預(yù)售款

預(yù)售款，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，買受人支付的定金或者房價款。

管理意義

1、維護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，防止預(yù)售人在預(yù)售項目未竣工前將商品房預(yù)售款挪作他用;

2、保證預(yù)售款在項目竣工之前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費，做到?？顚Ｓ?

3、激勵開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，組建多樣化的融資建設(shè)平臺;

4、政府干預(yù)與市場調(diào)控相結(jié)合，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。預(yù)售資金監(jiān)管制度，在尊重市場規(guī)律前提下，充分體現(xiàn)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的駕馭能力;

5、防范金融風(fēng)險，降低商品房交易風(fēng)險。購房款以后由銀行監(jiān)管，較大程度上降低金融風(fēng)險;

6、遏制房地產(chǎn)市場“爛尾樓”現(xiàn)象。監(jiān)管制度可以杜絕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自挪用商品房預(yù)售資金的亂象。2100433B

成都市商品房預(yù)售款（專用賬戶）監(jiān)管協(xié)議書

甲方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）：

營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證號：

乙方（監(jiān)管銀行）：分行/支行

營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證號：

為加強商品房預(yù)售管理，規(guī)范商品房預(yù)售款使用行為，根據(jù)《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》的規(guī)定，經(jīng)甲、乙方協(xié)商，現(xiàn)就商品房預(yù)售款監(jiān)管事宜議定如下：

一、監(jiān)管銀行選定

甲方本次申請預(yù)售樓棟所在項目抵押情況（含土地及在建工程抵押）：

□有抵押□無抵押

抵押類型：□土地抵押□在建工程抵押

抵押權(quán)人：

抵押權(quán)人是否為本次申請預(yù)售樓棟的預(yù)售款監(jiān)管銀行：□是□否

（項目唯一抵押權(quán)人不作為本次申請預(yù)售樓棟的預(yù)售款監(jiān)管銀行的，應(yīng)出具書面的情況說明；項目存在多個抵押權(quán)人時，甲方有權(quán)選擇其中一個抵押權(quán)人作為預(yù)售款監(jiān)管銀行，其他抵押權(quán)人不需出具書面說明。）

乙方應(yīng)按照《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》的規(guī)定，就甲方開發(fā)建設(shè)的商品房預(yù)售項目預(yù)售款的入賬、支付等進(jìn)行監(jiān)管，履行相應(yīng)監(jiān)管職責(zé)。

二、監(jiān)管項目基本情況

項目坐落：

（應(yīng)填寫公安機(jī)關(guān)地址證明編排的地址，公安機(jī)關(guān)未出具明確地址證明的，可填寫項目規(guī)劃許可或施工許可證記載的地址。）

土地使用權(quán)證書號：

建設(shè)工程規(guī)劃許可證號：

監(jiān)理單位：；聯(lián)系人及聯(lián)系電話：

監(jiān)管范圍：棟號；總層數(shù)：（其中地上：層；地下：）

（監(jiān)管樓棟號應(yīng)填寫公安機(jī)關(guān)地址證明編排的樓棟號，公安機(jī)關(guān)未出具明確的樓棟號證明的，可填寫項目規(guī)劃許可總平圖標(biāo)注的樓棟號。非獨幢項目本次監(jiān)管范圍不含地下室的地下可填寫0層。）

竣工日期：

工程建設(shè)資金總額（人民幣）：（萬元）

（工程建設(shè)資金總額指項目工程建設(shè)各分項費用之和，應(yīng)以該項費用在各實際使用時點上的用量為準(zhǔn)，可結(jié)合項目工程預(yù)算清冊（應(yīng)涵括建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備購置等土建工程費用、設(shè)備安裝工程費用以及工程建設(shè)其他費用）進(jìn)行核定。如以招、投標(biāo)方式確定工程建設(shè)方或施工方，還應(yīng)結(jié)合投標(biāo)、中標(biāo)通知書。）

三、監(jiān)管賬戶

1、甲方在乙方開設(shè)商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶，監(jiān)管項目的所有預(yù)售款應(yīng)進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

（監(jiān)管賬戶的開戶銀行與在本協(xié)議上簽章的銀行不一致時，在本協(xié)議上簽章的銀行應(yīng)出具書面材料說明預(yù)售款監(jiān)管日常工作的具體實施責(zé)任主體。）

2、雙方確認(rèn)本協(xié)議約定的監(jiān)管賬戶是預(yù)售款監(jiān)管項目的唯一專用存款賬戶，并非基本存款賬戶、一般存款賬戶或臨時存款賬戶。

