物權(quán)法律規(guī)定

物權(quán)民法典的規(guī)定

第一百一十四條　【物權(quán)的定義及類型】民事主體依法享有物權(quán)。

物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

第一百一十五條　【物權(quán)客體】物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。

第一百一十六條　【物權(quán)法定原則】物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。

第一百九十六條　【不適用訴訟時效的情形】下列請求權(quán)不適用訴訟時效的規(guī)定：

（一）請求停止侵害、排除妨礙、消除危險；

（二）不動產(chǎn)物權(quán)和登記的動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人請求返還財產(chǎn)；

（三）請求支付撫養(yǎng)費、贍養(yǎng)費或者扶養(yǎng)費；

（四）依法不適用訴訟時效的其他請求權(quán)。

第二百零五條　【物權(quán)編的調(diào)整范圍】本編調(diào)整因物的歸屬和利用產(chǎn)生的民事關(guān)系。

第二百零七條　【物權(quán)平等保護(hù)原則】國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任何組織或者個人不得侵犯。

第二百零八條　【物權(quán)公示原則】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

第二百零九條　【不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

第二百一十四條　【不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效時間】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

第二百一十五條　【合同效力與物權(quán)變動區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第二百一十六條　【不動產(chǎn)登記簿的效力和管理】不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

第二百一十七條　【不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系】不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

第二百二十一條　【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

第二百二十四條　【動產(chǎn)交付的效力】動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

第二百二十五條　【特殊動產(chǎn)登記的效力】船舶、航空器和機(jī)動車等的物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第二百二十六條　【簡易交付】動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自民事法律行為生效時發(fā)生效力。

第二百二十七條　【指示交付】動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人占有該動產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

第二百二十八條　【占有改定】動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，當(dāng)事人又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力。

第二百二十九條　【法律文書或征收決定導(dǎo)致的物權(quán)變動】因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。

第二百三十條　【因繼承取得物權(quán)】因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。

第二百三十一條　【因事實行為發(fā)生物權(quán)變動】因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

第二百三十二條　【處分非因民事法律行為享有的不動產(chǎn)物權(quán)】處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動產(chǎn)物權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

第二百三十三條　【物權(quán)糾紛解決方式】物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第二百三十四條　【物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)】因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。

第二百三十六條　【排除妨害請求權(quán)】妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。

第二百三十七條　【物權(quán)復(fù)原請求權(quán)】造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。

第二百三十八條　【物權(quán)損害賠償請求權(quán)】侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

第二百三十九條　【物權(quán)保護(hù)方式的單用與并用】本章規(guī)定的物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。

第二百四十一條　【所有權(quán)人設(shè)立他物權(quán)】所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。

第二百五十五條　【國家機(jī)關(guān)的物權(quán)】國家機(jī)關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。

第二百五十六條　【國家舉辦的事業(yè)單位的物權(quán)】國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。

第三百一十條　【用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)共有的參照適用】兩個以上組織、個人共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

第三百二十一條　【天然孳息和法定孳息的歸屬】天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。

第三百二十三條　【用益物權(quán)的定義】用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

第三百二十四條　【國有和集體所有自然資源的用益物權(quán)】國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，組織、個人依法可以占有、使用和收益。

第三百二十六條　【用益物權(quán)人權(quán)利的行使】用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開發(fā)利用資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的規(guī)定。所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。

第三百二十七條　【用益物權(quán)人因征收、征用有權(quán)獲得補償】因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依據(jù)本法第二百四十三條、第二百四十五條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。

第三百四十六條　【建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立原則】設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求，遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)。

第三百六十六條　【居住權(quán)的定義】居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第三百七十六條　【地役權(quán)人的義務(wù)】地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。

第三百七十七條　【地役權(quán)期限】地役權(quán)期限由當(dāng)事人約定；但是，不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

第三百七十八條　【地役權(quán)的承繼】土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)時，該用益物權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已經(jīng)設(shè)立的地役權(quán)。

第三百七十九條　【在先用益物權(quán)對地役權(quán)的限制】土地上已經(jīng)設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

第三百八十六條　【擔(dān)保物權(quán)的定義】擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但是法律另有規(guī)定的除外。

第三百八十七條　【擔(dān)保物權(quán)的適用范圍和反擔(dān)保】債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。

第三百八十八條　【擔(dān)保合同】設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效的，擔(dān)保合同無效，但是法律另有規(guī)定的除外。

擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第三百八十九條　【擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍】擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。

第三百九十條　【擔(dān)保物權(quán)的物上代位性及代位物的提存】擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期限未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

第三百九十二條　【人保和物保并存時擔(dān)保權(quán)的實行規(guī)則】被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以請求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

第三百九十三條　【擔(dān)保物權(quán)消滅事由】有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：

（一）主債權(quán)消滅；

（二）擔(dān)保物權(quán)實現(xiàn)；

（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；

（四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形。

第四百一十四條　【數(shù)個抵押權(quán)的清償順序】同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

（一）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；

（二）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。

第四百一十六條　【動產(chǎn)購買價款抵押擔(dān)保的優(yōu)先權(quán)】動產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)是抵押物的價款，標(biāo)的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，該抵押權(quán)人優(yōu)先于抵押物買受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償，但是留置權(quán)人除外。

第五百七十四條　【提存物的受領(lǐng)及受領(lǐng)權(quán)消滅】債權(quán)人可以隨時領(lǐng)取提存物。但是，債權(quán)人對債務(wù)人負(fù)有到期債務(wù)的，在債權(quán)人未履行債務(wù)或者提供擔(dān)保之前，提存部門根據(jù)債務(wù)人的要求應(yīng)當(dāng)拒絕其領(lǐng)取提存物。

債權(quán)人領(lǐng)取提存物的權(quán)利，自提存之日起五年內(nèi)不行使而消滅，提存物扣除提存費用后歸國家所有。但是，債權(quán)人未履行對債務(wù)人的到期債務(wù)，或者債權(quán)人向提存部門書面表示放棄領(lǐng)取提存物權(quán)利的，債務(wù)人負(fù)擔(dān)提存費用后有權(quán)取回提存物。

第六百三十八條　【試用買賣的效力】試用買賣的買受人在試用期內(nèi)可以購買標(biāo)的物，也可以拒絕購買。試用期限屆滿，買受人對是否購買標(biāo)的物未作表示的，視為購買。

試用買賣的買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付部分價款或者對標(biāo)的物實施出賣、出租、設(shè)立擔(dān)保物權(quán)等行為的，視為同意購買。

第六百四十二條　【出賣人的取回權(quán)】當(dāng)事人約定出賣人保留合同標(biāo)的物的所有權(quán)，在標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買受人有下列情形之一，造成出賣人損害的，除當(dāng)事人另有約定外，出賣人有權(quán)取回標(biāo)的物：

（一）未按照約定支付價款，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付；

（二）未按照約定完成特定條件；

（三）將標(biāo)的物出賣、出質(zhì)或者作出其他不當(dāng)處分。

出賣人可以與買受人協(xié)商取回標(biāo)的物；協(xié)商不成的，可以參照適用擔(dān)保物權(quán)的實現(xiàn)程序。

第七百二十四條　【非承租人構(gòu)成根本性違約承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

物權(quán)相關(guān)司法解釋

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》物權(quán)編的解釋（一），2020年12月25日最高人民法院審判委員會，第1825次會議通過，自2021年1月1日起施行，法釋〔2020〕24號。

為正確審理物權(quán)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法典》等相關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本解釋。

第一條 因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

第二條 當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

第三條 異議登記因民法典第二百二十條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

第四條 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照民法典第二百二十一條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

第五條 預(yù)告登記的買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百二十一條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。

第六條 轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓船舶、航空器和機(jī)動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付合理價款并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為民法典第二百二十五條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。

第七條 人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百二十九條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書。

第八條 依據(jù)民法典第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的權(quán)利人，依據(jù)民法典第二百三十五條至第二百三十八條的規(guī)定，請求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。

第九條 共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條 民法典第三百零五條所稱的“同等條件”，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

第十一條 優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；

（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；

（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。

第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件優(yōu)先購買該共有份額的，應(yīng)予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實質(zhì)性變更要求；

（二）以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效。

第十三條 按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張依據(jù)民法典第三百零五條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條 受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。

真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

第十五條 具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；

（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；

（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。

真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

第十六條 受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

第十七條 民法典第三百一十一條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時。

當(dāng)事人以民法典第二百二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)民事法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時；當(dāng)事人以民法典第二百二十七條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。

法律對不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時間認(rèn)定權(quán)利人是否為善意。

第十八條 民法典第三百一十一條第一款第二項所稱“合理的價格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

第十九條 轉(zhuǎn)讓人將民法典第二百二十五條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合民法典第三百一十一條第一款第三項規(guī)定的善意取得的條件。

第二十條 具有下列情形之一，受讓人主張依據(jù)民法典第三百一十一條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：

（一）轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無效；

（二）轉(zhuǎn)讓合同被撤銷。

第二十一條 本解釋自2021年1月1日起施行。

物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)的效力及于所有人，權(quán)利人以外的任何人均屬于義務(wù)人。物權(quán)具有追及效力、優(yōu)先效力和排他效力。

物權(quán)物權(quán)的特征

第一，物權(quán)就其本質(zhì)而言，仍然是一種人與人之間的財產(chǎn)關(guān)系，而不純粹是與物之間的關(guān)系

從民法上看，物權(quán)關(guān)系作為一種法律關(guān)系，乃是一種人與人之間的社會關(guān)系，并且是以一定的權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的社會關(guān)系。雖然物權(quán)是權(quán)利人直接支配特定物和排他的權(quán)利，但物權(quán)本質(zhì)上不是人對物的關(guān)系，而是人與人之間的法律關(guān)系。

第二，物權(quán)的主體是特定的權(quán)利人

在物權(quán)關(guān)系中，權(quán)利人是特定的，而義務(wù)人是不特定的第三人。我國《民法典》將物權(quán)的權(quán)利主體表述為權(quán)利人，這一概念具有高度的概括性，可以將各種民事主體納人其中，如國家所有權(quán)人、集體所有權(quán)人、私人所有權(quán)人等。在具體的物權(quán)法律關(guān)系中，權(quán)利人都是指特定的權(quán)利人。

第三，物權(quán)的客體主要是有體物

物權(quán)與債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等相區(qū)別的重要標(biāo)志在于，物權(quán)的客體主要是有體物。物權(quán)是權(quán)利人對特定物所享有的財產(chǎn)權(quán)利，物權(quán)關(guān)系表現(xiàn)為一種絕對法律關(guān)系，體現(xiàn)的是特定權(quán)利人因為物的歸屬和利用而產(chǎn)生的法律關(guān)系。依據(jù)《民法典》第115條的規(guī)定，物權(quán)的客體主要是動產(chǎn)和不動產(chǎn)，即物權(quán)的客體主要是有體物。所謂有體物，是指具有一定的物質(zhì)形體，能夠為人們所感知的物。

第四，物權(quán)主要是一種對有體物的直接支配權(quán)

所謂支配，是指法律上或事實上的管理或控制。物權(quán)的支配性決定了物權(quán)所具有的優(yōu)先性、追及性等特點。所謂直接支配，強(qiáng)調(diào)主體基于自己的意愿而對物所進(jìn)行的控制，而不需要借助他人行為的輔助即可實現(xiàn)此種控制和支配。權(quán)利人對物的控制既包括事實上的控制，也包括法律上的控制。當(dāng)然，主體依據(jù)物權(quán)對物的支配，既包括對特定的動產(chǎn)和不動產(chǎn)的使用價值的支配，也包括對物的交換價值的支配。

