房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會計實務(wù)大全

第一章房地產(chǎn)開發(fā)基本知識及納稅概述

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)基本業(yè)務(wù)知識

一、房地產(chǎn)開發(fā)主要業(yè)務(wù)活動

二、房地產(chǎn)開發(fā)常用術(shù)語

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)主要階段

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)涉及稅費概述

第二章企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)稅收政策實踐應(yīng)用

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立及相關(guān)稅務(wù)問題概述

一、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件

二、新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案程序

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立中的納稅問題

第二節(jié)投資主體不同影響稅后凈收益

一、企業(yè)所得稅后利潤分配納稅依據(jù)

二、稅金及附加對企業(yè)凈利潤的影響

三、內(nèi)、外資企業(yè)利潤分配的稅收差異

四、內(nèi)、外方股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收差異

五、設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的限制性規(guī)定

第三節(jié)適當(dāng)借款有助于降低稅收支出

一、單純權(quán)益性投資對企業(yè)所得稅的影響

二、債權(quán)性投資與權(quán)益性投資對企業(yè)所得稅的影響

三、債權(quán)性投資與權(quán)益性投資對土地增值稅的影響

四、信托融資“假股權(quán)真?zhèn)鶛?quán)”退出時的定價稅收風(fēng)險

第四節(jié)注冊地合理規(guī)劃可降低稅務(wù)成本

一、企業(yè)所得稅管理

二、公司注冊地與項目所在地是否一致要權(quán)衡

第五節(jié)設(shè)立分公司還是子公司的稅收權(quán)衡

一、設(shè)立子分公司的稅收權(quán)衡

二、土地如何在母子公司之間內(nèi)部流轉(zhuǎn)

三、嚴(yán)禁強制或變相要求外地建筑企業(yè)在本地設(shè)立分公司或子公司

第六節(jié)總分支機構(gòu)跨地區(qū)經(jīng)營所得稅收有別

一、跨地區(qū)經(jīng)營總分支機構(gòu)的兩種情形及政策區(qū)別

二、兼營建筑安裝業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營政策應(yīng)用

三、房地產(chǎn)企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營企業(yè)所得稅的匯總與分配

四、匯總納稅申報中分支機構(gòu)預(yù)繳稅款不等于總機構(gòu)分配比例的情形

第七節(jié)以土地使用權(quán)作價投資應(yīng)考慮稅收問題

第三章取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)稅收政策實踐應(yīng)用

第一節(jié)土地使用權(quán)不同取得方式下的稅務(wù)問題

一、土地使用權(quán)出讓及年限規(guī)定

二、“招拍掛”

三、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

四、購買在建（項目）工程

五、收購項目公司

六、合作開發(fā)

七、社會保障性住房建設(shè)用地

八、取得土地使用權(quán)涉及稅費

第二節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移計征契稅實踐應(yīng)用

一、出讓土地使用權(quán)契稅政策解讀

二、出讓土地使用權(quán)如何確定契稅計稅依據(jù)

三、天籟之音——大配套費暫緩計入契稅計稅依據(jù)

