在建工程抵押概述

在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶的同時(shí)，又可解決企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。

但是，在建工程抵押畢竟不同于已取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押，在建工程抵押的法律關(guān)系較為復(fù)雜，不確定因素較多，隱含較多的風(fēng)險(xiǎn)，如操作不當(dāng)，很可能出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，造成信貸資產(chǎn)損失。

在建工程是否能最終建成只是一種期待的可能性，其建設(shè)過(guò)程會(huì)由于各種因素的影響而處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。當(dāng)在建工程作為抵押物時(shí)，其所擔(dān)保的主債權(quán)往往是有確定期限的，這極易導(dǎo)致在建工程的完成期限與主債權(quán)的履行期限發(fā)生沖突的問題，有必要予以明確。

1、當(dāng)事人約定抵押期限的

關(guān)于當(dāng)事人是否能自行約定抵押期限的問題，我國(guó)擔(dān)保法并未作出明確規(guī)定，在學(xué)理上則有不同觀點(diǎn)。一種意見認(rèn)為，盡管抵押權(quán)為物權(quán)，但抵押仍然可以適用合同法的合同自由原則，如果當(dāng)事人約定了抵押期限，視為抵押權(quán)人接受了抵押權(quán)的期限限制。盡管物權(quán)中的所有權(quán)具有無(wú)期限性，但并不排除其他物權(quán)的有期限性。另一種意見認(rèn)為，抵押合同是附屬于主債務(wù)合同的，如果主合同未能得到清償，主合同并未終止，主債權(quán)人的債權(quán)仍然是有效的，這樣附屬于主債權(quán)的抵押權(quán)也仍然有效，抵押權(quán)人仍然有權(quán)向抵押人主張權(quán)利，而抵押人不能被免除擔(dān)保責(zé)任。還有人進(jìn)一步認(rèn)為，如果當(dāng)事人約定抵押期限實(shí)際上是約定免責(zé)條款，目的在于限制和免除抵押人的擔(dān)保責(zé)任，這種約定應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的③。筆者認(rèn)為，當(dāng)事人約定抵押期限的，不宜認(rèn)定為無(wú)效。首先，法律并未明文禁止當(dāng)事人約定抵押期限，既然法律未作出限制，就說(shuō)明法律允許當(dāng)事人自由決定是否約定抵押期限。其次，當(dāng)事人自行約定抵押期限也不違反抵押權(quán)的性質(zhì)，抵押權(quán)作為一種他物權(quán)，是由當(dāng)事人經(jīng)過(guò)約定而產(chǎn)生的，其本身就有一定的期限性。再次，當(dāng)事人對(duì)抵押權(quán)期限作出約定，可以督促抵押權(quán)人及時(shí)行使自己的權(quán)利，盡量縮短當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)的時(shí)間。

就在建工程而言，往往還涉及第三人的利益，約定了抵押期限，有利于及時(shí)解決糾紛，維護(hù)第三人的利益。在抵押人與抵押權(quán)人就在建工程的抵押約定了期限的情況下，如果期限屆滿而在建工程尚未建成，抵押權(quán)人有權(quán)就既存的建筑物的價(jià)值享有優(yōu)先受償權(quán)，不足部分抵押權(quán)人仍然有權(quán)要求抵押人予以補(bǔ)足。如果抵押人在在建工程的建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行預(yù)售活動(dòng)，或者由于工期提前等原因在建工程提前建成的，抵押人需進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，都應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人或告知受讓人，否則其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。對(duì)于其因預(yù)售或轉(zhuǎn)讓行為而取得的價(jià)款應(yīng)當(dāng)用于提前清償債務(wù)或進(jìn)行保全，以確保抵押權(quán)人的利益得以實(shí)現(xiàn)。