第五，物權(quán)是排他的權(quán)利

一方面，物權(quán)的排他性要求在一物上不得同時成立內(nèi)容矛盾的物權(quán)；另一方面，物權(quán)的排他性是指物權(quán)具有對抗第三人的效力，權(quán)利人之外的任何人都負(fù)有不得侵害和妨礙物權(quán)的義務(wù)。物權(quán)的排他性與支配性存在區(qū)別，《民法典》之所以區(qū)分物權(quán)的排他性與支配性，主要原因在于：二者的側(cè)重點不同，物權(quán)的支配性強(qiáng)調(diào)的是權(quán)利人對物的直接支配，雖然這種支配最終仍然體現(xiàn)為人與人之間的關(guān)系，即權(quán)利人無須借助他人的協(xié)助即可實現(xiàn)對物的支配，但是支配性主要強(qiáng)調(diào)的還是對物的直接管領(lǐng)和利用；而物權(quán)的排他性強(qiáng)調(diào)的則是人與人之間的關(guān)系，即任何人不得非法干預(yù)他人行使物權(quán)。

物權(quán)物權(quán)的排他性

物權(quán)是排他的權(quán)利。物權(quán)的排他性主要包括以下幾個方面的含義：

一是所有權(quán)的排他性。因為同一物之上不得存在兩個所有權(quán)，即一物不容二主。如果某人對某物依法取得所有權(quán)，即使另一人事實上占有該物，也不能享有法律上的所有權(quán)。任何人都負(fù)有不得妨害權(quán)利人對物的獨占的支配權(quán)；

二是他物權(quán)的排他性，即同一物之上不得成立兩個在內(nèi)容上相互矛盾的他物權(quán)。物權(quán)的排他性不僅強(qiáng)調(diào)在同一物上不能設(shè)定兩個所有權(quán)，還要求在同一物上不得設(shè)定相沖突的物權(quán)，這就確定了設(shè)定物權(quán)的規(guī)則。例如，在某物之上設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)之后，不能再為他人設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)；

三是物權(quán)的對世效力。這就是說，任何人都負(fù)有不得侵害物權(quán)的義務(wù)。物權(quán)的效力可以對抗權(quán)利人之外一切不特定的人。任何人都負(fù)有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)利的義務(wù)，無論何人非法取得所有人的財產(chǎn)，都有義務(wù)返還，否則便侵犯了權(quán)利人的權(quán)利。四是物權(quán)的不可侵害性。物權(quán)具有不可侵害性，物權(quán)人行使權(quán)利，有權(quán)排除他人的侵害和妨害，在物受到他人侵奪時，權(quán)利人還可以對行為人主張物權(quán)請求權(quán)。

當(dāng)然，物權(quán)的排他性是有限度的，而不是絕對的、無限的。一方面，任何物權(quán)都不是絕對地不受限制，物權(quán)的排他性要受到法律的限制。例如，政府依法征用某個人的財產(chǎn)，物權(quán)人不得以排他效力對抗。另一方面，某一物權(quán)的排他性只是在該物權(quán)效力所及的范圍內(nèi)具有排他性。例如，在建筑物區(qū)分所有制度中，業(yè)主就其專有空間之外的部分不得主張排他效力，禁止他人利用。

物權(quán)物權(quán)的優(yōu)先性

物權(quán)的優(yōu)先性，包括兩個方面。

一是對外的優(yōu)先性，是指在同一標(biāo)的物之上同時存在物權(quán)和債權(quán)時，物權(quán)優(yōu)先。例如，享有擔(dān)保物權(quán)的人與普通債權(quán)人相比，具有在標(biāo)的物折價后優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。由于擔(dān)保物權(quán)具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ蚨谄飘a(chǎn)程序進(jìn)行中，其可以產(chǎn)生別除權(quán)的效力。

二是對內(nèi)的優(yōu)先性。對內(nèi)的優(yōu)先性，又稱為物權(quán)的對內(nèi)效力，它是指物權(quán)相互之間的效力。同一物上多項其他物權(quán)并存時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定和物權(quán)設(shè)立的時間先后確立優(yōu)先的效力?！睹穹ǖ洹返?14條第1款規(guī)定：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；（二）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！薄睹穹ǖ洹返?14條第2款規(guī)定：“其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定?！边@就是物權(quán)法中所謂的“先來后到”規(guī)則，也有人將其稱為“時間在先，權(quán)利在先”規(guī)則。因此，如果同一物上設(shè)定多個抵押的，抵押權(quán)的設(shè)定，就采取先來后到的規(guī)則，先設(shè)定的抵押權(quán)要優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán)。

物權(quán)物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別

1、物權(quán)是支配權(quán)，而債權(quán)是請求權(quán)

物權(quán)是權(quán)利人支配特定物的權(quán)利，而債權(quán)是債權(quán)人請求債務(wù)人依照債的規(guī)定為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。例如，買賣合同中規(guī)定，出賣人應(yīng)于某年某月交貨，在交貨期到來之前，買受人只是享有請求出賣人在履行期到來后交付貨物的權(quán)利，而不能實際支配出賣人的貨物，也就是說，其只享有債權(quán)而不享有物權(quán)。只有在交貨期到來后出賣人實際向買受人交付了貨物，買受人占有了貨物，方能對該貨物享有實際的物權(quán)。

2、物權(quán)是對世權(quán)、絕對權(quán)，而債權(quán)是對人權(quán)和相對權(quán)

物權(quán)是絕對權(quán)，也稱對世權(quán)，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)人的范圍具有不特定性，權(quán)利人享有的物權(quán)可以對抗一切人，任何人都負(fù)有不得妨害、侵害權(quán)利人物權(quán)的義務(wù)。而債權(quán)是對人權(quán)和相對權(quán)，其只能在特定的當(dāng)事人之間發(fā)生效力，換言之，一方享有的債權(quán)只能針對另一方特定的債務(wù)人產(chǎn)生效力，而不能針對與債權(quán)沒有任何法律關(guān)系的第三人產(chǎn)生效力。在債權(quán)受到侵害以后，債權(quán)人只能針對債務(wù)人主張權(quán)利，而不能針對其他第三人。主張權(quán)利。

3、物權(quán)具有優(yōu)先性，債權(quán)是平等性的權(quán)利

物權(quán)具有優(yōu)先性，而債權(quán)都是平等的權(quán)利。所謂平等，是指債權(quán)人之間的債權(quán)除具有優(yōu)先受償權(quán)（如擔(dān)保物權(quán)或法定優(yōu)先權(quán)）外，不考慮其發(fā)生時間之先后、金額之多寡、債權(quán)發(fā)生之原因，債權(quán)人平等地接受清償。

4、物權(quán)具有對抗第三人的效力，而債權(quán)只能在特定當(dāng)事人之間發(fā)生效力

物權(quán)具有對抗第三人的效力，就是說任何人侵害物權(quán)，權(quán)利人都可以向侵害人提出請求。不管物輾轉(zhuǎn)流人什么人的手中，物權(quán)人都可以依法向物的不法占有人索取，請求其返還原物。而債權(quán)的標(biāo)的物在沒有移轉(zhuǎn)所有權(quán)之前，債務(wù)人將其轉(zhuǎn)讓并交由第三人占有時，債權(quán)人不得請求物的占有人返還財產(chǎn)，而只能請求債務(wù)人履行債務(wù)和承擔(dān)違約責(zé)任。

5、物權(quán)的設(shè)立采法定主義，而債權(quán)的設(shè)立多采合同自由原則

物權(quán)的設(shè)立采法定主義，即物權(quán)的種類和基本內(nèi)容由法律規(guī)定，不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)種類或隨意確定物權(quán)的內(nèi)容。依據(jù)物權(quán)法定原則所設(shè)定的物權(quán)公示制度，有利于防止欺詐、維護(hù)交易安全。在物權(quán)法上，不存在所謂的“無名物權(quán)”。然而債權(quán)，特別是合同債權(quán)，主要由當(dāng)事人自由確定。只要不違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，當(dāng)事人既可以根據(jù)其意思設(shè)定債權(quán)，同時又可以依法自己決定債的內(nèi)容和具體形式。

6、物權(quán)的客體主要是有體物，而債權(quán)主要以行為為客體

物權(quán)作為支配權(quán)，必須以特定的物作為其支配的客體，且作為物權(quán)客體的物主要是獨立的、特定的，如果某物尚未成為特定的物，是不能成為物權(quán)的支配對象的。債權(quán)的標(biāo)的因債權(quán)的種類不同而各不相同。一般來說，債權(quán)直接指向的是債務(wù)人的特定行為。在債權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，債權(quán)人一般不直接占有債務(wù)人的財產(chǎn)，只有在債務(wù)人交付財產(chǎn)以后，債權(quán)人才能直接支配該財產(chǎn)，但交付以后往往導(dǎo)致債權(quán)的消滅和物權(quán)的產(chǎn)生。

7、物權(quán)具有永久性和長期性，債權(quán)具有暫時性

對于物權(quán)尤其是所有權(quán)來說，法律上并無期限限制，據(jù)此，所有權(quán)被稱為“永恒物權(quán)”。只要所有權(quán)人存在，則所有權(quán)必然存在。而他物權(quán)的期限一般也比債權(quán)的期限長。然而，債權(quán)都是有期限限制的權(quán)利。在法律上不存在無期限限制的債權(quán)，即使在一些合同之債中沒有規(guī)定合同的存續(xù)期限，債權(quán)人享有的債權(quán)與債務(wù)人所應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)也應(yīng)受到時效的限制。

物權(quán)所有權(quán)與他物權(quán)

所有權(quán)是指所有人依法享有的對其財產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)。利，它是指所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，獨占性地支配其財產(chǎn)的權(quán)利。所有權(quán)制度是物權(quán)制度中的核心內(nèi)容。從形態(tài)上說，所有權(quán)又可分為國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、私人所有權(quán)。

他物權(quán)又稱為定限物權(quán)、有期物權(quán)，是指根據(jù)法律規(guī)定和當(dāng)事人的約定，由非所有人在所有人的財產(chǎn)上享有的占有、使用和收益權(quán)以及在特殊情況下依法享有的一定的處分權(quán)。

二者的區(qū)別主要有以下幾點。

第一，權(quán)利主體不同。所有權(quán)的權(quán)利主體是所有人，義務(wù)主體是非所有人，即除所有人以外的公民、法人和其他主體。而他物權(quán)的權(quán)利主體只能是所有人以外的其他權(quán)利人。我國《民法典》不承認(rèn)所有權(quán)人為自己設(shè)立他物權(quán)。他物權(quán)因一定的法律事實產(chǎn)生而由所有人享有時，將因所有權(quán)與他物權(quán)的混同而導(dǎo)致他物權(quán)的消滅，此時，所有權(quán)即恢復(fù)其完整狀態(tài)。不過，在他物權(quán)設(shè)定以后，盡管所有人不能實際占有、使用其財產(chǎn)，但仍然享有對其財產(chǎn)的最終處分權(quán)，也可以享有對財產(chǎn)的收益權(quán)。所以，非所有人享有他物權(quán)以后，并不能取代所有人的地位而成為所有人。

第二，權(quán)利內(nèi)容不同。所有權(quán)人對其物享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，因而稱為“完全物權(quán)”，而他物權(quán)的內(nèi)容則是受限制的、不完全的。非所有人享有他物權(quán)以后，一般只能對標(biāo)的物享有占有、使用和收益的權(quán)利；沒有法律的依據(jù)和所有人的授權(quán)，不能行使處分權(quán)。非所有人行使財產(chǎn)的處分權(quán)，既受到法律的限制，也受到所有權(quán)人意志的限制。非所有人必須依照法律規(guī)定行使其權(quán)利。如果他物權(quán)是通過合同的方式確立的，并且合同對權(quán)利的行使設(shè)有明確的限制，則非所有人還必須依據(jù)合同的約定行使權(quán)利。由于他物權(quán)在內(nèi)容上受到法律和所有人意志的限制，因而又被稱為“限制物權(quán)”。