四、劃撥用地轉(zhuǎn)讓是否補征契稅

五、改變土地用途是否征收契稅

六、無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移能否退還契稅

七、因政府征用重新承受土地是否繳納契稅

八、以土地使用權(quán)抵債是否繳納契稅

九、特殊情形契稅申報可以無發(fā)票

十、企業(yè)辦學(xué)校用地是否繳納契稅

十一、契稅納稅申報表

第三節(jié)改制重組契稅征免實踐應(yīng)用

一、改制重組免征契稅的政策規(guī)定

二、改制重組免征契稅政策的實踐應(yīng)用

第四節(jié)耕地占用稅該由誰繳納

一、耕地占用稅該由企業(yè)交還是政府交

二、耕地占用稅在土地出讓前就該繳納

三、可否一年免征城鎮(zhèn)土地使用稅

四、耕地占用稅納稅申報表

第五節(jié)受讓土地注意土地使用稅之稅收風(fēng)險

一、土地?zé)o約定交付日期的稅收風(fēng)險

二、未繳納土地出讓金是否免繳城鎮(zhèn)土地使用稅

三、未辦理土地使用證開發(fā)也應(yīng)繳納土地使用稅

第六節(jié)囤地繳納土地閑置費影響清算成本扣除

一、開發(fā)商囤地要繳納土地閑置費

二、土地閑置費在土地增值稅清算中不能扣除

第七節(jié)政府土地返還款營改增后風(fēng)險依舊在

一、土地返還款計入收入還是沖減土地成本

二、土地返還利益不屬于免稅收入

三、對土地返還利益土地增值稅處理應(yīng)慎重

四、對土地返還利益如何進行增值稅處理

五、土地減免款是否計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅

第四章舊城改造項目稅收政策實踐應(yīng)用

第一節(jié)拿地先拆遷稅務(wù)視角分析

一、舊的拆遷基本程序規(guī)定

二、拆遷政策之變遷

三、從地方文件看舊城改造基本原則

四、舊城改造、拆遷補償需要關(guān)注的問題

第二節(jié)被征收人舊城改造政策分析

一、城市房屋拆遷被征收人的增值稅處理

二、城市房屋拆遷被征收人是否繳納個人所得稅

三、被征收人取得安置房屋后銷售如何征收個人所得稅

四、被征收人（自然人）取得拆遷補償房屋如何計征契稅

五、被征收人（拆遷戶）是否免征土地增值稅

六、被征收人（企業(yè)）企業(yè)所得稅是否有優(yōu)惠

第三節(jié)拆遷人與征收人舊城改造政策不完全一致

一、拆遷主體與征收主體增值稅處理

二、城市房屋拆遷補償費如何計入土地增值稅扣除項目

三、城市房屋拆遷補償款是否繳納契稅

四、城市房屋拆遷補償費企業(yè)所得稅處理

五、先拆遷后出讓補償款不一定要計成本

六、土地改造不征增值稅要具備的條件

第四節(jié)舊城改造項目如何清算土地增值稅

第五節(jié)“三舊”改造九種模式最具指導(dǎo)性意義的文件

第五章代建開發(fā)與增值稅計稅方式

第一節(jié)取得土地使用權(quán)后再代建如何征稅

第二節(jié)沒有土地代建行為如何征稅

一、稅務(wù)機關(guān)對代建行為的確認標(biāo)準(zhǔn)

二、委托方如何納稅

三、開發(fā)商如何納稅

四、營改增后按同樣原則征收增值稅

第三節(jié)政府工程營改增后如何計稅

一、BT項目如何計算繳納增值稅

二、BOT項目如何計算繳納增值稅

三、PPP項目如何計算繳納增值稅

第六章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓營改增后如何計稅

第一節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否可以按差額納稅

一、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓如何計征增值稅

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓如何計征增值稅

第二節(jié)在建工程轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取開發(fā)用地

第三節(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)稅收政策實踐應(yīng)用

一、土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營風(fēng)險

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓下的稅務(wù)處理及政策應(yīng)用

第四節(jié)整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收購項目公司稅收政策實踐應(yīng)用

一、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收增值稅

二、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅

三、印花稅相關(guān)問題

四、企業(yè)所得稅相關(guān)問題

五、契稅相關(guān)問題

第五節(jié)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲取土地稅收政策實踐應(yīng)用

一、增值稅相關(guān)問題

二、土地增值稅相關(guān)問題

三、企業(yè)所得稅相關(guān)問題

四、印花稅相關(guān)問題

五、契稅相關(guān)問題

第七章合作開發(fā)房地產(chǎn)稅收政策實踐應(yīng)用

第一節(jié)房地產(chǎn)合作開發(fā)概述

一、房地產(chǎn)合作開發(fā)

二、合作開發(fā)的基本模式

三、合作開發(fā)的法律問題

第二節(jié)當(dāng)合作建房遇到營改增

一、不成立合營企業(yè)的合作建房

二、成立合營企業(yè)的合作建房

三、將正在開發(fā)的土地與別人合作開發(fā)

