集體土地政策新規(guī)

2019年8月26日，第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。此次修改土地管理法，堅持土地公有制不動搖，堅持農(nóng)民利益不受損，堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約集約用地制度，依法保障農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度等改革在全國范圍內(nèi)實行，對促進鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有重大意義。

新修訂的土地管理法把黨中央關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的決策和試點的成功經(jīng)驗上升為法律，重點有以下五個方面：一是明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責宅基地改革和管理。落實深化黨和國家機構(gòu)改革精神，在規(guī)定國務(wù)院自然資源主管部門統(tǒng)一負責全國土地管理和監(jiān)督工作的同時，明確國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，并賦予了農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面相應(yīng)職責。堅持實行一戶一宅的基本管理制度，增加了戶有所居的規(guī)定，下放了宅基地的審批權(quán)，允許已經(jīng)進城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。二是允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市。對土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，改變了過去農(nóng)村的土地必須征為國有才能進入市場的問題，能夠為農(nóng)民直接增加財產(chǎn)性的收入。同時在集體經(jīng)營性建設(shè)性用地入市的時候，要求必須由村民代表大會，或者村民會議三分之二以上的成員同意才能入市。三是規(guī)范征地程序。要求政府在征地之前開展土地狀況調(diào)查、信息公示，還要與被征地農(nóng)民協(xié)商，必要時組織召開聽證會，跟農(nóng)民簽訂協(xié)議后才能提出辦理征地申請，辦理征地的審批手續(xù)，強化了對農(nóng)民利益的保護。在征地補償方面，改變了以前以土地年產(chǎn)值為標準進行補償，實行按照區(qū)片綜合地價進行補償，區(qū)片綜合地價除了考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區(qū)位、當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展狀況等因素綜合制定。四是強化永久基本農(nóng)田保護。將有關(guān)條款中的“基本農(nóng)田”修改為“永久基本農(nóng)田”。永久基本農(nóng)田劃定以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行，由縣級人民政府自然資源主管部門會同同級農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門組織實施。永久基本農(nóng)田應(yīng)當落實到地塊，納入國家永久基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫嚴格管理。永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點建設(shè)項目選址確實難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的，必須經(jīng)國務(wù)院批準。五是保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。要求土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。土地利用年度計劃應(yīng)當對集體經(jīng)營性建設(shè)用地作出合理安排。

集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地。這里的集體，是專指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村，村民小組等類同性質(zhì)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織對土地的所有權(quán)，其他任何集體對土地沒有所有權(quán)，農(nóng)村的土地（包括城市郊區(qū)），除法律規(guī)定屬于國家所有或已依法征收的外，均屬于集體所有，農(nóng)民使用的宅基地、自留地、自留山等都屬于集體所有。

集體土地是中國土地所有制的一種形式。農(nóng)村集體土地的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，而不是集體經(jīng)濟組織。

中國實行土地的社會主義公有制，土地的所有制形式包括國家所有（全民所有）和勞動群眾集體所有二種形式。

如何辦理集體土地使用證

一、集體土地使用證辦理所需要的材料如下：

1、申請登記的書面報告

2、土地登記申請書(國土局提供，當面填寫)

3、權(quán)利人身份證復(fù)印件，委托他人辦理的，需提供書面委托書和委托代理人身份證明

4、農(nóng)村村民建房用地許可證原件、建房證辦證檔案和戶口資料

5、當?shù)毓膊块T提供的戶籍證明。

6、宗地圖、地籍調(diào)查表(國土局測繪隊)。

二、辦理集體土地使用證僅交測量費及工本費。

三、農(nóng)村村民個人建房建設(shè)用地許可證為辦理集體土地使用證的權(quán)屬來源文件。

四、土地登記應(yīng)當依照申請進行。

哪些集體土地可以抵押，哪些集體土地不可以抵押？

根據(jù)《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，下列集體土地可以抵押：

(一)經(jīng)發(fā)包方同意的農(nóng)民依法承包的集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

(二)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，該企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時抵押。

下列集體土地不得抵押：

(一)集體土地所有權(quán);

