住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案

(一)新建住宅設(shè)置保障性住房和商品住宅兩個類別。保障性住房，是指享受國家相關(guān)優(yōu)惠政策、出售給城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的新建住房，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、城市棚戶區(qū)改造房、林(墾、煤)區(qū)改造房以及國有工礦棚戶區(qū)改造房等保障性住房以及兩限房等政策性住房。

商品住宅類下設(shè)90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。

(二)二手住宅設(shè)置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。

價格指數(shù)的計(jì)算方法

(一)新建住宅銷售價格指數(shù)的計(jì)算方法

⒈各城市基本分類月環(huán)比價格指數(shù)

計(jì)算步驟與方法：第一，計(jì)算某一新建住宅樓盤90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類的環(huán)比指數(shù)；第二，采用雙加權(quán)計(jì)算全市三個基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本 月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價格指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)再簡單平均；第三，計(jì)算保障性住房環(huán)比價格指數(shù)，計(jì)算方法與商品住宅基本分類計(jì)算方法一致。

具體計(jì)算過程為：

⑴計(jì)算各樓盤各基本分類(90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上和保障性住房)本 月及上 月平均價格

本 月及上 月平均價格計(jì)算公式為：

和 (1-1)

其中： 、 為第i個樓盤第j基本分類t期(本 月)、t-1期(上 月)銷售金額， 、 第i個樓盤第j基本分類t期(本 月)、t-1期(上 月)銷售面積。

⑵計(jì)算各樓盤各基本分類(含保障性住房)月環(huán)比價格指數(shù)

①連續(xù)性銷售樓盤和新開樓盤環(huán)比價格指數(shù)的計(jì)算

連續(xù)性銷售樓盤是指，該樓盤本 月和上 月對應(yīng)分類都有成交；新開樓盤是指，該樓盤本 月第一次進(jìn)入市場銷售(本方案中連續(xù)四 個 月沒有成交記錄的在售樓盤也視為新開樓盤)。

對于新開樓盤，需對上 月該樓盤各分類平均價格進(jìn)行評估，具體評估方法如下：如果新開樓盤附近區(qū)域存在可比在售樓盤，則按照該可比樓盤對應(yīng)分類成交價格評估上 月價格；如果沒有，則根據(jù)區(qū)域、地段、價格同質(zhì)可比原則，選取與該樓盤位置同一級別區(qū)域的相似樓盤對應(yīng)分類成交價格進(jìn)行上 月價格評估；如果上述樓盤都不存在，則根據(jù)該樓盤附近區(qū)域內(nèi)本 月二手住宅交易價格變動幅度或有關(guān)價格數(shù)據(jù)的變動幅度進(jìn)行評估。

連續(xù)性銷售樓盤和新開樓盤基本分類環(huán)比指數(shù)計(jì)算公式為：

計(jì)算公式為： (1-2)

其中： 為第i個樓盤第j基本分類t-1期(上 月)平均價格(對于新開樓盤則為評估的平均價格)， 為t期(本 月)平均價格。

② 間斷性銷售樓盤環(huán)比價格指數(shù)的計(jì)算

間斷性銷售樓盤是指，由于市場供求變化等原因?qū)е略摌潜P當(dāng)月有交易，對應(yīng)分類上 月沒有交易，而在本 月之前的三個月內(nèi)曾經(jīng)有交易的樓盤。

對于該類樓盤，依據(jù)該樓盤本 月之前三個月內(nèi)離本 月最近的各分類成交數(shù)據(jù)計(jì)算各分類平均價格，再利用下列計(jì)算公式計(jì)算基本分類環(huán)比價格指數(shù)：

(1-3)

其中： 表示第i個樓盤第j基本分類t期(本 月)平均價格， 表示距離本 月最近的對應(yīng)基本分類平均價格，n為距離本 月的月份個數(shù)。

⑶計(jì)算全市基本分類(含保障性住房)月環(huán)比價格指數(shù)

