集體土地

2019年8月26日，第十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。此次修改土地管理法，堅(jiān)持土地公有制不動(dòng)搖，堅(jiān)持農(nóng)民利益不受損，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，依法保障農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度等改革在全國范圍內(nèi)實(shí)行，對(duì)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有重大意義。

新修訂的土地管理法把黨中央關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的決策和試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)上升為法律，重點(diǎn)有以下五個(gè)方面：一是明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)宅基地改革和管理。落實(shí)深化黨和國家機(jī)構(gòu)改革精神，在規(guī)定國務(wù)院自然資源主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地管理和監(jiān)督工作的同時(shí)，明確國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，并賦予了農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面相應(yīng)職責(zé)。堅(jiān)持實(shí)行一戶一宅的基本管理制度，增加了戶有所居的規(guī)定，下放了宅基地的審批權(quán)，允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。二是允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市。對(duì)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，改變了過去農(nóng)村的土地必須征為國有才能進(jìn)入市場(chǎng)的問題，能夠?yàn)檗r(nóng)民直接增加財(cái)產(chǎn)性的收入。同時(shí)在集體經(jīng)營性建設(shè)性用地入市的時(shí)候，要求必須由村民代表大會(huì)，或者村民會(huì)議三分之二以上的成員同意才能入市。三是規(guī)范征地程序。要求政府在征地之前開展土地狀況調(diào)查、信息公示，還要與被征地農(nóng)民協(xié)商，必要時(shí)組織召開聽證會(huì)，跟農(nóng)民簽訂協(xié)議后才能提出辦理征地申請(qǐng)，辦理征地的審批手續(xù)，強(qiáng)化了對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)。在征地補(bǔ)償方面，改變了以前以土地年產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，實(shí)行按照區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，區(qū)片綜合地價(jià)除了考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區(qū)位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r等因素綜合制定。四是強(qiáng)化永久基本農(nóng)田保護(hù)。將有關(guān)條款中的“基本農(nóng)田”修改為“永久基本農(nóng)田”。永久基本農(nóng)田劃定以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行，由縣級(jí)人民政府自然資源主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門組織實(shí)施。永久基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)落實(shí)到地塊，納入國家永久基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的，必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。五是保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。要求土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。土地利用年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地作出合理安排。

如何辦理集體土地使用證

一、集體土地使用證辦理所需要的材料如下：

1、申請(qǐng)登記的書面報(bào)告

2、土地登記申請(qǐng)書(國土局提供，當(dāng)面填寫)

3、權(quán)利人身份證復(fù)印件，委托他人辦理的，需提供書面委托書和委托代理人身份證明

4、農(nóng)村村民建房用地許可證原件、建房證辦證檔案和戶口資料

5、當(dāng)?shù)毓膊块T提供的戶籍證明。

6、宗地圖、地籍調(diào)查表(國土局測(cè)繪隊(duì))。

二、辦理集體土地使用證僅交測(cè)量費(fèi)及工本費(fèi)。

三、農(nóng)村村民個(gè)人建房建設(shè)用地許可證為辦理集體土地使用證的權(quán)屬來源文件。

四、土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請(qǐng)進(jìn)行。

哪些集體土地可以抵押，哪些集體土地不可以抵押？

根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，下列集體土地可以抵押：

(一)經(jīng)發(fā)包方同意的農(nóng)民依法承包的集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

(二)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，該企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

下列集體土地不得抵押：

(一)集體土地所有權(quán);

(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押;

(三)耕地、宅基地、自留地、自留山;

(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的集體土地;

(五)被依法查封的集體土地。

什么時(shí)候農(nóng)村集體土地補(bǔ)償會(huì)提高10倍？

政策依然沒下來，還不能確定。

農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證與農(nóng)民有關(guān)系？

開展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作是中央的明確要求，目的是確認(rèn)農(nóng)民集體、農(nóng)民與土地長期穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，將農(nóng)民與土地物權(quán)緊密聯(lián)系起來，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)憑證管地用地。對(duì)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革，促進(jìn)節(jié)約集約用地等具有十分重要的意義。每個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員都應(yīng)關(guān)心并清楚本集體經(jīng)濟(jì)組織所擁有的土地情況，節(jié)約集約利用土地，保護(hù)耕地。