第三，權(quán)利的存續(xù)期限不同。所有權(quán)原則上是無期限的權(quán)利，只要作為權(quán)利客體的物存在，所有權(quán)就可存續(xù)。而他物權(quán)一般有一定的存續(xù)期限，如果他物權(quán)是通過合同的方式取得的，則其只能在合同約定的期限內(nèi)存在。在合同終止后，這種物權(quán)隨之消滅。所以，許多他物權(quán)在期限上相對于所有權(quán)而言是短暫的，這些物權(quán)又被稱為“有期物權(quán)”。

物權(quán)擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)的區(qū)別

擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)主要具有如下區(qū)別：一方面，用益物權(quán)是以對標(biāo)的物使用、收益為目的的權(quán)利。用益物權(quán)人支配的是標(biāo)的物的使用價值，權(quán)利人設(shè)立該權(quán)利的目的是獲取使用價值，因而用益物權(quán)又可稱為“使用價值權(quán)”。其作為物權(quán)的一種，著眼于財產(chǎn)的使用價值。而擔(dān)保物權(quán)則側(cè)重于對標(biāo)的物交換價值的支配，它不以對物的實體進(jìn)行利用為目的，而是通過支配物的交換價值保障其所擔(dān)保的債權(quán)獲得圓滿實現(xiàn)。另一方面，用益物權(quán)除地役權(quán)以外，都是主權(quán)利，而擔(dān)保物權(quán)因其主要是擔(dān)保主債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)定的，因此都是從權(quán)利。此外，二者的存起期限是否具有確定性不同。為了保障權(quán)利人對物進(jìn)行持續(xù)的利用，用益物權(quán)的期限具有確定性，而且期限通常較長，而擔(dān)保物權(quán)以擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)為目的，債權(quán)一旦獲得清償，擔(dān)保物權(quán)即消滅，在債務(wù)人不履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形時，債權(quán)人也有權(quán)行使其擔(dān)保物權(quán)，因此，擔(dān)保物權(quán)期限的確定性較弱，其與債權(quán)的實現(xiàn)程度具有直接關(guān)聯(lián)。

物權(quán)動產(chǎn)物權(quán)、不動產(chǎn)物權(quán)、以權(quán)利為客體的物權(quán)

依據(jù)物的客體的不同，物權(quán)可以區(qū)分為動產(chǎn)物權(quán)、不動產(chǎn)物權(quán)以及以權(quán)利為客體的物權(quán)。所謂動產(chǎn)物權(quán)，是指以動產(chǎn)為客體的物權(quán)，如車輛、船舶、機(jī)器的所有權(quán)等。所謂不動產(chǎn)物權(quán)，是指以不動產(chǎn)為客體的物權(quán)，如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等。所謂以權(quán)利為客體的物權(quán)，主要是指在權(quán)利之上設(shè)立的物權(quán)，如權(quán)利質(zhì)權(quán)、在建設(shè)用地使用權(quán)上設(shè)立的抵押權(quán)等。這種分類的主要意義在于：第一，通常，在動產(chǎn)之上只能設(shè)立所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，甚至在傳統(tǒng)的物權(quán)法中，動產(chǎn)只能出質(zhì)而不能設(shè)定抵押，動產(chǎn)之上一般不能設(shè)立用益物權(quán)，而不動產(chǎn)則可以設(shè)立用益物權(quán)。第二，物權(quán)變動的公示方法不同，動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法為交付，而不動產(chǎn)變動則采取登記的公示方式。

物權(quán)主物權(quán)和從物權(quán)

主物權(quán)是指本身獨立存在的物權(quán)。②如所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等。從物權(quán)是指從屬于主權(quán)利的物權(quán)，如地役權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等。主物權(quán)與從物權(quán)的區(qū)別主要表現(xiàn)在：主物權(quán)獨立存在，其變更、轉(zhuǎn)讓不受其他物權(quán)的影響；而從物權(quán)只能依附于主物權(quán)而存在，具有從屬性，包括成立的從屬性、處分的從屬性以及消滅的從屬性等。

物權(quán)物權(quán)法定原則

物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類、內(nèi)容應(yīng)由法律明確規(guī)定，而不能由法律之外的其他規(guī)范性文件確定，或由當(dāng)事人通過合同任意設(shè)定?！睹穹ǖ洹返?16條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”這就確立了物權(quán)法定原則。物權(quán)法定主要包括三方面的內(nèi)容。

1、物權(quán)種類法定。所謂物權(quán)的種類法定，是指哪些權(quán)利屬于物權(quán)，哪些不是物權(quán)，要由物權(quán)法和其他法律規(guī)定。此處所說的“法律”，必須是國家立法機(jī)關(guān)通過立法程序制定的規(guī)范性文件，才能產(chǎn)生普遍適用的效力。物權(quán)必須由法律設(shè)定，而不得由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)。物權(quán)種類法定包含下述兩層含義：一方面，物權(quán)的具體類型必須要由法律明確確認(rèn)，法律之外的規(guī)范性文件（如行政規(guī)章、地方性法規(guī)）不得創(chuàng)設(shè)物權(quán)，當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)法律所不承認(rèn)的新的類型的物權(quán)。另一方面，種類法定既不允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)法定物權(quán)之外的新種類物權(quán)，也不允許當(dāng)事人通過約定改變現(xiàn)有的法律規(guī)定的物權(quán)類型。

2、物權(quán)內(nèi)容法定。物權(quán)的內(nèi)容法定包括兩個方面：一方面，物權(quán)的內(nèi)容必須要由法律規(guī)定，當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與法定物權(quán)內(nèi)容不符的物權(quán)，也不得基于其合意自由決定物權(quán)的內(nèi)容。例如，依據(jù)法律的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容中的使用權(quán)能限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，當(dāng)事人不能通過合同約定在土地上從事非農(nóng)業(yè)的建設(shè)。另一方面，內(nèi)容法定就是強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人不得作出與物權(quán)法關(guān)于物權(quán)內(nèi)容的強(qiáng)制性規(guī)定不符的約定。例如，當(dāng)事人在設(shè)定抵押權(quán)的合同中，不得約定一旦債務(wù)人不能履行債務(wù)，抵押物的所有權(quán)就轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有。

3、效力法定。因為物權(quán)效力是由法律賦予的，物權(quán)的對世效力、優(yōu)先效力，都要對第三人產(chǎn)生，涉及交易安全，故不能由合同當(dāng)事人自由作出安排。如果沒有效力法定，則種類法定和內(nèi)容法定在現(xiàn)實生活中將失去應(yīng)有的作用。物權(quán)的效力包括對世性、支配性、優(yōu)先性以及追及性，它是物權(quán)的基本性質(zhì)的體現(xiàn)，也是物權(quán)和其他基本權(quán)利區(qū)別的標(biāo)志。如果允許合同當(dāng)事人可以隨意地改變物權(quán)的效力，那么物權(quán)和債權(quán)的區(qū)別將不復(fù)存在，種類和內(nèi)容的法定也就喪失了意義。盡管《民法典》第116條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定，其中沒有明確提到效力法定的問題，但并不意味著物權(quán)法否定了效力法定的必要性，只不過是因為物權(quán)的定義以及與物權(quán)有關(guān)的規(guī)定中涉及效力的規(guī)定，因而在物權(quán)法定的表述中沒有提到效力問題。

物權(quán)物權(quán)公示原則

公示原則，是指物權(quán)的設(shè)立、變動必須依據(jù)法定的公示方法予以公開，使第三人能夠及時了解物權(quán)的變動情況。公示不一定是向全社會公開，而應(yīng)當(dāng)是向一定范圍的人公開，能夠使第三人知道。由于任何當(dāng)事人設(shè)立、移轉(zhuǎn)物權(quán)時，都會涉及第三人的利益，因此，物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須公開、透明，以利于保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易的安全和秩序，這就需要建立公示原則，將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動的情況。

物權(quán)的公示方法必須要由法律明確規(guī)定，而不能由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)。關(guān)于公示方法原則上應(yīng)當(dāng)采用不動產(chǎn)登記、動產(chǎn)交付的規(guī)則。

物權(quán)公示原則屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)則，當(dāng)事人不得通過合同加以變更。公示原則的強(qiáng)行性主要體現(xiàn)在如下幾個方面：一是法律規(guī)定物權(quán)的設(shè)立和變動必須采用公示方法的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律的規(guī)定。二是公示方法必須由法律規(guī)定。當(dāng)事人不能通過合同來改變法定的公示方法。三是公示的效力必須法定。例如，登記究竟是物權(quán)的成立要件還是對抗要件，必須要由法律規(guī)定。依法需要辦理登記的，當(dāng)事人不能在合同中約定不辦理登記即發(fā)生移轉(zhuǎn)所有權(quán)的效力。四是違反公示原則的法律后果必須由法律規(guī)定。違反公示原則的后果，一般只是導(dǎo)致物權(quán)不能設(shè)立的后果，而不影響合同的效力。物權(quán)法在多處規(guī)定，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)的效力，這實際上就是明確了違反公示方法所產(chǎn)生的法律效力，對于此種效果，當(dāng)事人不能通過合同加以變更。

物權(quán)物權(quán)公示方法

依據(jù)《民法典》第208條，公示方法原則上應(yīng)當(dāng)采用兩種方式。

1、不動產(chǎn)物權(quán)的變動應(yīng)當(dāng)依法登記

不動產(chǎn)登記是指登記申請人對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)在專門的登記機(jī)構(gòu)依據(jù)法定的程序進(jìn)行登記。不動產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅的事實記載于登記簿的行為，不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，也就是說，通過登記將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。登記的實質(zhì)在于將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更等情況登錄、記載于登記簿上，以備人們查閱。登記是物權(quán)設(shè)立和變動的公示的方法，除了法律另有規(guī)定以外，未經(jīng)登記，即使當(dāng)事人就不動產(chǎn)的移轉(zhuǎn)已經(jīng)達(dá)成了合意，合同關(guān)系已經(jīng)成立并生效，但并不能導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立和移轉(zhuǎn)。當(dāng)然，有一些特殊物權(quán)的設(shè)立（如承包經(jīng)營權(quán)）并不需要登記，但這只是特殊現(xiàn)象。

2、動產(chǎn)物權(quán)的變動應(yīng)當(dāng)依法交付

交付是指一方將動產(chǎn)的占有交付給另一方，通過交付而發(fā)生占有的移轉(zhuǎn)。完成交付必須具備兩個要件：一是將動產(chǎn)交付給另一方，從這個意義上理解的交付是一個動態(tài)的過程；二是必須是受讓人接受占有，完成對標(biāo)的物的實際控制的移轉(zhuǎn)，即由交付的一方移轉(zhuǎn)給另一方，由另一方實際控制。交付的完成重在結(jié)果，而不在過程，即必須完成實際控制的移轉(zhuǎn)。在物權(quán)的設(shè)定過程中，通過交付而移轉(zhuǎn)占有是動產(chǎn)物權(quán)設(shè)定的一種公示方法。例如，質(zhì)權(quán)的設(shè)定必須以移轉(zhuǎn)占有即交付為要件，只要動產(chǎn)已實際交付便可設(shè)立質(zhì)權(quán)。至于交付行為本身是否為第三人知悉并不重要。但是法律有特別規(guī)定的情況下可以不必完成交付。這些特別規(guī)定主要是指《民法典》第226條至第228條規(guī)定的情形。

物權(quán)物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)