四、合作建房中關(guān)于“一方提供土地使用權(quán)”具體含義的規(guī)定

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)吸收他人資金合作建房

第三節(jié)合作建房免征土地增值稅分情況分析

一、合作建房項目清算主體的確定

二、合作建房分得現(xiàn)金是否免稅

三、合作建房分得房產(chǎn)再出售情形的處理

四、 合作建房雙方的稅務(wù)與會計處理

第四節(jié)分房分利會計稅務(wù)處理不一樣

第五節(jié)先聯(lián)合拿地再合作建房如何處理

第八章開發(fā)環(huán)節(jié)稅收政策實踐應(yīng)用

第一節(jié)開發(fā)成本核算的主要內(nèi)容

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本對象及確定原則

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本分類及核算的具體范圍

三、房地產(chǎn)開發(fā)過程可能涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金

第二節(jié)建筑工程施工合同計稅方法的選擇

一、營改增新老項目劃分的原則

二、建筑服務(wù)計稅方法的選擇

三、建筑服務(wù)總分包差額計稅規(guī)則

四、建筑服務(wù)總分包計稅方法能否一致

五、建筑工程施工合同計稅方法誰說了算

第三節(jié)共同成本及代建工程的會計核算處理

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算程序

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本中共同成本的分配方法

三、成本分配所依據(jù)的建筑面積的確定

四、房地產(chǎn)共同成本分配方法案例解析

五、土地增值稅清算時扣除項目金額支付的截止時間

六、土地增值稅清算時成本分攤的一般規(guī)則

七、土地增值稅清算時層高系數(shù)法實踐應(yīng)用

八、土地增值稅清算時按投影面積分攤土地成本實踐應(yīng)用

九、土地增值稅清算時地下車位如何分攤成本

十、土地增值稅清算時商業(yè)用地和住宅用地如何分攤成本

第四節(jié)會計成本不等于開發(fā)產(chǎn)品計稅成本

一、開發(fā)產(chǎn)品完工前成本的確認

二、開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認

三、開發(fā)產(chǎn)品完工后成本的確認

四、預(yù)提成本影響完工產(chǎn)品計稅成本的確定

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提成本并非隨意扣除

六、營改增后質(zhì)押金、保證金的稅務(wù)處理

七、營改增后建筑發(fā)票的規(guī)范性要求

第五節(jié)售樓部不同模式的稅務(wù)處理

一、利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修裝飾后作為

營銷設(shè)施使用

二、利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時設(shè)施作為營銷

設(shè)施使用

三、利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施裝修裝飾后作為營銷設(shè)施臨時

使用

四、在開發(fā)小區(qū)之外的人口密集區(qū)設(shè)置銷售網(wǎng)點作為營銷

設(shè)施使用

第六節(jié)項目工程用房與銷售用房稅務(wù)處理不同

第七節(jié)境外支付服務(wù)費的稅務(wù)處理

一、境外企業(yè)服務(wù)所得是否繳納增值稅

二、代扣代繳稅收繳款憑證可抵扣進項稅額

三、境外企業(yè)服務(wù)所得是否繳納企業(yè)所得稅

四、對外支付改為備案制

五、境外支付不含稅合同如何代扣稅款

第九章營改增后房地產(chǎn)增值稅稅收政策實踐應(yīng)用

第一節(jié)商品房銷售基本政策

一、商品房現(xiàn)售

二、商品房預(yù)售

第二節(jié)房地產(chǎn)銷售預(yù)繳稅款與納稅申報

一、新老項目的確定

二、預(yù)繳稅款

三、一般計稅方法

四、納稅申報

第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)進項稅額抵扣實踐應(yīng)用

第四節(jié)房地產(chǎn)銷售開發(fā)產(chǎn)品發(fā)票如何開具

一、房地產(chǎn)正常發(fā)票開具

二、繳納營業(yè)稅后未開具發(fā)票如何補開

三、主要政策及發(fā)票開具規(guī)定

四、開具紅字增值稅發(fā)票管理規(guī)定

第五節(jié)轉(zhuǎn)讓“二手房”增值稅政策實踐應(yīng)用

第六節(jié)不動產(chǎn)出租增值稅政策實踐應(yīng)用

一、一般納稅人出租不動產(chǎn)的增值稅繳納規(guī)定

二、小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)的增值稅繳納規(guī)定

三、預(yù)繳稅款

四、發(fā)票開具及征收管理

第七節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)增值稅政策問答

第十章房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入企業(yè)所得稅處理實踐應(yīng)用

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入企業(yè)所得稅處理

一、產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)