(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押;

(三)耕地、宅基地、自留地、自留山;

(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的集體土地;

(五)被依法查封的集體土地。

什么時候農(nóng)村集體土地補償會提高10倍？

政策依然沒下來，還不能確定。

農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證與農(nóng)民有關(guān)系？

開展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作是中央的明確要求，目的是確認農(nóng)民集體、農(nóng)民與土地長期穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，將農(nóng)民與土地物權(quán)緊密聯(lián)系起來，維護農(nóng)民合法權(quán)益，實現(xiàn)憑證管地用地。對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，推進農(nóng)村土地管理制度改革，促進節(jié)約集約用地等具有十分重要的意義。每個集體經(jīng)濟組織成員都應(yīng)關(guān)心并清楚本集體經(jīng)濟組織所擁有的土地情況，節(jié)約集約利用土地，保護耕地。

此次農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作由政府統(tǒng)一組織實施。作為農(nóng)村經(jīng)濟組織成員，在參與推舉指界人、維護農(nóng)民集體權(quán)益等方面充分發(fā)揮主體作用，主動參與，配合工作，共同把這項工作做扎實，經(jīng)得起歷史的檢驗。

是不是農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證范圍"para" label-module="para">

屬于本次確權(quán)登記發(fā)證范圍

集體土地特性

集體土地除了具有土地的基本屬性以外，還有下面的特性：

集體土地綜合性

集體土地也是由氣候、水文、土壤、地形、地質(zhì)、生物及人類活動的結(jié)果所構(gòu)成的綜合體。土地的各組成部分緊密結(jié)合，相互影響，協(xié)同進化，互為因果，人類不可能改變一種組成要素而使得其他要素保持不變。例如，砍伐森林，不僅會直接改變林木和植物的生長狀態(tài)，也會引起土壤、水分、動植物及氣候變化。

集體土地生產(chǎn)性

集體土地也具有一定的生產(chǎn)力，可以生產(chǎn)出人類需要的某種植物產(chǎn)品和動物產(chǎn)品。

集體土地競爭性

土地面積的有限性及位置的固定性，導(dǎo)致人們對集體土地的競爭行為。一方面要發(fā)展經(jīng)濟，進行城市建設(shè)，要進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，就要占用土地資源，由于城市的土地資源緊張，城市在擴大的過程中就要占用集體土地；另一方面，要發(fā)展農(nóng)業(yè)，保護耕地和基本農(nóng)田，而集體土地面積在不斷減少，耕地被占用。這對集體土地而言，導(dǎo)致了競爭的行為。

集體土地增值性

對集體土地的每一次投入，都表示其價值的提高。土地增值的直接原因來自于有效投入，間接原因是由于社會需求、供求關(guān)系以及人的心里、文化傳統(tǒng)等因素的刺激。集體農(nóng)用地的增值性，由于土地的可更新性，在農(nóng)用地利用過程中就既有經(jīng)濟投入（人、財、物等），也有自然投入（太陽能，化學(xué)能等）的影響，均對土地增值形成有效投入，還有政策因素的效用。

集體土地資產(chǎn)性

土地可以被人壟斷，形成資產(chǎn)，土地不僅有資源的屬性，而且具有資產(chǎn)的屬性。

集體土地流通性

由于集體土地是集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)，像其他商品一樣可在市場上流通，即土地流轉(zhuǎn)，但在市場上流通的不是集體土地的實體本身，而是集體土地權(quán)利。 由于土地位置固定性、不可移動性，集體土地流轉(zhuǎn)重要的不是土地本身的流轉(zhuǎn)，而是占有和利用他的各種土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)。故集體土地流轉(zhuǎn)必須有相應(yīng)的法律、法規(guī)作支撐，使集體土地流轉(zhuǎn)各方的合法權(quán)益受到國家法律的保護。

集體土地法律說明

（1）《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！?

《中華人民共和國土地管理法》第二條“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。第八條“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”

（2）在集體土地的經(jīng)營管理方面規(guī)定：《中華人民共和國土地管理法》第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！?

