十大拆遷典型案例評估問題

十大拆遷典型案例案例

政府未說評估結(jié)果被判違法

安徽省馬鞍山市雨山區(qū)人民政府委托評估公司對拆遷房屋進(jìn)行評估后，沒有將評估結(jié)果告知被拆遷人艾正云、沙德芳，就作出了補償決定。馬鞍山市中級人民法院認(rèn)為，雨山區(qū)房屋征收部門未將評估報告內(nèi)容及時送達(dá)艾正云、沙德芳并公告，致使兩人對房產(chǎn)評估價格申請復(fù)核評估和申請房地產(chǎn)價格評估專家委員會鑒定的權(quán)利喪失，屬于違反法定程序。據(jù)此判決撤銷《房屋征收補償決定書》。

解讀

程序違法導(dǎo)致怎樣的后果？房主復(fù)估等權(quán)利無法行使

王振宇指出，此案其實是一種程序違法，但這種程序上的違法，對百姓的利益產(chǎn)生了實質(zhì)性的影響。他解釋稱，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規(guī)定，被征收房屋的價值，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

王振宇表示，此案通過嚴(yán)格的程序?qū)彶椋谠u估報告是否送達(dá)這一細(xì)節(jié)上，彰顯了司法對被征收人獲得公平補償權(quán)的全方位保護。房屋價值評估報告是行政機關(guān)作出補償決定最重要的依據(jù)之一，如果評估報告未及時送達(dá)，會導(dǎo)致被征收人申請復(fù)估和申請鑒定的法定權(quán)利無法行使，進(jìn)而使得補償決定本身失去合法性基礎(chǔ)。

十大拆遷典型案例數(shù)據(jù)

拆遷補償類案件比例高

記者發(fā)現(xiàn)，十大典型案例中，半數(shù)以上涉及征收補償問題，“民告官”在拆違建方面的行政不作為也被列入其中。對此，最高法院行政庭副庭長王振宇表示，近10年來，涉及拆遷的行政案件一直排在行政訴訟的前三位，而其中涉及征收補償類的案件數(shù)量最大。2011年至2012年在六七千件，而2013年增長比較大，達(dá)到了8600件。王振宇表示，《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺后，程序上更加嚴(yán)格，未來案件還會保持在一個高發(fā)態(tài)勢。

王振宇表示，征收補償協(xié)議不履行應(yīng)怎樣定義，是民事合同還是行政合同、對一些審理中發(fā)現(xiàn)違法的案件是否能夠直接判決（并非撤銷或責(zé)令重新作出）、能不能直接判決補償多少錢等問題，“我們爭取明年將這些列入司法解釋計劃”。 2100433B

十大拆遷典型案例案例1

合法建筑與違建一起被拆

被拆遷人廖明耀的房屋一部分是合法建筑、一部分是違建，但是江西省贛州市龍南縣人民政府在強行拆除違建的過程中，還將廖明耀的部分合法建筑一并拆除。廖明耀為此起訴。經(jīng)法院審理，由于政府只向法院提供了對廖明耀違建房屋進(jìn)行行政處罰的相關(guān)證據(jù)，沒有提供強制拆除房屋行政行為的相關(guān)證據(jù)和依據(jù)，因而被法院認(rèn)定為行政行為違法。據(jù)了解，此案后經(jīng)法院多次協(xié)調(diào)，最終促使廖明耀與政府就違法行政行為造成的損失及拆除其全部房屋達(dá)成和解協(xié)議。廖明耀撤回起訴，行政糾紛得以實質(zhì)性解決。

解讀

此案中行政機關(guān)敗訴原因？政府未在期限內(nèi)拿出證據(jù)

王振宇告訴記者，法律和司法解釋明確規(guī)定了行政機關(guān)在訴訟中的舉證責(zé)任，不在法定期限提供證據(jù)，視為被訴行政行為沒有證據(jù)，這是法院處理此類案件的法律底線。本案中，政府將廖明耀的合法房屋在拆除違法建筑過程中一并拆除，在其后訴訟過程中又未能在法定期限內(nèi)向法院提供據(jù)以證明其行為合法的證據(jù)，因此只能承擔(dān)敗訴后果。