此次農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作由政府統(tǒng)一組織實(shí)施。作為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員，在參與推舉指界人、維護(hù)農(nóng)民集體權(quán)益等方面充分發(fā)揮主體作用，主動(dòng)參與，配合工作，共同把這項(xiàng)工作做扎實(shí)，經(jīng)得起歷史的檢驗(yàn)。

是不是農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證范圍"para" label-module="para">

屬于本次確權(quán)登記發(fā)證范圍

集體土地特性

集體土地除了具有土地的基本屬性以外，還有下面的特性：

集體土地綜合性

集體土地也是由氣候、水文、土壤、地形、地質(zhì)、生物及人類活動(dòng)的結(jié)果所構(gòu)成的綜合體。土地的各組成部分緊密結(jié)合，相互影響，協(xié)同進(jìn)化，互為因果，人類不可能改變一種組成要素而使得其他要素保持不變。例如，砍伐森林，不僅會(huì)直接改變林木和植物的生長狀態(tài)，也會(huì)引起土壤、水分、動(dòng)植物及氣候變化。

集體土地生產(chǎn)性

集體土地也具有一定的生產(chǎn)力，可以生產(chǎn)出人類需要的某種植物產(chǎn)品和動(dòng)物產(chǎn)品。

集體土地競(jìng)爭(zhēng)性

土地面積的有限性及位置的固定性，導(dǎo)致人們對(duì)集體土地的競(jìng)爭(zhēng)行為。一方面要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行城市建設(shè)，要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，就要占用土地資源，由于城市的土地資源緊張，城市在擴(kuò)大的過程中就要占用集體土地；另一方面，要發(fā)展農(nóng)業(yè)，保護(hù)耕地和基本農(nóng)田，而集體土地面積在不斷減少，耕地被占用。這對(duì)集體土地而言，導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)的行為。

集體土地增值性

對(duì)集體土地的每一次投入，都表示其價(jià)值的提高。土地增值的直接原因來自于有效投入，間接原因是由于社會(huì)需求、供求關(guān)系以及人的心里、文化傳統(tǒng)等因素的刺激。集體農(nóng)用地的增值性，由于土地的可更新性，在農(nóng)用地利用過程中就既有經(jīng)濟(jì)投入（人、財(cái)、物等），也有自然投入（太陽能，化學(xué)能等）的影響，均對(duì)土地增值形成有效投入，還有政策因素的效用。

集體土地資產(chǎn)性

土地可以被人壟斷，形成資產(chǎn)，土地不僅有資源的屬性，而且具有資產(chǎn)的屬性。

集體土地流通性

由于集體土地是集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)，像其他商品一樣可在市場(chǎng)上流通，即土地流轉(zhuǎn)，但在市場(chǎng)上流通的不是集體土地的實(shí)體本身，而是集體土地權(quán)利。 由于土地位置固定性、不可移動(dòng)性，集體土地流轉(zhuǎn)重要的不是土地本身的流轉(zhuǎn)，而是占有和利用他的各種土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)。故集體土地流轉(zhuǎn)必須有相應(yīng)的法律、法規(guī)作支撐，使集體土地流轉(zhuǎn)各方的合法權(quán)益受到國家法律的保護(hù)。

集體土地法律說明

（1）《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！?

《中華人民共和國土地管理法》第二條“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。第八條“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！?

（2）在集體土地的經(jīng)營管理方面規(guī)定：《中華人民共和國土地管理法》第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理?！?

（3）集體土地所有權(quán)的確認(rèn)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十一條“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。”

（4）集體土地的征收和征用。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

（5）集體所有的土地可以由集體或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事農(nóng)林牧漁生產(chǎn)。

集體土地制度改革

與上一屆三中全會(huì)相比，對(duì)“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”十八屆三中全會(huì)刪除了“逐步”二字，足以影響市場(chǎng)預(yù)期?，F(xiàn)有法律規(guī)定，農(nóng)民的宅基地既不能抵押，也不能出售給本村以外的人。一些地方紛紛進(jìn)行集體土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，不少農(nóng)民期待有朝一日，自己承包的土地能夠和城市的土地一樣同權(quán)同價(jià)。在十八屆三中全會(huì)后，他們的理由更充足：農(nóng)民需要獲得自己的財(cái)產(chǎn)性收入，地方政府不應(yīng)當(dāng)壟斷土地。集體土地入市最直接的反對(duì)力量來自地方政府。

