城市土地租金分類

城市土地租金通常有絕對地租和級差地租兩種基本形式。

1.絕對地租

絕對地租是單純由土地所有權(quán)引起的。由于我國城市土地屬于國有，任何單位和個人，既使使用最差地段的城市土地也都要向國家繳納地租。目前我國城市收取的土地使用費，就是地租的性質(zhì)。

2.級差地租

級差地租是城市地租的主要形式，它與農(nóng)業(yè)級差地租由土地肥沃程度、位置不同和投資差別所形成的優(yōu)劣等級不同，城市級差地租主要是由土地位置和投資所決定的。城市中的地塊，位于市中心還是市郊，其地租水平有極大差異；而任何地塊又都可以通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來增加收益，形成級差地租；如果原來的土地區(qū)位優(yōu)勢差距消失了，新的更大范圍的區(qū)位優(yōu)勢差距又會出現(xiàn)。因此，級差地租永遠是城市級差地租的主要形式。根據(jù)區(qū)位和投資的不同，城市級差地租分為兩種：級差地租Ⅰ是由城市土地位置的差異引起的超額利潤，在我國應當完全歸于國家；級差地租Ⅱ是由于國家或企業(yè)在地塊上進行投資使土地增值而形成的。其中由國家投資的部分應當歸于國家。級差地租一般都產(chǎn)生于土地經(jīng)營的壟斷特點。

城市級差地租可以分為宏觀和微觀兩個層次：

(1)宏觀層次的級差地租是從城市在全國分布中的比較而論的，包括以位置差異為基礎(chǔ)形成的城市區(qū)位級差地租、由產(chǎn)業(yè)投資與公共設(shè)施投資因素綜合形成的城市功能級差地租和依賴城市規(guī)模經(jīng)濟集聚的“自然力”形成的城市規(guī)模級差地租。

(2)微觀層次的級差地租主要指一個城市內(nèi)部的級差地租，一般按形成要素分為區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和公共投入部分，與經(jīng)濟高位區(qū)(市中心、副中心、商業(yè)繁華街等)的距離是城市內(nèi)部綜合級差地租形成的重要因素。

在完善的市場經(jīng)濟條件下，城市級差地租的存在會使各類選址形成自由競爭，從而導致效益最高的單位占據(jù)市中心位置，效益比較高的單位占據(jù)市中心以外的位置，而效益較差的產(chǎn)業(yè)和居民區(qū)則處于接近市郊的地帶。

城市土地相對于農(nóng)村土地，其經(jīng)濟特性主要有：

(1)稀缺性。城市土地隨著經(jīng)濟發(fā)展越來越相對缺乏；

(2)報酬遞減性。城市土地上的建設(shè)樓層超過一定限度，投資利潤將持續(xù)下降；

(3)儲蓄性。城市土地能起到一種儲蓄銀行的作用，一般不會貶值；

(4)區(qū)位性。城市土地的“地段”極其重要，位置常常是決定其租金和價格的關(guān)鍵性因素；

(5)交通依賴性。城市土地的交通條件極為重要。

租金標準具有以下特點：

(1)以同一類型的房屋平均租價水平，即租金基數(shù)為基礎(chǔ)，再結(jié)合房屋的自身特點調(diào)整租價后的標準。

(2)租金標準雖然以價值為基礎(chǔ)制定，但更多地考慮了房屋的使用價值。

(3)租金標準在一定程序上反映了房屋供求關(guān)系。租金標準一般由房屋的租金系數(shù)和調(diào)劑因素兩部分構(gòu)成。

房租改革應以住房租金的構(gòu)成因素為基礎(chǔ)。它是確定住房租金的依據(jù)，不同的構(gòu)成因素，形成不同的租金標準。租金標準有：

(1)商品房租。即住房的理論價格，它是體現(xiàn)住房的商品價值的租金，由折舊費、維修費，管理費、稅金、投資利息、保險費。地租、利潤等八項因素構(gòu)成。這種租金標準不僅能實現(xiàn)住房的擴大再生產(chǎn)，而且能使經(jīng)營者獲得一定利潤而提高住房經(jīng)營的活力。

(2)市場租金。是在商品租金的基礎(chǔ)上，反映住房供求關(guān)系而出現(xiàn)的一種租金。這個租金圍繞著商品租金上下波動，從而調(diào)節(jié)住房供求關(guān)系。當市場上住房緊缺時，它的價格可以高于它的價值，從而起到限制消費，促進生產(chǎn)的作用；當市場上住房過剩，它的價格可以低于它的價值，從而達到刺激消費，限制生產(chǎn)的目的。因此，市場租金主要是在一定時期內(nèi)，起調(diào)節(jié)生產(chǎn)和消費的作用，從而達到供需的相對平衡。

(3)成本租金。體現(xiàn)住房價值的最低經(jīng)濟界限，它由折舊費，維修費，管理費、投資利息、稅金等五項因素構(gòu)成。成本租金只能實現(xiàn)住房的簡單再生產(chǎn)。

(4)決策租金。是國家根據(jù)當時的政治、經(jīng)濟的需要，職工的承受能力或其他因素而決定實際執(zhí)行的租金。決策租金根據(jù)政策的變化而變化，可高可低。目前的低房租可以說是國家福利政策下的決策租金。又如煙臺市在住房改革中測算出的(1987年)成本月租金每平方米為1.53元。市政府考慮到財政、企業(yè)、個人的承受能力；確定月租金1.17元，為成本租金的83.7%。目前試點城市實施的準成乍租金，實際上也是決策租金的一種。

各類住房租金標準與人們對住房的需求千子接關(guān)系，租金標準越高，人們對住房的需求越低，租金的標準越低，人們對住房的需求越高。我們要正確運用租金標準這個經(jīng)濟杠桿爭調(diào)節(jié)人們對住房的需求。

租金房價比規(guī)律性

不論人們發(fā)沒發(fā)現(xiàn)，認不認識，信不信服，房價和房租不論何時都有一個比例，也就是房價房租比。這是個規(guī)律性的東西，什么是規(guī)律呢，簡單說：規(guī)律就是“自然界和社會諸現(xiàn)象之間必然、本質(zhì)、穩(wěn)定和反復出現(xiàn)的關(guān)系。”

租金房價比計算公式

租金房價比，指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。不過一般來說，大都習慣于使用房價租金比。（較長時間的參數(shù)還涉及到精算問問題。精算是運用統(tǒng)計、辯證方法同未來打交道的較為精確的數(shù)學。）

租金房價比界定指標

一般情況下，若要滿足正常投資回報要求，房價租金的比值為180-240.如果房價租金比超過240，靠房租需要超過20年才能回收本金，外加房屋折舊、修繕費用，最終回收時間可能超過30年，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價值非常小，房價高估泡沫非常嚴重；如果低于180，說明該區(qū)域投資潛力較大。