土地儲(chǔ)備法律性質(zhì)

行政行為說(shuō)（強(qiáng)制論）

行政行為說(shuō)認(rèn)為，在土地儲(chǔ)備、收購(gòu)過(guò)程中，政府的行為屬于行政法律行為，而被收購(gòu)?fù)恋氐囊环疆?dāng)事人為行政相對(duì)人。行政行為說(shuō)又可分為兩種：其一，認(rèn)為土地收購(gòu)與儲(chǔ)備行為于雙方當(dāng)事人而言是一種“權(quán)利和義務(wù)”關(guān)系，即土地收購(gòu)是政府的權(quán)利，對(duì)被收購(gòu)方講是對(duì)國(guó)家的義務(wù)，收購(gòu)是一種行政行為，收購(gòu)價(jià)格不必遵循等價(jià)有償?shù)脑瓌t，只有這樣才能確保政府建立和實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這不符合建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求；其二，認(rèn)為屬于國(guó)家對(duì)土地收購(gòu)的“強(qiáng)制性買(mǎi)賣”關(guān)系，該學(xué)說(shuō)承認(rèn)土地收購(gòu)雙方存在“買(mǎi)賣關(guān)系”，但這種“買(mǎi)賣關(guān)系”是強(qiáng)制性的，表現(xiàn)在收購(gòu)與否由政府決定，收購(gòu)價(jià)格由地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并由土地行政部門(mén)確認(rèn)，而不由原土地使用者自由要價(jià)?！皬?qiáng)制性買(mǎi)賣”關(guān)系有如下性質(zhì)：①土地統(tǒng)一收購(gòu)屬于政府的特有權(quán)力；②土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)力是用于公共目的；③行使土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)力必須給予合理的補(bǔ)償。

民事行為說(shuō)（自由論）

持民事行為說(shuō)者認(rèn)為，收購(gòu)行為是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的“自由買(mǎi)賣關(guān)系”，即政府及其授權(quán)委托的土地收購(gòu)機(jī)構(gòu)與被收購(gòu)單位或個(gè)人是平等的經(jīng)濟(jì)主體，是否收購(gòu)及收購(gòu)的價(jià)格均由雙方在自愿、公平、有償?shù)幕A(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)狀況自由協(xié)商決定。 依次觀點(diǎn)，實(shí)施土地儲(chǔ)備的政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)就是一個(gè)純粹的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，它僅能實(shí)現(xiàn)其效益最大化的微觀目標(biāo)，而土地儲(chǔ)備制度的宏觀的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

區(qū)分說(shuō)

區(qū)分說(shuō)是在對(duì)民事行為說(shuō)與行政行為說(shuō)進(jìn)行研究、篩選的基礎(chǔ)上，認(rèn)為此二者皆有失偏頗，而主張應(yīng)當(dāng)視政府在收購(gòu)時(shí)的不同身份來(lái)確定收購(gòu)行為性質(zhì)的一種折中觀點(diǎn)。具體而言，該學(xué)說(shuō)認(rèn)為：

政府主體身份表現(xiàn)在國(guó)有土地上是雙重的，它既是土地所有者代表，又是行政管理者。作為所有者代表，政府享有對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其中，有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)便是其行使所有權(quán)的重要表現(xiàn)形式。政府與國(guó)土使用權(quán)的受讓人簽訂的土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、等價(jià)有償?shù)脑瓌t；作為行政管理者，政府享有對(duì)土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)力，這種權(quán)力是與服從相對(duì)于，與強(qiáng)制劃等號(hào)的。政府對(duì)土地資源的管理權(quán)源于憲法賦予的政府的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)。政府行使經(jīng)濟(jì)管理權(quán)的前提和目的是社會(huì)公共利益，因此，政府在為公共利益的需要而進(jìn)行單向收購(gòu)時(shí)，具有強(qiáng)制性。

土地作為一種典型地不動(dòng)產(chǎn)，總是固定在地球表面某一確定的經(jīng)緯度上。與地理學(xué)上的土地概念不同，法學(xué)上的土地是指能為人類所控制、利用并借以創(chuàng)造財(cái)富的陸地地表。隨之科技的進(jìn)步，現(xiàn)代人對(duì)土地的利用越來(lái)越走向集約化，土地的價(jià)值總體上處于上升趨勢(shì)。相應(yīng)的，人們對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估和測(cè)算也日趨精密與完善。正是土地價(jià)值的這種可估算性及人們利用土地創(chuàng)造財(cái)富的逐利心理，推動(dòng)著土地儲(chǔ)備法律制度這一調(diào)整市場(chǎng)主體合理、有序利用土地的規(guī)范的產(chǎn)生

合法運(yùn)作原則

合法運(yùn)作原則是指土地儲(chǔ)備制度地運(yùn)作必須在實(shí)質(zhì)上和形式上都符合法律法規(guī)地規(guī)定，不得在法律法規(guī)之外運(yùn)行。當(dāng)前，由于全國(guó)性統(tǒng)一的法律規(guī)范的缺位，各個(gè)實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度的地方政府都是依照本地的地方性法規(guī)或地方規(guī)章運(yùn)行；對(duì)于具體的制度及運(yùn)作行為，尚有許多屬于無(wú)章可循、無(wú)法可依的狀態(tài)，如儲(chǔ)備中心的法律地位及職權(quán)職責(zé)、納入儲(chǔ)備的土地范圍、儲(chǔ)備土地的出讓方式等。因此，加快土地儲(chǔ)備相關(guān)制度的立法，使其在法律規(guī)范范圍內(nèi)有序運(yùn)作無(wú)疑意義重大。