所謂物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)，是指利害關(guān)系人在物權(quán)歸屬和內(nèi)容發(fā)生爭議時，請求確認(rèn)物權(quán)歸屬、明確權(quán)利內(nèi)容的權(quán)利。《民法典》第234條對此作出了專門規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利?！贝_認(rèn)物權(quán)是保護(hù)物權(quán)的前提。物權(quán)的確認(rèn)包括兩方面的內(nèi)容：一是對物權(quán)歸屬的確認(rèn)。一方面，它是對所有權(quán)的確認(rèn)。它是保護(hù)所有權(quán)的前提，因為返還所有物、排除妨害等請求權(quán)都以所有權(quán)的確認(rèn)為前提。如果所有權(quán)的歸屬不清，則無法適用所有權(quán)的保護(hù)方法。另一方面，它是對他物權(quán)的確認(rèn)。例如，土地使用權(quán)因登記錯誤發(fā)生爭議的，真正的權(quán)利人有權(quán)請求法院確認(rèn)土地使用權(quán)的歸屬。如抵押權(quán)設(shè)定以后，在拍賣時發(fā)生爭議，即債權(quán)人對于拍賣物之上是否設(shè)有抵押權(quán)、誰享有抵押權(quán)發(fā)生了爭議，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)先行確權(quán)。他物權(quán)的設(shè)定雖有登記，但登記記載的內(nèi)容也會發(fā)生錯誤，因此也有必要確認(rèn)。在這一點上與房屋所有權(quán)的確認(rèn)相同。二是對物權(quán)內(nèi)容的確認(rèn)。所謂對物權(quán)內(nèi)容的確認(rèn)，就是指當(dāng)事人對物權(quán)的內(nèi)容發(fā)生爭議以后，請求人民法院對物權(quán)的內(nèi)容加以確認(rèn)。例如，登記機(jī)構(gòu)將他人的房屋面積登記錯誤，或者將抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額記載錯誤，權(quán)利人向登記機(jī)構(gòu)提出更正登記遭到拒絕后，可以請求法院確認(rèn)其物權(quán)。

物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)的行使主體應(yīng)當(dāng)限于利害關(guān)系人，包括真正權(quán)利人、對物主張權(quán)利的人，以及與他們具有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的人。在物權(quán)確認(rèn)中，應(yīng)當(dāng)對請求權(quán)主體作出一定的限定，即只有利害關(guān)系人才能主張權(quán)利，如果任何人都可以主張確認(rèn)權(quán)利，將不利于穩(wěn)定財產(chǎn)秩序，也會增加法院的訴訟負(fù)擔(dān)。行使物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)必須向有關(guān)機(jī)關(guān)或人民法院提出，并最終由人民法院確權(quán)。同時，行使確認(rèn)物權(quán)請求權(quán)必須向有關(guān)機(jī)關(guān)或人民法院提出請求。在就物權(quán)的歸屬發(fā)生爭議的情況下，可以向登記機(jī)構(gòu)要求辦理更正登記。更正登記雖然是對登記錯誤的糾正，但實際上也是對登記權(quán)利重新確認(rèn)，因此更正登記本身具有重新確權(quán)的功能。當(dāng)事人除了可以要求更正登記之外，也可以直接向法院提出確權(quán)之訴，請求確認(rèn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容。

物權(quán)物權(quán)請求權(quán)的類型

《民法典》物權(quán)編所規(guī)定的物權(quán)請求權(quán)主要包括四種：即返還原物、排除妨害、消除危險和恢復(fù)原狀。

1、返還原物請求權(quán)。所謂返還原物請求權(quán)，是指權(quán)利人對無權(quán)占有或侵奪其物的人，有權(quán)請求其返還占有物?！睹穹ǖ洹返?35條規(guī)定：“無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物?！痹擁椪埱髾?quán)是由所有權(quán)所派生的請求權(quán)，并且是所有權(quán)效力的直接體現(xiàn)，只要他人無權(quán)占有或侵奪權(quán)利人的財產(chǎn)，權(quán)利人都可以通過行使該項請求權(quán)而恢復(fù)其物權(quán)的圓滿狀態(tài)。

2、排除妨害請求權(quán)。

排除妨害請求權(quán)是指當(dāng)物權(quán)的享有和行使受到占有以外的方式妨害時，物權(quán)人對妨害人享有請求其排除妨害、使自己的權(quán)利恢復(fù)圓滿狀態(tài)的權(quán)利。例如，某公司在他人房屋之上違章架設(shè)某種廣播設(shè)備，可能發(fā)出某種輻射、給他人造成妨害，權(quán)利人有權(quán)請求排除妨害?！睹穹ǖ洹返?36條規(guī)定：“妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險?！狈梁κ侵笇嵤┝四撤N妨害所有人行使所有權(quán)的行為?！胺梁ξ锏膶ν饨绾铜h(huán)境的聯(lián)系，只要物的功能性使用因此受到影響，就構(gòu)成了妨礙所有權(quán)?！狈梁κ乾F(xiàn)實地造成了對他人的權(quán)利行使的阻礙，這是妨害與危險的區(qū)別。

3、消除危險請求權(quán)。

所謂消除危險請求權(quán)，是指行為人的行為可能造成對他人的妨害，并且構(gòu)成一定的危險，權(quán)利人有權(quán)請求消除已經(jīng)存在的危險。例如，某人的房屋即將倒塌，對周圍鄰居的房屋形成了危險。自羅馬法以來，物權(quán)請求權(quán)的主要形式有三種，即返還原物、排除妨害和妨害防止?！睹穹ǖ洹返?36條規(guī)定：“妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險?！笨赡芊梁ξ餀?quán)或者已經(jīng)妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求消除危險或者排除妨害。通過行使消除危險請求權(quán)，可以預(yù)防將來發(fā)生對物權(quán)的現(xiàn)實損害。

4、恢復(fù)原狀請求權(quán)。

恢復(fù)原狀是指行為人導(dǎo)致他人財產(chǎn)損害后，應(yīng)當(dāng)采取各種措施，使財產(chǎn)恢復(fù)原有的狀態(tài)。《民法典》第237條規(guī)定：“造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀?！痹摋l規(guī)定實際上確定了恢復(fù)原狀的請求權(quán)?；謴?fù)原狀的請求權(quán)主要是指在物遭受侵害之后，如果能夠通過修理、重作等方式恢復(fù)原狀，應(yīng)該采用各種方法使得這些物恢復(fù)到原有的狀態(tài)，從而使得權(quán)利人恢復(fù)對物的圓滿權(quán)利狀態(tài)。

物權(quán)物權(quán)請求權(quán)與侵權(quán)請求權(quán)的區(qū)別

1、物權(quán)請求權(quán)與侵權(quán)請求權(quán)具有不同的功能和目的。

由于物權(quán)請求權(quán)和侵權(quán)請求權(quán)的目的和功能不同，所以兩者對物權(quán)保護(hù)的側(cè)重點也不同。傳統(tǒng)的物權(quán)請求權(quán)行使的方式主要是請求返還原物、請求侵害排除和請求侵害防止，其目的在于排除物權(quán)受侵害的事實或者可能，恢復(fù)或者保障物權(quán)的圓滿狀態(tài)；在物權(quán)保護(hù)中，行使侵權(quán)請求權(quán)就是要求加害人履行損害賠償之債，其目的是填補物權(quán)人無法通過行使物權(quán)請求權(quán)而得以彌補的損失，即以貨幣方式恢復(fù)被損害物的價值狀態(tài)，彌補受害人所遭受的價值損失。

2、物權(quán)請求權(quán)與侵權(quán)請求權(quán)要求相對人承擔(dān)責(zé)任的要件不同。

一是兩者的歸責(zé)基礎(chǔ)不同。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，除了法律特別規(guī)定的侵權(quán)行為以外，一般侵權(quán)行為的受害人要行使基于侵權(quán)行為的請求權(quán)必須適用過錯責(zé)任原則。也就是說，受害人要主張權(quán)利就必須舉證證明加害人具有過錯，如不能證明加害人具有過錯，則加害人不負(fù)侵權(quán)責(zé)任。但是如果適用物權(quán)請求權(quán)，權(quán)利人要求侵害人返還財產(chǎn)、停止侵害、排除妨害和恢復(fù)原狀，都不需要證明相對人具有過錯。

二是兩者的責(zé)任構(gòu)成要件不同。從危害后果上來看，在物權(quán)的保護(hù)中，行使侵權(quán)請求權(quán)的前提是存在損害賠償之債，損害賠償之債要求加害人造成了受害人財產(chǎn)的損失，沒有損失就沒有賠償。但是物權(quán)人行使物權(quán)請求權(quán)的前提是物權(quán)遭受到侵害或者有遭受侵害的可能，而不以造成財產(chǎn)損失為前提。

3、兩種請求權(quán)是否適用訴訟時效不同。

訴訟時效針對的對象是債權(quán)請求權(quán)，依據(jù)我國《民法典》第188條，訴訟時效為3年。但是物權(quán)請求權(quán)則不能適用上述訴訟時效的規(guī)定。一方面，對于諸如返還原物的請求權(quán)而言，適用三年訴訟時效將不利于保護(hù)所有人的利益，或者說不利于保護(hù)所有權(quán)人的權(quán)利。另一方面，對返還原物、排除妨害、消除危險等物權(quán)請求權(quán)而言，也很難確定訴訟時效的起算點。因為物權(quán)請求權(quán)通常適用于各種繼續(xù)性的侵害行為，侵害和妨害行為通常是持續(xù)不斷進(jìn)行的，例如非法占有他人的財產(chǎn)，只要沒有返還，物權(quán)就仍然處于遭受侵害的狀態(tài)。

物權(quán)不動產(chǎn)物權(quán)的更正登記、異議登記、預(yù)告登記

更正登記，是指已經(jīng)完成的登記，由于當(dāng)初登記手續(xù)的錯誤或者遺漏，致使登記與原始的實體權(quán)利關(guān)系不一致，為消除這種不一致的狀態(tài)，對既存的登記內(nèi)容進(jìn)行修正補充的登記。故更正登記的目的是對不動產(chǎn)物權(quán)登記訂正錯誤、補充遺漏。進(jìn)行更正登記的主要內(nèi)容是：1、不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正；2、有證據(jù)證明登記確有錯誤的。符合這兩種情形之一的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行更正登記。更正登記的對象是：1、登記錯誤，是指雖然登記簿上有記載，但是所記載的內(nèi)容與不動產(chǎn)真實狀態(tài)不一致。2、登記遺漏，是指因消極的行為而使登記簿的記載與不動產(chǎn)的現(xiàn)實情況發(fā)生抵觸，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀膬?nèi)容未予登記。更正登記可以由權(quán)利人或者利害關(guān)系人提出，也可以由登記機(jī)關(guān)自己依職權(quán)進(jìn)行。

異議登記，是將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿的登記。其效力是，登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。因此，異議登記的目的在于對抗現(xiàn)實登記的權(quán)利的正確性，中止不動產(chǎn)登記權(quán)利的正確性推定效力和公信力，是為了阻卻登記公信力而設(shè)置的一種預(yù)防措施，借以排除第三人的公信力利益。申請異議登記的條件是利害關(guān)系人提出更正登記，不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正。符合這個要求，利害關(guān)系人就可以申請異議登記。異議登記的后果是，申請人應(yīng)當(dāng)自異議登記之日起的15日內(nèi)向人民法院提起訴訟，由人民法院判決確權(quán)。超過15日不起訴的，異議登記失效，原來的物權(quán)登記排除異議登記的阻礙。異議登記不當(dāng)，給權(quán)利人造成損害的，構(gòu)成侵權(quán)行為，權(quán)利人可以依據(jù)本條或者民法典侵權(quán)責(zé)任編的規(guī)定，請求申請人承擔(dān)賠償責(zé)任。