2、當(dāng)事人未約定抵押期限的

抵押權(quán)是一種從權(quán)利，其應(yīng)當(dāng)附屬于主權(quán)利。主權(quán)利存在則從權(quán)利存在，主權(quán)利消滅則從權(quán)利亦消滅。如果當(dāng)事人就在建工程的抵押未約定期限，在主債權(quán)未得到清償以前，抵押權(quán)人均應(yīng)享有抵押權(quán)，這是由抵押權(quán)自身的性質(zhì)決定的。但這也存在一個(gè)突出的問題，即由于我國(guó)《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法解釋》均無(wú)法定抵押期限的規(guī)定，在這種情況下，抵押人承擔(dān)了較重的責(zé)任，對(duì)于抵押人而言實(shí)際上并不公平。因此，擔(dān)保法未規(guī)定法定抵押期限實(shí)是一個(gè)重大疏漏。從有關(guān)國(guó)家和地區(qū)立法例來(lái)看，對(duì)此都有明確規(guī)定。如《日本民法典》第167條規(guī)定：“債權(quán)因10年不行使而消滅，債權(quán)及所有權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)權(quán)因20年不行使而消滅?！痹偃缥覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典第880條亦有規(guī)定：“以抵押權(quán)擔(dān)保之債權(quán)，其請(qǐng)求權(quán)已因時(shí)效而消滅，如抵押權(quán)人于消滅時(shí)效完成后5年間不實(shí)行其抵押權(quán)者，其抵押權(quán)消滅?！睘榇?，筆者建議立法機(jī)關(guān)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候予以完善，在立法修改以前，可由最高法院作出相關(guān)司法解釋。當(dāng)然，對(duì)于法定抵押期限的具體期限如何規(guī)定可另作探討，在此筆者不再贅述。在相關(guān)法律或司法解釋未出臺(tái)以前，對(duì)于當(dāng)事人在訂立抵押合同時(shí)未約定期限的，可由當(dāng)事人在主債權(quán)期限屆滿后約定行使抵押權(quán)的期限，未約定的，只要主債權(quán)未超過(guò)訴訟時(shí)效，在主債權(quán)未獲清償前，債權(quán)人均享有抵押權(quán)。

關(guān)于在建工程抵押的法律依據(jù)，《擔(dān)保法》未作明確規(guī)定。最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”，該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。 根據(jù)民法物權(quán)原理，物權(quán)的成立與存在須以標(biāo)的物的存在為前提。抵押權(quán)作為物權(quán)的法定內(nèi)容之一，亦應(yīng)遵循這個(gè)規(guī)則。而在建工程在完工以前，雖然已具備物的一些特征，但尚不具備完整意義的物質(zhì)形態(tài)，顯然不是完整的物。所以，銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí)更應(yīng)規(guī)范操作程序，有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸資產(chǎn)的安全。

《擔(dān)保法》司法解釋對(duì)在建工程抵押的合法性進(jìn)行了明確，但對(duì)在建工程抵押的條件未作具體規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金?！段餀?quán)法》出臺(tái)前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保?！段餀?quán)法》實(shí)施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的種類沒有限定。

2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。

3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。

在建工程抵押把握問題

（一）在建工程抵押范圍的界定。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用權(quán)兩部份。

在建工程抵押建筑物

建筑物部分。在建工程抵押時(shí)是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，理論界和各地登記操作實(shí)務(wù)中均未統(tǒng)一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押設(shè)定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范圍應(yīng)為抵押時(shí)已經(jīng)完工的部分。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為在建工程抵押物應(yīng)包含尚未完工部分在內(nèi)的項(xiàng)目整體。本人比較贊同第二種觀點(diǎn)，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：

（1）在建工程抵押權(quán)屬于房地產(chǎn)期權(quán)，其性質(zhì)不同于《擔(dān)保法》上的房地產(chǎn)抵押權(quán)；

（2）在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個(gè)工程；

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目在整體建成前無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)擔(dān)保功能所需實(shí)際控制的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；

（4）僅僅以已完工部分抵押，不一定能夠具備獨(dú)立使用功能。當(dāng)然，銀行在確定抵押物價(jià)值時(shí)，應(yīng)剔除尚未完工部分抵押物所需繼續(xù)建造的資金。即抵押物實(shí)際價(jià)值等于擬抵押在建工程的整體價(jià)值減去尚未完工部分在建工程的價(jià)值。

在建工程抵押土地使用權(quán)

土地使用權(quán)部分。對(duì)于抵押物范圍包括整宗土地使用權(quán)還是僅僅為在建工程已完工部分所分?jǐn)偟耐恋胤蓊~，同樣存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)是將在建工程已完工部分所分?jǐn)偟耐恋胤蓊~視為抵押物，在建工程占用范圍內(nèi)的土地面積及價(jià)值應(yīng)按抵押建筑面積在工程總建筑面積的所占比例進(jìn)行分?jǐn)?，不得將該在建工程占用范圍?nèi)的全部土地列入抵押范圍。另一種觀點(diǎn)是以整宗土地使用權(quán)不可分割作為抵押物。筆者贊同將整宗土地使用權(quán)作為抵押物，按房屋面積比例對(duì)土地進(jìn)行份額分?jǐn)偟淖龇?，不符合土地使用?guī)律，其分?jǐn)偟姆蓊~無(wú)法在實(shí)地得以體現(xiàn)，因此不具備實(shí)際意義。銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí)應(yīng)把握在建工程及土地使用權(quán)整體作為抵押物的原則，在抵押登記時(shí)應(yīng)將整宗土地使用權(quán)納入抵押登記的范圍，而不應(yīng)按分?jǐn)偡蓊~登記。

