福州市個(gè)人購(gòu)買住房貸款抵押登記辦法

福州市個(gè)人購(gòu)買住房貸款抵押登記辦法福州市個(gè)人購(gòu)買住房貸款抵押登記辦法

（榕房綜〔1998〕230號(hào)）

第一條為規(guī)范個(gè)人購(gòu)買住房貸款抵押行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展，深化住房制度改革，根據(jù)《城市房增管理法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法會(huì)見，結(jié)合本市實(shí)際，特制定本辦法。

第二條凡在福州市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)個(gè)人為購(gòu)買住房（商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房等）向金融機(jī)構(gòu)或住房資金管理中心申請(qǐng)貸款抵押的，適用本辦法。個(gè)人購(gòu)買房改房向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款抵押的，適用本辦法。

第三條福州市房地產(chǎn)管理局是本市個(gè)人購(gòu)買住房貸款抵押登記機(jī)關(guān)（以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān)）。

第四條本辦法所稱個(gè)人購(gòu)買住房貸款抵押是指購(gòu)房人在支付首期購(gòu)房款后，由金融機(jī)構(gòu)或住房資金管理中心代其支付剩余的購(gòu)房款，而鈄所購(gòu)住房（期房或現(xiàn)金）抵押給金融機(jī)構(gòu)或住戶資金管理中心（以下統(tǒng)稱抵押權(quán)人）作為償還貸款擔(dān)保的行為。

第五條申請(qǐng)購(gòu)買住房抵押登記須符合下列條件：

1．期房抵押：以預(yù)售商品房抵押的，該房已取得《商品房預(yù)售許可證》，且《商品房預(yù)售合同》已在登記機(jī)關(guān)登記備案；以經(jīng)濟(jì)適用住房抵押的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得銷售資格，且購(gòu)房人資格已經(jīng)市房改辦審定；

2．現(xiàn)房抵押：房屋已經(jīng)竣驗(yàn)收，且設(shè)定抵押權(quán)的住房已辦理預(yù)先登記；

3．購(gòu)房人已支付首期購(gòu)房款；

4．抵押雙方已簽定《個(gè)人購(gòu)買住房抵押貸款合同》。

第六條有下列情形之一的不能設(shè)定個(gè)人購(gòu)買住房抵押：

1．住房已設(shè)定在建工程抵押或該住房占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人未同意銷售、再抵押的；

2．開發(fā)企業(yè)被依法吊銷商品房預(yù)售許可證或銷售資格的；

3．商品房預(yù)售或銷售合同已依法注銷的；

4．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制住房權(quán)利的；

5．法律法規(guī)規(guī)定不能抵押的其他情況。

第七條申請(qǐng)現(xiàn)房抵押登記須提交如下證件資料：1．《商品房銷售合同》；2．購(gòu)房證明書；3．全部購(gòu)房款發(fā)票；4．貸款合同；5．《個(gè)人住房貸款抵押合同》；6．登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必須提交的其它證件資料。

第八條現(xiàn)房抵押在抵押登記的同時(shí)辦理購(gòu)房人房屋產(chǎn)權(quán)登記。登記機(jī)關(guān)在房屋所有權(quán)證及產(chǎn)權(quán)檔案上進(jìn)行抵押登記，向抵押權(quán)人發(fā)放他項(xiàng)權(quán)利證書。

第九條申請(qǐng)期房抵押登記須提交如下證件資料：1．商品房或經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同；2．已付購(gòu)房款發(fā)票及預(yù)售款監(jiān)管銀行進(jìn)帳單；3．開發(fā)企業(yè)不可撤銷保證函；4．其余同第七條4、5、6項(xiàng)。

福州市個(gè)人購(gòu)買住房貸款抵押登記辦法登記機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售合同備案登記。

第十條期房抵押在房屋竣工驗(yàn)收并預(yù)先登記后，須在一個(gè)月內(nèi)變更為現(xiàn)房抵押登記。登記辦法同第七、八條現(xiàn)房抵押登記。

