齊齊哈爾市物業(yè)管理條例

齊齊哈爾市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會公告

第3號

《齊齊哈爾市物業(yè)管理條例》已由齊齊哈爾市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議于2018年11月27日通過，經(jīng)黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議于2019年4月26日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2019年7月1日起施行。

齊齊哈爾市人民代表大會常務(wù)委員會

2019年4月29日

物業(yè)管理對改善城市面貌、優(yōu)化居住環(huán)境、維護(hù)社會穩(wěn)定有著重要意義，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理方面各種細(xì)節(jié)問題凸顯。因此，齊齊哈爾市經(jīng)黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議批準(zhǔn)，《齊齊哈爾市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)應(yīng)運(yùn)而生，并將在7月1日起正式實施。

據(jù)了解，目前齊齊哈爾市共有住宅小區(qū)730個，物業(yè)管理總面積5638萬平方米，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)205家。居民對物業(yè)管理服務(wù)的要求與日俱增，物業(yè)管理工作呈現(xiàn)出一些新情況、新問題，如：業(yè)主自治制度不能有效執(zhí)行、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)互不信任、物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為不規(guī)范、物業(yè)經(jīng)費(fèi)使用不透明、物業(yè)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不明確、監(jiān)督管理體制不健全、不規(guī)范，部門職責(zé)不清晰等。

《條例》共八章六十五條，其中明確各級管理職責(zé)，按照“屬地管理、重心下沉、責(zé)權(quán)統(tǒng)一”的原則，確定了自上到下的物業(yè)監(jiān)管體制，進(jìn)一步明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和社區(qū)的物業(yè)管理職責(zé)。并對新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備辦理物業(yè)交付手續(xù)的條件做出明確的限制性規(guī)定?！稐l例》還創(chuàng)新的提出了成立業(yè)主監(jiān)事委員會，用于完善物業(yè)管理工作中的監(jiān)督機(jī)制，避免或減少物業(yè)工作執(zhí)行過程中的違法、違規(guī)事宜，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。同時，對于房屋維修資金的使用上，明確規(guī)定了在發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用房屋專項維修資金進(jìn)行維修和更新、改造的，可以不經(jīng)過專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，并為了保護(hù)物業(yè)企業(yè)的權(quán)益，規(guī)定了何種情況下，物業(yè)企業(yè)可以加收欠費(fèi)違約金等。

為了保證《條例》的有效運(yùn)行，業(yè)主與物業(yè)之間能夠相互制約，《條例》還根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定以及齊齊哈爾市物業(yè)管理的實際情況，針對規(guī)定的禁止行為和活動，分別制定了相應(yīng)的處罰條款，完善了相關(guān)法律責(zé)任。

黑龍江省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于批準(zhǔn)《齊齊哈爾市物業(yè)管理條例》的決定

（2019年4月26日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過）

黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議經(jīng)過審查，決定批準(zhǔn)齊齊哈爾市人民代表大會常務(wù)委員會報請批準(zhǔn)的《齊齊哈爾市物業(yè)管理條例》。

齊齊哈爾市物業(yè)管理條例

齊齊哈爾市物業(yè)管理條例第一章 總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和生活環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理和使用，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條市人民政府物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣（市）、區(qū)人民政府物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

其他相關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的相關(guān)工作。

第四條　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉與換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居（村）民委員會負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會的物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核。

第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省、市制定的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)優(yōu)惠政策。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備和場地的維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的非經(jīng)營性用水、用電、用氣、用熱價格按照國家、省、市相關(guān)法規(guī)政策執(zhí)行。

第六條老舊住宅區(qū)的改造整治應(yīng)在各級政府的主導(dǎo)下進(jìn)行。本著因地制宜、先易后難、區(qū)域負(fù)責(zé)、分批實施的原則，將地方財政投資、業(yè)主投資、社會投資等與建筑節(jié)能改造、供水供熱管網(wǎng)改造等國家政策性補(bǔ)助資金結(jié)合起來，形成多元化投資改造的保障機(jī)制。

老舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。

齊齊哈爾市物業(yè)管理條例第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第七條　物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按土地使用證確定的使用范圍為基礎(chǔ)，結(jié)合建筑物規(guī)模、物業(yè)的共有、共用設(shè)施設(shè)備和社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房房屋銷售備案及棚改回遷房備案時，應(yīng)當(dāng)向所在地物業(yè)行政主管部門進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域備案，并將備案情況告知物業(yè)項目所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案，載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共用部位共用設(shè)施設(shè)備主要情況和配套建筑等事項。

建設(shè)單位在物業(yè)銷售時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示并在物業(yè)買賣合同中載明。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家、省、市有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑，不得擅自改變用途。

第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃設(shè)計要求配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主所有,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)合同約定的期限內(nèi)擁有無償使用權(quán)。

物業(yè)服務(wù)用房的具體位置應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖中注明，分期建設(shè)開發(fā)的建設(shè)項目，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)在一期工程中配置。

物業(yè)總建筑面積5萬平方米以下的，按照不少于建筑面積100平方米配置；總建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照總建筑面積的2‰配置；總建筑面積超過20萬平方米的，除按照20萬平方米的2‰配置外，超出部分按照1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，但最多不高于建筑面積500平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)能獨(dú)立使用，具備水、電、暖、通風(fēng)、采光等使用功能及獨(dú)立的水、電、暖等計量器具。多層物業(yè)應(yīng)設(shè)置在地面一層，高層物業(yè)不得高于四層。物業(yè)服務(wù)用房不得抵押、轉(zhuǎn)讓、出租。未經(jīng)業(yè)主大會決定，任何單位、個人無權(quán)改變物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會辦公場所的用途及標(biāo)準(zhǔn)。

第十條　新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列規(guī)定的，方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）生活用水接入城市供水管網(wǎng)系統(tǒng)，并安裝分戶計量裝置；

（二）雨水、污水排放接入城市雨水排放系統(tǒng)和污水排放系統(tǒng)；

（三）小區(qū)用電接入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置；

（四）在城市管道燃?xì)?、集中供熱主系統(tǒng)管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐峁艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)系統(tǒng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲嬃垦b置和供熱分戶控制裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按相關(guān)設(shè)計要求配置到位；

（六）按照消防要求完成消防供水、消防自動報警裝置和消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

（七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；

（八）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

（九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

（十）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進(jìn)行驗收。

第十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

本條例所稱的前期物業(yè)管理，是指在建設(shè)單位交付房屋之后至物業(yè)項目業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立并選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行物業(yè)管理的活動。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書10日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)行政主管部門備案。

第十二條建設(shè)單位組織竣工驗收和分戶驗收。對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的驗收應(yīng)由建設(shè)單位向相關(guān)部門申請，由相關(guān)管理部門及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與；業(yè)主入住時的分戶驗收，應(yīng)在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，由業(yè)主、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同現(xiàn)場查驗并書面記錄確認(rèn)。建設(shè)單位對業(yè)主專有部分的保修義務(wù)自業(yè)主入住分戶驗收之日起計算，截止日期按國家相關(guān)規(guī)定時限執(zhí)行。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)竣工驗收合格之日起30日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)。

建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房銷售備案及棚改回遷房備案時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及交接驗收手續(xù)等資料報物業(yè)行政主管部門，并作為物業(yè)買賣合同約定的內(nèi)容。

第十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)和違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)時將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約作出書面承諾。

第十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后30日內(nèi)，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖和分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）專業(yè)經(jīng)營單位的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)；

（六）物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

齊齊哈爾市物業(yè)管理條例第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十五條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況以書面方式及時報告物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

（一）業(yè)主已入住建筑面積的比例達(dá)到小區(qū)總建筑面積50%以上；

（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到小區(qū)總戶數(shù)50%以上；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到小區(qū)總戶數(shù)25%以上。