十大拆遷典型案例案例2

拆違前不通知算違法

葉呈勝、葉呈長、葉呈發(fā)的違法建筑被廣東省韶關(guān)市仁化縣人民政府拆除后，提起行政訴訟。雖然他們的房屋屬于未經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃批準(zhǔn)和領(lǐng)取土地使用證的“兩違”建筑，但廣東省韶關(guān)市中級人民法院認(rèn)定，政府在強拆時，未發(fā)強行拆除通知、未予公告，而且是在凌晨5時（休息時間）進(jìn)行，屬于行政行為違法。

解讀

強拆何時都能進(jìn)行嗎？違建不得在夜間強拆

王振宇表示，即使強制拆除違法建筑，政府也要嚴(yán)格遵循《行政強制法》的程序性規(guī)定，拆除之前應(yīng)當(dāng)先通知相對人自行拆除，在當(dāng)?shù)貜堎N公告且不得在夜間拆除。本案政府未遵循這些程序要求，被法院判決確認(rèn)違法。王振宇表示，《行政強制法》自2012年1月1日起至今施行不久，本案判決有助于推動該法在行政審判中的正確適用?！?/p>

十大拆遷典型案例案例1

補償價低于市場價政府?dāng)≡V

山東省濟寧市泗水縣人民政府作出的《房屋征收的決定》中指出，選擇貨幣補償?shù)谋徊疬w人按照安置房的優(yōu)惠價格補償。被拆遷人孔慶豐認(rèn)為補償?shù)膬r格不合理，提起行政訴訟。此案經(jīng)濟寧市中級人民法院審理后認(rèn)為，優(yōu)惠價格顯然低于市場價格，對被征收房屋的補償價格也明顯低于被征收人的出資購買價格。該征收補償方案的規(guī)定對被征收人顯失公平，違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，因此判決撤銷泗水縣人民政府作出的《房屋征收的決定》。

解讀

被征收房屋補償標(biāo)準(zhǔn)怎么定？應(yīng)參考就近新建商品房價

對此案例，最高法院行政庭副庭長王振宇解釋稱，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，“征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。

王振宇指出，根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二條規(guī)定的對被征收人給予公平補償原則，應(yīng)貫穿于房屋征收與補償全過程。法院一旦發(fā)現(xiàn)補償方案明顯低于法定的“市場價格”，即便對于影響面大、涉及人數(shù)眾多的征收決定，該確認(rèn)違法的要堅決確認(rèn)違法，該撤銷的要堅決撤銷。

十大拆遷典型案例案例2

政府侵害補償選擇權(quán)輸官司

在江蘇省淮安市淮陰區(qū)的一個拆遷項目中，被拆遷人何剛在征收補償商談過程中，選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但雙方就產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地點、面積未能達(dá)成協(xié)議。政府最終采取了貨幣方式補償何剛。何剛不服提起行政訴訟，要求撤銷征收補償決定。淮安市淮陰區(qū)人民法院認(rèn)為，何剛選擇的補償方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但被訴補償決定確定的是貨幣補償方式，侵害了何剛的補償選擇權(quán)。據(jù)此，法院作出撤銷被訴補償決定的判決。

解讀

補償方式是否可以選擇？要房還是要錢業(yè)主說了算

王振宇告訴記者，在房屋補償決定訴訟中，旗幟鮮明地維護了被征收人的補償方式選擇權(quán)。本案爭議焦點為被訴房屋征收補償決定是否侵害了何剛的補償方式選擇權(quán)。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條第一款規(guī)定，“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，而實踐中不少“官”民矛盾的產(chǎn)生，源于市、縣級政府在作出補償決定時，沒有給被征收人選擇補償方式的機會而徑直加以確定。本案的撤銷判決從根本上糾正了行政機關(guān)這一典型違法情形，為當(dāng)事人提供了充分的司法救濟。