資源優(yōu)化配置原則

土地儲(chǔ)備法律制度的構(gòu)建須符合資源優(yōu)化配置原則。土地資源的優(yōu)化配置原則是指土地資源在生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)上的合理、有效的流動(dòng)和配備。中國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是要使市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控下對(duì)資源配置起基礎(chǔ)性作用。由于中國(guó)實(shí)行土地所有權(quán)公有制度，因此，現(xiàn)實(shí)可供自由配置的只能是土地他物權(quán)，即土地用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。在土地用益物權(quán)方面，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)抓土地用途管制和權(quán)利的自由流轉(zhuǎn)，使土地效用達(dá)到最大限度的發(fā)揮；在土地?fù)?dān)保物權(quán)方面，則著眼于擔(dān)保主體及相關(guān)第三人權(quán)利義務(wù)的界清，以切實(shí)發(fā)揮土地在債權(quán)擔(dān)保中的作用。土地儲(chǔ)備制度在資源的優(yōu)化配置上應(yīng)當(dāng)采用拍賣出讓形式，減少、消滅協(xié)議出讓方式，使土地使用權(quán)出讓真正走向市場(chǎng)化、規(guī)范化。

可持續(xù)發(fā)展原則

可持續(xù)發(fā)展是在人類面臨科技進(jìn)步與生態(tài)環(huán)境惡化、貧富差距日益拉大這兩大社會(huì)失衡的背景下而產(chǎn)生的一種新型的發(fā)展觀，其核心思想在于要求人類以最高的智力水平和泛愛(ài)的責(zé)任感去準(zhǔn)確處理人與自然、人與人之間的關(guān)系，并在作出每一個(gè)行為與抉擇時(shí)，不僅要考慮本代人的利益平衡，而且要考慮到代際人的利益平衡，從而實(shí)現(xiàn)自然資源、人文資源在現(xiàn)在與將來(lái)的高效、持續(xù)發(fā)展。土地儲(chǔ)備制度應(yīng)當(dāng)遵循可持續(xù)發(fā)展原則，在土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備與使用權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分考慮土地資源的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與短期利用的矛盾，考慮基于土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與資源消耗的協(xié)調(diào)，避免盲目放地等政府短期行為。

土地使用權(quán)競(jìng)爭(zhēng)性出讓原則

土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)?fù)恋刂螅环矫嫘枰M(jìn)行土地的儲(chǔ)備，以對(duì)土地資源和社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控；另一方面，須對(duì)其儲(chǔ)備的土地進(jìn)行使用權(quán)的有償出讓，以實(shí)現(xiàn)土地資源的價(jià)值。在土地使用權(quán)的出讓過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持競(jìng)爭(zhēng)性出讓原則，嚴(yán)格控制非競(jìng)爭(zhēng)性出讓即協(xié)議出讓的數(shù)量。市場(chǎng)是資源配置的調(diào)節(jié)器，在完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，各個(gè)主體通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)這一法則實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。因此，讓資源同有優(yōu)勢(shì)﹑有實(shí)力的投資者配置﹐是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要義﹐讓最有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商得到最好土地的最公平的方法即是競(jìng)爭(zhēng)。與拍賣、招標(biāo)、掛牌等競(jìng)爭(zhēng)性方式出讓土地，較之協(xié)議出讓既有實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置與國(guó)有資產(chǎn)保值增值之效，又可減少暗箱操作，抑制腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。

社會(huì)效益優(yōu)先原則

社會(huì)效益優(yōu)先原則是指在土地儲(chǔ)備制度的整個(gè)運(yùn)作流程及其價(jià)值取向上，當(dāng)出現(xiàn)政府利益、個(gè)人利益與社會(huì)公共利益不一致的情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮社會(huì)效益。土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循社會(huì)效益優(yōu)先原則，這是其實(shí)現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控職能和資源優(yōu)化配置的前提，也是實(shí)現(xiàn)土地資源可持續(xù)性發(fā)展的保障。所謂的社會(huì)效益，是指符合整個(gè)社會(huì)、社區(qū)的民眾的根本利益的、可增進(jìn)其福利的一種權(quán)利與利益分配狀態(tài)。社會(huì)效益追根到底是人權(quán)的利益化，或稱利益化了的社會(huì)民眾整體的生存權(quán)、發(fā)展權(quán)。其在本質(zhì)上是民生問(wèn)題。政府在進(jìn)行土地收購(gòu)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在符合城市整體規(guī)劃的前提下，不得侵犯被收購(gòu)者及相關(guān)市場(chǎng)主體的合法權(quán)益；在獲得土地收益之后，對(duì)盈余資金的投向應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格的用途管制，盡量往公共設(shè)施建設(shè)、社會(huì)保障、環(huán)境保護(hù)等涉及社會(huì)公益性的方面傾斜。

（一）土地資源自身稀缺性與人類日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)需求之矛盾是催生土地儲(chǔ)備法律規(guī)范的沃土

土地是人類得以生存與發(fā)展的物質(zhì)載體，是“一切生產(chǎn)和一切存在的源泉?！比欢鳛橐环N自然資源，土地具有稀缺性。所謂稀缺性，是指土地因其位置的固定性、面積的有限性而不可再生，不能為人類所無(wú)限度的利用的一種自然屬性。土地的稀缺性是相對(duì)于人類無(wú)限之需求而言的。依西方經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)，一種資源的稀缺性乃是源于其不可再生性，

