外工業(yè)化住宅的發(fā)展歷程（之二）

國內(nèi)外工業(yè)化住宅的發(fā)展歷程（之三）

中國住宅產(chǎn)業(yè)化路在何方？

歷史：萬科住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行時(shí)

萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的依托

萬科和拉法基的綠色實(shí)踐

松山湖邊的住宅技術(shù)硅谷

認(rèn)識(shí)誤區(qū)有幾許

KSI住宅

外廊之外

何樂而不用干墻？

何樂而不用干墻（續(xù)）——汶川地震后看建筑隔墻的抗震問題

二子開店——造汽車與造房子

預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)的效益評(píng)價(jià)及其在我國的發(fā)展

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

度假，不一樣的感受——淺析度假產(chǎn)品的設(shè)計(jì)

完美有多美

功能性之美

關(guān)于居住的幾個(gè)命題

生活是一種智慧

建筑的本源是空間

過剩就是浪費(fèi)

體現(xiàn)人文關(guān)懷的住區(qū)景觀實(shí)現(xiàn)

歷史慶典的舞臺(tái)——天津萬科水晶城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

磚的藝術(shù)——評(píng)清華大學(xué)校園建筑中磚的應(yīng)用

世紀(jì)之交的住宅設(shè)計(jì)：風(fēng)格消散個(gè)性凸現(xiàn)

東京城市發(fā)展的兩種形態(tài)

日本六本木新城

豐富多彩的日本商業(yè)街

神戶馬賽克商業(yè)街（MOSAOC）

附錄

專業(yè)考察

專業(yè)論文翻譯

專業(yè)圖書翻譯 2100433B

《地產(chǎn)項(xiàng)目一體化策略》作者楚先鋒潛心在設(shè)計(jì)、開發(fā)、研發(fā)領(lǐng)域20余年，通過長期的實(shí)踐和總結(jié)，厚積薄發(fā)，形成了一套以產(chǎn)品研發(fā)為核心，集項(xiàng)目前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)技術(shù)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為一體的開發(fā)策略。這個(gè)一體化策略從1.0版本到4.0版本不斷進(jìn)化，以臻成熟。同時(shí)，我們應(yīng)該看到，這個(gè)一體化策略的形成需要一系列的專業(yè)支撐，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品研發(fā)到產(chǎn)業(yè)技術(shù)的研究和項(xiàng)目開發(fā)、管理、運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)都不能少。楚先鋒累積多年的經(jīng)驗(yàn)大都蘊(yùn)藏在他多年來陸續(xù)發(fā)表在各專業(yè)期刊上的論文里面，從中不難挖掘出眾多行業(yè)亟需的寶貝。

《房地產(chǎn)項(xiàng)目商務(wù)談判策略與技巧》以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營為主線，兼顧理論與實(shí)踐，介紹商務(wù)談判基礎(chǔ)知識(shí)和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程，詳細(xì)探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期階段、建設(shè)階段、營銷階段、運(yùn)營階段的主要工作與談判關(guān)系，重點(diǎn)論述各階段的商務(wù)談判策略與技巧。全書體系完整、語言流暢、內(nèi)容實(shí)用，有助于讀者學(xué)習(xí)房地產(chǎn)談判的技巧和要領(lǐng)。

《房地產(chǎn)項(xiàng)目商務(wù)談判策略與技巧》可作為高等院校經(jīng)濟(jì)管理類專業(yè)的教學(xué)用書，也可作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提高談判能力的培訓(xùn)用書，同時(shí)還可供從事房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工作人員參考。