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

第十六條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

符合業(yè)主大會成立條件的，由建設(shè)單位向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請；建設(shè)單位30日內(nèi)未提出申請的，可由該物業(yè)管理區(qū)域所在地的社區(qū)居（村）民委員會組織10人以上的業(yè)主代表提出申請。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)在收到申請的30日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

首次業(yè)主大會籌備組由7人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、業(yè)主代表和街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表等人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。

第十七條　籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）制定并提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告前款規(guī)定的內(nèi)容。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)及時予以復(fù)核并在首次業(yè)主大會召開前告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十八條　業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效證件為依據(jù)。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300戶以上的，可以采取以樓（幢）、單元、樓層等為單位的方式推舉1名業(yè)主參加業(yè)主大會會議。

第十九條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過5年，可連選連任。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任。

業(yè)主委員會委員經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居（村）民委員會任職。社區(qū)居（村）民委員會成員符合業(yè)主條件的可在業(yè)主委員會任職。

業(yè)主委員會成立、換屆、變更，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地的物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，并申請辦理刻制公章。

第二十條　業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等，移交給新一屆業(yè)主委員會，不及時移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會上說明上述交接情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定終止其委員資格：

（一）拒不履行委員職責(zé)的；

（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

（三）違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（四）利用職務(wù)之便要求或接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用的；

（五）違反少數(shù)服從多數(shù)原則，組織、煽動業(yè)主進(jìn)行不正當(dāng)維權(quán)等違法違規(guī)活動的；

（六）違反其他法律法規(guī)規(guī)定，不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員其他情形的。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可由全體業(yè)主分?jǐn)偂?

經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后執(zhí)行。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十一條 業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事委員會。業(yè)主監(jiān)事委員會的工作職責(zé)應(yīng)包括：

（一）在業(yè)主大會期間，向業(yè)主大會報告物業(yè)監(jiān)督工作的實施情況；

（二）監(jiān)督本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會決議、決定的執(zhí)行情況、業(yè)主委員會的工作情況；

（三）監(jiān)督業(yè)主代表、業(yè)主委員會及委員日常工作中遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、議事規(guī)則及工作規(guī)則等規(guī)章制度的行為，對業(yè)主委員會委員的不稱職行為，必要時應(yīng)提出停任建議；

（四）監(jiān)督本物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)的財務(wù)狀況和共有房屋、設(shè)施、設(shè)備等資產(chǎn)的使用情況；

（五）派員列席業(yè)主委員會會議；

（六）向業(yè)主大會提出建議和意見；

（七）業(yè)主大會選舉、表決的記票、監(jiān)票和統(tǒng)計工作；

（八）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主監(jiān)事委員會具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)和所需經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會確定。

第二十二條不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立業(yè)主大會條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織，由社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)，物業(yè)管理委員會業(yè)主代表所占比例不應(yīng)低于50%。

物業(yè)管理委員會的常設(shè)機(jī)構(gòu)設(shè)在物業(yè)項目所在地的社區(qū)居（村）民委員會，日?；顒拥拈_展、組織、協(xié)調(diào)由社區(qū)居（村）民委員會負(fù)責(zé)。物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)公開征求所在物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的意見。

齊齊哈爾市物業(yè)管理條例第四章 物業(yè)使用管理

第二十三條　業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修管理規(guī)定的行為；

（二）違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反房屋安全管理規(guī)定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、私改供排水管線及其他共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、放置雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動，排放有毒、有害物質(zhì)等違反環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定的行為；

（七）侵占、損壞消防設(shè)施，占用消防通道，堵塞、封閉疏散通道及安全出口以及在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口處等公共區(qū)域停放電動車或者為電動車充電等違反消防安全管理的行為；

（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的行為。

有前款行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并及時報告物業(yè)所在地的物業(yè)行政主管部門和有關(guān)管理部門，物業(yè)行政主管部門和有關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定及時依法處理。

第二十四條　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、防盜網(wǎng)、太陽能熱水器等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約等相關(guān)規(guī)定。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾，保持物業(yè)的整潔、美觀。