如土地、淡水、礦物、石油、天然氣等；而人類由于自身的發(fā)展需要消耗大量的自然資源，并且這種消耗隨著人口的增加、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而呈上升之勢(shì)。以中國(guó)為例，自上個(gè)世紀(jì)70年代以來(lái)，中國(guó)人口以每年10%左右的速度增長(zhǎng)，耕地則以每年2.%的速度遞減。這樣，土地資源自身的稀缺性與人類日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)需求之間就存在不可避免的矛盾。為了緩解這種矛盾，客觀上要求在土地上建立一種行之有效的秩序性規(guī)范——法律規(guī)范，一方面以之確定土地權(quán)利之歸屬和流轉(zhuǎn)，另一方面，據(jù)以規(guī)制各種對(duì)土地資源進(jìn)行破壞與浪費(fèi)的非理性行為，以期實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)化開(kāi)發(fā)與利用。土地儲(chǔ)備法律規(guī)范正是這種社會(huì)客觀需要催生之必然結(jié)果。

（二）國(guó)家對(duì)土地資源的宏觀調(diào)控是土地儲(chǔ)備法律制度產(chǎn)生的制度動(dòng)因

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，每一個(gè)市場(chǎng)主體都是理性的“經(jīng)濟(jì)人”（亞當(dāng).斯密語(yǔ)），為實(shí)現(xiàn)其自身利益之最大化傾力而為。同樣地，由于市場(chǎng)主體利益的非一致性，不同利益主體的行為難以形成對(duì)整個(gè)社會(huì)有益的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，相反，通常情況下都會(huì)出現(xiàn)規(guī)模不經(jīng)濟(jì)甚至是無(wú)政府主義的不良后果。為了矯正私利主體的各種非理性行為，國(guó)家（作為擁有至高無(wú)上權(quán)力之統(tǒng)治體）必須運(yùn)用其認(rèn)為可行的統(tǒng)治方法予以規(guī)制。在長(zhǎng)期的實(shí)踐當(dāng)中，世界各國(guó)逐漸形成了一整套對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的制度。通過(guò)宏觀調(diào)控手段如價(jià)格、利率、稅收、財(cái)政轉(zhuǎn)移支付等的調(diào)節(jié)，一方面使社會(huì)需求總量與供給總量趨于平衡，另一方面則使社會(huì)的供給與需求結(jié)構(gòu)達(dá)到平衡，從而令資源配置趨于合理。土地儲(chǔ)備制度產(chǎn)生極為重要的一個(gè)法律制度動(dòng)因即是：順應(yīng)國(guó)家對(duì)土地資源進(jìn)行宏觀調(diào)控的需要，用制度的法律化規(guī)制土地市場(chǎng)，使土地資源發(fā)揮盡可能大的效用。

（三）土地價(jià)值的可估算性及市場(chǎng)主體的逐利性是土地儲(chǔ)備法律制度誕生的現(xiàn)實(shí)動(dòng)因

土地作為一種典型地不動(dòng)產(chǎn)，總是固定在地球表面某一確定的經(jīng)緯度上。與地理學(xué)上的土地概念不同，法學(xué)上的土地是指能為人類所控制、利用并借以創(chuàng)造財(cái)富的陸地地表。隨之科技的進(jìn)步，現(xiàn)代人對(duì)土地的利用越來(lái)越走向集約化，土地的價(jià)值總體上處于上升趨勢(shì)。相應(yīng)的，人們對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估和測(cè)算也日趨精密與完善。正是土地價(jià)值的這種可估算性及人們利用土地創(chuàng)造財(cái)富的逐利心理，推動(dòng)著土地儲(chǔ)備法律制度這一調(diào)整市場(chǎng)主體合理、有序利用土地的規(guī)范的產(chǎn)生。

土地儲(chǔ)備概念來(lái)自于國(guó)外的Land Banking，類似的表述還有Land Bank、Land Storage、Land Reserve等。1896年，土地儲(chǔ)備制度首次在荷蘭實(shí)行，隨后土地儲(chǔ)備推廣到瑞典、挪威、丹麥、英國(guó)、法國(guó)等歐洲國(guó)家，之后澳大利亞、加拿大、美國(guó)紐約和夏威夷、馬來(lái)西亞、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣、中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)也開(kāi)展了土地儲(chǔ)備。部分國(guó)家土地儲(chǔ)備經(jīng)過(guò)一個(gè)世紀(jì)的發(fā)展，已形成較成熟的運(yùn)行機(jī)制。國(guó)外及港臺(tái)學(xué)者對(duì)土地儲(chǔ)備的研究十分深入，對(duì)土地儲(chǔ)備概念的認(rèn)識(shí)也基本一致，即：由政府或公共機(jī)構(gòu)預(yù)先取得土地進(jìn)行儲(chǔ)備，以備適時(shí)供應(yīng)市場(chǎng)，從而達(dá)到公共政策目標(biāo)、抑制投機(jī)、平穩(wěn)地價(jià)的目的。中國(guó)大陸的土地儲(chǔ)備出現(xiàn)于上世紀(jì)90年代中后期，僅有十余年歷史，發(fā)展時(shí)間短，運(yùn)行機(jī)制尚不成熟。但是，隨著土地儲(chǔ)備工作在中國(guó)大陸的廣泛推廣，公眾對(duì)土地儲(chǔ)備概念的認(rèn)識(shí)也隨之深入。