（3）集體土地所有權(quán)的確認。《中華人民共和國土地管理法》第十一條“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)?！?

（4）集體土地的征收和征用。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。

（5）集體所有的土地可以由集體或者個人承包經(jīng)營，從事農(nóng)林牧漁生產(chǎn)。

集體土地制度改革

與上一屆三中全會相比，對“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”十八屆三中全會刪除了“逐步”二字，足以影響市場預(yù)期。現(xiàn)有法律規(guī)定，農(nóng)民的宅基地既不能抵押，也不能出售給本村以外的人。一些地方紛紛進行集體土地流轉(zhuǎn)試點，不少農(nóng)民期待有朝一日，自己承包的土地能夠和城市的土地一樣同權(quán)同價。在十八屆三中全會后，他們的理由更充足：農(nóng)民需要獲得自己的財產(chǎn)性收入，地方政府不應(yīng)當壟斷土地。集體土地入市最直接的反對力量來自地方政府。

集體土地集體土地確權(quán)

為切實落實《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》（中發(fā)〔2010〕1號），國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2011〕60號），進一步規(guī)范和加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，現(xiàn)提出以下意見：

一、明確農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的范圍

農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證是對農(nóng)村集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)等土地權(quán)利的確權(quán)登記發(fā)證。農(nóng)村集體土地使用權(quán)包括宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等。農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證要覆蓋到全部農(nóng)村范圍內(nèi)的集體土地，包括屬于農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地，不得遺漏。

二、依法依規(guī)開展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作

按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《土地登記辦法》、《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》等有關(guān)法律政策文件以及地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，本著尊重歷史、注重現(xiàn)實、有利生產(chǎn)生活、促進社會和諧穩(wěn)定的原則，在全國土地調(diào)查成果以及年度土地利用變更調(diào)查成果基礎(chǔ)上，依法有序開展確權(quán)登記發(fā)證工作。

農(nóng)村集體土地確權(quán)登記依據(jù)的文件資料包括：人民政府或者有關(guān)行政主管部門的批準文件、處理決定；縣級以上人民政府國土資源行政主管部門的調(diào)解書；人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書；當事人之間依法達成的協(xié)議；履行指界程序形成的地籍調(diào)查表、土地權(quán)屬界線協(xié)議書等地籍調(diào)查成果；法律、法規(guī)等規(guī)定的其他文件等。

集體土地集體土地抵押

1、允許抵押的土地

根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，允許抵押的集體土地使用權(quán)只有兩種：其一，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所占用的集體土地使用權(quán)。該土地使用權(quán)并不能直接抵押，但可以在抵押土地上的建筑物時，一起將所占有的土地使用權(quán)抵押；其二，以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地承包經(jīng)營權(quán)。

2、辦理抵押主要涉及以下三個方面：

1、相關(guān)權(quán)屬證書；2、主體信息資料；3、承包經(jīng)營合同或其他權(quán)益確認文本。各文件之間應(yīng)當相互印證。辦理抵押時應(yīng)當注意抵押證書與抵押合同的一致性。

3、抵押登記程序

集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押必須依法向土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批準登記之日起生效。未經(jīng)土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記的，土地抵押權(quán)不受法律保護，土地使用權(quán)亦不能作為抵押財產(chǎn)進行處置。（《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第二條）

辦理抵押登記應(yīng)當符合下列程序：

1、集體土地所有者出具同意抵押的證明；

2、對抵押的土地使用權(quán)進行地價評估；

3、確認土地估價結(jié)果；

4、抵押雙方簽訂抵押合同；

5、申請抵押登記；

6、審核、登記；

7、核發(fā)抵押證明書。

集體土地抵押抵押合同發(fā)生變更的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當重新簽訂合同，并在簽訂后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門申請辦理抵押變更登記。