在建工程抵押在建工程價(jià)值

（二）在建工程抵押物價(jià)值的確定?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值”。建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)于2006年1月聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定，“房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。按照該《通知》及《擔(dān)保法》的有關(guān)要求，銀行在確定在建工程抵押物價(jià)值時(shí)，可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押的在建工程進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估的基礎(chǔ)上確定在建工程抵押物的市場(chǎng)公允價(jià)值。由于在建工程抵押尚有許多不確定因素，所以銀行在核定抵押物價(jià)值與實(shí)際可貸款額度的折率時(shí)應(yīng)從緊把關(guān)，一般在建工程抵押折率應(yīng)控制在60%以內(nèi)。

(三）在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)問題?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！薄逗贤ā吩谠摋l中對(duì)工程款享有優(yōu)先受償權(quán)作了規(guī)定，但法定抵押權(quán)與工程款享有優(yōu)先受償權(quán)誰(shuí)先行使，《合同法》中未作明確。但是，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）則采納了工程款法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)，并從字面上與抵押權(quán)區(qū)別開來(lái)。批復(fù)第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”由此看出，工程款受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先權(quán)絕對(duì)地優(yōu)先于抵押權(quán)，而無(wú)論抵押權(quán)登記與否、成立的時(shí)間是否在工程款法定優(yōu)先權(quán)之前。按照該司法解釋，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，在建工程抵押貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)就是工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)問題。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為法定優(yōu)先權(quán)，不僅是由法律直接予以規(guī)定的，而且無(wú)須辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導(dǎo)致抵押權(quán)人對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)測(cè)和控制。所以，銀行在審查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)要把握以下三點(diǎn)：

1、要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設(shè)工程合同，注意審查合同約定工程的總造價(jià)、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設(shè)等情況。

2、確定在建工程可抵押擔(dān)保額度時(shí)，應(yīng)將尚欠施工單位的工程款從抵押物價(jià)值中剔除。對(duì)尚欠工程款的情況，應(yīng)要求工程施工單位出具書面證明材料。

3、要求工程施工單位對(duì)銀行貸款提供擔(dān)保或書面承諾放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)。銀行在辦理貸款時(shí)除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責(zé)任保證擔(dān)保，如出現(xiàn)施工單位主張工程款優(yōu)先權(quán)時(shí)，銀行可要求施工單位承擔(dān)抵押物不足清償部分的保證責(zé)任，使貸款資金不受損失。另外，在客戶以在建工程申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，銀行可要求施工單位出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾，從源頭上避免出現(xiàn)抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突。

（四）在建工程的建筑物與土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。這也是與我國(guó)房地產(chǎn)法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí)，應(yīng)把整宗土地使用權(quán)與在建工程的建筑物一并抵押，而不能僅僅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)和在建工程建筑物的數(shù)量、面積、有關(guān)權(quán)證號(hào)碼等情況應(yīng)在抵押物清單上載明。在建工程抵押應(yīng)按規(guī)定到相關(guān)部門辦理抵押登記手續(xù)，取得抵押物登記證。銀行要密切關(guān)注在建工程的建設(shè)施工情況，根據(jù)實(shí)際及時(shí)辦理新增部分在建工程的抵押手續(xù)。當(dāng)在建工程竣工，客戶已取得房屋所有權(quán)證后，銀行應(yīng)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條的規(guī)定，與客戶重新簽訂抵押合同，按規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記.