集體土地集體土地確權(quán)

為切實(shí)落實(shí)《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》（中發(fā)〔2010〕1號(hào)），國土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2011〕60號(hào)），進(jìn)一步規(guī)范和加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，現(xiàn)提出以下意見：

一、明確農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的范圍

農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證是對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)等土地權(quán)利的確權(quán)登記發(fā)證。農(nóng)村集體土地使用權(quán)包括宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等。農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證要覆蓋到全部農(nóng)村范圍內(nèi)的集體土地，包括屬于農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地，不得遺漏。

二、依法依規(guī)開展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作

按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《土地登記辦法》、《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》等有關(guān)法律政策文件以及地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，本著尊重歷史、注重現(xiàn)實(shí)、有利生產(chǎn)生活、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的原則，在全國土地調(diào)查成果以及年度土地利用變更調(diào)查成果基礎(chǔ)上，依法有序開展確權(quán)登記發(fā)證工作。

農(nóng)村集體土地確權(quán)登記依據(jù)的文件資料包括：人民政府或者有關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)文件、處理決定；縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門的調(diào)解書；人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書；當(dāng)事人之間依法達(dá)成的協(xié)議；履行指界程序形成的地籍調(diào)查表、土地權(quán)屬界線協(xié)議書等地籍調(diào)查成果；法律、法規(guī)等規(guī)定的其他文件等。

集體土地集體土地抵押

1、允許抵押的土地

根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，允許抵押的集體土地使用權(quán)只有兩種：其一，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所占用的集體土地使用權(quán)。該土地使用權(quán)并不能直接抵押，但可以在抵押土地上的建筑物時(shí)，一起將所占有的土地使用權(quán)抵押；其二，以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地承包經(jīng)營權(quán)。

2、辦理抵押主要涉及以下三個(gè)方面：

1、相關(guān)權(quán)屬證書；2、主體信息資料；3、承包經(jīng)營合同或其他權(quán)益確認(rèn)文本。各文件之間應(yīng)當(dāng)相互印證。辦理抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)注意抵押證書與抵押合同的一致性。

3、抵押登記程序

集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押必須依法向土地管理部門申請(qǐng)辦理抵押登記，抵押合同自批準(zhǔn)登記之日起生效。未經(jīng)土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記的，土地抵押權(quán)不受法律保護(hù)，土地使用權(quán)亦不能作為抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。（《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第二條）

辦理抵押登記應(yīng)當(dāng)符合下列程序：

1、集體土地所有者出具同意抵押的證明；

2、對(duì)抵押的土地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估；

3、確認(rèn)土地估價(jià)結(jié)果；

4、抵押雙方簽訂抵押合同；

5、申請(qǐng)抵押登記；

6、審核、登記；

7、核發(fā)抵押證明書。

集體土地抵押抵押合同發(fā)生變更的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，并在簽訂后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門申請(qǐng)辦理抵押變更登記。

三、加快農(nóng)村地籍調(diào)查工作

各地應(yīng)以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則，依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2007）、《集體土地所有權(quán)調(diào)查技術(shù)規(guī)定》、《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》等相關(guān)技術(shù)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，充分利用全國土地調(diào)查等已有成果，以大比例尺地籍調(diào)查成果為基礎(chǔ)，查清農(nóng)村每一宗土地的權(quán)屬、界址、面積和用途（地類）等，按照統(tǒng)一的宗地編碼模式，形成完善的地籍調(diào)查成果，為農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證提供依據(jù)。同時(shí)，要注意做好變更地籍調(diào)查及變更登記，保持地籍成果的現(xiàn)勢(shì)性。