三、加快農(nóng)村地籍調(diào)查工作

各地應(yīng)以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2007）、《集體土地所有權(quán)調(diào)查技術(shù)規(guī)定》、《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》等相關(guān)技術(shù)規(guī)定和標準，充分利用全國土地調(diào)查等已有成果，以大比例尺地籍調(diào)查成果為基礎(chǔ)，查清農(nóng)村每一宗土地的權(quán)屬、界址、面積和用途（地類）等，按照統(tǒng)一的宗地編碼模式，形成完善的地籍調(diào)查成果，為農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證提供依據(jù)。同時，要注意做好變更地籍調(diào)查及變更登記，保持地籍成果的現(xiàn)勢性。

凡有條件的地區(qū)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)宗地地籍調(diào)查應(yīng)采用解析法實測界址點坐標并計算宗地面積；條件不具備的地區(qū)，可以全國土地調(diào)查成果為基礎(chǔ)，核實并確定權(quán)屬界線，對界址走向進行詳細描述，采用圖上量算或數(shù)據(jù)庫計算的方法計算宗地面積。農(nóng)村集體土地所有權(quán)宗地圖和地籍圖比例尺不小于1：10000。牧區(qū)等特殊地區(qū)在報經(jīng)省級國土資源主管部門同意后，地籍圖比例尺可以放寬至1:50000。

• 宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)宗地地籍調(diào)查，應(yīng)采用解析法實測界址點坐標和計算宗地面積，宗地圖和地籍圖比例尺不小于1：2000。使用勘丈法等其他方法已發(fā)證的宅基地、集體建設(shè)用地，在變更登記時，應(yīng)采用解析法重新測量并計算宗地面積。

四、把農(nóng)村集體土地所有權(quán)確認到每個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體

確定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體遵循“主體平等”和“村民自治”的原則，按照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和村民小組農(nóng)民集體三類所有權(quán)主體，將農(nóng)村集體土地所有權(quán)確認到每個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體。凡是村民小組(原生產(chǎn)隊)土地權(quán)屬界線存在的，土地應(yīng)確認給村民小組農(nóng)民集體所有，發(fā)證到村民小組農(nóng)民集體；對于村民小組(原生產(chǎn)隊)土地權(quán)屬界線不存在、并得到絕大多數(shù)村民認可的，應(yīng)本著尊重歷史、承認現(xiàn)實的原則，對這部分土地承認現(xiàn)狀，明確由村農(nóng)民集體所有；屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。

屬于村民小組集體所有的土地應(yīng)當由其集體經(jīng)濟組織或村民小組依法申請登記并持有土地權(quán)利證書。對于村民小組組織機構(gòu)不健全的，可以由村民委員會代為申請登記、保管土地權(quán)利證書。

涉及依法“合村并組”的，“合村并組”后土地所有權(quán)主體保持不變的，所有權(quán)仍然確權(quán)給原農(nóng)民集體；“合村并組”后土地所有權(quán)主體發(fā)生變化、并得到絕大多數(shù)村民認可的，履行集體土地所有權(quán)變更的法定程序后，按照變化后的主體確定集體土地所有權(quán)，并在土地登記簿和土地證書上備注各原農(nóng)民集體的土地面積。

涉及依法開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點和農(nóng)村土地整治的，原則上應(yīng)維持原有土地權(quán)屬不變；依法調(diào)整土地的，按照調(diào)整協(xié)議確定集體土地權(quán)利歸屬，并依法及時辦理土地變更登記手續(xù)。

對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計時在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱。

在土地登記簿的“權(quán)利人”和土地證書的“土地所有權(quán)人”一欄，集體土地所有權(quán)主體按“хх組（村、鄉(xiāng)）農(nóng)民集體”填寫。

五、依法明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體代表

屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會受本農(nóng)民集體成員的委托行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)；沒有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代管。在辦理土地確權(quán)登記手續(xù)時，由農(nóng)民集體所有權(quán)主體代表申請辦理。

集體經(jīng)濟組織的具體要求和形式，可以由各省（區(qū)、市）根據(jù)本地有關(guān)規(guī)定和實際情況依法確定。

六、嚴格規(guī)范確認宅基地使用權(quán)主體

宅基地使用權(quán)應(yīng)該按照當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定的面積標準，依法確認給本農(nóng)民集體成員。非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建，在符合當?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證。已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”。

對于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地，應(yīng)當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。