第二十五條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人，并自合同簽訂之日起15日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十六條業(yè)主或者物業(yè)使用人在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修監(jiān)督管理協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在住宅裝飾裝修監(jiān)督管理協(xié)議簽訂后對裝飾裝修活動進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)危及房屋安全的行為應(yīng)當(dāng)予以勸阻，并及時報告房屋安全主管部門或有關(guān)管理部門。

第二十七條住宅裝飾裝修監(jiān)督管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限；

（二）允許施工的時間；

（三）廢棄物的清運(yùn)與處置；

（四）住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；

（五）禁止行為和注意事項；

（六）違約責(zé)任；

（七）其他需要約定的事項。

第二十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。建立住宅小區(qū)空閑車位“租售并舉”的管理機(jī)制。

第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足，需要增設(shè)的，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設(shè)施以及公共配套設(shè)施的前提下，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)后，方可增設(shè)。

車位、車庫的管理、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定收取場地租賃費(fèi)的，扣除管理成本后的場地租賃費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

具備條件的住宅小區(qū)全部實行劃線停車，確保車輛停放規(guī)范有序。

鼓勵建設(shè)單位或者其他投資人在既有住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營地下停車場和立體停車設(shè)施，滿足停車需求。

第三十條　管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納方式和違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定。

管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。

物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金或者共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)等。

齊齊哈爾市物業(yè)管理條例第五章 物業(yè)服務(wù)管理

第三十一條　本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法成立并具有獨(dú)立法人資格，按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)的企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)配備相應(yīng)的專業(yè)人員，具備為業(yè)主提供解決物業(yè)維修使用問題的專項服務(wù)能力。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕和秩序維護(hù)等專項服務(wù)。但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分：

（一）工作人員工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、清冰雪費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

（九）各項稅費(fèi)；

（十）經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會同意的其他費(fèi)用。

第三十二條　物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)定期開展業(yè)主滿意度測評，運(yùn)用企業(yè)信用等級評定對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”社會發(fā)布制度，建立誠信企業(yè)激勵獎勵和不良企業(yè)的懲戒機(jī)制。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

物業(yè)行業(yè)自律組織可以依據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善自律制度，配合物業(yè)行政主管部門建立健全信用檔案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向物業(yè)行政主管部門報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料。

第三十四條業(yè)主大會或業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會代表其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容、質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式和收取辦法；

（三）雙方權(quán)利義務(wù)；

（四）專項維修資金的管理和使用；

（五）物業(yè)管理用房的使用；

（六）合同期限；

（七）違約責(zé)任；

（八）爭議解決途徑。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵通過招投標(biāo)方式進(jìn)行。

選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、合同期限以及服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行表決。未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起10日內(nèi)，向物業(yè)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查閱和復(fù)制。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主委員會代表業(yè)主大會應(yīng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)因合同糾紛欲提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，可向物業(yè)行政主管部門及街道、社區(qū)居（村）民委員會提請調(diào)解，物業(yè)行政主管部門及街道、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)予受理，調(diào)解不成的，業(yè)主大會可按法定程序提前終止物業(yè)服務(wù)合同，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十六條物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會尚未作出續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效至新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管時為止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原合同約定的價格交納延續(xù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

因物業(yè)服務(wù)合同期滿、解除或者終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知業(yè)主委員會，并與業(yè)主委員會按照相關(guān)規(guī)定辦理退出手續(xù)，履行相關(guān)義務(wù)，否則不得擅自退出物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理退出手續(xù)，應(yīng)履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、服務(wù)檔案；

（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)用房；

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）移交物業(yè)財務(wù)賬、款；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

業(yè)主欠交被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)予交納，可按約定由新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示下列信息：

（一）物業(yè)項目基本情況、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人姓名及聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)項目所在社區(qū)、街道名稱及聯(lián)系方式、業(yè)主委員會成員名單及聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況及審計報告、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益等；

（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

第三十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受物業(yè)服務(wù)或者無需接受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)督促未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可自逾期之日起，按照物業(yè)服務(wù)合同約定加收違約金，收取標(biāo)準(zhǔn)不超過日1‰。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)；未結(jié)清的，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得有下列行為：