預(yù)售賬戶名稱：；賬號：。

四、監(jiān)管資金總額

乙方根據(jù)甲方項目工程預(yù)算清冊核定所監(jiān)管項目工程建設(shè)資金總額，可參照報建方案成本執(zhí)行。

因《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》采用分期前置撥付款項模式，為確保末期工程建設(shè)，實際監(jiān)管資金總額為工程建設(shè)資金總額的1.1倍。

監(jiān)管項目預(yù)售過程中因規(guī)劃、重大設(shè)計變更、設(shè)備更型或其他法定情形導(dǎo)致甲方需調(diào)整監(jiān)管資金總額的，應(yīng)按照《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》的規(guī)定變更監(jiān)管協(xié)議。

五、監(jiān)管款項申請及撥付

（一）甲方申請使用商品房預(yù)售款時，應(yīng)當(dāng)向乙方提交下列資料：

1、商品房預(yù)售款使用申請表；

2、該項目的監(jiān)理單位出具的相關(guān)證明；

3、監(jiān)管銀行要求提供的其他必要材料。

（二）乙方應(yīng)當(dāng)在收到商品房預(yù)售款使用申請之日起3個工作日內(nèi)審核完畢。對符合監(jiān)管協(xié)議用款條件的，應(yīng)當(dāng)自審核通過之日起3個工作日內(nèi)支付。

（三）有下列情況之一的，乙方不予核準(zhǔn)使用預(yù)售款：

1、無正當(dāng)理由超出用款計劃額度的；

2、實際用途、收款單位與申請不符的；

3、已撥用款未按規(guī)定使用的；

4、開發(fā)企業(yè)未將預(yù)售款足額存入預(yù)售款專用賬戶的；

5、未按主管部門的要求進(jìn)行整改或履行處罰的；

6、其它違反本辦法規(guī)定使用預(yù)售款的。

（四）其他約定

六、甲方權(quán)利、義務(wù)

（一）甲方與乙方簽訂本協(xié)議前，應(yīng)當(dāng)制作以下資料，并經(jīng)工程監(jiān)理單位蓋章確認(rèn)后報送乙方：

1、監(jiān)管項目（按預(yù)售許可樓棟）工程形象進(jìn)度表；

2、監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊（明確工程建設(shè)資金總額）；

3、監(jiān)管項目各階段（按樓層）的資金使用計劃；

4、監(jiān)管銀行要求的其他必要材料。

（二）確保預(yù)售款及時全額入賬

確保預(yù)售款直接刷卡或劃轉(zhuǎn)進(jìn)入監(jiān)管賬戶；現(xiàn)金形式的預(yù)售款應(yīng)自完成商品房買賣合同備案之次日將款項存入預(yù)售款專用賬戶。

（三）根據(jù)監(jiān)管項目工程形象進(jìn)度和各階段建設(shè)資金使用計劃，按有關(guān)規(guī)定和協(xié)議約定向乙方申請使用預(yù)售款；在項目取得《工程竣工驗收備案表》之前，只能用于項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備購置等土建工程費用、設(shè)備安裝工程費用以及工程建設(shè)其他費用，不得挪作他用。

（四）接受主管部門的監(jiān)督、檢查。

七、乙方權(quán)利、義務(wù)

（一）建立商品房預(yù)售款收繳、支出臺賬，以監(jiān)管賬戶為單位建立和保存監(jiān)管檔案；配合主管部門對商品房預(yù)售款的監(jiān)督檢查，報送相關(guān)信息、數(shù)據(jù)和資料。

（二）根據(jù)甲方用款申請，決定是否予以撥付使用預(yù)售款；對甲方違反本協(xié)議的約定或違反《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》規(guī)定，未及時將預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶或未按要求違規(guī)使用預(yù)售款的，乙方可以將情況予以通報主管部門。

（三）甲乙雙方協(xié)商一致變更監(jiān)管賬戶時，與甲方簽訂變更、終止原監(jiān)管協(xié)議或訂立新的監(jiān)管協(xié)議，并將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金全部轉(zhuǎn)入新的監(jiān)管賬戶。

（四）如因乙方違反本協(xié)議約定及《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》的規(guī)定，因此給甲方使用預(yù)售款過程中造成損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

乙方應(yīng)于每月日前向甲方提供一式二份的預(yù)售款監(jiān)管賬戶對賬單。

八、超額支取

監(jiān)管賬戶實行封閉管理。存入預(yù)售款監(jiān)管賬戶的款項總額超過監(jiān)管資金總額的，甲方可按一般賬戶管理程序支取超過部分資金，用于其它用途。