計(jì)算公式為： (1-4)

其中： 為第i個項(xiàng)目第j基本分類環(huán)比價格指數(shù)， 為第i個項(xiàng)目第j基本分類t期(本 月)銷售面積(金額)，n為該基本分類中包含樓盤的個數(shù)。將分別利用銷售面積和金額加權(quán)計(jì)算得到的兩個指數(shù)再簡單平均計(jì)算。

⒉計(jì)算各城市基本分類以上類別價格指數(shù)

⑴定基價格指數(shù)的計(jì)算公式

(1-5)

其中：P表示價格，Q表示數(shù)量，t表示月份， 、 分別為本 月和上 月定基價格指數(shù)， 為環(huán)比指數(shù)。

⑵月環(huán)比價格指數(shù)的計(jì)算公式

(1-6)

⑶月同比價格指數(shù)的計(jì)算公式

(1-7)

⒊70個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)的匯總方法

⑴基本分類月環(huán)比價格指數(shù)

根據(jù)70個大中城市基本分類月環(huán)比價格指數(shù)分別利用各城市本 月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價格指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)簡單平均。

計(jì)算公式為： (1-8)

其中： 為第i個城市 第j基本 分類環(huán)比價格指數(shù)， 為第i 個城市 第j基 本 分類t期(本 月)銷售面積(或金額)。

⑵70個大中城市基本分類以上類別價格指數(shù)的計(jì)算方法同各城市基本分類以上類別價格指數(shù)。

(二)二手住宅銷售價格指數(shù)的計(jì)算方法

⒈各城市基本分類月環(huán)比價格指數(shù)

⑴ 計(jì)算各基本分類中選中的二手住宅的環(huán)比指數(shù)

計(jì)算公式為： (2-1)

其中： 為第j基本分類中第i個樣本住宅t期(本 月)價格， 為t-1期(上 月)價格。

(2)計(jì)算全市基本分類環(huán)比價格指數(shù)

采用雙加權(quán)計(jì)算全市各基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本 月銷售 面積和金 額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價格指數(shù)，然后將兩個價格 指數(shù)再 簡單平均。

計(jì)算公式為： (2-2)

其中： 為第j基本分類中第i個樣本住宅環(huán)比價格指數(shù)， 為第j基本分類中第i個樣本住宅所代表住宅類型的t期(本 月)銷售面積(金額)，n為該基本分類中包含樣本住宅的個數(shù)。

⒉各城市二手住宅銷售價格指數(shù)的計(jì)算方法同各城市新建住宅價格指數(shù)。

⒊70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)的匯總方法

⑴基本分類環(huán)比價格指數(shù)

根據(jù)70個大中城市基本分類 月環(huán)比價格指數(shù)分別 利用各城市本 月銷售面 積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價格 指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)再簡單平均計(jì)算。

計(jì)算公式為： (2-3)

其中： 為第i個城市第j基本分類環(huán)比價格指數(shù)， 為第i個城市第j基本分類t期(本 月)銷售面積(或銷售金額)。

⑵70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)的計(jì)算方法同70個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)。

(一)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計(jì)劃單列市等35個大中城市房地產(chǎn)管理部門按國統(tǒng)字〔2010〕93號文件要求的內(nèi)容與時間向當(dāng)?shù)貒医y(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)或調(diào)查隊(duì)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。相關(guān)調(diào)查總隊(duì)、調(diào)查隊(duì)將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門經(jīng)過過濾的、上個自然月的新建住宅交易網(wǎng)簽數(shù)據(jù)用專用存儲設(shè)備拷貝，并按照統(tǒng)一規(guī)則進(jìn)行標(biāo)識。

(二)二手住宅報表數(shù)據(jù)。各有關(guān)城市房地產(chǎn)管理局、房屋中介公司等按照國統(tǒng)字〔2010〕 號文件要求的內(nèi)容與時間向當(dāng)?shù)貒医y(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)或調(diào)查隊(duì)提供自然月度基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