十大拆遷典型案例案例3

房主想獲商用房補償敗訴

霍佩英的房屋被認(rèn)定為“住宅”，而其提交了相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照，想證明自己的房屋是“非住宅”，以獲得更高的補償。因政府將房屋認(rèn)定為“住宅”，霍佩英提起行政訴訟。此案經(jīng)上海市黃浦區(qū)人民法院審理，霍佩英因營業(yè)執(zhí)照是2008年到期，而拆遷發(fā)生在2013年，而且其房屋類型登記上也寫明“住宅”而敗訴。

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房屋使用性質(zhì)如何確定？房主需拿證據(jù)證明“商用”

王振宇稱，雖然此案霍佩英敗訴，但是案情對于如何界定被征收房屋是否屬于居住房屋、進(jìn)而適用不同補償標(biāo)準(zhǔn)具有積極的借鑒意義。

實踐中，“房屋屬于什么性質(zhì)和用途”這方面爭議很多。法院在實踐中通常依據(jù)房產(chǎn)登記證件所載明的用途認(rèn)定房屋性質(zhì)，但如果載明用途與被征收人的主張不一致，需要其提供營業(yè)執(zhí)照和其他相關(guān)證據(jù)佐證，才有可能酌定不同補償標(biāo)準(zhǔn)。

此外，王振宇表示，很多地區(qū)的房屋登記并不規(guī)范，有些甚至沒有寫明房屋的類型，這就需要被拆遷人拿出證據(jù)來證明房屋是否實際用于經(jīng)營。

本書著力于解決“征地抗農(nóng)”、“拆遷擾民”等社會廣泛關(guān)注的拆遷問題，通過典型案例的點評，幫助讀者深入理解案例背后的法規(guī)政策和社會現(xiàn)象，提出解決建議。

“拆遷擾民”的問題源于“政府經(jīng)營城市”的錯誤理念。在一些官員的腦子里，不是想如何讓人民群眾安居樂業(yè)，而是刻意拆房賣地來牟利。城市規(guī)劃成了面團隨意捏，有的城市居然開始拆遷2003年才竣工的小區(qū)。拆遷中引起爭議，一是大拆大建擾民且浪費資源，二是補償多不到位，被拆遷人得到的補償費絕大多數(shù)是買不起的房子。

序言：任務(wù)第一部分 國家通報處理的典型案例之點評一、湖南嘉禾違法拆遷案 1.湖南省政府、建設(shè)部聯(lián)合調(diào)查組的高級結(jié)果 2.回顧我介入嘉禾事件的經(jīng)歷 3.點評 4.國務(wù)院的處理與余音二、葫蘆島市拆遷挪用資金案 1.案情 2.點評三、駐馬店市違法拆遷案 1.案情 2.點評四、內(nèi)蒙古社會介入拆遷案 1.案情 2.點評五、北京海淀區(qū)暴力拆遷案 1.案情 2.點評六、陜西周至違法征地拆遷案 1.案情 2.點評七、山東齊河違法征地拆遷案 1.案情 2.點評八、武漢拆遷公司老總腐敗案 1.案情 2.點評九、濟南查處的信訪案件責(zé)任案 1.案情 2.點評第二部分 社會關(guān)注的典型案件之點評一、南京翁彪自焚案 1.案情 2.點評二、朱正亮天安門自焚案 1.案情 2.點評三、北京杜建平被毆打致死案 1.案情 2.點評四、沈陽野蠻拆遷案 1.案情 2.點評五、北大校園拆遷爭議 1.案情 2.點評 …… 第三部分 司法實踐中的典型案件之點評附錄一：《第五屆中國律師論壇》優(yōu)秀論文 推動我國私有財產(chǎn)征收制度立法、構(gòu)建和諧社會——由違法拆遷情況反彈切入附錄二：處理拆遷糾紛法律依據(jù)附錄三：拆遷糾紛實用圖表、文書格式后記：忠誠2100433B

據(jù)報道，最高法發(fā)布了拆遷十大典型案例。一些拆遷當(dāng)中的普遍問題在案例當(dāng)中都有體現(xiàn)，法院的判決也讓很多模糊的法律問題得到了澄清。比如補償標(biāo)準(zhǔn)怎么定，補償方式誰說了算，強拆夜里可以進(jìn)行嗎等等。