預(yù)告登記，是指為了保全債權(quán)的實現(xiàn)、保全物權(quán)的順位請求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記。預(yù)告登記與一般的不動產(chǎn)登記的區(qū)別在于：一般的不動產(chǎn)登記都是指不動產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或者變動，只是使登記申請人取得請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。納人預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律后果。預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人的自愿為原則。

物權(quán)動產(chǎn)物權(quán)的簡易交付、指示交付、占有改定

1、簡易交付

所謂簡易交付是指動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，如果權(quán)利人已經(jīng)依法占有了該動產(chǎn)，就無須再行實際交付，從法律行為發(fā)生效力時起直接發(fā)生物權(quán)變動的效力。

構(gòu)成簡易交付的要件是：第一，動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有了該動產(chǎn)。第二，雙方實施了某種法律行為，且已經(jīng)生效。此處所說的法律行為主要是指物權(quán)轉(zhuǎn)讓、設(shè)立的合同，第三，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。在簡易交付的情況下，由于雙方已經(jīng)達(dá)成了移轉(zhuǎn)所有權(quán)的合意，同時標(biāo)的物已經(jīng)發(fā)生了占有的移轉(zhuǎn)，因而沒有必要再繼續(xù)從事現(xiàn)實交付行為。合同生效時，物權(quán)變動發(fā)生法律效力。

2、指示交付

所謂指示交付是指當(dāng)事人在動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓時，如果該動產(chǎn)已經(jīng)由第三人占有，則負(fù)有交付義務(wù)的人可以將其對第三人的返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給新的權(quán)利人，以代替物的實際交付。

構(gòu)成指示交付必須具備如下條件。

一是必須要在物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前第三人依法占有該動產(chǎn)。二是轉(zhuǎn)讓人應(yīng)對第三人享有返還原物請求權(quán)。在指示交付中，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓的返還請求權(quán)應(yīng)當(dāng)是對特定的第三人的返還請求權(quán)。這就必須由負(fù)有交付義務(wù)的人向?qū)嶋H占有財產(chǎn)的第三人作出指示，表明該物的返還請求權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給了權(quán)利人，因而權(quán)利人享有向第三人直接請求的權(quán)利。只有在指示到達(dá)第三人的情況下，其才負(fù)有向新的權(quán)利人返還的義務(wù)。三是雙方當(dāng)事人達(dá)成了轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議。在上例中，標(biāo)的物由第三人占有，出賣人將標(biāo)的物返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人時，可以發(fā)生交付的效力。如果雙方當(dāng)事人沒有達(dá)成轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議，無法發(fā)生指示交付的效力。

四是從雙方約定生效時起，請求權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓并代替交付。如果轉(zhuǎn)讓人不能實際行使返還原物的請求權(quán)，也就不能通過指示交付發(fā)生物權(quán)的變動。在轉(zhuǎn)讓人自己都不能夠行使物權(quán)請求權(quán)時，自然不能將這種有瑕疵的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人。

3、占有改定

所謂占有改定也稱為繼續(xù)占有，是指在動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，如果轉(zhuǎn)讓人希望繼續(xù)占有該動產(chǎn)，雙方當(dāng)事人可以訂立合同，特別約定由轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)，而受讓人因此取得對標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實際交付。

占有改定的構(gòu)成要件是：

一是必須是在占有改定之前，轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)占有并且希望繼續(xù)占有標(biāo)的物。二是雙方必須達(dá)成物權(quán)變動的合意。因為在雙方通過協(xié)議設(shè)置占有改定之前，雙方必須要有設(shè)定和移轉(zhuǎn)物權(quán)的合意，這樣才能夠通過占有改定而導(dǎo)致物權(quán)的變動。例如，雙方要約定移轉(zhuǎn)所有權(quán)，才能為占有改定提供基礎(chǔ)。沒有合法、有效的移轉(zhuǎn)協(xié)議，就不可能發(fā)生占有的改定。三是必須通過約定由轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)占有標(biāo)的物。在占有改定的情況下，必須要雙方當(dāng)事人明確約定：即使通過買賣等方式移轉(zhuǎn)了所有權(quán)等物權(quán)之后，仍然由原所有權(quán)人繼續(xù)占有該物。四是占有改定自轉(zhuǎn)讓合同生效時就發(fā)生效力。由于占有改定不發(fā)生標(biāo)的物的實際交付，所以關(guān)于占有改定的約定，自合同生效時就發(fā)生效力，占有改定生效之后，標(biāo)的物的所有權(quán)即從轉(zhuǎn)讓人移轉(zhuǎn)到受讓人。

案例：李某等與唐某離婚后財產(chǎn)糾紛上訴案——夫妻約定財產(chǎn)制下的不動產(chǎn)物權(quán)變動

物權(quán)案情介紹

【裁判要旨】在婚姻財產(chǎn)糾紛案件中，夫妻采用約定財產(chǎn)制情形下，對所涉不動產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)適用物權(quán)法第九條的“但書”條款，即可根據(jù)婚姻法相關(guān)規(guī)定確定權(quán)屬，不宜以登記作為認(rèn)定物權(quán)歸屬絕對的依據(jù)。審理中，應(yīng)考慮此類案件所涉部門法的特殊制度，例如存在夫妻財產(chǎn)約定時，則可據(jù)此在夫妻之間確定物權(quán)的真實歸屬。

【案號】一審：（2013）朝民初字第30975號　二審：（2014）三中民終字第9467號

[案情]

上訴人（原審被告）：李某。

上訴人（原審被告）：唐某某。

被上訴人（原審原告）：唐某。

唐為某與前妻于1996年11月26日協(xié)議離婚，約定婚生女唐某由前妻撫養(yǎng)。唐為某與李某于1999年10月8日登記結(jié)婚，于2000年7月25日生育一子唐某某。唐為某與李某婚后共取得四套房產(chǎn)，其中：1．北京市朝陽區(qū)財富中心3單元B號房屋（以下簡稱財富中心房屋）系唐為某于2002年12月16日購買，并登記于其名下，尚欠房貸877125.88元未償還，現(xiàn)市場價值為6188210元；2朝陽區(qū)某街212號公有住宅（以下簡稱某街房屋），由其2004年3月31日從其單位中國青年報社承租；3．朝陽區(qū)廣澤路2號院E-903號房屋（以下簡稱XX根園房屋）于2009年11月10日登記于李某名下；4．朝陽區(qū)湖X中街2號院104號房屋（以下簡稱湖X中街房屋）系唐為某、李某共同向中國青年報社購買，2008年9月18日登記于唐為某名下，現(xiàn)價值540萬元。

2010年10月2日，唐為某與李某簽訂分居協(xié)議書，雙方約定：“雙方感情已經(jīng)破裂。為了不給兒子心靈帶來傷害，決定分居，對財產(chǎn)作如下切割：財富中心和XX根園的房子歸李某擁有，可以任何方式處置，唐為某不得阻擾和反對，并有義務(wù)協(xié)辦相關(guān)事務(wù)。湖X中街和財富中心的房產(chǎn)歸唐為某所有，可以任何方式處置，李某不得阻擾和反對，并有義務(wù)協(xié)辦相關(guān)事務(wù)。兒子唐某某歸李某撫養(yǎng)，唐為某承擔(dān)監(jiān)護(hù)、教育之責(zé)。雙方采取離異不離家的方式解決感情破裂問題，均不得干涉對方的私生活和屬于個人的事務(wù)?！焙笙嚓P(guān)房產(chǎn)未及變更產(chǎn)權(quán)登記，唐為某于2011年9月16日去世，未留下遺囑?，F(xiàn)唐某起訴要求對四套房產(chǎn)進(jìn)行分割繼承。

物權(quán)裁判結(jié)果

北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：某街房屋為公有住宅，法院無權(quán)直接確定承租人。湖X中街房屋因登記在唐為某名下，且分居協(xié)議書中已約定該房屋為其所有，應(yīng)認(rèn)定為唐為某個人財產(chǎn)，作為遺產(chǎn)分割。雙方均認(rèn)可該房現(xiàn)值540萬元，應(yīng)在三人間予以均分，因唐某某尚未成年，而唐某只要求獲得折價款，故該房歸李某所有，李某應(yīng)向唐某支付折價款180萬元。XX根園房屋因登記在李某名下，且分居協(xié)議書中已約定該房屋為其所有，故應(yīng)認(rèn)定屬于李某個人財產(chǎn)，不屬于遺產(chǎn)范圍。分居協(xié)議書雖約定財富中心房屋歸李某擁有，但直至唐為某去世仍登記于其名下，故協(xié)議書并未實際履行，因此應(yīng)根據(jù)物權(quán)登記主義原則，確認(rèn)該房屬于唐為某與李某夫妻共同財產(chǎn)。該房屋價值應(yīng)以現(xiàn)值減去唐為某去世時尚未還清的貸款，所得數(shù)額的一半為李某夫妻共同財產(chǎn)，另一半為唐為某遺產(chǎn)，遺產(chǎn)份額應(yīng)均分為三份。考慮到唐某某尚未成年，而唐某要求獲得折價款，故判決該房歸李某所有，由李某向唐某支付折價款885180.69元，并償還該房屋剩余房貸。

北京市朝陽區(qū)人民法院判決：一、湖X中街房屋歸李某所有，李某向唐某支付折價款180萬元；二、財富中心房屋歸李某所有，由李某償還剩余貸款并向唐某支付折價款885180.69元；三、駁回唐某其他訴訟請求。

判決后，唐某某、李某不服，以財富中心房屋為李某個人所有，不屬唐為某遺產(chǎn)為由提起上訴。

北京市第三中級人民法院二審認(rèn)為：本案需厘清以下三個問題：第一，分居協(xié)議書的性質(zhì)。該協(xié)議是婚內(nèi)財產(chǎn)分割協(xié)議，而非離婚財產(chǎn)分割協(xié)議。首先，雙方是在婚姻關(guān)系存續(xù)的基礎(chǔ)上選擇以分居作為解決方式并對共同財產(chǎn)予以分割，并非以離婚為目的而達(dá)成財產(chǎn)分割協(xié)議；其次，雙方在協(xié)議書中明確提出“分居”、“離異不離家”，是以協(xié)議規(guī)避離婚法律事實的出現(xiàn)；再次，分居協(xié)議書中，唐為某與李某一致表示“對財產(chǎn)作如下切割”，系雙方不以離婚為目的對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)作出的分割，應(yīng)認(rèn)定為婚內(nèi)財產(chǎn)分割協(xié)議，是雙方通過訂立契約對采取何種夫妻財產(chǎn)制所作的約定。

第二，本案應(yīng)優(yōu)先適用婚姻法，而非物權(quán)法。理由如下：物權(quán)法作為調(diào)整平等主體之間因物之歸屬和利用而產(chǎn)生的財產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)性法律，重點關(guān)注主體對物的關(guān)系，其立法旨在保護(hù)交易安全以促進(jìn)資源的有效利用。而婚姻法作為身份法，旨在調(diào)整規(guī)制夫妻之間的人身關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系，財產(chǎn)關(guān)系則依附于人身關(guān)系而產(chǎn)生，僅限于異性之間或家庭成員之間因身份而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不體現(xiàn)直接經(jīng)濟(jì)目的，而是凸顯親屬共同生活和家庭職能的要求。在調(diào)整夫妻財產(chǎn)關(guān)系領(lǐng)域，物權(quán)法應(yīng)保持謙抑性，對婚姻法的適用空間和規(guī)制功能予以尊重，尤其是夫妻之間關(guān)于具體財產(chǎn)制度的約定不宜由物權(quán)法過度調(diào)整，應(yīng)由婚姻法去規(guī)范評價。分居協(xié)議書關(guān)于財富中心房屋的分割，屬夫妻內(nèi)部對財產(chǎn)的約定，不涉及家庭外部關(guān)系，應(yīng)優(yōu)先和主要適用婚姻法。