第十一條已設(shè)定在建工程抵押，且原抵押人同意將在建工程貸款抵押轉(zhuǎn)為個(gè)人購(gòu)買住房貸款抵押的，由原抵押權(quán)人、開切企業(yè)、購(gòu)房人及個(gè)人購(gòu)買住房抵押權(quán)人四方簽定協(xié)議，按上述規(guī)定辦理個(gè)人住房抵押登記。

第十二條抵押期間，抵押人及開發(fā)企業(yè)須嚴(yán)格履行住房銷售、預(yù)售合同，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自變更或解除銷售、預(yù)售合同的，該行為無(wú)效。

第十三條現(xiàn)房抵押期限間抵押物由抵押人占管，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得對(duì)抵押物進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)性變動(dòng)，或?qū)⒃摰盅何镛D(zhuǎn)讓、再抵押或以其他任何方式處軒該抵押物。

第十四條商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房期房抵押期間，開發(fā)企業(yè)對(duì)抵押合同承擔(dān)相應(yīng)保證責(zé)任，保證函須具備如下內(nèi)容：1．本保證內(nèi)容不可撤銷；2．須嚴(yán)格履行預(yù)售合同，保證按時(shí)交付質(zhì)量合格住房；3．竣工驗(yàn)收后及時(shí)辦理預(yù)先登記，及時(shí)辦理抵押物過(guò)戶手續(xù)；4．交房時(shí)需同時(shí)通知抵押人和抵押權(quán)人；5．未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意不得為抵押人辦理抵押物轉(zhuǎn)讓、過(guò)戶等手續(xù)；6．抵押人不履行合同時(shí)，開發(fā)企業(yè)承諾代為還款或按抵押人已付購(gòu)房款全額回購(gòu)，并優(yōu)先支付抵押權(quán)人；7．開發(fā)企業(yè)保證期限不得在購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證前終止。

第十五條開發(fā)企業(yè)履行保證責(zé)任代為還款或回購(gòu)后，有權(quán)向抵押人追償；開發(fā)企業(yè)拒不履行保證責(zé)任的，抵?jǐn)貦?quán)人可依法起訴。

第十六條保證期間，開發(fā)企業(yè)發(fā)生兼并、改組的、由其繼承人承擔(dān)保證責(zé)任；開發(fā)企業(yè)將該工程轉(zhuǎn)讓予他人開發(fā)的，由受讓開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任。

第十七條經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人可將抵押物轉(zhuǎn)讓，并在登記機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶手續(xù)后進(jìn)行相應(yīng)抵押變更手續(xù)，抵押關(guān)系隨之轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人另有約定的除外。

第十八條抵押期間，經(jīng)事先書面通知抵押人及開發(fā)企業(yè)，抵押權(quán)人可將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓予其它金融機(jī)構(gòu)，抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但應(yīng)辦理抵押權(quán)人變更登記。

第十九條抵押期限屆滿、抵押人已按期或提前償還貸款本息的，抵押雙方須在一個(gè)月內(nèi)至登記機(jī)關(guān)辦理抵押注銷登記。登記機(jī)關(guān)受理作出注銷登記后，抵押關(guān)系終止。

第二十條抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，若抵押物仍為期房，可根據(jù)開發(fā)企業(yè)不可撤銷保證函要求其回購(gòu)、暫緩交房或交付予抵押權(quán)人；若抵押物為現(xiàn)房，可要求抵押人限期騰空。抵押權(quán)人可依法采取下列方式行使抵押權(quán)：1．拍賣。2．開發(fā)企業(yè)回購(gòu)。3．折價(jià)。4．變賣。

采取3、4項(xiàng)方式行使抵押權(quán)，當(dāng)事人未能達(dá)成協(xié)議的，須委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。處分抵押物所得金融中扣除處分費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)后的剩余金額，用于清償?shù)盅簷?quán)人貸款本息及支付違約金等，余額返還抵押人；不足清償?shù)模盅簷?quán)人有權(quán)繼續(xù)向抵押人追償。