凡有條件的地區(qū)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)宗地地籍調(diào)查應(yīng)采用解析法實(shí)測(cè)界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算宗地面積；條件不具備的地區(qū)，可以全國土地調(diào)查成果為基礎(chǔ)，核實(shí)并確定權(quán)屬界線，對(duì)界址走向進(jìn)行詳細(xì)描述，采用圖上量算或數(shù)據(jù)庫計(jì)算的方法計(jì)算宗地面積。農(nóng)村集體土地所有權(quán)宗地圖和地籍圖比例尺不小于1：10000。牧區(qū)等特殊地區(qū)在報(bào)經(jīng)省級(jí)國土資源主管部門同意后，地籍圖比例尺可以放寬至1:50000。

• 宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)宗地地籍調(diào)查，應(yīng)采用解析法實(shí)測(cè)界址點(diǎn)坐標(biāo)和計(jì)算宗地面積，宗地圖和地籍圖比例尺不小于1：2000。使用勘丈法等其他方法已發(fā)證的宅基地、集體建設(shè)用地，在變更登記時(shí)，應(yīng)采用解析法重新測(cè)量并計(jì)算宗地面積。

四、把農(nóng)村集體土地所有權(quán)確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體

確定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體遵循“主體平等”和“村民自治”的原則，按照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和村民小組農(nóng)民集體三類所有權(quán)主體，將農(nóng)村集體土地所有權(quán)確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體。凡是村民小組(原生產(chǎn)隊(duì))土地權(quán)屬界線存在的，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組農(nóng)民集體所有，發(fā)證到村民小組農(nóng)民集體；對(duì)于村民小組(原生產(chǎn)隊(duì))土地權(quán)屬界線不存在、并得到絕大多數(shù)村民認(rèn)可的，應(yīng)本著尊重歷史、承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則，對(duì)這部分土地承認(rèn)現(xiàn)狀，明確由村農(nóng)民集體所有；屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。

屬于村民小組集體所有的土地應(yīng)當(dāng)由其集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組依法申請(qǐng)登記并持有土地權(quán)利證書。對(duì)于村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的，可以由村民委員會(huì)代為申請(qǐng)登記、保管土地權(quán)利證書。

涉及依法“合村并組”的，“合村并組”后土地所有權(quán)主體保持不變的，所有權(quán)仍然確權(quán)給原農(nóng)民集體；“合村并組”后土地所有權(quán)主體發(fā)生變化、并得到絕大多數(shù)村民認(rèn)可的，履行集體土地所有權(quán)變更的法定程序后，按照變化后的主體確定集體土地所有權(quán)，并在土地登記簿和土地證書上備注各原農(nóng)民集體的土地面積。

涉及依法開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)和農(nóng)村土地整治的，原則上應(yīng)維持原有土地權(quán)屬不變；依法調(diào)整土地的，按照調(diào)整協(xié)議確定集體土地權(quán)利歸屬，并依法及時(shí)辦理土地變更登記手續(xù)。

對(duì)于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計(jì)，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱。

在土地登記簿的“權(quán)利人”和土地證書的“土地所有權(quán)人”一欄，集體土地所有權(quán)主體按“хх組（村、鄉(xiāng)）農(nóng)民集體”填寫。

五、依法明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體代表

屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)受本農(nóng)民集體成員的委托行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)；沒有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代管。在辦理土地確權(quán)登記手續(xù)時(shí)，由農(nóng)民集體所有權(quán)主體代表申請(qǐng)辦理。

集體經(jīng)濟(jì)組織的具體要求和形式，可以由各?。▍^(qū)、市）根據(jù)本地有關(guān)規(guī)定和實(shí)際情況依法確定。

六、嚴(yán)格規(guī)范確認(rèn)宅基地使用權(quán)主體

宅基地使用權(quán)應(yīng)該按照當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)，依法確認(rèn)給本農(nóng)民集體成員。非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建，在符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證。已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”。

對(duì)于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會(huì)出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。

七、按照不同的歷史階段對(duì)超面積的宅基地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。

八、認(rèn)真做好集體建設(shè)用地的確權(quán)登記發(fā)證工作

村委會(huì)辦公室、醫(yī)療教育衛(wèi)生等公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地及其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，確認(rèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)。將集體土地使用權(quán)依法確認(rèn)到每個(gè)權(quán)利主體。凡依法使用集體建設(shè)用地的單位或個(gè)人應(yīng)申請(qǐng)確權(quán)登記。