問題一，被征收的房屋該不該拆，法院怎么判斷。

楊瑞芬訴株洲市政府房屋征收決定案中，被征收房屋大部分在建設(shè)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，僅有小部分沒有納入紅線。如果只拆除規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋，保留下來的房屋將成為危房。而法律要求政府實施房屋征收工作時必須受到建設(shè)規(guī)劃紅線的約束，不得任意突破。依據(jù)法院的裁決，支持政府整體征收楊瑞芬的房屋，并給予合理補償。

最高法行政庭副庭長王振宇：在房屋征收過程中，如果因規(guī)劃不合理,致使整幢建筑的一部分未納入規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，則政府出于實用性、居住安全性等因素考慮，將未納入規(guī)劃的部分一并征收，該行為體現(xiàn)了以人為本，有利于征收工作順利推進(jìn)。人民法院認(rèn)可相關(guān)征收決定的合法性，不贊成過于片面、機械地理解法律。

問題二，被征收房屋補償標(biāo)準(zhǔn)怎么定？

被拆遷人孔慶豐狀告山東省濟寧市泗水縣政府，理由是《房屋征收的決定》中確定的價格不合理。

王振宇：其中講到，貨幣補償?shù)脑挘凑瞻仓梅康膬?yōu)惠價進(jìn)行補償，安置房的優(yōu)惠價比市場價要低。你要房子，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的話可以一比一，原來多大返多大，超面積的，超出10平米以內(nèi)，按安置房差價，你老百姓付這個差價，10平米之外，按市場價賣給老百姓。原告孔慶峰就提，安置方案太低。

法院審理認(rèn)為，政府違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定。

王振宇：國務(wù)院條例規(guī)定的是按市場價，它這個是按什么？貨幣補償按優(yōu)惠價，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價，就把這個決定撤銷了。

根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

問題三、補償方式誰說的算？

王振宇強調(diào)，老百姓有補償方式選擇權(quán)。王振宇：按照《條例》規(guī)定，補償?shù)姆绞接袃煞N，貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，你要錢還是要房子，老百姓可以選。

在江蘇省淮安市淮陰區(qū)的一個拆遷項目中，政府為被拆遷人做了決定，引發(fā)訴訟。

王振宇：這個案件的原告何剛，是個被拆遷人，開始跟他談判的時候他說“我要房”，但是這個房具體地點安置在哪，面積多大，他跟政府就談不下來，政府做決定時就直接給他算成多少錢，給他補了六十多萬。然后他就起訴這個補償決定，認(rèn)為這個決定侵犯了我的選擇權(quán)，我要房，最后你給我錢。法院說這個確實觸犯了法律的底線，判決撤銷了被訴的補償決定。

問題四、程序違法，法院會判政府?dāng)≡V。

在艾正云、沙德芳起訴馬鞍山市雨山區(qū)政府，請求撤銷《房屋征收補償決定書》一案中。證據(jù)顯示，房屋征收部門沒有將被征收房屋價值評估報告內(nèi)容及時送達(dá)原告，法院認(rèn)定這屬于違反法定程序，判決撤銷政府作出的《決定書》。

王振宇：房屋價值評估報告是行政機關(guān)作出補償決定最重要的依據(jù)之一，如果評估報告未及時送達(dá)，會導(dǎo)致被征收人申請復(fù)估和申請鑒定的法定權(quán)利無法行使，進(jìn)而使得補償決定本身失去合法性基礎(chǔ)。

葉呈勝等三人的違法建筑被廣東省韶關(guān)市仁化縣政府拆除，法院認(rèn)定，政府在強拆時，未發(fā)強行拆除通知、未予公告，而且是在凌晨5時（休息時間）進(jìn)行，屬于行政行為違法。

國家法官學(xué)院王雅琴：不能因為行政行為相對人違法，執(zhí)法者就可以以違法對違法。我國行政強制法明確規(guī)定，行政機關(guān)不得在夜間或者節(jié)假日實行行政強制執(zhí)行，除非情況緊急，也不能以停水、停電、停熱、停氣等方式迫使當(dāng)事人履行決定，如果行政執(zhí)法人員違反法定程序，實行行政執(zhí)法，必然不會得到人民法院的支持。