第二十一條市轄八縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。

第二十二條本辦法由福州市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第二十三條本辦法自頒布之日起施行。

【發(fā)布單位】81305

【發(fā)布文號(hào)】榕房綜[1998]230號(hào)

【生效日期】1998-11-18

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

市房改領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《天津市職工個(gè)人購(gòu)建住房貸款暫行辦法》的通知

（津房改（1993）3號(hào)一九九三年六月五日）

各區(qū)、縣，各委、局，各駐津單位：

經(jīng)市政府領(lǐng)導(dǎo)同意，現(xiàn)將《天津市職工個(gè)人購(gòu)建住房貸款暫行辦法》印發(fā)你們，請(qǐng)認(rèn)真執(zhí)行。

天津市職工個(gè)人購(gòu)建住房貸款暫行辦法

第一章 總則

第一條為鼓勵(lì)職工購(gòu)、建自住房和大修私房，推動(dòng)住房商品化，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、國(guó)務(wù)院《借款合同條例》和《天津市城鎮(zhèn)住房制度改革方案》，特制定本辦法。

第二條住房貸款是為參加住房公積金制的職工，購(gòu)、建自住房和大修私房的專項(xiàng)貸款。住房貸款實(shí)行存貸結(jié)合，先存后貸，整借零還，抵押保證的原則。

第三條住房貸款的資金來(lái)自職工的住房公積金及其他房改資金。

第四條住房貸款業(yè)務(wù)由天津市住房資金管理中心委托中國(guó)人民建設(shè)銀行天津市分行房地產(chǎn)信貸部和建行區(qū)、縣支行辦理。

第二章 貸款條件

第五條凡參加住房公積金一年以上，購(gòu)、建自住房或大修私房資金不足的職工，均可申請(qǐng)住房貸款。申請(qǐng)住房貸款的條件是：

一、借款人有所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明。

二、購(gòu)買自住房的，須有符合法律規(guī)定的購(gòu)房合同或其他證明文件；自建住房的，須有規(guī)劃、土地部門批準(zhǔn)的文件；大修私房的，須有規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件。

三、在貸款銀行有購(gòu)、建自住房或大修私房所需30%以上的資金存款。

四、同意用自住或共有房產(chǎn)他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證、土地使用證或貸款銀行認(rèn)可的有價(jià)證券抵押。

五、有代償還貸款本息能力的單位提供保證。

六、同意辦理公證，保險(xiǎn)。

第三章 貸款程序

第六條職工借款需填寫職工個(gè)人住房抵押借款申請(qǐng)書，并經(jīng)工作單位審查同意。

第七條借款人持借款申請(qǐng)書、身份證和第五條規(guī)定的證明材料，向單位所在地的建設(shè)銀行區(qū)、縣支行辦理借款申請(qǐng)，經(jīng)貸款銀行審查合格后出具貸款證明。

第八條借款人將購(gòu)、建自住房、大修私房的30%以上的自籌資金存入貸款銀行。

第九條借款人憑貸款銀行出具的貸款憑證與售房、建房單位簽定購(gòu)、建房合同或協(xié)議，之后，憑購(gòu)、建房合同或協(xié)議，到房屋所在地的區(qū)、縣房管部門、土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)和領(lǐng)取《土地使用證》手續(xù)。借款人和貸款銀行持房屋所有權(quán)證、土地使用證、抵押申請(qǐng)書、身份證到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理抵押手續(xù)。如借款人購(gòu)買期房，在取得房屋所有權(quán)證前，需到房屋座落的區(qū)、縣房管部門辦理購(gòu)房權(quán)益抵押手續(xù)，借貸雙方及保證人簽定借款合同并進(jìn)行公證。

第十條借款人須按借款合同規(guī)定，每月到貸款銀行償還貸款本息，借款人也可委托單位每月從其工資中代扣轉(zhuǎn)交貸款銀行。用于購(gòu)房的貸款，由貸款銀行按借款合同，將個(gè)人存款和貸款用轉(zhuǎn)帳方式劃轉(zhuǎn)到售房單位銀行帳戶。用于自建住房、大修私房的貸款，由借款人按借款合同支取。