開發(fā)貸款或其他款項已用于支付了相應(yīng)期間工程建設(shè)費用，滿足建設(shè)要求的，已支付款項可折抵預(yù)售監(jiān)管賬戶中相應(yīng)金額的監(jiān)管款項，并按照資金使用計劃予以調(diào)用。

九、監(jiān)管賬戶注銷

項目竣工后，甲方憑《工程竣工驗收備案表》及注銷申請等資料向乙方申請辦理監(jiān)管賬戶銷戶手續(xù)，符合銷戶條件的，甲方應(yīng)在3個工作日內(nèi)與乙方辦理結(jié)算手續(xù)，注銷賬戶。對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。

十、其他約定：

十一、本協(xié)議自簽訂之日起生效，一式肆份，甲、乙雙方各兩份。

甲方：（簽章）　乙方：（簽章）

法定代表人：（簽章）負(fù)責(zé)人：（簽章）

年月日　年月日

成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》的通知

成房發(fā)〔2015〕135號

各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理局，成都高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局，局機(jī)關(guān)處（室），局屬有關(guān)單位：

《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》已經(jīng)2015年6月24日第9次局長辦公會審議通過，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

特此通知。

成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局

2015年10月9日

成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法

第一條（目的依據(jù)）

為規(guī)范商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，保障預(yù)售商品房當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合成都市實際，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售款監(jiān)管，適用本辦法。

第三條（預(yù)售款定義）

本辦法所稱的商品房預(yù)售款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將其開發(fā)的商品房在竣工驗收備案前出售，由購房人按商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。

第四條（監(jiān)管機(jī)構(gòu)）

本市商品房預(yù)售款監(jiān)管采用開發(fā)企業(yè)選擇、銀行自愿雙方協(xié)議監(jiān)管的模式，與開發(fā)企業(yè)訂立預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的銀行為預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

第五條（主管部門）

成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)制定本市商品房預(yù)售款監(jiān)管的管理規(guī)則，并依據(jù)本辦法規(guī)定負(fù)責(zé)本市中心城區(qū)（含五城區(qū)、高新區(qū)）商品房預(yù)售款監(jiān)管的指導(dǎo)、督促。

其他區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)本辦法規(guī)定負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售款監(jiān)管的指導(dǎo)、督促。

第六條（監(jiān)管銀行的選擇與確定）

開發(fā)企業(yè)在選擇監(jiān)管銀行時，應(yīng)首先選擇預(yù)售項目開發(fā)貸款銀行。如預(yù)售項目存在多家開發(fā)貸款銀行，應(yīng)選擇其中一家作為監(jiān)管行。開發(fā)貸款銀行因自身原因不擔(dān)任預(yù)售款監(jiān)管行，應(yīng)出具書面的情況說明。

參與商品房預(yù)售款監(jiān)管的銀行應(yīng)當(dāng)具備在本市（含五城區(qū)、高新區(qū)以及下屬區(qū)市（縣））從事金融業(yè)務(wù)的資格，履行本辦法規(guī)定的預(yù)售款監(jiān)管職責(zé)，配合主管部門的監(jiān)督、檢查。

第七條（預(yù)售款管理方式）

商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管銀行對商品房項目預(yù)售款監(jiān)管設(shè)置的專用賬戶（以下簡稱預(yù)售款專用賬戶），確保優(yōu)先用于項目工程建設(shè)，保證?？顚Ｓ谩?

第八條（預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議）

開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)與選定的預(yù)售款監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)包含主管部門公示的推薦文本內(nèi)容。

監(jiān)管范圍應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售許可規(guī)模（最小為一幢），遵循一個預(yù)售許可對應(yīng)一個預(yù)售款專用賬戶的原則，同一項目同一家監(jiān)管銀行的可以共用一個監(jiān)管賬戶。

第九條 （開發(fā)企業(yè)職責(zé)）

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）開發(fā)企業(yè)與商業(yè)銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議前，應(yīng)當(dāng)制作以下資料，并經(jīng)工程監(jiān)理單位蓋章確認(rèn)后報送監(jiān)管銀行：

1.監(jiān)管項目（按預(yù)售許可樓棟）工程形象進(jìn)度表；

2.監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊（明確工程建設(shè)資金總額）；

3.監(jiān)管項目各階段（按樓層）的資金使用計劃；

4.監(jiān)管銀行要求的其他必要材料。

（二）確保預(yù)售款及時全額入賬

確保預(yù)售款直接刷卡或劃轉(zhuǎn)進(jìn)入監(jiān)管賬戶；現(xiàn)金形式的預(yù)售款應(yīng)自完成商品房買賣合同備案之次日將款項存入預(yù)售款專用賬戶；