中國(guó)大陸在建立規(guī)范、統(tǒng)一的土地儲(chǔ)備機(jī)制之前，并沒(méi)有相對(duì)一致的土地儲(chǔ)備概念。很多城市出臺(tái)了相關(guān)文件以及地方法規(guī)來(lái)定義土地儲(chǔ)備行為、規(guī)范土地儲(chǔ)備流程，雖然各地對(duì)土地儲(chǔ)備的定義大體一致，但是在很多方面依然存在不同的地方，主要表現(xiàn)在對(duì)土地儲(chǔ)備主體和土地儲(chǔ)備工作環(huán)節(jié)的界定有所不同。例如：上海市1997年出臺(tái)的《上海市國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓試行辦法》中規(guī)定：“所稱收購(gòu)，是指由上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）依法征用土地、置換土地、收回國(guó)有土地使用權(quán)的行為；所謂儲(chǔ)備，是指市政府對(duì)收購(gòu)、收回的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，并予以儲(chǔ)存的行為。”收購(gòu)主體是市房地局，儲(chǔ)備主體是上海市政府，都由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。土地儲(chǔ)備的主要環(huán)節(jié)為土地取得、整治和儲(chǔ)存。根據(jù)杭州市1999年出臺(tái)的《杭州市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》相關(guān)規(guī)定，杭州市土地儲(chǔ)備的主體是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，土地儲(chǔ)備主要環(huán)節(jié)為土地取得、整治、儲(chǔ)存和預(yù)出讓。北京市2002年發(fā)布的《北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局<關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見(jiàn)>的通知》則表示土地儲(chǔ)備主體為北京市政府，土地儲(chǔ)備環(huán)節(jié)包括土地取得、整治、儲(chǔ)存和出讓。

國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行于2007年11月19日聯(lián)合制定發(fā)布了《土地儲(chǔ)備管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》，后由于18年重新修訂被廢止），對(duì)土地儲(chǔ)備主體與工作環(huán)節(jié)進(jìn)行了界定，起到了統(tǒng)一規(guī)范土地儲(chǔ)備工作，完善土地儲(chǔ)備制度的作用，以“完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”?！掇k法》第二、三條指出，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模。土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)實(shí)施土地儲(chǔ)備計(jì)劃，應(yīng)編制項(xiàng)目實(shí)施方案，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)?！掇k法》明確，儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。

綜合各方觀點(diǎn)，本書(shū)認(rèn)為土地儲(chǔ)備是指：依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃的要求，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)征用、收購(gòu)、置換、收回、轉(zhuǎn)制等方式取得土地，直接或者對(duì)土地進(jìn)行適度開(kāi)發(fā)整理后儲(chǔ)存起來(lái)的過(guò)程，土地儲(chǔ)備工作重點(diǎn)為土地取得與收儲(chǔ)。

(一)、國(guó)有土地使用者未按照土地使用權(quán)出讓合同支付土地使用權(quán)出讓金，應(yīng)依法收回的土地；

(二)、國(guó)有土地使用年限屆滿，被依法收回的土地；

(三)、被依法沒(méi)收使用權(quán)的國(guó)有土地；

(四)、因用地單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的國(guó)有土地，或者是經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的交通設(shè)施、礦場(chǎng)用地；

(五)、交易價(jià)格偏低，政府應(yīng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的土地；

(六)、依法分批次征用或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原屬于其成員集體所有的土地；

(七)、以出讓方式取得土地使用權(quán)后，不能按合同的期限開(kāi)發(fā)或無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；

(八)、其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國(guó)有土地。

國(guó)土資源部 財(cái)政部 中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《土地儲(chǔ)備管理辦法》的通知

各省、自治區(qū)、直轄市、副省級(jí)城市國(guó)土資源主管部門(mén)、財(cái)政廳（局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)土資源局、財(cái)務(wù)局，中國(guó)人民銀行上海總部、各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行，各省、自治區(qū)、直轄市銀監(jiān)局：

為加強(qiáng)和規(guī)范土地儲(chǔ)備管理，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合修訂了《土地儲(chǔ)備管理辦法》?，F(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

國(guó)土資源部 財(cái)政部 中國(guó)人民銀行

中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)

2018年1月3日

一、總體要求

（一）為貫徹落實(shí)黨的十九大精神，落實(shí)加強(qiáng)自然資源資產(chǎn)管理和防范風(fēng)險(xiǎn)的要求，進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備管理，增強(qiáng)政府對(duì)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的調(diào)控和保障能力，促進(jìn)土地資源的高效配置和合理利用，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2014〕43號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)），制定本辦法。

（二）土地儲(chǔ)備是指縣級(jí)（含）以上國(guó)土資源主管部門(mén)為調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)的行為。土地儲(chǔ)備工作統(tǒng)一歸口國(guó)土資源主管部門(mén)管理，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)土地儲(chǔ)備的具體實(shí)施工作。財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備資金及形成資產(chǎn)的監(jiān)管。

（三）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為縣級(jí)（含）以上人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國(guó)土資源主管部門(mén)、承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施名錄制管理。市、縣級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)將符合規(guī)定的機(jī)構(gòu)信息逐級(jí)上報(bào)至省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)審核后報(bào)國(guó)土資源部，列入全國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄，并定期更新。

二、儲(chǔ)備計(jì)劃

（四）各地應(yīng)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等，編制土地儲(chǔ)備三年滾動(dòng)計(jì)劃，合理確定未來(lái)三年土地儲(chǔ)備規(guī)模，對(duì)三年內(nèi)可收儲(chǔ)的土地資源，在總量、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序等方面做出統(tǒng)籌安排，優(yōu)先儲(chǔ)備空閑、低效利用等存量建設(shè)用地。