第三，分居協(xié)議書已確定財富中心房屋歸李某所有，雖仍登記在唐為某名下，并不影響雙方對房屋內(nèi)部處分的效力。物權(quán)法以登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示要件，賦予登記以公信力，旨在明晰物權(quán)歸屬，保護(hù)交易安全和交易秩序，提高交易效率。但由于法律例外規(guī)定、錯誤登記的存在、法律行為的效力變動、當(dāng)事人的真實意思保留以及對交易習(xí)慣的遵從等原因，實踐中存在大量欠缺登記外觀形式，但依法、依情、依理應(yīng)給予法律保護(hù)的事實物權(quán)?；橐龇捌渌痉ń忉屢?guī)定的相關(guān)情形亦應(yīng)包括在內(nèi)。

結(jié)婚作為客觀事實，已具備了公示特征，無須另外再為公示。而夫妻約定財產(chǎn)制是雙方通過書面形式對婚后共有財產(chǎn)歸屬作出的明確約定，系意思自治的結(jié)果，應(yīng)受到法律尊重和保護(hù)。故不宜以產(chǎn)權(quán)登記作為確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)屬的唯一依據(jù)，只要有充分證據(jù)確定不動產(chǎn)權(quán)屬狀況，且不涉及第三人利益，就應(yīng)尊重夫妻之間的真實意思表示，按照婚內(nèi)財產(chǎn)分割協(xié)議履行，優(yōu)先保護(hù)事實物權(quán)人。分居協(xié)議書系唐為某與李某基于夫妻關(guān)系作出的內(nèi)部約定，是在平等自愿的前提下對家庭財產(chǎn)分配的結(jié)果，不涉及第三人利益，具有民事合同性質(zhì)，對雙方均具有約束力。財富中心房屋并未進(jìn)人市場交易流轉(zhuǎn)，所有權(quán)歸屬的確定亦不涉及交易秩序與流轉(zhuǎn)安全。唐某作為唐為某的子女并非物權(quán)法意義上的第三人。因此，財富中心房屋應(yīng)認(rèn)定為李某的個人財產(chǎn)，而非唐為某之遺產(chǎn)。原審法院根據(jù)物權(quán)登記主義原則確認(rèn)財富中心房屋為唐為某與李某夫妻共同財產(chǎn)實屬不妥，應(yīng)予調(diào)整。

北京市第三中級人民法院判決：一、維持原審判決第一項；二、撤銷原審判決第三項；三、變更原審判決第二項為：財富中心房屋歸李某所有，并由李某償還剩余貸款；四、駁回唐某其他訴訟請求。

物權(quán)案件評析

婚姻家庭領(lǐng)域的財產(chǎn)糾紛中，因物權(quán)法的一般性規(guī)定與婚姻法的特殊規(guī)定存在交叉，審判中需要協(xié)調(diào)好二者適用的銜接問題。本案具體爭議焦點是分居協(xié)議書性質(zhì)以及訴爭房屋是否屬于遺產(chǎn)，其中核心的問題則是夫妻約定財產(chǎn)制下不動產(chǎn)物權(quán)是否需要經(jīng)變更登記才能發(fā)生權(quán)屬變動效力。根據(jù)案情，結(jié)合法理與實踐，專家分析如下：

一、分居協(xié)議書屬于婚內(nèi)財產(chǎn)分割協(xié)議

分居協(xié)議書的性質(zhì)是本案裁判邏輯展開的前提，直接影響遺產(chǎn)范圍的認(rèn)定。專家認(rèn)為，分居協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為婚內(nèi)財產(chǎn)分割協(xié)議，而非離婚財產(chǎn)分割協(xié)議，即屬于唐為某與李某采用約定財產(chǎn)制處理夫妻財產(chǎn)歸屬的協(xié)議。理由在于：

首先，就目的解釋角度而言，協(xié)議書非為離婚而簽訂。雙方在分居協(xié)議書中雖陳述了感情破裂的事實，但同時明確為避免給孩子帶來負(fù)面影響而采取“離異不離家”方式維系婚姻的法律外觀，實際上只是保持婚姻關(guān)系存續(xù)，但實質(zhì)是以分居作為解決感情、生活問題的方式，并在此基礎(chǔ)上對共同財產(chǎn)予以分割。其次，就文義解釋角度來講，分居協(xié)議書避免使用“離婚”字樣，代之以“分居”、“離異不離家”等用語，明顯表明雙方是為了排除離婚法律效果的出現(xiàn)，而不是解除法律意義上的婚姻關(guān)系。既然當(dāng)事人明確規(guī)避離婚事實的發(fā)生，不存在離婚意圖，則顯然不能將協(xié)議書定性為離婚財產(chǎn)分割協(xié)議。再次，就法律性質(zhì)而言，分居協(xié)議書符合婚姻法第十九條第一款規(guī)定的夫妻約定財產(chǎn)制的條件。夫妻約定財產(chǎn)制是指夫妻可以合法約定的契約形式?jīng)Q定婚姻財產(chǎn)關(guān)系的制度，　　體現(xiàn)在婚姻法第十九條第一款：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定?！彪p方在分居協(xié)議書中采用“對財產(chǎn)作如下切割”的措辭，系在不離婚的前提下對夫妻共同財產(chǎn)如何分配作出約定，所以是通過訂立財產(chǎn)契約對婚姻關(guān)系存續(xù)期間采取何種夫妻財產(chǎn)制所作的約定，應(yīng)認(rèn)定為婚內(nèi)財產(chǎn)分割協(xié)議，以約定財產(chǎn)制處理共同財產(chǎn)的權(quán)屬問題。

二、登記在夫妻間不動產(chǎn)物權(quán)變動中的作用應(yīng)適度弱化

既然唐為某與李某采用了夫妻約定財產(chǎn)制，那么所涉及的不動產(chǎn)物權(quán)在未辦理轉(zhuǎn)移登記時能否發(fā)生物權(quán)變動效果呢？專家認(rèn)為，夫妻間所訂立的財產(chǎn)契約在夫妻關(guān)系內(nèi)部具有物權(quán)契約性質(zhì)，可直接發(fā)生物權(quán)變動效力，不需要權(quán)利變動的事實行為—登記或交付來輔助完成物權(quán)變動。理由如下，分別闡述：

（一）不動產(chǎn)登記簿上的登記系對不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利推定

原審判決認(rèn)為涉案房屋仍登記于唐為某名下，分居協(xié)議書并未實際履行，所以根據(jù)物權(quán)登記主義原則，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，進(jìn)而認(rèn)定其中一半屬于遺產(chǎn)。這一觀點在審判實踐中并不鮮見，說明審判實踐中還存在對不動產(chǎn)登記的認(rèn)識誤區(qū)，即奉行物權(quán)登記主義至上原則，一方面將不動產(chǎn)的登記作為判斷物權(quán)歸屬的決定性依據(jù)，過分強(qiáng)調(diào)其公示公信力；另一方面，在沒有權(quán)屬證書的情形下不敢直接確認(rèn)所有權(quán)的主體，未能充分行使法院的終局裁判權(quán)，而將物權(quán)歸屬的判斷權(quán)讓渡于登記。

物權(quán)法第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。目前對該條規(guī)定的理解主要存在兩種觀點，一種認(rèn)為這是賦予登記簿以證據(jù)意義，在訴訟程序中可將其作為證據(jù)使用，證明權(quán)利歸屬情況；另一種觀點則認(rèn)為，該條規(guī)定將不動產(chǎn)登記簿定性為對物權(quán)的權(quán)利推定，登記簿上記載的主體可推定為真實的權(quán)利人，享有所記載的權(quán)利。專家認(rèn)為，就實體方面而言，不動產(chǎn)登記簿上的登記應(yīng)定性為對物權(quán)的權(quán)利推定，其所反映的物權(quán)狀態(tài)并非終局、確定、不可推翻的，如果登記簿所記載之權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致，則真實權(quán)利人可在充分證明登記簿的錯誤之后，依照法定程序請求更正登記，重新確權(quán)。　　訴訟程序中，不動產(chǎn)登記簿在證據(jù)上的意義則表現(xiàn)為對證明責(zé)任的分配，當(dāng)事人就物權(quán)歸屬產(chǎn)生爭議時，登記簿所記載之權(quán)利人可以登記簿作為自身權(quán)利的證明，異議人則應(yīng)充分證明其對爭議不動產(chǎn)享有真實物權(quán)，否則須承擔(dān)舉證不能后果。當(dāng)異議人所提之證據(jù)足以推翻登記簿的推定力時，那么法院就應(yīng)據(jù)此認(rèn)定真實權(quán)利人。本案中，唐為某雖然系不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人，但在當(dāng)事人對權(quán)屬存有爭議時，我們不能僅以登記簿作為判斷依據(jù)，還應(yīng)考慮異議人李某的舉證情況。

（二）登記并非不動產(chǎn)物權(quán)公示的唯一標(biāo)準(zhǔn)

物權(quán)公示原則要求不動產(chǎn)物權(quán)需要登記，因為物權(quán)系權(quán)利主體對標(biāo)的物直接支配，其對世的絕對權(quán)屬性決定了權(quán)利變動需要以可見的外部表征呈現(xiàn)出來，即其存在和變動必須要有公示方法表現(xiàn)出來，為外界知曉，使第三人可以查悉，從而保障交易流轉(zhuǎn)的安全與順暢。公示方法“在于對外顯示物權(quán)變動及其變動后之物權(quán)現(xiàn)狀，前者在公示物權(quán)之動態(tài)現(xiàn)象，后者則在公示物權(quán)之靜態(tài)現(xiàn)象”?！　〔粍赢a(chǎn)以登記作為公示方法，通過登記對外公示權(quán)屬狀態(tài)并形成公信力，即使所展現(xiàn)出的物權(quán)與真實物權(quán)狀態(tài)不一致，善意第三人也可信賴不動產(chǎn)登記的推定力，獲得法律保護(hù)，避免遭受不測之害。但必須指出的是，登記并非不動產(chǎn)物權(quán)公示的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

1．非法律行為引起的物權(quán)變動并不以登記作為生效要件。物權(quán)法第二十八條至第三十條對于非基于法律行為所引起的物權(quán)變動情形進(jìn)行了列舉式規(guī)定，詳細(xì)規(guī)定了法律文書、征收決定、繼承、受遺贈等無需登記或交付即可直接發(fā)生物權(quán)變動的情形。此外，婚姻法規(guī)定了夫妻法定財產(chǎn)制，在雙方?jīng)]有約定情形下，婚后所得財產(chǎn)為夫妻共同所有，即使財產(chǎn)僅登記于一方名下，也不能排除另一方的共有權(quán)。這些都是通過法律規(guī)定直接確定物權(quán)歸屬，無需另行登記公示。專家認(rèn)為，與夫妻法定財產(chǎn)制相對應(yīng)，約定財產(chǎn)制中的夫妻財產(chǎn)契約涉及不動產(chǎn)權(quán)屬變動時，也不以登記作為公示依據(jù)。

2.法律行為引起的物權(quán)變動中存在意思主義模式，突破了登記公示原則。物權(quán)變動模式是指民事法規(guī)對因法律行為引起的物權(quán)變動進(jìn)行法律調(diào)控的具體方式。　　我國物權(quán)法選擇多元物權(quán)變動模式，即以債權(quán)形式主義為原則，以意思主義和混合主義為例外?！　鶛?quán)形式主義是指物權(quán)變動結(jié)果的發(fā)生需要債權(quán)合意的法律行為與登記或交付的事實行為相結(jié)合才可實現(xiàn)，例如物權(quán)法第十四條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！币馑贾髁x則指僅需存在債權(quán)合意的單一法律行為即可發(fā)生物權(quán)變動，無須另行登記或交付，例如物權(quán)法第一百二十七條第一款“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立”?？梢?，物權(quán)法對意思主義物權(quán)變動模式的采用，突破了以登記作為不動產(chǎn)變動要件的原則。