（五）在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售沖突的風(fēng)險(xiǎn)及防范 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常常在開發(fā)的過(guò)程中就進(jìn)行預(yù)售，一般說(shuō)來(lái)，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時(shí)并存，也就是說(shuō)，商品房預(yù)售時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與銀行解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，否則購(gòu)房人將無(wú)法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，就可以向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，進(jìn)而進(jìn)行商品房預(yù)售。預(yù)售是一種轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”此時(shí)，由于在建工程已經(jīng)抵押給銀行，如果銀行同意開發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售，作為抵押物的土地連同房地產(chǎn)將被逐步地分割出去，銀行的抵押權(quán)就逐步落空，而銀行的債權(quán)尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時(shí)同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，成為銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。另外，如果購(gòu)房人在購(gòu)買房屋時(shí)需向銀行申請(qǐng)貸款的，根據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》第14條：“借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。”這樣，怎樣部分地解釋原有的在建工程抵押并辦理按揭貸款的新的抵押，也成為銀行必須面對(duì)的問題。已設(shè)定在建工程抵押權(quán)項(xiàng)目的商品房的預(yù)售，可按如下步驟操作：首先，要理清法律關(guān)系，預(yù)售部分要先解除抵押關(guān)系，后簽訂預(yù)售合同，否則，簽訂的預(yù)售合同將是無(wú)效合同。即先由開發(fā)企業(yè)向銀行支付與解除預(yù)售房屋所需償還貸款額度相當(dāng)?shù)目铐?xiàng)，或提供與該款項(xiàng)等值的其他財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保后，銀行同意解除預(yù)售部分的抵押關(guān)系，開發(fā)企業(yè)再將已解除抵押關(guān)系的部分商品房預(yù)售給購(gòu)房人。如此反復(fù)，流動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。其次，銀行要深度介入預(yù)售過(guò)程，包括具體到每一宗合同的簽訂，甚至直接掌管銷售專用章、定期盤點(diǎn)庫(kù)存商品房、向房地產(chǎn)管理部門查詢驗(yàn)證銷售進(jìn)度等，防止不法開發(fā)企業(yè)隱瞞真情、賤價(jià)拋售。第三，也是最重要的，銀行應(yīng)該盡可能地成為唯一的監(jiān)管銀行，全權(quán)收存售房款。開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證明時(shí)，即選定抵押權(quán)銀行作為監(jiān)管銀行，在該行設(shè)立一個(gè)專門用于在收存預(yù)售款的監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)。預(yù)售許可證載明該監(jiān)管賬戶，預(yù)售款包括其他銀行為購(gòu)房人提供的購(gòu)房抵押貸款均必須存入該指定的監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行必須根據(jù)工程監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度核定意見書撥付預(yù)售款。開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照施工計(jì)劃組織施工，在實(shí)際工程進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度一致的前提下，允許根據(jù)相應(yīng)的預(yù)算方案使用預(yù)售款，實(shí)際工程進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí)禁止使用預(yù)售款。

（六）在建工程抵押權(quán)與稅收優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險(xiǎn)及防范 。2015年新修訂的《稅收征收管理辦法》規(guī)定了稅收優(yōu)先權(quán)，該優(yōu)先權(quán)在順序上優(yōu)先于抵押權(quán)。該法第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收作為國(guó)家公權(quán)力就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以開發(fā)項(xiàng)目占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)或在建工程提供抵押之前已經(jīng)拖欠稅款的，商業(yè)銀行在處置抵押物時(shí)就要受到限制，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)先于商業(yè)銀行處置并就處置價(jià)款優(yōu)先受償，收稅后的剩余部分，商業(yè)銀行才可以受償。如果商業(yè)銀行私自處置抵押物進(jìn)行受償，稅務(wù)機(jī)關(guān)知道后有權(quán)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)向商業(yè)銀行追償欠稅企業(yè)應(yīng)繳的稅款。 　為避免企業(yè)因欠稅而銀行貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供在建工程抵押之前，首先，信貸調(diào)查過(guò)程中應(yīng)通過(guò)各種途徑獲得企業(yè)是否欠稅和欠稅的時(shí)間、金額：一是通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)在媒體上對(duì)納稅人欠稅情況的定期公告了解抵押人是否欠稅；二是直接要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)說(shuō)明其納稅情況，提供完稅憑證；三是請(qǐng)示稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)抵押人的欠稅情況。其次，銀行在獲悉企業(yè)欠稅時(shí)，應(yīng)督促企業(yè)及時(shí)納稅，并把企業(yè)是否完稅作為貸款的條件之一。再次，在對(duì)抵押物、質(zhì)物的評(píng)估時(shí)，即便不把企業(yè)的欠稅金額給予扣除，也應(yīng)該把企業(yè)欠稅情況作為重要內(nèi)容在材料中體現(xiàn)。最后，可以把開發(fā)企業(yè)已經(jīng)繳清稅款作為銀行接受在建工程抵押貸款的前提條件。