對(duì)于沒有權(quán)屬來源證明的集體建設(shè)用地，應(yīng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定合法使用的，由村委會(huì)出具證明并公告30天無異議的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審批，確權(quán)登記發(fā)證。

九、妥善處理農(nóng)村違法宅基地和集體建設(shè)用地問題

違法宅基地和集體建設(shè)用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對(duì)于違法宅基地和集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃與村鎮(zhèn)規(guī)劃以及有關(guān)用地政策的，依法補(bǔ)辦用地批準(zhǔn)手續(xù)后，進(jìn)行登記發(fā)證。

十、嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為

結(jié)合全國土地登記規(guī)范化檢查工作，全面加強(qiáng)土地登記規(guī)范化建設(shè)。嚴(yán)格禁止搞虛假土地登記，嚴(yán)格禁止對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。對(duì)于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記不規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任。

十一、加強(qiáng)土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處

各地要從機(jī)構(gòu)建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)、經(jīng)費(fèi)保障、規(guī)范程序等各方面，切實(shí)采取有力措施，建立健全土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處機(jī)制，妥善處理農(nóng)村集體土地權(quán)屬爭(zhēng)議。

十二、規(guī)范完善已有土地登記資料

嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，全面核查整理和完善已有土地登記資料。凡是已經(jīng)登記發(fā)證的宗地缺失資料以及不規(guī)范的，盡快補(bǔ)正完善；對(duì)于發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤的，及時(shí)予以更正。各地要做好農(nóng)村集體土地登記資料的收集整理工作，保證登記資料的全面、完整和規(guī)范。各地要進(jìn)一步建立健全有關(guān)制度和標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)范管理土地登記資料。

十三、推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記信息化

要參照《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（TD/T 1015—2007）等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，積極推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)，進(jìn)一步完善地籍信息系統(tǒng)。在此基礎(chǔ)上，穩(wěn)步推進(jìn)全國土地登記信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)建設(shè)，提升土地監(jiān)管能力和社會(huì)化服務(wù)水平，為參與宏觀調(diào)控提供支撐，有效發(fā)揮土地登記成果資料服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的積極作用。

集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。也叫做勞動(dòng)群眾集體所有的土地。這里的集體，是專指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村，村民小組等類同性質(zhì)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地的所有權(quán)，其他任何集體對(duì)土地沒有所有權(quán)，農(nóng)村的土地（包括城市郊區(qū)），除法律規(guī)定屬于國家所有或已依法征收的外，均屬于集體所有，農(nóng)民使用的宅基地、自留地、自留山等都屬于集體所有。

集體土地是中國土地所有制的一種形式。農(nóng)村集體土地的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，而不是集體經(jīng)濟(jì)組織。

中國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，土地的所有制形式包括國家所有（全民所有）和勞動(dòng)群眾集體所有二種形式。

集體土地經(jīng)營性用地，是土地管理法允許農(nóng)民集體(村委會(huì)，村集體經(jīng)濟(jì)組織)作為集體土地所有權(quán)擁有者，以《集體土地出讓土地使用權(quán) 有年限》給個(gè)人或者企業(yè)建設(shè)工業(yè)(房)、商業(yè)(房)，商品房不再“國有土地化”。

政策引導(dǎo)

中共十八屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》今日全文發(fā)布?！稕Q定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。

農(nóng)村集體土地的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，而不是集體經(jīng)濟(jì)組織。但法律的規(guī)定并不嚴(yán)謹(jǐn)：何為集體？法律沒有界定；何為集體所有？法律只規(guī)定由集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營管理。這種定性上的空白與權(quán)利行使上的簡單粗糙的制約導(dǎo)致了極權(quán)的產(chǎn)生。

實(shí)踐中，土地名義上由農(nóng)民集體所有，實(shí)際上為集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)所有，甚至是由其中的個(gè)別人所有，農(nóng)民不能從法律上看到自己與土地的關(guān)系。這一方面使農(nóng)民在于集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)的承包合同糾紛中不能正切地主張自己的合法權(quán)益，另一方面也使農(nóng)民淡化了土地的保護(hù)意識(shí)，對(duì)土地拋荒、被侵蝕的現(xiàn)象十分淡漠。而集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)者們也毫無土地由農(nóng)民集體所有的觀念，隨意撕毀承包合同，隨意干涉農(nóng)地經(jīng)營，甚至私自賣地。這些行為都不利于農(nóng)業(yè)的發(fā)展，最終損害了農(nóng)民的利益，而這一切都源于法律對(duì)集體所有定性上的空白和權(quán)利運(yùn)作機(jī)制上的簡單粗糙的規(guī)制。