3．夫妻約定財產(chǎn)制下的物權(quán)變動可歸入意思主義模式。在多元物權(quán)變動模式背景下，物權(quán)法雖然以債權(quán)形式主義作為原則，但也同時認(rèn)可了僅憑債權(quán)合意的單一法律行為即可發(fā)生物權(quán)變動的意思主義。在婚姻家庭糾紛中，夫妻約定財產(chǎn)制作為身份領(lǐng)域的特殊財產(chǎn)關(guān)系制度，應(yīng)歸入意思主義模式，并在實踐中得到適用和遵從。此外，即使根據(jù)物權(quán)法第九條、第二十三條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)變動需要登記，動產(chǎn)物權(quán)變動需要交付，但這兩條又都規(guī)定了但書條款：“法律另有規(guī)定的除外”，說明允許例外情形的存在。約定財產(chǎn)制作為婚姻法的特別規(guī)定，體現(xiàn)了意思主義物權(quán)變動模式，也應(yīng)當(dāng)為例外情形所涵蓋。

（三）物權(quán)法在調(diào)整涉婚姻財產(chǎn)關(guān)系時宜保持謙抑性

財產(chǎn)行為規(guī)范雖然是從債權(quán)與物權(quán)領(lǐng)域中抽象提煉而出，但在身份關(guān)系領(lǐng)域必然會附帶身份法的屬性，應(yīng)作特殊考量。

1．婚姻領(lǐng)域的財產(chǎn)變動規(guī)則具有身份法屬性。財產(chǎn)法中，債法側(cè)重于對財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的動態(tài)安全保護(hù)，物權(quán)法旨在規(guī)范物的歸屬與利用，關(guān)注對物的靜態(tài)安全保護(hù)，從而確立物歸屬于特定權(quán)利主體的秩序，促進(jìn)資源的充分有效利用，更多彰顯的是個人本位。婚姻法有別于具有典型財產(chǎn)法特征的物權(quán)法，屬于身份法，具有特殊的人身性和倫理性，并因婚姻的團(tuán)體性特征而強(qiáng)調(diào)家庭共同體利益?；橐龇ㄒ陨矸蓐P(guān)系及依附身份關(guān)系而產(chǎn)生的財產(chǎn)關(guān)系為調(diào)整對象，物權(quán)法則以調(diào)整一般財產(chǎn)關(guān)系為出發(fā)點，因此呈現(xiàn)出不同的調(diào)整規(guī)制方法。家庭是社會的基本單元，家庭秩序也是社會秩序的組成要素，婚姻關(guān)系的穩(wěn)定則關(guān)乎家庭秩序的穩(wěn)定。所以婚姻法作為身份法，在調(diào)整身份秩序時較為關(guān)注婚姻家庭私域里的人倫道德，同時為促進(jìn)家庭功能的有效運行而帶有保護(hù)弱者、維護(hù)家庭價值的公法色彩。這就決定了婚姻領(lǐng)域財產(chǎn)變動規(guī)則的先天身份法屬性。

2．物權(quán)法在調(diào)整身份性財產(chǎn)關(guān)系時應(yīng)保持適度謙抑性?；橐黾彝ヮI(lǐng)域內(nèi)的財產(chǎn)關(guān)系隨身份關(guān)系而產(chǎn)生，依附于身份關(guān)系而存在，并隨之相應(yīng)地變更、消滅，所以財產(chǎn)關(guān)系是因身份關(guān)系衍生而出。身份關(guān)系的倫理性決定了由之產(chǎn)生的內(nèi)部財產(chǎn)關(guān)系既不具備市場交易流轉(zhuǎn)特征，也不尋求物的交換價值的實現(xiàn)，那么物權(quán)法所強(qiáng)調(diào)的市場交易秩序和權(quán)利變動規(guī)則在婚姻家庭內(nèi)部財產(chǎn)關(guān)系上的適用空間應(yīng)當(dāng)有所收斂。易言之，由于兩部法律的價值定位不同，在婚姻家庭內(nèi)部的財產(chǎn)關(guān)系調(diào)整方面，當(dāng)婚姻法與物權(quán)法的相應(yīng)規(guī)定產(chǎn)生矛盾沖突時，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)保持其謙抑性，為婚姻法的適用留出應(yīng)有空間。

（四）夫妻間的不動產(chǎn)物權(quán)變動不宜過分強(qiáng)調(diào)登記公示

基于前文分析，專家認(rèn)為夫妻財產(chǎn)契約屬于物權(quán)契約，婚姻關(guān)系的身份性決定了夫妻財產(chǎn)契約的前提是身份關(guān)系即婚姻的存在，財產(chǎn)約定在合乎法律行為規(guī)則的基礎(chǔ)上因合法有效的婚姻存續(xù)而發(fā)生效力，應(yīng)當(dāng)可以直接發(fā)生物權(quán)效力。作為物權(quán)契約的結(jié)果，夫妻間的不動產(chǎn)物權(quán)變動不宜過分強(qiáng)調(diào)登記公示。

1．登記的公示意義在夫妻間的財產(chǎn)權(quán)屬變動方面并不彰顯。夫妻之間的財產(chǎn)契約是雙方對共同財產(chǎn)的分配選擇具體方式，約定事項并不以進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)、追求物的交換價值為目的。且依附于雙方的婚姻關(guān)系而訂立，具有身份從屬性，結(jié)婚登記在公示婚姻關(guān)系的同時也公示了夫妻財產(chǎn)契約的內(nèi)部效力前提。而且，基于共同生活的客觀環(huán)境，夫妻財產(chǎn)的權(quán)利外觀并不需要在彼此之間進(jìn)行公示，不動產(chǎn)登記公示的意義在夫妻之間并不那么彰顯，也不應(yīng)當(dāng)作為甄別夫妻財產(chǎn)權(quán)利的依據(jù)。

2.夫妻財產(chǎn)契約引起的物權(quán)變動效果應(yīng)進(jìn)行內(nèi)外效力區(qū)分。在夫妻之間，財產(chǎn)契約一生效即應(yīng)當(dāng)發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動效果，而不需要進(jìn)行權(quán)屬變更登記。在對外關(guān)系方面，不動產(chǎn)物權(quán)變動應(yīng)當(dāng)服從物權(quán)法的規(guī)制。對夫妻之外的第三人而言，要重點考察其對夫妻財產(chǎn)約定是否知曉。如果不是明知，則夫妻之間的財產(chǎn)契約對第三人不具有對抗效力，存在善意取得制度的適用空間。換言之，在夫妻內(nèi)部財產(chǎn)關(guān)系上應(yīng)當(dāng)適用婚姻法的規(guī)定予以調(diào)整，在涉及對外效力時應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。這一點在婚姻法第十九條第二、三款規(guī)定中有明確體現(xiàn)：“夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償?！?

（五）司法實踐應(yīng)對婚姻中的意思自治給予充分尊重

意思自治是指在私法領(lǐng)域中，人們可以自由決定自己的事務(wù)，設(shè)定彼此之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

1．意思自治下的法律行為可作為請求權(quán)依據(jù)。民法中的法律行為制度就是意思自治的工具或手段?！　∫馑甲灾螒?yīng)當(dāng)包括行為自由與效果自主，即一方面人們可以自由選擇法律行為之實施，而另一方面法律行為本身也構(gòu)成規(guī)范，可以作為請求權(quán)規(guī)范基礎(chǔ)，彼此應(yīng)當(dāng)受其約束，為自身行為負(fù)責(zé)?！　?

2.物權(quán)法應(yīng)給予婚姻中的意思自治以形式上的寬容克制。在傳統(tǒng)語境下的婚姻財產(chǎn)關(guān)系中，意思自治尚未為多數(shù)人了解并付諸實踐。中國式婚姻中，夫妻更注重身份關(guān)系的存在與維系，強(qiáng)調(diào)感情倫理甚于財產(chǎn)利益，雙方會刻意淡化、回避對財產(chǎn)進(jìn)行分配約定以形成權(quán)利明晰的狀況，力圖避免以財產(chǎn)度量感情，避免經(jīng)濟(jì)關(guān)系對親情關(guān)系的影響沖擊。因此，大多數(shù)情況下財產(chǎn)的真實權(quán)屬狀況未能對外公示，權(quán)利外觀與真實物權(quán)狀況分離，同居共財?shù)臓顩r大量存在。這種情形下，實踐中若機(jī)械適用法律會導(dǎo)致真實權(quán)利人的利益受損，不利于婚姻家庭關(guān)系的穩(wěn)定。如果當(dāng)事人之間存在約定，應(yīng)盡量對其效力予以認(rèn)可，使符合真意的財產(chǎn)約定在當(dāng)事人之間形成拘束力。所以就實踐角度而言，物權(quán)法也應(yīng)當(dāng)對婚姻家庭領(lǐng)域內(nèi)的意思自治保持適度的克制與寬容，不應(yīng)過分苛求權(quán)利外觀形式，畢竟物權(quán)變動并非由登記或交付推動，而是由法律行為也就是當(dāng)事人的意思自治推動。

綜上分析，回到本案件。因唐為某與李某簽訂有夫妻財產(chǎn)契約，該財產(chǎn)契約具有物權(quán)契約屬性，本身即可在夫妻之間發(fā)生物權(quán)變動效力，無需借助登記，故訴爭房產(chǎn)雖然仍登記于唐為某名下，但李某已基于分居協(xié)議書獲得所有權(quán)，該訴爭房產(chǎn)不能作為遺產(chǎn)處理。（王忠；朱偉 北京市第三中級人民法院）

物權(quán)、動產(chǎn)、不動產(chǎn)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)

“公信力為公示之目的”質(zhì)疑

依通常說法，物權(quán)公示的公信原則，指“依公示方法所表現(xiàn)之物權(quán)縱不存在或內(nèi)容有異，但對于信賴此項公示方法所表示之物權(quán)，而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)其具有與真實物權(quán)存在之相同法律效果，以為保護(hù)之原則”。

顯然，物權(quán)公示的公信力，其力圖解決的問題并非于正常情況下第三人利益的保護(hù)問題：惟在公示的物權(quán)根本不存在或者其內(nèi)容與真實物權(quán)不相符合，此時，方存在為物權(quán)交易的第三人的信賴?yán)?，而物?quán)公示的公信原則，則對第三人的此種信賴?yán)嬗枰员Ｗo(hù)，以維護(hù)交易安全。

物權(quán)公示與物權(quán)公示的公信力的關(guān)系

如前所述，物權(quán)的公示是法律為透明物權(quán)關(guān)系而采取的強(qiáng)制性措施，主要目的在于保護(hù)交易安全。而物權(quán)公示之對于交易安全的保護(hù)，主要是通過為社會公眾提供了解物的歸屬以及物之上所存在的其它支配權(quán)的明確途徑而實現(xiàn)的。

但物權(quán)公示的效果（效力）究竟如何？對此，德國學(xué)者依照德國法的設(shè)計，將之歸納為三大效力：

⑴物權(quán)轉(zhuǎn)讓效力（Ubertragungswirkung），即未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動以及未經(jīng)交付的動產(chǎn)物權(quán)變動，不發(fā)生物權(quán)之得失變更的法律效力；

⑵權(quán)利正確性推定效力，即推定以不動產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動產(chǎn)權(quán)利、以動產(chǎn)的占有為正確的權(quán)利人占有。即使不動產(chǎn)登記簿所記載的物權(quán)與實際的不動產(chǎn)物權(quán)不一致，或者動產(chǎn)的占有與實際的動產(chǎn)物權(quán)不一致，但無論其是基于權(quán)利人、相對人或者不動產(chǎn) 記機(jī)關(guān)的過錯，登記對任意之善意第三人均為正確，動產(chǎn)占有人則被推定為所有人；