（一）未按照相關(guān)規(guī)定對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示的；

（二）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍的；

（三）擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條規(guī)定，相關(guān)部門有權(quán)糾正，并依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行查處。

第四十條　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

建設(shè)單位銷售房屋，不得與房屋買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況并建立投訴工作臺賬；

（二）加強(qiáng)電梯、消防設(shè)施等涉及人身安全以及其他有特定要求設(shè)施設(shè)備的管理，并委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行及時維修養(yǎng)護(hù)，協(xié)助相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范等工作；

（三）按照規(guī)定及時公開涉及物業(yè)管理的相關(guān)信息；

（四）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法、違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權(quán)益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，及時向轄區(qū)相關(guān)部門報告；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第四十二條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得以物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用為由停止向最終用戶提供服務(wù)。

住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置和通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用,與終端用戶另有合同約定或者法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

專業(yè)經(jīng)營單位需要架設(shè)管線，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，并簽訂鋪設(shè)安裝協(xié)議。

第四十三條　物業(yè)管理實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集，物業(yè)行政主管部門、社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表和專業(yè)經(jīng)營單位等應(yīng)當(dāng)參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

（一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接手續(xù)中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件；

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

第四十四條　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居（村）民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院提起訴訟。

第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務(wù)活動以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

齊齊哈爾市物業(yè)管理條例第六章 物業(yè)的維護(hù)

第四十六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家、省、市規(guī)定的保修期限、保修范圍、質(zhì)量要求，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四十七條　物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第四十八條　業(yè)主長期空置物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項進(jìn)行協(xié)商約定，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

業(yè)主長期空置物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納比例有約定的，從其約定；未作約定的，與其他未空置物業(yè)同等交納。

第四十九條　物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理由業(yè)主共同承擔(dān)，也可以委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

電梯等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主按照特種設(shè)備管理的相關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)。

第五十條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。

第五十一條新建住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋交付手續(xù)前一次性足額交存首期房屋專項維修資金。

竣工交付后尚未售出的房屋，由開發(fā)建設(shè)單位作為產(chǎn)權(quán)人交存首期房屋專項維修資金。實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交存的房屋專項維修資金可以從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。開發(fā)建設(shè)單位交存的房屋專項維修資金，在房屋售出后轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)。業(yè)主未按規(guī)定交存首期房屋專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。

第五十二條首期房屋專項維修資金應(yīng)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期房屋專項維修資金的數(shù)額為本市建筑安裝工程每平方米造價的5%。

本市每平方米建筑面積交存首期房屋專項維修資金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)定期公布。

第五十三條業(yè)主分戶賬內(nèi)房屋專項維修資金余額不足30%時，應(yīng)當(dāng)續(xù)交專項維修資金；已辦理入住手續(xù)尚未交存首期房屋專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行交存。

業(yè)主拒不交存房屋專項維修資金的，業(yè)主委員會、社區(qū)居（村）民委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面督促其限期交存；逾期不交存的，應(yīng)當(dāng)按拖欠金額加計同期銀行貸款利息交存；發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)維修責(zé)任。因業(yè)主延期交存或拒交房屋專項維修資金，延誤維修時機(jī)或無法維修，給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；拒不承擔(dān)賠償?shù)模瑯I(yè)主委員會或者具有利害關(guān)系的業(yè)主，可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十四條已交存住房公積金的業(yè)主，可以依法從業(yè)主及其配偶個人住房公積金賬戶中提取一定金額用于交存房屋專項維修資金。

第五十五條房屋專項維修資金專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

房屋專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，并接受維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主監(jiān)督。

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主按照各自房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?