(三)資料上報時間和上報方式 數(shù)據(jù)發(fā)布時間與內(nèi)容

(一)發(fā)布時間：每月18號，節(jié)假日順延。

(二)發(fā)布內(nèi)容：70個大中城市新建住宅和二手住宅銷售環(huán)比、同比、定基價格總指數(shù)以及分城市分類價格指數(shù)。 2100433B

征求意見稿將主要從“ 數(shù)據(jù) 獲取方式”和“數(shù)據(jù)發(fā)布的引導(dǎo)方式”兩個方面著手改進(jìn)房價統(tǒng)計(jì)，其內(nèi)容涉及房價的數(shù)據(jù)來源、調(diào)查方式、匯總方式、計(jì)算方式，并擬發(fā)布與“股指”相類似的房地產(chǎn)價格的定級指數(shù)。

征求意見稿指出，對于新建住宅的銷售價格、面積、金額等資料，將直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn) 管理 部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，針對不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的城市，將根據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報表中各個樓盤的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計(jì)算。在二手房方面，統(tǒng)計(jì)規(guī)則更為復(fù)雜，具體將采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，依據(jù)房屋中介 公司 上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案調(diào)查目的

全面了解和掌握大中城市新建住宅和二手住宅銷售價格及其變動情況，為滿足國民經(jīng)濟(jì)核算、國家實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和社會公眾需要提供基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)信息。

住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案調(diào)查任務(wù)

按月調(diào)查和收集大中城市新建住宅和二手住宅銷售價格、面積、金額等相關(guān)基礎(chǔ)資料用于計(jì)算價格指數(shù)。

住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案調(diào)查城市及范圍

(一)調(diào)查城市

調(diào)查城市包括直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計(jì)劃單列市等35個大中城市，以及其他35個選中城市。

(二)調(diào)查范圍

調(diào)查范圍為70個城市的市轄區(qū)，不包括縣。

住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案調(diào)查方法與調(diào)查內(nèi)容

(一)新建住宅銷售價格的調(diào)查方法與內(nèi)容

⒈直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計(jì)劃單列市等35個大中城市新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不單獨(dú)進(jìn)行調(diào)查。

新建住宅交易的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)內(nèi)容，主要包括：住宅所在項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、幢號、總層數(shù)、所在層數(shù)、住宅結(jié)構(gòu)、成交總價(合同金額)、建筑面積、簽約時間等。

⒉暫時不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的其他35個城市，新建住宅銷售價格根據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報表中各個樓盤的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計(jì)算，也不另作調(diào)查。

(二)二手住宅銷售價格的調(diào)查方法與內(nèi)容

⒈二手住宅銷售價格的調(diào)查方法

二手住宅銷售價格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，依據(jù)房屋中介公司上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

為保證二手住宅價格調(diào)查的科學(xué)性和可靠性，在選擇房屋中介公司和住宅樣本時遵循以下原則：

⑴代表性強(qiáng)的房屋中介公司。為保證調(diào)查資料的可靠性和連續(xù)性，要統(tǒng)籌考慮各種因素，選擇那些規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)，營業(yè)額占當(dāng)?shù)乜偁I業(yè)額比重較大、經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定的房屋中介。選擇房屋中介盡量兼顧不同注冊登記類型，包含國有、集體、合資、外資等。選中房屋中介的營業(yè)總額一般應(yīng)占本地區(qū)總額的75%以上。各選中房屋中介按規(guī)定內(nèi)容和要求填報調(diào)查表。

⑵住宅樣本選取要兼顧不同地理位置的住宅，綜合考慮住宅類型、區(qū)域、地段、結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計(jì)口徑的一致性，保證上 月、本 月價格同質(zhì)可比。由于存在著級差地租，不同地理位置的住宅單位面積價格差異較大。在選取住宅樣本時，必須按照住宅類型分區(qū)域(轄區(qū))、分類型從上 月及本 月銷售的住宅當(dāng)中分別選取銷售量(套數(shù))所占比重最(較)大、同質(zhì)可比性強(qiáng)、代表性強(qiáng)且最接近15日交易的一套住宅。距15日時間相同的前、后兩日均有同質(zhì)可比住宅時，用15日后的住宅作為樣本。