二、預(yù)計計稅毛利率

三、預(yù)售階段所得稅收入的確認

四、預(yù)收賬款會計科目的設(shè)置

五、預(yù)售階段企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報的變化

六、預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報表未明確事項處理

七、預(yù)售階段可否彌補虧損

八、預(yù)售階段企業(yè)所得稅年度匯算清繳的有關(guān)問題

九、稅務(wù)機關(guān)檢查調(diào)增的企業(yè)應(yīng)納稅所得額可否彌補虧損

第二節(jié)會計準(zhǔn)則與企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)收入的確認差異

一、會計對收入的確認

二、稅法對收入的確認

第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品完工后收入的所得稅處理

第四節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)其他收入的稅務(wù)處理

一、預(yù)租定金與預(yù)收租金的納稅區(qū)別

二、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的企業(yè)所得稅處理

三、非貨幣性交易和視同銷售所得的企業(yè)所得稅處理

四、非貨幣性資產(chǎn)投資的企業(yè)所得稅處理

五、債務(wù)重組的特殊性稅務(wù)處理

六、國債投資業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理

七、融資性售后回租業(yè)務(wù)是否確認企業(yè)所得稅收入

八、股息、紅利等權(quán)益性投資收益收入確認問題

九、企業(yè)接收政府劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理

十、企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理

十一、資產(chǎn)移送的企業(yè)所得稅處理

十二、小型微利企業(yè)的企業(yè)所得稅處理

第五節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅可否核定征收

一、企業(yè)所得稅核定征收的管理規(guī)定

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收匯算清繳使用的報表

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)核定征收的情形

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收收入?yún)R算是關(guān)鍵

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收改為查賬征收虧損可否彌補

六、核定征收是否能夠變相享受稅收優(yōu)惠

七、企業(yè)所得稅核定征收是否土地增值稅也要核定征收

第六節(jié)商品房合同面積與確權(quán)面積誤差的稅務(wù)處理

一、約定面積與確權(quán)面積出現(xiàn)誤差后的結(jié)算方式

二、約定面積與確權(quán)面積出現(xiàn)誤差后的稅務(wù)處理

第七節(jié)房地產(chǎn)促銷方式及其稅務(wù)處理

一、代墊首付

二、購房返稅

三、打折促銷

四、首付打折銷售

五、售后回購

六、售后回租

七、買房獎車

第八節(jié)支付及收取違約金的稅收政策實踐應(yīng)用

一、未履行合同支付及收取的違約金的稅務(wù)處理

二、履行合同中支付及收取的違約金的稅務(wù)處理

第九節(jié)社會保障性住房政策優(yōu)惠及稅收政策實踐應(yīng)用

一、配建社會保障性住房稅務(wù)處理難題

二、公共租賃住房建設(shè)和運營的稅收優(yōu)惠

三、棚戶區(qū)改造的稅收優(yōu)惠

四、開發(fā)經(jīng)濟適用住房的政策優(yōu)惠

第十一章企業(yè)所得稅稅前扣除稅收政策實踐應(yīng)用

第一節(jié)企業(yè)所得稅稅前扣除的原則

一、企業(yè)所得稅稅前扣除的基本原則及要求

二、企業(yè)所得稅稅前扣除應(yīng)遵循的一般原則

三、企業(yè)所得稅稅前允許扣除的項目

四、企業(yè)所得稅稅前不允許扣除的支出

第二節(jié)企業(yè)所得稅中工資薪金總額的扣除

一、工資薪金的概念

二、工資薪金支出的稅前扣除

第三節(jié)職工福利費等四項經(jīng)費的稅務(wù)處理

一、職工福利費的稅務(wù)處理

二、工會經(jīng)費的稅務(wù)處理

三、職工教育經(jīng)費的稅務(wù)處理

四、黨團活動經(jīng)費的稅務(wù)處理

第四節(jié)保險費和住房公積金的稅務(wù)處理

一、稅前扣除規(guī)定

二、繳納標(biāo)準(zhǔn)及扣除比例

三、其他商業(yè)保險費的處理

第五節(jié)公務(wù)用車制度改革后的稅務(wù)處理

一、企業(yè)為股東個人購車

二、企業(yè)為非股東雇員購車

三、企業(yè)租用個人車輛

四、企業(yè)為員工發(fā)放補貼或報銷費用

第六節(jié)通訊費補貼的稅務(wù)處理

一、各地方的規(guī)定

二、各地方規(guī)定小結(jié)

第七節(jié)五項限額扣除支出稅收實務(wù)

一、業(yè)務(wù)招待費

二、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三項費用扣除

四、銷售傭金

五、捐贈支出

第八節(jié)其他無限額標(biāo)準(zhǔn)的費用扣除

一、勞動保護費

二、差旅費

三、會議費

四、租賃費用

五、修理費

六、折舊費

七、投資性房地產(chǎn)

八、無形資產(chǎn)

九、長期待攤費用

十、母子公司間相互提供服務(wù)的費用

十一、企業(yè)之間支付的費用

第九節(jié)借款利息支出的稅前扣除

一、借款費用的會計處理

二、借款費用的稅務(wù)處理

三、房地產(chǎn)民間借貸成本支出存在稅收風(fēng)險

第十節(jié)資產(chǎn)損失的稅前扣除

一、資產(chǎn)損失的概念

二、資產(chǎn)損失稅前扣除時間

三、損失扣除形式分清單申報和專項申報

四、資產(chǎn)損失確認證據(jù)