七、按照不同的歷史階段對超面積的宅基地進行確權(quán)登記發(fā)證

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行確權(quán)登記；1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行確權(quán)登記；1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行確權(quán)登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行確權(quán)登記。

八、認真做好集體建設(shè)用地的確權(quán)登記發(fā)證工作

村委會辦公室、醫(yī)療教育衛(wèi)生等公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地及其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當依法進行確權(quán)登記發(fā)證，確認集體建設(shè)用地使用權(quán)。將集體土地使用權(quán)依法確認到每個權(quán)利主體。凡依法使用集體建設(shè)用地的單位或個人應(yīng)申請確權(quán)登記。

對于沒有權(quán)屬來源證明的集體建設(shè)用地，應(yīng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定合法使用的，由村委會出具證明并公告30天無異議的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審批，確權(quán)登記發(fā)證。

九、妥善處理農(nóng)村違法宅基地和集體建設(shè)用地問題

違法宅基地和集體建設(shè)用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對于違法宅基地和集體建設(shè)用地，應(yīng)當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，對符合土地利用總體規(guī)劃與村鎮(zhèn)規(guī)劃以及有關(guān)用地政策的，依法補辦用地批準手續(xù)后，進行登記發(fā)證。

十、嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為

結(jié)合全國土地登記規(guī)范化檢查工作，全面加強土地登記規(guī)范化建設(shè)。嚴格禁止搞虛假土地登記，嚴格禁止對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記不規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關(guān)人員責任。

十一、加強土地權(quán)屬爭議調(diào)處

各地要從機構(gòu)建設(shè)、隊伍建設(shè)、經(jīng)費保障、規(guī)范程序等各方面，切實采取有力措施，建立健全土地權(quán)屬爭議調(diào)處機制，妥善處理農(nóng)村集體土地權(quán)屬爭議。

十二、規(guī)范完善已有土地登記資料

嚴格按照有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，全面核查整理和完善已有土地登記資料。凡是已經(jīng)登記發(fā)證的宗地缺失資料以及不規(guī)范的，盡快補正完善；對于發(fā)現(xiàn)登記錯誤的，及時予以更正。各地要做好農(nóng)村集體土地登記資料的收集整理工作，保證登記資料的全面、完整和規(guī)范。各地要進一步建立健全有關(guān)制度和標準，統(tǒng)一規(guī)范管理土地登記資料。

十三、推進農(nóng)村集體土地登記信息化

要參照《城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫標準》（TD/T 1015—2007）等技術(shù)標準，積極推進農(nóng)村集體土地登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)，進一步完善地籍信息系統(tǒng)。在此基礎(chǔ)上，穩(wěn)步推進全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)建設(shè)，提升土地監(jiān)管能力和社會化服務(wù)水平，為參與宏觀調(diào)控提供支撐，有效發(fā)揮土地登記成果資料服務(wù)經(jīng)濟社會發(fā)展的積極作用。

集體土地經(jīng)營性用地，是土地管理法允許農(nóng)民集體(村委會，村集體經(jīng)濟組織)作為集體土地所有權(quán)擁有者，以《集體土地出讓土地使用權(quán) 有年限》給個人或者企業(yè)建設(shè)工業(yè)(房)、商業(yè)(房)，商品房不再“國有土地化”。

政策引導(dǎo)

中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》今日全文發(fā)布?！稕Q定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。

農(nóng)村集體土地的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，而不是集體經(jīng)濟組織。但法律的規(guī)定并不嚴謹：何為集體？法律沒有界定；何為集體所有？法律只規(guī)定由集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營管理。這種定性上的空白與權(quán)利行使上的簡單粗糙的制約導(dǎo)致了極權(quán)的產(chǎn)生。