⒉二手住宅銷售價格的調(diào)查內(nèi)容

成交住宅所在小區(qū)或社區(qū)名稱、位置、住宅類型、住宅所在區(qū)域、住宅所在地段、本 月銷售面積、本 月銷售金額、樣本住宅上 月銷售單價、樣本住宅本 月銷售單價。

統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案是統(tǒng)計(jì)調(diào)查前所制訂的實(shí)施計(jì)劃，是全部調(diào)查過程的指導(dǎo)性文件。是調(diào)查工作有計(jì)劃、有組織、有系統(tǒng)進(jìn)行的保證。統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案應(yīng)確定的內(nèi)容有：調(diào)查目的與任務(wù)、調(diào)查對象與調(diào)查單位、調(diào)查項(xiàng)目與調(diào)查表、調(diào)查時間和調(diào)查時限、調(diào)查的組織實(shí)施計(jì)劃。

（一）新建住宅銷售價格指數(shù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源。直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）、計(jì)劃單列市以及部分地級市等53個城市，使用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。其他17個城市暫時使用統(tǒng)計(jì)局系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報表中的相關(guān)數(shù)據(jù)。

（二）二手住宅銷售價格指數(shù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源。由國家調(diào)查隊(duì)系統(tǒng)向各有關(guān)城市房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收集相關(guān)數(shù)據(jù)。

國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)一編制各類住宅銷售價格指數(shù)。采用國際通行的鏈?zhǔn)嚼瞎?，編制定基住宅銷售價格指數(shù)序列。對比基期5年調(diào)整一次，現(xiàn)行對比基期為2015年。

（一）新建住宅銷售價格指數(shù)編制方法。

新建住宅分設(shè)置保障性住房和新建商品住宅2個類別，新建商品住宅類下設(shè)90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上3個基本分類。新建住宅銷售價格指數(shù)每月編制一次。

1.分別計(jì)算各城市各基本分類（含保障性住房）月度環(huán)比指數(shù)。基本步驟包括：一是計(jì)算各項(xiàng)目各基本分類本月與上月的平均價格，通過將各項(xiàng)目各基本分類本月和上月的銷售金額與銷售面積相比得到。二是計(jì)算各項(xiàng)目各基本分類的月度環(huán)比指數(shù)，為各項(xiàng)目各基本分類本月平均價格與上月平均價格之比。三是計(jì)算全市各基本分類月度環(huán)比指數(shù)，分別利用月度銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算兩個加權(quán)平均數(shù)后再簡單平均得出。

2.分別計(jì)算各城市各基本分類（含保障性住房）以上月度環(huán)比指數(shù)?；静襟E包括：一是通過鏈?zhǔn)嚼瞎接?jì)算各基本分類月度環(huán)比指數(shù)；二是再利用房屋銷售額為權(quán)數(shù)，加權(quán)計(jì)算新建商品住宅月度定基指數(shù)；三是利用本月定基指數(shù)除以上月定基指數(shù)，得出本月新建商品住宅月度環(huán)比指數(shù)；四是綜合保障性住房月度環(huán)比指數(shù)，計(jì)算出新建住宅月度定基指數(shù)。五是利用本月新建住宅定基指數(shù)除以上月定基指數(shù)，得到本月新建住宅月度環(huán)比指數(shù)。

3.由月度定基指數(shù)再計(jì)算同比指數(shù)。

（二）二手住宅銷售價格指數(shù)編制方法。

二手住宅設(shè)置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上3個基本分類。二手住宅銷售價格指數(shù)每月編制一次。方法同新建住宅銷售價格指數(shù)編制方法。