第一章商務(wù)談判的基礎(chǔ)知識(shí)1

第一節(jié)商務(wù)談判概述1

一、商務(wù)談判的概念1

二、商務(wù)談判的基本特征2

三、商務(wù)談判的原則3

四、商務(wù)談判的類型4

五、商務(wù)談判理論7

第二節(jié)商務(wù)談判程序10

一、準(zhǔn)備階段10

二、正式談判階段12

三、結(jié)束階段14

第三節(jié)商務(wù)談判策略與技巧14

一、商務(wù)談判策略與技巧的概念14

二、商務(wù)談判策略與技巧的作用14

三、商務(wù)談判策略的分類15

四、商務(wù)談判技巧的分類19

第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目談判與合同管理21

第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)概述21

一、房地產(chǎn)的含義21

二、房地產(chǎn)的特征22

三、房地產(chǎn)的分類23

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序25

第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目談判概述29

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目主要參與者29

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目談判的內(nèi)涵與特征31

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目談判類型32

第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理33

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目合同體系33

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的訂立36

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的談判37

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的履行39

第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期階段的談判策略與技巧42

第一節(jié)項(xiàng)目開發(fā)前期階段的工作概述42

一、項(xiàng)目開發(fā)前期階段的工作內(nèi)容及流程42

二、項(xiàng)目開發(fā)前期階段的談判關(guān)系44

第二節(jié)項(xiàng)目可行性研究階段談判策略與技巧44

一、可行性研究的基本內(nèi)容44

二、可行性研究談判內(nèi)容48

三、可行性研究談判策略與技巧49

第三節(jié)土地取得談判階段策略與技巧54

一、土地使用權(quán)取得過程分析54

二、土地使用權(quán)取得談判內(nèi)容58

三、土地使用權(quán)取得談判策略與技巧59

四、拆遷談判66

第四節(jié)項(xiàng)目融資談判的策略與技巧69

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的基本內(nèi)容69

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資談判內(nèi)容70

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資談判策略與技巧71

第五節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)談判策略與技巧73

一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作概述73

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)談判內(nèi)容74

三、《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同（示范文本）》解讀74

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)談判策略與技巧77

第六節(jié)案例分析80

案例1以掛牌方式出讓土地使用權(quán)80

案例2項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式獲取土地使用權(quán)的談判81

案例3建筑設(shè)計(jì)委托談判82

第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段談判策略與技巧85

第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段工作概述85

一、開工前準(zhǔn)備階段85

二、現(xiàn)場施工階段86

三、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及備案階段86

四、項(xiàng)目移交階段87

第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目委托監(jiān)理談判策略與技巧88

一、建設(shè)監(jiān)理概述88

二、監(jiān)理單位的選擇90

三、委托監(jiān)理談判內(nèi)容93

四、《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同（示范文本）》解讀94

五、委托監(jiān)理談判策略與技巧94

第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工承包談判策略與技巧95

一、工程招標(biāo)投標(biāo)概述95

二、招標(biāo)投標(biāo)過程管理96

三、工程承包談判準(zhǔn)備與目的100

四、《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》解讀102

五、工程承包談判策略與技巧106

第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨物采購談判策略與技巧107

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目貨物采購概述107

二、貨物招標(biāo)采購的組織109

三、貨物采購談判的組織110

四、貨物采購談判內(nèi)容113

五、貨物采購談判策略與技巧115

第五節(jié)全裝修房地產(chǎn)項(xiàng)目談判策略與技巧116

一、裝修工程概述116

二、住宅全裝修的開發(fā)模式118

三、住宅全裝修的項(xiàng)目管理模式119

四、住宅全裝修的談判準(zhǔn)備與內(nèi)容120

第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同索賠談判策略與技巧122

一、索賠管理122

二、索賠談判的類型與特點(diǎn)124

三、索賠談判策略與技巧125

第七節(jié)案例分析126

案例1工程承包談判案例分析（1）126

案例2工程承包談判案例分析(2)127

案例3貨物采購談判案例分析128