（七）土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn)及防范 。開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，常常雖然取得了有關(guān)部門關(guān)于同意其進(jìn)行建造的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他證件，但是尚未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開發(fā)，此時(shí)銀行僅僅能夠接受其土地使用權(quán)作為抵押物。一旦開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始開發(fā)，形成部分完工建筑，根據(jù)銀行的信貸實(shí)踐，都要求將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。由于我國(guó)土地和房產(chǎn)的登記部門不同，土地使用權(quán)抵押在土地管理部門登記，在建工程抵押則在房地產(chǎn)管理部門登記，在將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押的過(guò)程中，必須簽訂新的抵押合同，并重新辦理登記，原有的抵押合同和登記必須注銷，否則就成了重復(fù)抵押。此時(shí)，如果操作不當(dāng)，將會(huì)使銀行的抵押權(quán)落空：首先，作為抵押物的土地使用權(quán)如果已被法院或其他司法部門查封的，此時(shí)銀行若到登記機(jī)關(guān)注銷了原登記，卻因?yàn)榈盅何镆呀?jīng)被查封而無(wú)法辦理新的登記，一旦注銷后甚至連恢復(fù)原狀也無(wú)法做到。其次，土地使用權(quán)雖然沒有被查封，但在銀行辦理注銷土地使用權(quán)抵押登記后、在建工程抵押權(quán)登記前的短暫時(shí)間內(nèi)，抵押物突然被查封，此時(shí)，在建工程抵押權(quán)登記也無(wú)法辦理。因?yàn)椋鶕?jù)《擔(dān)保法》第37條第5項(xiàng)的規(guī)定，依法被查封的財(cái)產(chǎn)是不能抵押的。另外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（2001修正）第34條第2款：“抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！痹谧N在建工程抵押、重新辦理房地產(chǎn)抵押登記的過(guò)程中也可能存在上述風(fēng)險(xiǎn)。銀行在因辦理土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押、在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押而必須重新辦理抵押登記時(shí)，首先要到登記部門查明抵押物是否被法院或其他司法部門查封，如果被查封的，不得辦理新的登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴要求行使抵押權(quán)。抵押物沒有被查封的，在辦理新的抵押手續(xù)過(guò)程中，要帶好完備的登記資料，力求使登記手續(xù)在盡量短的時(shí)間里完成。同時(shí)做好保密措施，防止借款人的其他債權(quán)人獲悉后通知司法機(jī)關(guān)查封抵押物。

（八）在建工程抵押辦理保險(xiǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范 ?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》（2001修正）第23條規(guī)定：“抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕！苯ㄔO(shè)銀行《貸款擔(dān)保辦法》第31條規(guī)定：“建設(shè)銀行同意接受抵押物的，應(yīng)要求抵押人辦理抵押物在抵押期間的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并應(yīng)當(dāng)在保險(xiǎn)合同中明確建設(shè)銀行為該項(xiàng)保險(xiǎn)的第一受益人。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人承擔(dān)?！苯ㄔO(shè)銀行的抵押合同文本對(duì)此也作也約定。但根據(jù)我國(guó)《保險(xiǎn)法》的規(guī)定，不管在保險(xiǎn)責(zé)任開始前或者保險(xiǎn)責(zé)任開始后，投保人都可以向保險(xiǎn)人要求解除保險(xiǎn)合同(即退保)。雖然抵押權(quán)存續(xù)期間，保險(xiǎn)單正本在銀行保管，但并不能排除投保人中途聲明保險(xiǎn)單丟失進(jìn)而辦理退保的情況。另外，根據(jù)《保險(xiǎn)法》（2015修正）第49條：“保險(xiǎn)標(biāo)的轉(zhuǎn)讓的，被保險(xiǎn)人或者受讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知保險(xiǎn)人，但貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)合同和另有約定的合同除外。因保險(xiǎn)標(biāo)的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致危險(xiǎn)程度顯著增加的，保險(xiǎn)人自收到前款規(guī)定的通知之日起三十日內(nèi)，可以按照合同約定增加保險(xiǎn)費(fèi)或者解除合同。被保險(xiǎn)人、受讓人未履行本條第二款規(guī)定的通知義務(wù)的，因轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致保險(xiǎn)標(biāo)的危險(xiǎn)程度顯著增加而發(fā)生的保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人不承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金的責(zé)任?！贝藭r(shí)，如果投保人不履行向保險(xiǎn)公司的通知義務(wù)，作為第一受益人的銀行也不知情，保險(xiǎn)合同因而被保險(xiǎn)人解除或保險(xiǎn)人依法不承擔(dān)賠償責(zé)任，銀行所持有的保險(xiǎn)單等于一張廢紙。 　在辦理在建工程抵押保險(xiǎn)的過(guò)程中，應(yīng)要求抵押人按照銀行指定的險(xiǎn)種、投保金額到與銀行有合作關(guān)系的保險(xiǎn)公司辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并要求將保險(xiǎn)公司辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并要求將保險(xiǎn)單中約定：“除非經(jīng)過(guò)保險(xiǎn)受益人(銀行)的書面同意，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)要求的，保險(xiǎn)人不得接受。”同時(shí)，應(yīng)在與保險(xiǎn)公司的合作協(xié)議中約定：“涉及銀行利益的保單中，投保人聲明保單丟失或要求中斷、撤銷保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)公司應(yīng)該及時(shí)通知銀行。”萬(wàn)一抵押人不交納保險(xiǎn)費(fèi)或中途中斷、撤銷保險(xiǎn)的，銀行應(yīng)以自己的名義對(duì)該抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)，要求抵押人負(fù)擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)用，否則要求借款人歸還貸款。同時(shí)，信貸人員要經(jīng)常走訪借款企業(yè)，督促投保人遵守國(guó)家有關(guān)消防、安全、生產(chǎn)操作、勞動(dòng)保護(hù)等方面的規(guī)定，維護(hù)抵押物的安全。一旦發(fā)現(xiàn)抵押物的危險(xiǎn)程度增加，應(yīng)要求投保人及時(shí)通知保險(xiǎn)公司。