（五）各地應(yīng)根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展和土地市場(chǎng)調(diào)控的需要，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)發(fā)展規(guī)劃、土地儲(chǔ)備三年滾動(dòng)計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃、地方政府債務(wù)限額等因素，合理制定年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃。年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)包括：

1.上年度末儲(chǔ)備土地結(jié)轉(zhuǎn)情況（含上年度末的擬收儲(chǔ)土地及入庫(kù)儲(chǔ)備土地的地塊清單）；

2.年度新增儲(chǔ)備土地計(jì)劃（含當(dāng)年新增擬收儲(chǔ)土地和新增入庫(kù)儲(chǔ)備土地規(guī)模及地塊清單）；

3.年度儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃（含當(dāng)年前期開(kāi)發(fā)地塊清單）；

4.年度儲(chǔ)備土地供應(yīng)計(jì)劃（含當(dāng)年擬供應(yīng)地塊清單）；

5.年度儲(chǔ)備土地臨時(shí)管護(hù)計(jì)劃；

6.年度土地儲(chǔ)備資金需求總量。

其中，擬收儲(chǔ)土地，是指已納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃或經(jīng)縣級(jí)（含）以上人民政府批準(zhǔn)，目前已啟動(dòng)收回、收購(gòu)、征收等工作，但未取得完整產(chǎn)權(quán)的土地；入庫(kù)儲(chǔ)備土地，是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)已取得完整產(chǎn)權(quán)，納入儲(chǔ)備土地庫(kù)管理的土地。

（六）國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同財(cái)政部門(mén)于每年第三季度，組織編制完成下一年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，提交省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)備案后，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。因土地市場(chǎng)調(diào)控政策變化或低效用地再開(kāi)發(fā)等原因，確需調(diào)整年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃的，每年中期可調(diào)整一次，按原審批程序備案、報(bào)批。

三、入庫(kù)儲(chǔ)備標(biāo)準(zhǔn)

（七）儲(chǔ)備土地必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。存在污染、文物遺存、礦產(chǎn)壓覆、洪澇隱患、地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)等情況的土地，在按照有關(guān)規(guī)定由相關(guān)單位完成核查、評(píng)估和治理之前，不得入庫(kù)儲(chǔ)備。

（八）下列土地可以納入儲(chǔ)備范圍：

1.依法收回的國(guó)有土地；

2.收購(gòu)的土地；

3.行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地；

4.已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收批準(zhǔn)手續(xù)并完成征收的土地；

5.其他依法取得的土地。

入庫(kù)儲(chǔ)備土地必須是產(chǎn)權(quán)清晰的土地。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、土地權(quán)利（包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）等情況進(jìn)行審核，不得為了收儲(chǔ)而強(qiáng)制征收土地。對(duì)于取得方式及程序不合規(guī)、補(bǔ)償不到位、土地權(quán)屬不清晰、應(yīng)辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)而尚未辦理的土地，不得入庫(kù)儲(chǔ)備。

（九）收購(gòu)?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)同級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)確認(rèn)，或地方法規(guī)規(guī)定的其他機(jī)構(gòu)確認(rèn)。

（十）儲(chǔ)備土地入庫(kù)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理登記手續(xù)。儲(chǔ)備土地登記的使用權(quán)類型統(tǒng)一確定為“其他（政府儲(chǔ)備）”，登記的用途應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

四、前期開(kāi)發(fā)、管護(hù)與供應(yīng)

（十一）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)理清入庫(kù)儲(chǔ)備土地產(chǎn)權(quán)，評(píng)估入庫(kù)儲(chǔ)備土地的資產(chǎn)價(jià)值。

（十二）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)組織開(kāi)展對(duì)儲(chǔ)備土地必要的前期開(kāi)發(fā)，為政府供應(yīng)土地提供必要保障。

儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)應(yīng)按照該地塊的規(guī)劃，完成地塊內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、圍擋等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并進(jìn)行土地平整，滿足必要的“通平”要求。具體工程要按照有關(guān)規(guī)定，選擇工程勘察、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行建設(shè)。

前期開(kāi)發(fā)工程施工期間，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)工程實(shí)施監(jiān)督管理。工程完成后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定組織開(kāi)展驗(yàn)收或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收，并按有關(guān)規(guī)定報(bào)所屬國(guó)土資源主管部門(mén)備案。

（十三）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)納入儲(chǔ)備的土地采取自行管護(hù)、委托管護(hù)、臨時(shí)利用等方式進(jìn)行管護(hù)；建立巡查制度，對(duì)侵害儲(chǔ)備土地權(quán)利的行為要做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。對(duì)儲(chǔ)備土地的管護(hù)，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，也可由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定選擇管護(hù)單位。

（十四）在儲(chǔ)備土地未供應(yīng)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可將儲(chǔ)備土地或連同地上建（構(gòu)）筑物，通過(guò)出租、臨時(shí)使用等方式加以利用。儲(chǔ)備土地的臨時(shí)利用，一般不超過(guò)兩年，且不能影響土地供應(yīng)。儲(chǔ)備土地的臨時(shí)利用應(yīng)報(bào)同級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)同意。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)儲(chǔ)備土地的臨時(shí)使用，需搭建建（構(gòu)）筑物的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意，不得修建永久性建筑物。

（十五）儲(chǔ)備土地完成前期開(kāi)發(fā)，并具備供應(yīng)條件后，應(yīng)納入當(dāng)?shù)厥?、縣土地供應(yīng)計(jì)劃，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)統(tǒng)一組織土地供應(yīng)。供應(yīng)已發(fā)證的儲(chǔ)備土地之前，應(yīng)收回并注銷其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)及不動(dòng)產(chǎn)登記證明，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中予以注銷。