五、現(xiàn)金等貨幣性資產(chǎn)損失的認定

六、非貨幣性資產(chǎn)損失的認定

七、投資損失的認定

八、其他資產(chǎn)損失的認定

第十二章企業(yè)重組清算業(yè)務(wù)稅收政策實踐應(yīng)用

第一節(jié)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理

一、企業(yè)重組的概念及類型

二、股權(quán)支付和非股權(quán)支付的概念

三、重組日的確定

四、一般性稅務(wù)處理

五、特殊性稅務(wù)處理

六、境內(nèi)外企業(yè)間發(fā)生的股權(quán)和資產(chǎn)收購交易

七、企業(yè)重組后的稅收優(yōu)惠承繼

八、企業(yè)重組備案

九、企業(yè)改制重組中的印花稅問題

第二節(jié)清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理

一、企業(yè)清算的企業(yè)所得稅處理概念

二、企業(yè)清算的三種情形

三、企業(yè)清算的時限規(guī)定

四、企業(yè)清算財產(chǎn)的處理

五、企業(yè)清算的企業(yè)所得稅處理內(nèi)容

六、企業(yè)清算所得的計算和分配

七、《中華人民共和國企業(yè)清算所得稅申報表》填報

第三節(jié)企業(yè)不注銷，多繳企業(yè)所得稅可否退還

第十三章房地產(chǎn)企業(yè)個人所得稅稅收政策實踐應(yīng)用

第一節(jié)向職工福利售房在個人所得稅上有利

第二節(jié)商品房促銷要不要扣繳個人所得稅

一、解除買賣合同支付違約金代扣代繳個人所得稅

二、延期交房支付違約金不代扣代繳個人所得稅

三、無償贈送個人房屋

四、促銷與業(yè)務(wù)往來贈送禮品征稅有區(qū)別

五、個人擔(dān)保所得

六、應(yīng)扣未扣個人所得稅的法律責(zé)任

七、應(yīng)扣未扣稅款如何計算

第三節(jié)二次股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何計征個人所得稅

第四節(jié)資本公積轉(zhuǎn)增股本是否計征個人所得稅

一、企業(yè)投資者免征企業(yè)所得稅

二、個人所得稅征免規(guī)定及歧義

第十四章房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅政策實踐應(yīng)用

第一節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅管理指引

一、城鎮(zhèn)土地使用稅管理原則

二、納稅申報管理

三、核準(zhǔn)類減免稅管理

四、備案類減免稅管理

五、第三方涉稅信息管理

六、稅源管理

七、稅收風(fēng)險管理

第二節(jié)建設(shè)期間該如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

一、在建項目城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)的確定

二、在建項目城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的確定

三、延期交付土地的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何

確定

第三節(jié)項目竣工后該如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

一、項目竣工銷售完畢城鎮(zhèn)土地使用稅的計算與繳納

二、竣工在售項目城鎮(zhèn)土地使用稅的計算與繳納

第四節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅免稅面積的扣除

一、公共租賃租房、安置住房用地面積免稅