房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)實(shí)際上是對(duì)其權(quán)利價(jià)值的評(píng)估。由于在建工程與已建成或舊有的房地產(chǎn)不同，其權(quán)利狀態(tài)中的某些情況由于種種原因，具有一定的隱蔽性。因此，科學(xué)的在建工程抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)建立在對(duì)在建工程評(píng)估范圍的準(zhǔn)確界定上。

1、土地權(quán)屬

在建工程的土地權(quán)屬有兩種性質(zhì)，四種情況，即以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；以租賃方式取得的土地使用權(quán)；以無(wú)償劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；集體所有制土地使用權(quán)。不同的權(quán)屬性質(zhì)和情況，其抵押評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵和被評(píng)估在建工程即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為是不完全相同的。

2、項(xiàng)目權(quán)屬

對(duì)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款評(píng)估，要查明委估房地產(chǎn)項(xiàng)目是否屬聯(lián)建項(xiàng)目或是否有參建單位，委托單位對(duì)委估的在建項(xiàng)目整體或部分是否確實(shí)擁有所有權(quán)。若委托單位是委估對(duì)象的主建單位，另有一個(gè)或兩個(gè)參建單位，則參建單位的價(jià)值不屬于委托單位所有，其價(jià)值不屬于委估房地產(chǎn)的抵押范圍；若委估房地產(chǎn)項(xiàng)目是聯(lián)建項(xiàng)目則委托單位對(duì)委估對(duì)象擁有的權(quán)利部分是多少？因此評(píng)估人員必須對(duì)上述情況進(jìn)行充分的調(diào)查并把握，其中特別是要搞清楚項(xiàng)目公司的組成各方的權(quán)利狀況以及各方之間的經(jīng)濟(jì)合同在法律上是否有效等等。評(píng)估人員只能對(duì)委托單位對(duì)委估房地產(chǎn)項(xiàng)目所實(shí)際擁有的權(quán)利部分進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估。

3、工程進(jìn)度

在估價(jià)實(shí)務(wù)中，各個(gè)委估在建項(xiàng)目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計(jì)地坪以下的基礎(chǔ)工程（包括地下室結(jié)構(gòu)部分）；有的是剛剛完成了裙房的結(jié)構(gòu)部分；有的已完成全部的結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊?。大部分的?xiàng)目，其裝修及設(shè)備安裝工程還沒有進(jìn)行。對(duì)于上述不同的情況，評(píng)估時(shí)必須準(zhǔn)確地把握在建工程項(xiàng)目的實(shí)際完成進(jìn)度，即把握其已完成的實(shí)物工程量，對(duì)于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備，就不能納入在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估范圍。因此在對(duì)在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不能簡(jiǎn)單地根據(jù)工程的實(shí)際投資進(jìn)度來(lái)評(píng)估其價(jià)值。