實踐中，土地名義上由農(nóng)民集體所有，實際上為集體經(jīng)濟組織或村民委員會所有，甚至是由其中的個別人所有，農(nóng)民不能從法律上看到自己與土地的關(guān)系。這一方面使農(nóng)民在于集體經(jīng)濟組織或村民委員會的承包合同糾紛中不能正切地主張自己的合法權(quán)益，另一方面也使農(nóng)民淡化了土地的保護意識，對土地拋荒、被侵蝕的現(xiàn)象十分淡漠。而集體經(jīng)濟組織或村民委員會的領(lǐng)導(dǎo)者們也毫無土地由農(nóng)民集體所有的觀念，隨意撕毀承包合同，隨意干涉農(nóng)地經(jīng)營，甚至私自賣地。這些行為都不利于農(nóng)業(yè)的發(fā)展，最終損害了農(nóng)民的利益，而這一切都源于法律對集體所有定性上的空白和權(quán)利運作機制上的簡單粗糙的規(guī)制。

集體土地入市條件已成熟 。農(nóng)村集體土地可以入市交易，就會給土地市場帶來競爭，那時土地市場不再是政府一家說了算，整個房地產(chǎn)市場將會有很大的變化。

負責人薛慶生說在農(nóng)村集體土地入市以后，土地供需矛盾將緩解。從政策看，農(nóng)村集體土地以經(jīng)營性土地入市的可能性比較大，而農(nóng)村集體土地以住宅類土地入市的可能性比較小。農(nóng)村集體土地以住宅類土地入市的步伐還需要幾年的時間，這需要政府進一步出臺相關(guān)的規(guī)定來加以規(guī)范。對于集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)考慮如何建立起交易成本小同時又保護農(nóng)民權(quán)益的流轉(zhuǎn)方式，對于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)則需要統(tǒng)籌改革措施，盡快解決地方債務(wù)問題，從而放開流轉(zhuǎn)范圍，讓農(nóng)民也能切實享受到城鎮(zhèn)化帶來的收益。

集體土地入市中央提出

2007年，中共十七大提出：要“加快形成統(tǒng)一開放競爭有序的現(xiàn)代市場體系，發(fā)展各類生產(chǎn)要素市場，完善反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的生產(chǎn)要素價格形成機制?！?

2008年，十七屆三中全會進一步明確提出“促進公共資源在城鄉(xiāng)之間均衡配置、生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間自由流動；逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。”

2012年，中共十八大又重申，要“保證各種所有制經(jīng)濟依法平等使用生產(chǎn)要素、公平參與市場競爭、同等受到法律保護?！?

2013年7月，習(xí)近平總書記在武漢部分省市負責人座談會上提出，加快形成全國統(tǒng)一開放競爭有序的市場體系，著力清除市場壁壘，提高資源配置效率。

集體土地入市正是發(fā)展要素市場、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、開放、競爭有序的土地市場的必要條件，是完善社會主義市場經(jīng)濟的一項重要任務(wù)，是發(fā)揮市場在土地資源配置中基礎(chǔ)作用的需要，是加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的需要。對此，中央用了“加快”二字以顯示問題解決的迫切性。

集體土地入市準入限制

門檻之一是“經(jīng)審批??依法取得的經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)”才能入市。這就是說，宅基地使用權(quán)不能入市；集體的公益性事業(yè)、公共設(shè)施用地使用權(quán)也不能入市。

門檻之二是“土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外”的集體土地才允許入市。

門檻之三是“禁止進入房地產(chǎn)市場，取締‘小產(chǎn)權(quán)房’”。所謂的小產(chǎn)權(quán)房在上世紀80年代就有了。

集體土地入市交易規(guī)則

規(guī)定集體土地入市的交易規(guī)則和市場秩序是政府的責任。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場上，集體土地應(yīng)有與國有土地相同的入市規(guī)則。

首先，要明確集體土地入市的供方市場主體。在一級市場上，是集體經(jīng)濟組織的村民大會或村民代表大會；若是土地股份合作社，則是其股東大會。只有股東們才有權(quán)決定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)是否入市流轉(zhuǎn)。村支書、村委會主任只是他們委托的代理人，無權(quán)決定某宗集體土地是否入市，以免村支書、村主任等少數(shù)人出于私利，肆意出租、出讓集體土地。二級市場的市場主體是集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)人或宅基地使用權(quán)人，他們只能轉(zhuǎn)讓其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能自行設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能把承包經(jīng)營權(quán)當作建設(shè)用地使用權(quán)出租或出讓。