五、資金管理

（十六）土地儲(chǔ)備資金收支管理嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理的規(guī)定。土地儲(chǔ)備資金通過(guò)政府預(yù)算安排，實(shí)行?？顚Ｓ?。

（十七）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用土地儲(chǔ)備資金，不得挪用。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所需的日常經(jīng)費(fèi)，納入政府預(yù)算，與土地儲(chǔ)備資金實(shí)行分賬核算，不得相互混用。

（十八）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按規(guī)定編制土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目預(yù)算，經(jīng)同級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)審核，報(bào)同級(jí)財(cái)政部門(mén)審定后執(zhí)行。年度終了，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向同級(jí)財(cái)政部門(mén)報(bào)送土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目決算，由同級(jí)財(cái)政部門(mén)審核或者由同級(jí)財(cái)政部門(mén)指定具有良好信譽(yù)、執(zhí)業(yè)質(zhì)量高的會(huì)計(jì)師事務(wù)所等相關(guān)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。

（十九）土地儲(chǔ)備資金應(yīng)當(dāng)建立績(jī)效評(píng)價(jià)制度，績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果作為財(cái)政部門(mén)安排年度土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目預(yù)算的依據(jù)。

（二十）土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券資金管理執(zhí)行財(cái)政部、國(guó)土資源部有關(guān)地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理的規(guī)定。

六、監(jiān)管責(zé)任

（二十一）信息化監(jiān)管。國(guó)土資源部利用土地儲(chǔ)備監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)，監(jiān)測(cè)監(jiān)管土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開(kāi)展情況。

列入全國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄的機(jī)構(gòu)應(yīng)按要求在土地儲(chǔ)備監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中填報(bào)儲(chǔ)備土地、已供儲(chǔ)備土地、儲(chǔ)備土地資產(chǎn)存量和增量、儲(chǔ)備資金收支、土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券等相關(guān)信息，接受主管部門(mén)監(jiān)督管理。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件開(kāi)展工作，違反相關(guān)要求的，將被給予警示直至退出名錄。

（二十二）部門(mén)分工監(jiān)管。各級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)及財(cái)政部門(mén)應(yīng)按照職責(zé)分工，互相配合，保證土地儲(chǔ)備工作順利開(kāi)展。

市縣級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)制定相關(guān)管理辦法，監(jiān)管土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)運(yùn)行、資產(chǎn)管理及資金使用，定期考核，加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的管理與指導(dǎo)；及時(shí)核準(zhǔn)上傳土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地儲(chǔ)備監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中的信息，審核調(diào)整土地儲(chǔ)備計(jì)劃及資金需求，并配合財(cái)政部門(mén)做好土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度管理及發(fā)行等相關(guān)工作。

省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備監(jiān)管制度，對(duì)土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)進(jìn)行政策和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，監(jiān)管土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)及本地區(qū)土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)運(yùn)行情況，審核土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄、土地儲(chǔ)備規(guī)模、資金及專項(xiàng)債券的需求，配合財(cái)政部門(mén)做好土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度分配及發(fā)行等相關(guān)工作。

財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)審核土地儲(chǔ)備資金收支預(yù)決算、監(jiān)督管理資金支付和收繳及土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行、還本付息等工作。

（二十三）各級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)、財(cái)政部門(mén)、中國(guó)人民銀行分支機(jī)構(gòu)和銀行業(yè)監(jiān)督管理部門(mén)應(yīng)建立符合本地實(shí)際的聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制。按照職責(zé)分工，對(duì)儲(chǔ)備土地、資產(chǎn)、資金、專項(xiàng)債券進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

七、其他要求

（二十四）各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市國(guó)土資源主管部門(mén)可依據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，會(huì)同當(dāng)?shù)赝?jí)財(cái)政部門(mén)、人民銀行及銀行業(yè)監(jiān)督管理部門(mén)制定具體實(shí)施辦法。

（二十五）本辦法由國(guó)土資源部會(huì)同財(cái)政部、中國(guó)人民銀行及中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

（二十六）本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施，有效期5年?！秶?guó)土資源部 財(cái)政部 中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈土地儲(chǔ)備管理辦法〉的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2007〕277號(hào)）同時(shí)廢止。2100433B

《土地儲(chǔ)備管理辦法》系國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定發(fā)布，以“完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”為目的。

目錄土地儲(chǔ)備管理辦法 土地儲(chǔ)備管 理辦法第一章 總 則 第二章 計(jì)劃與管理 第三章 范圍與程序 第四章 開(kāi)發(fā)與利用 第五章 土地供應(yīng) 第六章 資金管理 第七章 附 則土地儲(chǔ)備管理辦法 土地儲(chǔ)備管理辦法第一章 總 則 第二章 計(jì)劃與管理 第三章 范圍與程序 第四章 開(kāi)發(fā)與利用 第五章 土地供應(yīng) 第六章 資金管理 第 七章 附 則展開(kāi)

第1章 緒論

第2章 土地儲(chǔ)備與交易的相關(guān)理論

2.1 我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展背景

2.1.1 我國(guó)土地儲(chǔ)備制度建立的背景

2.1.2 我國(guó)土地儲(chǔ)備制度建立的條件

2.1.3 我國(guó)土地儲(chǔ)備的發(fā)展歷程與發(fā)展現(xiàn)狀

2.1.4 我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行模式

2.2 土地儲(chǔ)備與交易的理論基礎(chǔ)