借款人還清借款本息后，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)辦理注銷抵押手續(xù)。

第四章 貸款額度、期限和利率

第十一條貸款額度

1．貸款額度=（借貸人 配偶月工資總額之和）×30%×12個(gè)月×貸款年限

2．購(gòu)房最高貸款額為房?jī)r(jià)的70%；自建住房、大修私房最高貸款額為所需費(fèi)用的50%。

第十二條貸款期限

購(gòu)商品房貸款最長(zhǎng)年限十五年；購(gòu)自住房和自建住房的貸款最長(zhǎng)年限十年；大修私房的貸款最長(zhǎng)年限五年。

貸款年限加借款人年齡不得超過(guò)規(guī)定的退休年齡。

第十三條貸款利率按貸款年限實(shí)行不同利率。貸款期在一年內(nèi)（含一年）的按月利率3．3‰計(jì)息，貸款期每增加一年，月利率上調(diào)0．3‰，貸款期不滿一年的按一年計(jì)算。當(dāng)國(guó)家調(diào)整利率時(shí)，貸款利率隨之作相應(yīng)調(diào)整。

第十四條借款人提前歸還貸款本息的，貸款銀行按提前的期限調(diào)整貸款利率，計(jì)算利息。已歸還的貸款本息不再重新計(jì)算。借款人未按合同規(guī)定償還貸款本息的，貸款銀行按逾期天數(shù)每天罰逾期款額2．5‰的滯納金。

第五章 貸款抵押

第十五條借款人須將自住房他項(xiàng)權(quán)證或購(gòu)、建住房合同、協(xié)議的全部權(quán)益抵押給貸款銀行，也可將有價(jià)證券，如國(guó)庫(kù)券、企業(yè)債券等抵押給貸款銀行。

第十六條住房抵押

一、借款人可用自住、共有房地產(chǎn)或購(gòu)買、自建住房房地產(chǎn)抵押，但不得重復(fù)抵押。他人的房地產(chǎn)，不能抵押。

二、借款人以共有房地產(chǎn)做抵押的，須征得共有人的同意，并辦理公證。

三、抵押房地產(chǎn)的現(xiàn)值，由房屋所在地的區(qū)、縣房屋或土地管理部門評(píng)估。抵押額最高為抵押物現(xiàn)值的百分之七十。用共有房地產(chǎn)抵押的，抵押額以借款人占有的份額為限。

四、住房在抵押期間，借款人可以自己使用，并有維修和保證完好無(wú)損的責(zé)任，但無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、變賣或再次抵押。

第十七條借款人以購(gòu)、建自住房或私房抵押的。在未取得住房產(chǎn)權(quán)證、土地證之前，可用簽訂的購(gòu)、建住房合同的全部權(quán)益抵押。抵押期間，貸款銀行為抵押合同的全部權(quán)益的第一受益人。

第十八條遇有下述情況之一：一是貸款到期后，借款人未能償還全部貸款本息的，可寬限三個(gè)月。寬限期內(nèi)每天按逾期金額收取2．5‰的罰息，寬限期滿后借款人仍未還清貸款本息的；二是借款人在借款合同終止前死亡或失蹤或移居國(guó)外的，由借款人合法繼承人償還、借款人合法繼承人拒不承擔(dān)償還貸款本息的或無(wú)力償還貸款本息的，貸款銀行將按有關(guān)規(guī)定對(duì)抵押物進(jìn)行處理。

第十九條抵押物處理

一、借款人逾期三個(gè)月不履行借款合同的，貸款銀行將按照有關(guān)規(guī)定處理抵押物所獲價(jià)款，按下列順序分配：

（1）支付抵押物拍賣費(fèi)和處理抵押物的其他費(fèi)用：

（2）支付與抵押物有關(guān)的稅款；

（3）補(bǔ)交土地出讓金；

（4）歸還共有產(chǎn)權(quán)人所占份額；

（5）歸還借款人所欠貸款本息及罰息；

（6）剩余部分退還借款人。

二、貸款銀行在處理共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)人有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)借款人的產(chǎn)權(quán)份額的權(quán)利。