集體土地入市條件已成熟 。農(nóng)村集體土地可以入市交易，就會(huì)給土地市場(chǎng)帶來競(jìng)爭(zhēng)，那時(shí)土地市場(chǎng)不再是政府一家說了算，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有很大的變化。

負(fù)責(zé)人薛慶生說在農(nóng)村集體土地入市以后，土地供需矛盾將緩解。從政策看，農(nóng)村集體土地以經(jīng)營性土地入市的可能性比較大，而農(nóng)村集體土地以住宅類土地入市的可能性比較小。農(nóng)村集體土地以住宅類土地入市的步伐還需要幾年的時(shí)間，這需要政府進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)的規(guī)定來加以規(guī)范。對(duì)于集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)考慮如何建立起交易成本小同時(shí)又保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的流轉(zhuǎn)方式，對(duì)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)則需要統(tǒng)籌改革措施，盡快解決地方債務(wù)問題，從而放開流轉(zhuǎn)范圍，讓農(nóng)民也能切實(shí)享受到城鎮(zhèn)化帶來的收益。

集體土地入市中央提出

2007年，中共十七大提出：要“加快形成統(tǒng)一開放競(jìng)爭(zhēng)有序的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，發(fā)展各類生產(chǎn)要素市場(chǎng)，完善反映市場(chǎng)供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的生產(chǎn)要素價(jià)格形成機(jī)制。”

2008年，十七屆三中全會(huì)進(jìn)一步明確提出“促進(jìn)公共資源在城鄉(xiāng)之間均衡配置、生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間自由流動(dòng)；逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)?！?

2012年，中共十八大又重申，要“保證各種所有制經(jīng)濟(jì)依法平等使用生產(chǎn)要素、公平參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、同等受到法律保護(hù)?！?

2013年7月，習(xí)近平總書記在武漢部分省市負(fù)責(zé)人座談會(huì)上提出，加快形成全國統(tǒng)一開放競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，著力清除市場(chǎng)壁壘，提高資源配置效率。

集體土地入市正是發(fā)展要素市場(chǎng)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的土地市場(chǎng)的必要條件，是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要任務(wù)，是發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中基礎(chǔ)作用的需要，是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的需要。對(duì)此，中央用了“加快”二字以顯示問題解決的迫切性。

集體土地入市準(zhǔn)入限制

門檻之一是“經(jīng)審批??依法取得的經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)”才能入市。這就是說，宅基地使用權(quán)不能入市；集體的公益性事業(yè)、公共設(shè)施用地使用權(quán)也不能入市。

門檻之二是“土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外”的集體土地才允許入市。

門檻之三是“禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，取締‘小產(chǎn)權(quán)房’”。所謂的小產(chǎn)權(quán)房在上世紀(jì)80年代就有了。

集體土地入市交易規(guī)則

規(guī)定集體土地入市的交易規(guī)則和市場(chǎng)秩序是政府的責(zé)任。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)上，集體土地應(yīng)有與國有土地相同的入市規(guī)則。

首先，要明確集體土地入市的供方市場(chǎng)主體。在一級(jí)市場(chǎng)上，是集體經(jīng)濟(jì)組織的村民大會(huì)或村民代表大會(huì)；若是土地股份合作社，則是其股東大會(huì)。只有股東們才有權(quán)決定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)是否入市流轉(zhuǎn)。村支書、村委會(huì)主任只是他們委托的代理人，無權(quán)決定某宗集體土地是否入市，以免村支書、村主任等少數(shù)人出于私利，肆意出租、出讓集體土地。二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)主體是集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)人或宅基地使用權(quán)人，他們只能轉(zhuǎn)讓其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能自行設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能把承包經(jīng)營權(quán)當(dāng)作建設(shè)用地使用權(quán)出租或出讓。