2.2.1 我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的法律基礎(chǔ)

2.2.2 土地儲(chǔ)備與交易的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)

2.2.3 經(jīng)營(yíng)城市的相關(guān)理論

2.2.4 地租理論

2.2.5 過(guò)濾理論

2.2.6 建立土地儲(chǔ)備制度的必要性

第3章 實(shí)施土地儲(chǔ)備制度對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響

3.1 土地儲(chǔ)備與地價(jià)、房?jī)r(jià)的關(guān)系

3.1.1 土地儲(chǔ)備制度使土地價(jià)格市場(chǎng)化

3.1.2 土地儲(chǔ)備制度放大土地價(jià)格信號(hào)

3.2 土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響

3.3 土地儲(chǔ)備制度對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

3.4 土地儲(chǔ)備制度對(duì)居民福利的影響

3.4.1 土地儲(chǔ)備與社會(huì)福利

3.4.2 土地儲(chǔ)備制度的推行對(duì)城市居民總體社會(huì)福利的實(shí)質(zhì)影響

第4章 土地交易市場(chǎng)

第一章　總　則

第一條　為了完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　大連市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地儲(chǔ)備，適用本辦法。

第三條　市土地儲(chǔ)備委員會(huì)按照市政府確定的職責(zé)，負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備的指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)等管理工作；市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施。

市發(fā)展改革、經(jīng)濟(jì)、財(cái)政、建設(shè)、國(guó)土資源、規(guī)劃、國(guó)有資產(chǎn)管理、審計(jì)、監(jiān)察等部門(mén)和儲(chǔ)備土地所在區(qū)政府，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)與土地儲(chǔ)備有關(guān)的工作。

第四條　土地儲(chǔ)備工作實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理的原則。

第二章　計(jì)劃與方案

第五條　市政府有關(guān)部門(mén)和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。

第六條　土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市國(guó)土資源、財(cái)政等部門(mén)，根據(jù)本市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、近期城市建設(shè)規(guī)劃和土地市場(chǎng)供需狀況，提出年度土地儲(chǔ)備（供應(yīng)）計(jì)劃，報(bào)市土地儲(chǔ)備委員會(huì)批準(zhǔn)后，通過(guò)新聞媒體向社會(huì)公布。

年度土地儲(chǔ)備（供應(yīng)）計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括儲(chǔ)備土地的規(guī)模、前期開(kāi)發(fā)及供應(yīng)規(guī)模、臨時(shí)利用和資金收支計(jì)劃，以及各類儲(chǔ)備土地宗數(shù)、位置、面積、用途、權(quán)屬等內(nèi)容。

年度土地儲(chǔ)備（供應(yīng)）計(jì)劃的調(diào)整，按照制定土地儲(chǔ)備（供應(yīng)）計(jì)劃的程序辦理。

第七條　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市政府有關(guān)部門(mén)根據(jù)年度土地儲(chǔ)備（供應(yīng)）計(jì)劃，編制土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施方案，報(bào)市土地儲(chǔ)備委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目概況、用地規(guī)模、實(shí)施的主要內(nèi)容以及成本測(cè)算、經(jīng)濟(jì)分析和資金計(jì)劃安排等。

第三章　范圍與程序

第八條　下列土地可以統(tǒng)一納入土地儲(chǔ)備：

（一）依法收回的國(guó)有建設(shè)用地；

（二）收購(gòu)的國(guó)有建設(shè)用地；

（三）行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地；

（四）已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；

（五）其他依法取得的土地。

第九條　依法無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將其納入土地儲(chǔ)備。

第十條　因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要調(diào)整使用國(guó)有建設(shè)用地的，經(jīng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和國(guó)土資源部門(mén)報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)，依法給予土地使用權(quán)人補(bǔ)償后，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與使用權(quán)人簽訂協(xié)議收回土地使用權(quán)。對(duì)收回使用權(quán)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將其納入土地儲(chǔ)備。

第十一條　根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃收購(gòu)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)合同。對(duì)收購(gòu)后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將其納入土地儲(chǔ)備。

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)合同應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

（一）擬收購(gòu)?fù)恋氐耐恋厥褂脵?quán)人名稱、地址、法定代表人，土地四至界限、面積、用途，土地及地上建（構(gòu)）筑物權(quán)屬及登記情況；

（二）收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)及支付方式和期限；

（三）交付土地的期限、標(biāo)準(zhǔn)和方式；

（四）違約責(zé)任；

（五）糾紛的處理；

（六）雙方約定的其他權(quán)利義務(wù)。

收購(gòu)?fù)恋氐难a(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商同意后，報(bào)市土地儲(chǔ)備委員會(huì)批準(zhǔn)。

第十二條　政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將其納入土地儲(chǔ)備。

第十三條　已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的國(guó)有建設(shè)用地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將其納入土地儲(chǔ)備。

第十四條　土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)需要為產(chǎn)權(quán)清晰、申請(qǐng)材料齊全的儲(chǔ)備土地辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書(shū)。

第四章　整理與利用

第十五條　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以對(duì)納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行前期整理，使之具備供應(yīng)條件。

第十六條　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地儲(chǔ)備前期整理，涉及土地平整和道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，并與中標(biāo)單位簽訂土地整理協(xié)議書(shū)。

第十七條　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)納入儲(chǔ)備土地的保護(hù)、管理，防止侵害儲(chǔ)備土地權(quán)利行為的發(fā)生。