第五十六條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情形之一的，可以立即使用房屋專項維修資金：

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三） 因不可抗力等突發(fā)事件導(dǎo)致屋面、外墻體嚴(yán)重滲漏；

（四）上、下水管爆裂或排水設(shè)施出現(xiàn)坍塌引起的功能性障礙；

（五）供電線路故障；

（六）樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會均可以憑相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的鑒定報告、應(yīng)急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向市、縣（市）房屋專項維修資金管理機(jī)構(gòu)提出資金使用申請。

房屋專項維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起3個工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，組織者應(yīng)當(dāng)將維修資金使用及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

房屋專項維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項，加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全。

第五十七條提出房屋專項維修資金使用的申請單位對所提交材料的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，因隱瞞真實情況或者提供虛假材料給相關(guān)業(yè)主造成損失的，依法賠償相關(guān)業(yè)主損失并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十八條因維護(hù)物業(yè)或者公共利益，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位確需臨時占用、挖掘道路、場地等共用部位的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，采取安全保障措施，施工結(jié)束后應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

第五十九條物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。因拒絕配合造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

齊齊哈爾市物業(yè)管理條例第七章 法律責(zé)任

第六十條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）未及時進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域備案、未與專業(yè)經(jīng)營單位辦理接收管理手續(xù)、未移交相關(guān)資料的，處1萬元以上3萬元以下罰款；

（二）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房或物業(yè)用房未交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

（三）未通過招投標(biāo)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，處3萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十一條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，予以警告，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用，并按照下列規(guī)定處罰：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，專業(yè)經(jīng)營單位施工后未及時修復(fù)路面，損害業(yè)主共同利益的；

（三） 擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；

（四）擅自改動物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排水管線的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十二條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）未及時報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料，處1萬元以上3萬元以下罰款；

（二）未公開物業(yè)服務(wù)合同等應(yīng)公開公示信息的，處5000元以上2萬元以下罰款；

（三）擅自終止物業(yè)服務(wù)或退出物業(yè)服務(wù)項目、未按規(guī)定辦理退出手續(xù)履行交接義務(wù)的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第六十三條業(yè)主委員會作出的決定，違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定，損害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，依法追究相關(guān)責(zé)任。

齊齊哈爾市物業(yè)管理條例第八章 附則

第六十四條按照業(yè)主群體意愿實行自治管理或者由社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)代行管理及企事業(yè)單位通過自行管理等方式進(jìn)行物業(yè)管理的，參照本條例執(zhí)行。

第六十五條本條例自2019年7月1日起施行。

趙樹學(xué)：齊齊哈爾市審計局黨組書記、局長

段芃：齊齊哈爾市審計局黨組成員、副局長

劉強(qiáng)：齊齊哈爾市審計局黨組成員、副局長

郝勝哲：齊齊哈爾市審計局黨組成員、四級調(diào)研員

張蕊：齊齊哈爾市審計局黨組成員、原總審計師

明陽：齊齊哈爾市審計局三級調(diào)研員

趙煥成：齊齊哈爾市審計局四級調(diào)研員

田凱：齊齊哈爾市審計局四級調(diào)研員

左玉東：齊齊哈爾市審計局四級調(diào)研員

閆曉光：齊齊哈爾市審計局四級調(diào)研員

宋清海：齊齊哈爾市自然資源局局局長

宋貴春：齊齊哈爾市自然資源局局黨組成員、副局長

鄭廷東：齊齊哈爾市自然資源局局黨組成員、副局長，市規(guī)劃委員會辦公室主任

韓鵬：齊齊哈爾市自然資源局局黨組成員、紀(jì)檢組長

孫志民：齊齊哈爾市自然資源局副局長、三級調(diào)研員

張春雙：齊齊哈爾市自然資源局局黨組成員、市勘察測繪研究院院長

徐迎冬：齊齊哈爾市自然資源局局黨組成員、工會主席

鞏志偉：齊齊哈爾市自然資源局二級調(diào)研員

劉天春：齊齊哈爾市自然資源局副調(diào)研員

路軍：齊齊哈爾市自然資源局副調(diào)研員

歐玉斌：齊齊哈爾市自然資源局副調(diào)研員富寶君 四級調(diào)研員

本條例自2014年6月6日起施行，1995年7月10日齊齊哈爾市人民代表大會常務(wù)委員會公布施行的《齊齊哈爾市城市規(guī)劃管理條例》同時廢止。