4、銷售狀況

有些委估的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)，必須清楚地把握兩個(gè)問題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是開發(fā)商已實(shí)際出售了多少建筑面積。評(píng)估時(shí)必須將已售部分的在建實(shí)物工程量?jī)r(jià)值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值從整個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估值中扣除。因?yàn)橐咽鄄糠謽潜P的權(quán)利已不屬于委托單位所有，委托人無(wú)權(quán)將其抵押。

在建工程抵押簡(jiǎn)介

在討論在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)之前，我們首先也了解在建工程抵押的定義。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。了解了在建工程抵押之后我們就會(huì)明白在建工程由于受到影響因素?？勺円蛩睾筒淮_定因素多，所以承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)多。在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)相比正常貸款風(fēng)險(xiǎn)外，還存在以下幾種：

在建工程抵押權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)

在建工程的權(quán)利是由土地使用權(quán)和建安工程的所有權(quán)組成的。土地使用權(quán)可以是通過(guò)劃撥方式或是出讓方式取得的。主要的風(fēng)險(xiǎn)有：權(quán)利主體是否明確、權(quán)屬是否有糾紛、設(shè)定的土地面積是否界定清楚、土地的使用年限是否短于貸款期限等。

建筑安裝工程是完成一定的報(bào)建程序后，由承包商承攬施工，并完成一定建筑安裝工程量的建筑物。一方面風(fēng)險(xiǎn)是是否完成了一定的報(bào)建程序，即是否辦理了規(guī)劃局的“一書兩證”(《選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》)和建設(shè)管理局的《建筑工程施工許可證》;另一方面風(fēng)險(xiǎn)是承包商墊資的風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院2002年6月27日公布的法釋(2002)16號(hào)司法解釋《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)>中指出“應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！币虼?，在建工程的抵押權(quán)人不能享受正常房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，使得發(fā)放的貸款不能正常收回，增加了風(fēng)險(xiǎn)。

在建工程抵押價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因有：評(píng)估原因、市場(chǎng)原因和權(quán)屬界定原因。

由于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)繁多，估價(jià)人員的估價(jià)水平參差不齊。當(dāng)評(píng)估結(jié)果高出正常、合理的市場(chǎng)價(jià)值后，使得貸款的風(fēng)險(xiǎn)劇增。有時(shí)，貸款銀行為了給開發(fā)商節(jié)約有關(guān)費(fèi)用，信貸人員自行估算，由于缺乏專業(yè)評(píng)估知識(shí)，估算結(jié)果誤差可能很大，也有可能造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：房地產(chǎn)抵押價(jià)格的評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象在發(fā)放貸款時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)值。 有可能出現(xiàn)發(fā)放貸款時(shí)的評(píng)估價(jià)值與處置抵押物時(shí)的處置價(jià)格有很大差異，從而造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有的是聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)的，特別是在一方提供土地，開發(fā)商提供開發(fā)資金這種聯(lián)合開發(fā)中，提供土地方提供的可開發(fā)土地可能是劃撥用地，也可能是出讓用地。劃撥用地的抵押價(jià)值比出讓用地的抵押價(jià)值要低， 劃撥用地上的在建工程(開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房除外)可能因無(wú)法辦理《商品房預(yù)售許可證》，使得該項(xiàng)目不能正常預(yù)售，開發(fā)資金不能按期回收，同時(shí)銀行貸款也有可能不能按期回收，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，該類聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)項(xiàng)目的在建工程評(píng)估價(jià)值只能按照聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)合同上所載明的有關(guān)條款進(jìn)行合適的分割，而不能視為開發(fā)商全部擁有，從而造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

在建工程抵押質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商為了降低開發(fā)成本，在建筑工程招投標(biāo)過(guò)程中，實(shí)行工程量清單后，以合理最低價(jià)為中標(biāo)條件之一，使得承包商為了能夠中標(biāo)，以很低的報(bào)價(jià)投標(biāo)。中標(biāo)后，在施工過(guò)程中可能會(huì)有偷工減料、以次充好、以劣充優(yōu)等違法行為，從而造成質(zhì)量隱患。當(dāng)?shù)盅簷?quán)人處置該在建工程時(shí)，出現(xiàn)了質(zhì)量問題，其處置價(jià)格會(huì)比正常價(jià)格低很多，由此造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