⑶善意保護(hù)效力（Gutglaubenswirkung），即通過法定方式取得的物權(quán)不受原權(quán)利人追奪，即使登記錯誤，從登記名義人處取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)；即使占有人為非權(quán)利人，從占有人取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)。

不動產(chǎn)登記與動產(chǎn)占有之公信力的強(qiáng)弱差異

與某些有關(guān)物權(quán)公示的公信力的籠統(tǒng)論述所造成的印象相反，在賦予不動產(chǎn)登記以公信力的立法，不動產(chǎn)物權(quán)公示（登記）與動產(chǎn)物權(quán)公示（占有）在公信力的強(qiáng)弱上存在極大差異。

這種強(qiáng)弱差異，顯然是由于動產(chǎn)與不動產(chǎn)在物權(quán)公示方法上的“分道揚鑣”所引起。

與動產(chǎn)占有相比較，不動產(chǎn)登記所具有的公信力在一定條件下肯定要強(qiáng)大得多：不動產(chǎn)登記為國家行為，采用文字記載并具有嚴(yán)格的程序，尤其在采實質(zhì)審查制度的情況下，公示的權(quán)利與實際的權(quán)利相一致的機(jī)率較高。有關(guān)國家和地區(qū)除加強(qiáng)登記制度的完善之外，或規(guī)定因登記機(jī)關(guān)的失職而造成損失的國家賠償責(zé)任（德國、瑞士），或規(guī)定從登記手續(xù)費中提取部分作為補償基金或保險基金（英國、美國及中國臺灣地區(qū)），以為救濟(jì)。

動產(chǎn)占有與不動產(chǎn)登記之公信力的表現(xiàn)形式

動產(chǎn)占有的公信力通過善意取得制度予以表現(xiàn)，此點不存在任何疑義。但在賦予不動產(chǎn)登記以公信力的立法，其公信力的表現(xiàn)形式究竟如何？不動產(chǎn)物權(quán)的這一是由《德國民法典》第932條規(guī)定的”。但無論如何，不動產(chǎn)不適用善意取制度，是由《德國民法典》第892條和第893條規(guī)定的；動產(chǎn)物權(quán)的這一制度，得制度，卻是中國學(xué)者（包括臺灣地區(qū)學(xué)者）在引進(jìn)和分析有關(guān)制度時的主流觀點（雖然學(xué)者在作出此項結(jié)論時通常并不具體說明理由）， 同時也為中國物權(quán)法立法草案學(xué)者建議稿所確定。

水權(quán)應(yīng)為準(zhǔn)物權(quán)

物權(quán)，為直接支配特定物并排他的享受其利益的權(quán)利，按現(xiàn)代物權(quán)理論，凡具有獨立的經(jīng)濟(jì)價值及其排他的支配可能性兩項要件者都可被視為物權(quán)意義上的物，并可在其上設(shè)定物權(quán)。水權(quán)作為用水人直接支配（局部）水資源并排除他人干涉的權(quán)利，符合物權(quán)的規(guī)格，如具有絕對性、支配力、對抗效力、物上請求效力、實行法定主義等，所以水權(quán)也是一類物權(quán)?；谖餀?quán)是存在于自己的財產(chǎn)上還是存在于他人的財產(chǎn)上，物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)。水權(quán)是用水人在他人所有的水資源上成立的物權(quán)，故水權(quán)不會是自物權(quán)，只能是他物權(quán)。他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，因為水權(quán)是權(quán)利人使用水并獲得利益，而不是為擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)，故它為用益物權(quán)，即為特定的用途從特定的源流而引取、使用水的權(quán)利。但同一般的用益物權(quán)相比，水權(quán)具有以下自身的特點，于是人們稱其為準(zhǔn)物權(quán)。

（一）水權(quán)客體的特殊性

用益物權(quán)的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，并僅限于土地和建筑物。而水權(quán)的客體是水或者水體，包括地表水和地下水。它存在于河流、湖泊、池塘、地下徑流、地下土壤之中。除極少數(shù)情形外，作為水權(quán)客體的水，在物理上并未與水資源相分離而孤立存在，而是融會于水資源中，是水資源的一部分，而水一旦于水資源相分離，既由用水人從河流、湖泊等處引取來存蓄于自己的水池、水塔等容器中時，它就不再是水權(quán)的客體，而是水所有權(quán)的客體。所以說，在水權(quán)設(shè)定時至行使前，水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體是融為一體的，在物理上無法識別出獨立性，這使得水權(quán)與傳統(tǒng)物權(quán)的特定性相區(qū)別。

（二）水權(quán)在占有權(quán)能方面的特殊性。水權(quán)具有兩個要素：一是占用的優(yōu)先權(quán)，二是最大限度的有益用水。前者包括先占有者擁有優(yōu)先的水權(quán)，它在枯水季節(jié)或者過度取水場合顯得尤為重要。在此種情形下，先取得水權(quán)者優(yōu)先以有益目的而用水，直到其用水目的獲得滿足后，后取得水權(quán)者才可用水；若水資源不足，后取得水權(quán)者的用量將被削減甚至取消。后者則要求水權(quán)人依有益目的用水，如果用水的有益性缺失，那么水權(quán)將被剝奪。也就是說，水權(quán)會因為對水資源的不利用或閑置達(dá)到一定期限而喪失。因此，水權(quán)是以占用的優(yōu)先權(quán)與有益用水為要素的水權(quán)，并不都以用水人實際占有特定水的權(quán)利。只有航運權(quán)、竹林流放水權(quán)中需占有水，在汲水權(quán)、引水權(quán)、蓄水權(quán)等類型的水權(quán)中并不需占有水。

（三）水權(quán)不具傳統(tǒng)民法上用益物權(quán)的排他性。傳統(tǒng)的所有權(quán)和用益物權(quán)均具有排他性。而水權(quán)作為民法上的一種新型用益物權(quán)，在特定區(qū)域的水資源上可同時存在著數(shù)個水權(quán)，水權(quán)的這一性質(zhì)是由于水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體融為一體，它不以占有為必要從而為數(shù)個水權(quán)并存提供了可能。同時水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體融為一體也為其他水權(quán)的實現(xiàn)提供了物質(zhì)保障，至于水權(quán)人之間的利益沖突，則通過優(yōu)先權(quán)加以協(xié)調(diào)，即先取得水權(quán)者優(yōu)先以有益目的而用水，待其獲得滿足后，后取得水權(quán)者才可用水若水資源不足，后取得水權(quán)者的用量即被削減，甚至其水權(quán)的目的落空。

（四）水權(quán)在一物一權(quán)主義方面表現(xiàn)的很弱。由于汲水權(quán)、引水權(quán)、蓄水權(quán)中水權(quán)客體未從水資源所有權(quán)中分離出來不需占有水，不具排他性，因此可設(shè)多個水權(quán)，難奉行一物一權(quán)主義。

（五）水權(quán)無追及效力。在水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體融為一體時，盜用水構(gòu)成侵害水資源所有權(quán)，基本不構(gòu)成侵害水權(quán)，即使構(gòu)成，因水一旦被盜用，就不再是水權(quán)的客體，水權(quán)人自然不能基于水權(quán)請求返還。在水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體相分離的場合同樣適用這一理論。

物權(quán)公示物盡其用價值

物盡其用的實現(xiàn)方式之一就是在同一個物上盡可能多的設(shè)置物權(quán)類型，在不違背一物一權(quán)原則的情況下使得多個物權(quán)在同一個物上并存。由于多個物權(quán)在同一個物上并存，在物權(quán)實現(xiàn)時，不可避免地會發(fā)生效力上的沖突，導(dǎo)致有些物權(quán)效力難以得到實現(xiàn)。因此必須解決以下兩個問題：其一，在某一物上既設(shè)的物權(quán)必須以一定的方式公示于外，以使欲在該物上再設(shè)物權(quán)者能明晰該物上既存的物權(quán)狀態(tài)，從而依其意思自治進(jìn)行欲設(shè)物權(quán)實現(xiàn)風(fēng)險的評判以決定是否在該物上再設(shè)定物權(quán)；其二，后設(shè)定物權(quán)的人進(jìn)行其欲設(shè)物權(quán)實現(xiàn)風(fēng)險的評判時，需要一個評判的標(biāo)準(zhǔn)，而這個標(biāo)準(zhǔn)必須是法定的，具體來講就是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力，而這種物權(quán)相互間優(yōu)先效力確定的根據(jù)之一就是物權(quán)公示原則。物權(quán)法明確規(guī)定了一些物權(quán)相互間的優(yōu)先效力，由于物權(quán)立法的有限性決定了對之不可能予以窮盡，那么就必須尋求作為優(yōu)先效力根據(jù)之一的物權(quán)公示原則加以解決。

物權(quán)公示主體性倫理價值

物權(quán)變動的動態(tài)安全有著促進(jìn)和保障契約自由和所有權(quán)自由的特殊功能。沒有這種動態(tài)安全的保護(hù)，人們就會陷入一種不自由狀態(tài)。因為契約自由是有成本的，尤其是信息成本，動態(tài)安全得不到保護(hù)就意味著交易的成本會急劇增大，其結(jié)果是放棄交易和契約的實質(zhì)上的不自由。所有權(quán)的自由實際上是權(quán)利已經(jīng)獲得之后的自由，而作為其前提的權(quán)利獲得過程直接決定了這種自由的享有的可能性，如果沒有動態(tài)安全保護(hù)，因契約自由被阻滯當(dāng)事人放棄交易，當(dāng)事人擁有某物所有權(quán)的夢想就會落空，所有權(quán)自由就會在一定程度上成為空洞的口號。物權(quán)公示原則通過保護(hù)交易第三人的信賴，從而使交易人超越信息成本的局限而做出決定進(jìn)行交易，使私法自治的主體性倫理得以充分地實踐和張揚。

物權(quán)公示證據(jù)證明價值

物權(quán)公示原則所具有的一個重要功能是其權(quán)利正確性推定效力，即將納入公示的物權(quán)作為正確權(quán)利的假定。如以登記的不動產(chǎn)權(quán)利人為正確的權(quán)利人，以動產(chǎn)占有人作為正確的權(quán)利人等。物權(quán)公示原則的權(quán)利正確性推定是一種法律推定，即“法律從已知事實推論未知事實所得出的結(jié)果?！狈赏贫▽嵸|(zhì)仍是一種法律上的假定，雖然這種“假定”的性質(zhì)本身就表明了它在某種程度上的蓋然性和不絕對可靠性，但其所具有的免除主張推定事實的一方當(dāng)事人的證明責(zé)任并把證明不存在推定事實的證明責(zé)任轉(zhuǎn)移于對方當(dāng)事人的功能，卻能夠?qū)崿F(xiàn)訴訟經(jīng)濟(jì)、公正分配證明責(zé)任、緩解某些事實證明上的困難以及貫徹實施實體法規(guī)范宗旨等目的，同時這種假定決不是隨意而定，而是基于日常生活經(jīng)驗的合乎邏輯的認(rèn)定，正是法律推定所具有的這種正面功能和生活經(jīng)驗基礎(chǔ)決定了它既能被法律所認(rèn)可和容納，也能被民眾所承認(rèn)和接受。物權(quán)公示原則從占有（動產(chǎn)）和登記（不動產(chǎn)）推定權(quán)利的正確性，在物權(quán)實體法規(guī)范中進(jìn)行了一次證明責(zé)任的分配。物權(quán)公示原則通過權(quán)利正確性推定而進(jìn)行證明責(zé)任配置，并在當(dāng)事人糾紛或訴訟中發(fā)揮對于實體權(quán)利的保護(hù)作用。