產(chǎn)權(quán)交易方式應(yīng)當(dāng)與國有土地市場(chǎng)相同，采用多元化的方式，租賃（即年租）、出讓（即批租）、拍賣、招標(biāo)、掛牌、作價(jià)入股、合伙聯(lián)營均可。一般來說，需方要作長期投資的愿意采取批租方式；供方希望有長期穩(wěn)定的收益，愿意出租；需方有多個(gè)競(jìng)地者，可以拍賣；公共設(shè)施用地可以招標(biāo)或掛牌；全依交易雙方一致的意愿而定，不必拘泥于現(xiàn)行法律允許的作價(jià)入股或合伙聯(lián)營兩種方式。因?yàn)槿舨扇∽鲀r(jià)入股或合伙聯(lián)營方式，則集體土地所有人、使用人就成為股東或合伙人，必須參與企業(yè)經(jīng)營，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，一旦經(jīng)營失敗便血本無歸。所以，農(nóng)民集體一般都愿意采取租賃方式，不愿意作價(jià)入股。政府不應(yīng)硬性規(guī)定交易方式，只需制定租賃或出讓、轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)范文本格式和拍賣、招標(biāo)、掛牌的法定程序即可。

集體土地入市需要有土地市場(chǎng)監(jiān)管。市場(chǎng)管理人員需要做的是：匯集土地供方、需方的信息，審查供方、需方信息的合法性（集體土地入市的經(jīng)辦人是否有集體經(jīng)濟(jì)組織的委托，提供的集體土地是否有合法的產(chǎn)權(quán)，土地用途是否符合土地用途分區(qū)的用途管制規(guī)則），也可規(guī)定交易規(guī)則和提供交易場(chǎng)所。集體土地的供給不需要提出申請(qǐng)、政府審批。政府不應(yīng)以此手段壟斷建設(shè)用地供應(yīng)。建設(shè)用地與耕地配置的均衡點(diǎn)應(yīng)由市場(chǎng)來定，政府是定不好的。市場(chǎng)交易的租金、地價(jià)不要由市場(chǎng)管理人規(guī)定，可以由中立的中介機(jī)構(gòu)來評(píng)估，由供需雙方平等協(xié)商或競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制來定。

集體土地入市入市推行

如今在珠三角、長三角、京津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，集體建設(shè)用地的隱形市場(chǎng)已普遍存在。官辦的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)遍布22個(gè)省區(qū)，并有20多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。各種做法的利弊洞燭，用社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理論加以梳理總結(jié)，就可以拿出一套集體土地入市的改革方案?？梢哉f，集體土地入市的條件已經(jīng)成熟。但要推行集體土地入市 ，尚需做好以下四項(xiàng)工作。

首先要修改現(xiàn)行的《土地管理法》《物權(quán)法》，以法律規(guī)定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的處分權(quán)能；修改實(shí)為計(jì)劃配置的現(xiàn)行土地用途管制制度，制定適應(yīng)市場(chǎng)配置的土地用途管制制度；廢除《城市房地產(chǎn)管理法》，制定《城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)管理法》規(guī)定土地市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則。

第二，推進(jìn)財(cái)稅制度改革：清理涉地稅費(fèi)，完善分稅制和轉(zhuǎn)移支付制度，建立與地方政府事權(quán)相匹配的地稅體系。因?yàn)榧w土地入市必然將縮小征地范圍、提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，減少地方政府的土地出讓金收益。在如今地方財(cái)政高度依賴出讓金收益的時(shí)候，地方政府不會(huì)接受和推行要減少其出讓金收益的改革；所以，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)必需同財(cái)稅制度的改革同步協(xié)調(diào)推進(jìn)。

第三，完成集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的確權(quán)發(fā)證工作，按照尊重歷史、承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則，做到應(yīng)發(fā)盡發(fā)，全覆蓋。

第四，土地利用總體規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃合一，做好市縣的城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃和土地用途分區(qū)規(guī)劃，以指導(dǎo)集體土地有序入市。

房地產(chǎn)就其社會(huì)性質(zhì)來分,可以分為公房和私房兩大類.公房又分為國有土地房和集體土地房.

所謂集體土地房就是土地歸集體所有,由集體單位自行出資建造的房地產(chǎn).