產(chǎn)權(quán)交易方式應(yīng)當與國有土地市場相同，采用多元化的方式，租賃（即年租）、出讓（即批租）、拍賣、招標、掛牌、作價入股、合伙聯(lián)營均可。一般來說，需方要作長期投資的愿意采取批租方式；供方希望有長期穩(wěn)定的收益，愿意出租；需方有多個競地者，可以拍賣；公共設(shè)施用地可以招標或掛牌；全依交易雙方一致的意愿而定，不必拘泥于現(xiàn)行法律允許的作價入股或合伙聯(lián)營兩種方式。因為若采取作價入股或合伙聯(lián)營方式，則集體土地所有人、使用人就成為股東或合伙人，必須參與企業(yè)經(jīng)營，承擔經(jīng)營風險，一旦經(jīng)營失敗便血本無歸。所以，農(nóng)民集體一般都愿意采取租賃方式，不愿意作價入股。政府不應(yīng)硬性規(guī)定交易方式，只需制定租賃或出讓、轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)范文本格式和拍賣、招標、掛牌的法定程序即可。

集體土地入市需要有土地市場監(jiān)管。市場管理人員需要做的是：匯集土地供方、需方的信息，審查供方、需方信息的合法性（集體土地入市的經(jīng)辦人是否有集體經(jīng)濟組織的委托，提供的集體土地是否有合法的產(chǎn)權(quán)，土地用途是否符合土地用途分區(qū)的用途管制規(guī)則），也可規(guī)定交易規(guī)則和提供交易場所。集體土地的供給不需要提出申請、政府審批。政府不應(yīng)以此手段壟斷建設(shè)用地供應(yīng)。建設(shè)用地與耕地配置的均衡點應(yīng)由市場來定，政府是定不好的。市場交易的租金、地價不要由市場管理人規(guī)定，可以由中立的中介機構(gòu)來評估，由供需雙方平等協(xié)商或競爭的市場機制來定。

集體土地入市入市推行

如今在珠三角、長三角、京津等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，集體建設(shè)用地的隱形市場已普遍存在。官辦的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點遍布22個省區(qū)，并有20多年的實踐經(jīng)驗。各種做法的利弊洞燭，用社會主義市場經(jīng)濟的理論加以梳理總結(jié)，就可以拿出一套集體土地入市的改革方案?？梢哉f，集體土地入市的條件已經(jīng)成熟。但要推行集體土地入市 ，尚需做好以下四項工作。

首先要修改現(xiàn)行的《土地管理法》《物權(quán)法》，以法律規(guī)定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的處分權(quán)能；修改實為計劃配置的現(xiàn)行土地用途管制制度，制定適應(yīng)市場配置的土地用途管制制度；廢除《城市房地產(chǎn)管理法》，制定《城鄉(xiāng)土地市場管理法》規(guī)定土地市場的運行規(guī)則。

第二，推進財稅制度改革：清理涉地稅費，完善分稅制和轉(zhuǎn)移支付制度，建立與地方政府事權(quán)相匹配的地稅體系。因為集體土地入市必然將縮小征地范圍、提高征地補償標準，減少地方政府的土地出讓金收益。在如今地方財政高度依賴出讓金收益的時候，地方政府不會接受和推行要減少其出讓金收益的改革；所以，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場必需同財稅制度的改革同步協(xié)調(diào)推進。

第三，完成集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的確權(quán)發(fā)證工作，按照尊重歷史、承認現(xiàn)實的原則，做到應(yīng)發(fā)盡發(fā)，全覆蓋。

第四，土地利用總體規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃合一，做好市縣的城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃和土地用途分區(qū)規(guī)劃，以指導(dǎo)集體土地有序入市。

房地產(chǎn)就其社會性質(zhì)來分,可以分為公房和私房兩大類.公房又分為國有土地房和集體土地房.

所謂集體土地房就是土地歸集體所有,由集體單位自行出資建造的房地產(chǎn).