在建工程抵押登記風(fēng)險(xiǎn)

抵押物只有在辦理抵押登記后，貸款銀行才是真正的抵押權(quán)人，才能享有優(yōu)先受償權(quán)。有的貸款銀行根據(jù)開發(fā)商的信譽(yù)，擅自不辦理抵押登記、公證和保險(xiǎn)手續(xù)。當(dāng)開發(fā)商不能履行合同時(shí)，會(huì)造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

在建工程抵押重復(fù)風(fēng)險(xiǎn)

在土地管理部門和房產(chǎn)管理部門相分離的地方，土地抵押在土地管理部門登記，在建工程(含土地)在房產(chǎn)管理部門登記。當(dāng)開發(fā)商用單獨(dú)的土地和在建工程(含土地)在不同的銀行辦理抵押貸款，同時(shí)由于房產(chǎn)管理部門和土地管理部門信息不互通，而分別辦理了抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押，可能會(huì)造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

在建工程在辦理了抵押登記后，仍然進(jìn)行銷售，并由另一家銀行辦理按揭，按揭款沒有歸還原該套房在建工程抵押的貸款額度，造成該套房產(chǎn)重復(fù)抵押，也會(huì)有貸款風(fēng)險(xiǎn)。

在建工程抵押處置風(fēng)險(xiǎn)

在建工程處置時(shí)，會(huì)影響開發(fā)商形象和開發(fā)項(xiàng)目的形象，同時(shí)處置行為乃非公平市場(chǎng)行為，使得該項(xiàng)目的處置價(jià)值遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值，從而造成貸款不能全額收回的風(fēng)險(xiǎn)。

在建工程抵押能很好的規(guī)避以上風(fēng)險(xiǎn)，才能很好的保證在建工程的抵押。

在建工程抵押，是指抵押人將其合法方式取得的土地使用權(quán)和正在建設(shè)過(guò)程中的工程，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定(或約定)的房款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，購(gòu)房人將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

在建工程與預(yù)購(gòu)的商品房是一個(gè)問題的兩個(gè)方面：預(yù)購(gòu)商品房對(duì)于開發(fā)商而言系在建工程；對(duì)于購(gòu)房人而言系尚未竣工的商品房，即所謂的“期房“或日”樓花”。但是預(yù)購(gòu)商品房抵押一般系專指購(gòu)房人利用在建的商品房工程抵押貸款。在建工程抵押系由法律創(chuàng)設(shè)的一項(xiàng)特別制度

期房抵押貸款應(yīng)注意的問題

1．應(yīng)當(dāng)符合法定條件開發(fā)商已交付全部土地使用權(quán)出讓金．取得土地使用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；取得商品房預(yù)售許可證明；

2．預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，購(gòu)房人須有能力支付首期的房?jī)r(jià)款；

3．預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押．其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額礁出購(gòu)房人支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款的余款。期房抵押金融機(jī)構(gòu)的確定往往由開發(fā)商通過(guò)其與金融機(jī)構(gòu)簽定《銀企合作協(xié)議》確定的，購(gòu)房人一般對(duì)金融機(jī)構(gòu)無(wú)選擇權(quán)。

在建工程抵押須符合的條件

1．抵押物為在建工程

它必須是可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓的在建工程保證抵押權(quán)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)；

2．取得土地使用權(quán)證書

在這里需要注意的是：在建工程土地取得并非只是出讓的方式．以劃撥方式取得的土地的在建工程也可經(jīng)批準(zhǔn)后抵押。這是與預(yù)購(gòu)商品房抵押的區(qū)別所在，商品房的土地取得方式必須是出讓，而在建工程的土地取得不僅是出讓，還包括劃撥取得的方式。

3．符合法定的基本條件

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

4．遵循“地隨房走”或”房隨地走”的原則

在建工程已完工部分與其土地使用權(quán)同時(shí)抵押，即以在建工程已完工部分抵押的．其土地使用權(quán)隨之抵押的要懂得房屋與土地是不可分性，它也必須遵循房地產(chǎn)抵押中“地隨房走”或”房隨地走“的原則。

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。根據(jù)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押或抵押時(shí)受一定限制。

（一）土地所有權(quán)不得抵押；地上沒有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)除外。

（三）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。

（四）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進(jìn)行抵押。

（五）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。

（六）已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。

（七）以享有國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

（八）違章建筑物或臨時(shí)建筑物不能用于抵押。

（九）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。2100433B