第二十條有價(jià)證券抵押

借款人用有價(jià)證券抵押的，有價(jià)證券金額要與借款額相同，并按有價(jià)證券期限申請(qǐng)同期同額貸款。有價(jià)證券交貸款銀行保管，借款人按照借款合同還本付息后，貸款銀行將抵押的有價(jià)證券退還借款人。借款到期，借款人未能償還全部貸款本息的，貸款銀行有權(quán)對(duì)借款人抵押的有價(jià)證券予以處理，以抵償貸款本息及有關(guān)費(fèi)用，剩余金額退還借款人。

第六章 貸款保證

第二十一條貸款保證

一、用自住或共有住房他項(xiàng)權(quán)證、土地使用證抵押的，借款人須由貸款銀行認(rèn)可的保證單位和個(gè)人提供不可撤消的全額保證。保證單位必須具有為借款人償還全部貸款本息的能力。

二、單位或個(gè)人保證金額以合同的貸款本息及合同引起訴訟費(fèi)為限。單位和個(gè)人保證自借款合同簽定之日起到借款合同解除時(shí)止。

三、用有價(jià)證券抵押的，借款人可不提供保證。

四、借款人工作變動(dòng)時(shí)要及時(shí)辦理變更保證手續(xù)。未辦變更保證手續(xù)的，保證書繼續(xù)有效。

第七章 抵押保險(xiǎn)

第二十二條借款人以房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)按照中國(guó)人民保險(xiǎn)公司天津市分公司《住房抵押保險(xiǎn)條款》辦理住房抵押保險(xiǎn)。

第二十三條按準(zhǔn)成本價(jià)購(gòu)買自住房的，按房屋實(shí)際價(jià)格保險(xiǎn)；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買自住房以及自建、大修私房的，保險(xiǎn)金額按房屋座落的區(qū)縣房屋管理部門的估價(jià)金額保險(xiǎn)。

第二十四條住房抵押的保險(xiǎn)期與貸款期限一致。在住房抵押期間，保險(xiǎn)單交貸款銀行抵押，保險(xiǎn)單享有的權(quán)益無(wú)條件地讓給貸款銀行。住房保險(xiǎn)責(zé)任從約定起保之日起生效。

第八章 貸款監(jiān)督

第二十五條住房貸款要?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁挪用。發(fā)生下列情況之一時(shí)，貸款銀行有權(quán)要求借款人提前償還部分或全部貸款：

1．借款人違反借款合同規(guī)定的條款。

2．借款挪作他用，對(duì)挪用部分加收50%的罰息。

3．借款人發(fā)生不能按期歸還貸款本息的變故。

第二十六條借款人在貸款期內(nèi)，要主動(dòng)配合貸款銀行對(duì)貸款使用情況的檢查。

第九章 附則

第二十七條抵押物的評(píng)估費(fèi)、保管費(fèi)由借款人負(fù)擔(dān)，借款合同公證費(fèi)由借貸雙方分擔(dān)。

第二十八條借、貸方要求解除或變更借款合同時(shí)，須以書面形式提前通知對(duì)方，在雙方未達(dá)成協(xié)議前，借款合同繼續(xù)有效。

第二十九條借、貸方之間發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，當(dāng)事人可向貸款銀行所在地人民法院提出訴訟。

第三十條本規(guī)定由天津市住房資金管理中心負(fù)責(zé)解釋。

第三十一條本規(guī)定自1993年6月1日起實(shí)施。

個(gè)人購(gòu)買住房者，用自籌資金全額付款購(gòu)買了商品住房并取得《房屋所有權(quán)證》不超過(guò)合理年限，申請(qǐng)了住房按揭貸款者