第十八條　在儲(chǔ)備土地未供應(yīng)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以將儲(chǔ)備土地或者將儲(chǔ)備土地連同地上建（構(gòu)）筑物，通過(guò)出租、臨時(shí)使用等方式加以臨時(shí)利用。屬于設(shè)立抵押權(quán)的儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人同意。

儲(chǔ)備土地的臨時(shí)利用一般不超過(guò)兩年，且不能影響土地供應(yīng)。

第五章　土地供應(yīng)

第十九條　儲(chǔ)備土地完成前期整理后，由市國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)年度土地供應(yīng)計(jì)劃統(tǒng)一組織供地。

供應(yīng)的儲(chǔ)備土地屬于已經(jīng)核發(fā)土地證書(shū)的，在供應(yīng)前收回土地證書(shū)；屬于已經(jīng)設(shè)立土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先依法解除抵押或者取得抵押權(quán)人同意。

全市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易工作實(shí)行統(tǒng)一的市場(chǎng)管理方式。

第二十條　經(jīng)市政府批準(zhǔn)，以劃撥方式使用儲(chǔ)備土地的，土地使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該地塊的前期整理成本和其他有關(guān)費(fèi)用。

第二十一條　依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲(chǔ)備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃時(shí)扣減相應(yīng)指標(biāo)。

第六章　土地儲(chǔ)備資金

第二十二條　土地儲(chǔ)備資金是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收回、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、征收土地以及對(duì)其進(jìn)行前期整理等所需要的費(fèi)用。

土地儲(chǔ)備資金?？顚Ｓ?、分賬核算，并實(shí)行預(yù)決算管理。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所需日常經(jīng)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)與土地儲(chǔ)備資金分賬核算，不得相互混用。

第二十三條　土地儲(chǔ)備資金的來(lái)源：

（一）財(cái)政部門(mén)從已供應(yīng)儲(chǔ)備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等儲(chǔ)備土地過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用；

（二）財(cái)政部門(mén)從國(guó)有土地收益基金中安排用于土地儲(chǔ)備的資金；

（三）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定舉借的銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款；

（四）經(jīng)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)備的其他資金；

（五）上述資金產(chǎn)生的利息收入。

財(cái)政部門(mén)從納入國(guó)庫(kù)的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款中，按照4%的比例計(jì)提國(guó)有土地收益基金，主要用于土地儲(chǔ)備。

第二十四條　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于每年第三季度按宗地編制下一年度土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目預(yù)算，報(bào)市財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目預(yù)算需要調(diào)整的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制預(yù)算調(diào)整方案，報(bào)市財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第二十五條　市財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地儲(chǔ)備需要以及預(yù)算安排，及時(shí)核撥用于土地儲(chǔ)備的各項(xiàng)資金。

土地儲(chǔ)備資金申請(qǐng)、核撥的具體辦法，由市財(cái)政部門(mén)會(huì)同土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)另行制定。

第二十六條　土地儲(chǔ)備資金主要用于下列事項(xiàng)：

（一）收回、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或者征收土地需要支付的土地價(jià)款或者征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，以及依法需要支付的與收回、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或者征收土地有關(guān)的其他費(fèi)用；

（二）收回、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或者征收土地后進(jìn)行前期土地整理費(fèi)用，包括前期土地開(kāi)發(fā)性支出，以及按照財(cái)政部門(mén)規(guī)定與前期土地整理相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出和儲(chǔ)備土地在儲(chǔ)備期間的管護(hù)費(fèi)用；

（三）收回、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或者征收土地需要支付的銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出；

（四）經(jīng)市財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)需要支付的與土地儲(chǔ)備有關(guān)的其他費(fèi)用。

第二十七條　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在每年年終向市財(cái)政部門(mén)報(bào)送土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目決算，并詳細(xì)提供宗地支出情況。

土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目決算由市財(cái)政部門(mén)審核或者由其委托依法設(shè)立的中介機(jī)構(gòu)審核。

第二十八條　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備土地向銀行等金融機(jī)構(gòu)舉借的貸款應(yīng)當(dāng)是擔(dān)保貸款，其中舉借抵押貸款應(yīng)當(dāng)具有土地使用證。

第二十九條　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備土地舉借貸款，其規(guī)模應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地儲(chǔ)備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接；申請(qǐng)貸款應(yīng)當(dāng)取得市土地儲(chǔ)備委員會(huì)批準(zhǔn)的項(xiàng)目收儲(chǔ)方案和市財(cái)政部門(mén)的貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件等書(shū)面材料，舉借的貸款應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于土地儲(chǔ)備，不得挪用。

第三十條　有關(guān)部門(mén)和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不得將各類財(cái)政性資金用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理，不得以任何形式為第三方提供擔(dān)保。

第三十一條　供應(yīng)儲(chǔ)備土地取得的全部土地出讓收入，統(tǒng)一按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定實(shí)行“收支兩條線”管理。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在持有儲(chǔ)備的土地使用權(quán)期間，臨時(shí)利用土地取得的零星收入，包括出租和臨時(shí)使用儲(chǔ)備土地收入、儲(chǔ)備土地的地上建筑物及附著物殘值變賣收入等，全部繳入國(guó)庫(kù)，納入一般預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。

第七章　附　則

第三十二條　經(jīng)市政府批準(zhǔn)，在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)行政區(qū)域以外列入市政府重大基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目的周邊土地儲(chǔ)備，依照本辦法執(zhí)行。

其他區(qū)市縣、先導(dǎo)區(qū)的土地儲(chǔ)備參照本辦法執(zhí)行。

第三十三條　本辦法自發(fā)布之日起施行。