案例4裝修采購談判案例分析128

案例5業(yè)主索賠案例分析129

第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷階段的談判策略與技巧130

第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷階段工作概述130

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷階段主要工作130

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷階段談判概述132

第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目委托代理銷售談判策略與技巧133

一、委托代理銷售類別133

二、委托代理談判內(nèi)容135

三、委托代理銷售談判準(zhǔn)備135

四、委托代理銷售談判的策略與技巧136

第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售談判策略與技巧137

一、商品房銷售談判內(nèi)容137

二、銷售談判準(zhǔn)備138

三、針對(duì)客戶類型的銷售談判策略139

四、《商品房買賣合同》解讀141

五、房地產(chǎn)銷售談判的技巧143

第四節(jié)房地產(chǎn)銷售人員素質(zhì)要求與技能培訓(xùn)150

一、房地產(chǎn)銷售人員成功因素150

二、銷售人員知識(shí)結(jié)構(gòu)150

三、職業(yè)道德規(guī)范體系155

四、儀容儀表規(guī)范160

五、行為舉止規(guī)范162

六、交往禮節(jié)規(guī)范163

七、角色模擬——房地產(chǎn)銷售談判人員培訓(xùn)165

第五節(jié)案例分析167

案例1某開發(fā)商房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售代理計(jì)劃167

案例2了解客戶心理主動(dòng)出擊而成功完成售樓談判168

第六章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營階段的談判策略與技巧170

第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營階段談判概述170

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營階段的主要工作170

二、物業(yè)管理的行業(yè)管理規(guī)范174

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營階段的談判關(guān)系179

第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)階段談判策略與技巧180

一、前期物業(yè)管理企業(yè)的選擇180

二、前期物業(yè)服務(wù)合同談判內(nèi)容與特征181

三、前期物業(yè)服務(wù)合同談判策略與技巧182

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)階段談判策略與技巧183

一、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容分析183

二、物業(yè)服務(wù)合同談判187

三、物業(yè)服務(wù)合同談判特征189

四、物業(yè)服務(wù)合同談判策略與技巧190

第四節(jié)處理投訴談判策略與技巧191

一、物業(yè)管理的顧客滿意理念191

二、物業(yè)管理的投訴內(nèi)容193

三、處理投訴的基本原則194

四、處理投訴談判的策略與技巧194

第五節(jié)案例分析195

案例1前期物業(yè)服務(wù)競標(biāo)談判195

案例2業(yè)主暖氣問題的投訴處理197

案例3萬科投訴處理策略198

參考文獻(xiàn)2002100433B

網(wǎng)絡(luò)信息檢索策略設(shè)計(jì)應(yīng)遵循快、準(zhǔn)、全及低成本的原則，以實(shí)現(xiàn)檢索策略最優(yōu)化。所謂快、準(zhǔn)、全，是指設(shè)計(jì)出來的檢索策略能夠快速、準(zhǔn)確、全面地從網(wǎng)上檢索到所需要的信息;低成本則是指以最低的費(fèi)用獲取所需的信息。由于檢索網(wǎng)上信息要付通訊費(fèi)，有些數(shù)據(jù)庫還要付數(shù)據(jù)庫使用費(fèi)，因而降低信息成本對(duì)消費(fèi)能力較弱的我國用戶有比較重要的意義。

主題分析

明確檢索需求后，就要對(duì)用戶課題的具體內(nèi)容作主題分析，這是正確選用檢索詞和邏輯算符的的關(guān)鍵，它將決定檢索策略的質(zhì)量并影響檢索效果。

主題分析就是對(duì)用戶的課題進(jìn)行主題概念的分析，并用一定的概念詞來表達(dá)這些主題內(nèi)容，同時(shí)明確概念與概念之間的邏輯關(guān)系。主題分析必須注意：

（1）概念的表達(dá)要確切。抓住課題的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，分析出課題中有幾個(gè)概念組面。

（2）找出核心的概念組面，排除掉無關(guān)概念組面，包括意義不大的概念和重復(fù)概念。用戶有時(shí)會(huì)認(rèn)為選取的概念組面越多，邏輯組配越細(xì)致，檢索結(jié)果的針對(duì)性越強(qiáng)。事實(shí)上，過多過嚴(yán)的概念組配很可能導(dǎo)致大量的漏檢，甚至結(jié)果為零。因此有時(shí)需要簡化邏輯關(guān)系，減少概念組面，以提高檢索效果。

（3）找出隱含的重要概念。如"智力測試"，隱含著"能力測試"、"態(tài)度測試"、"創(chuàng)造力測試"等概念。數(shù)據(jù)庫的標(biāo)引往往使用比較專指的詞，用戶對(duì)標(biāo)引規(guī)則不甚了解，往往會(huì)列出比較抽象的概念，而忽略了較專指的概念

（4）明確概念組面之間的交叉關(guān)系，即明確是邏輯"與"、邏輯"或"還是邏輯"非"的關(guān)系。哪些概念可以用來擴(kuò)大檢索范圍，哪些可以作為進(jìn)一步縮小檢索范圍的主題詞。明確這些邏輯關(guān)系，有助于編制出正確的檢索式。

注意問題

如果對(duì)主題不熟悉，可采用關(guān)鍵性的文獻(xiàn)以確認(rèn)檢索詞匯和厘清概念。宜避免選擇太廣泛或模糊的詞匯檢索，且可以儲(chǔ)存并重復(fù)使用相同的概念和檢索策略以節(jié)省檢索時(shí)間。檢索時(shí)除了利用選定的檢索詞匯進(jìn)行檢索外，也可利用索引典、標(biāo)題表或系統(tǒng)自動(dòng)提供之相關(guān)詞進(jìn)行檢索，以增加檢索結(jié)果。

選擇詞匯時(shí)，需注意「隱含性概念」和資料庫的關(guān)系。

總述

事實(shí)上，在構(gòu)造檢索策略過程中，要涉及到許多方面的知識(shí)與技能。諸如，用戶對(duì)檢索課題的明確程度，對(duì)檢索課題的分析；對(duì)數(shù)據(jù)庫及其系統(tǒng)特性和功能的掌握；編制邏輯檢索式的技巧以及調(diào)整檢索策略的方法等方面都會(huì)影響用戶檢索的整體效果。因此，制定檢索策略是一種全面的知識(shí)與技能，也是一種經(jīng)驗(yàn)。掌握了這種技能和經(jīng)驗(yàn)，再通過廣泛實(shí)習(xí)，可以獲得比較好的檢索效果。