（三）根據(jù)監(jiān)管項目工程形象進(jìn)度和各階段建設(shè)資金使用計劃，按有關(guān)規(guī)定和協(xié)議約定向監(jiān)管銀行申請使用預(yù)售款；

（四）接受主管部門的監(jiān)督、檢查。

第十條（預(yù)售款監(jiān)管銀行職責(zé)）

預(yù)售款監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）設(shè)立預(yù)售款專用賬戶；

（二）按監(jiān)管協(xié)議約定的監(jiān)管標(biāo)的（預(yù)售樓棟）建立商品房預(yù)售款收支臺賬，以監(jiān)管賬戶為單位建立和保存監(jiān)管檔案；

（三）根據(jù)建設(shè)項目分期、分幢、分項工程預(yù)算清冊、資金使用計劃和工程形象進(jìn)度，審核商品房預(yù)售款使用申請，決定是否予以撥付使用；

（四）變更監(jiān)管賬戶的，與開發(fā)企業(yè)簽訂變更、終止原監(jiān)管協(xié)議或訂立新的監(jiān)管協(xié)議，并將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金全部轉(zhuǎn)入新的監(jiān)管賬戶；

（五）配合主管部門對商品房預(yù)售款的監(jiān)督檢查，報送相關(guān)信息、數(shù)據(jù)和資料。通過房產(chǎn)金融服務(wù)平臺提取監(jiān)管標(biāo)的銷售備案情況與監(jiān)管賬戶的金額進(jìn)行核對，并將異動情況及時反饋主管部門。

第十一條（監(jiān)理單位職責(zé)）

監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范實施監(jiān)理，對撥付款項的實際支付情況承擔(dān)監(jiān)督責(zé)任，并將實際支付情況在下一期用款申請中予以明示。監(jiān)理單位對工程建設(shè)資金使用計劃和出具的相關(guān)證明材料真實性、合法性、有效性承擔(dān)法律責(zé)任。

第十二條（監(jiān)管信息公示）

預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議納入商品房預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場公示。

開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理單位和監(jiān)管銀行執(zhí)行監(jiān)管協(xié)議的情況記入信用檔案，并由主管部門在公眾信息網(wǎng)上公示。

第十三條（預(yù)售款監(jiān)管額度和超額款項使用）

因預(yù)售款采用分期前置撥付模式，為確保末期工程建設(shè)，預(yù)售款實際監(jiān)管資金總額為工程建設(shè)資金總額的1.1倍。

在監(jiān)理單位確認(rèn)保證工程建設(shè)工程資金使用的前提下，預(yù)售款專用賬戶中的商品房預(yù)售款超出監(jiān)管總額時，開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管銀行申請調(diào)用超出監(jiān)管總額部分。

第十四條（預(yù)售款專用賬戶注銷）

商品房建設(shè)項目竣工驗收備案后，開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管銀行申請注銷預(yù)售款專用賬戶。符合注銷條件的，雙方辦理結(jié)算和監(jiān)管賬戶注銷事宜。

第十五條（不予使用預(yù)售款的情形）

有下列情況之一的，開發(fā)企業(yè)不得申請使用、監(jiān)管銀行不得撥付預(yù)售款：

（一）無正當(dāng)理由超出用款計劃額度的；

（二）實際用途、收款單位與申請不符的；

（三）已撥用款未按規(guī)定使用的；

（四）開發(fā)企業(yè)未將預(yù)售款足額存入預(yù)售款專用賬戶的；

（五）開發(fā)企業(yè)將預(yù)售款直接截留或轉(zhuǎn)入其他賬戶的；

（六）未按主管部門的要求實施整改的。

第十六條（開發(fā)企業(yè)的法律責(zé)任）

開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定繳存、使用預(yù)售款以及利用其他賬戶替代預(yù)售款專用賬戶的，由市、縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重或逾期仍不改正的，按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定對違法行為予以行政處罰。

第十七條（監(jiān)管銀行的法律責(zé)任）

監(jiān)管銀行未履行監(jiān)管協(xié)議約定職責(zé)，除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，由主管部門予以公示不得再在本市從事商品房預(yù)售款監(jiān)管事宜，并將有關(guān)情況抄送銀行業(yè)主管部門。

第十八條（監(jiān)理單位的法律責(zé)任）

監(jiān)理單位未按照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范出具工程建設(shè)資金使用計劃和相關(guān)證明材料的，除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，主管部門將公示該監(jiān)理單位違反規(guī)定情況，并抄送建設(shè)行政主管部門。

第十九條（適用期限）

本辦法自2015年11月1日起施行，有效期五年。

附件：《成都市商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書》推薦文本