二、公共用地面積扣除的規(guī)定

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的直接減免

第五節(jié)承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅的計算與繳納

第十五章房地產(chǎn)企業(yè)印花稅稅收政策實踐應(yīng)用

第一節(jié)印花稅新規(guī)出臺 監(jiān)控力度加大

第二節(jié)印花稅繳納違規(guī)行為如何處罰

第三節(jié)印花稅征稅范圍和計稅依據(jù)的主要政策

一、經(jīng)濟合同

二、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

三、營業(yè)賬簿

四、權(quán)利、許可證照

五、經(jīng)財政部門確定征稅的其他憑證

第四節(jié)64種不繳納印花稅的情形

第五節(jié)印花稅會計處理

第十六章土地增值稅稅制要素與政策優(yōu)惠

第一節(jié)土地增值稅稅制要素

一、納稅義務(wù)人

二、征收范圍

三、計稅依據(jù)

四、扣除項目金額

五、土地增值稅稅額計算方法

第二節(jié)土地增值稅納稅申報表

第三節(jié)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅稅收優(yōu)惠政策實踐應(yīng)用

第四節(jié)國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免稅

第五節(jié)改制重組土地增值稅稅收政策實踐應(yīng)用

第六節(jié)個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅稅收政策

第七節(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地的土地增值稅征免爭議

第八節(jié)“炒”地“炒”房如何征收土地增值稅

一、不開發(fā)直接賣地

二、“生地”變“熟地”再轉(zhuǎn)讓

三、整體購買未竣工房產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓

四、整體購買未竣工房產(chǎn)繼續(xù)建設(shè)轉(zhuǎn)讓

第十七章舊房轉(zhuǎn)讓如何計征土地增值稅

第一節(jié)什么是舊房

第二節(jié)轉(zhuǎn)讓舊房確定應(yīng)納稅額的四種情形及對比分析

一、按照評估價格確定扣除項目

二、按照發(fā)票所載金額確定扣除項目

三、按照核定征收率確定應(yīng)納土地增值稅稅額

四、按照核定扣除項目確定應(yīng)納土地增值稅稅額

五、轉(zhuǎn)讓舊房確定土地增值稅的四種情形對比分析

第三節(jié)舊房轉(zhuǎn)讓依評估價格扣除要分析

（篇幅限制，后略，共20章）

讀書識人。樊劍英老師主編的《房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)稅收與會計實務(wù)大全》一書，見微知著，深計遠慮，涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)全程各個環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)財稅人員必讀書，也是房地產(chǎn)經(jīng)營管理人員案頭必備的工具書。

——尤長生新疆世紀(jì)興業(yè)投資集團有限公司總裁

喜見一部營改增后以房地產(chǎn)項目開發(fā)流程為主線、集會計核算與稅法實務(wù)于一身、對房地產(chǎn)財稅領(lǐng)域具有指導(dǎo)性意義的實用工具書問世。厚積而薄發(fā)，本書是作者多年從事房地產(chǎn)財稅研究的心血結(jié)晶，對于廣大房地產(chǎn)財稅工作者提升實踐操作能力大有裨益。

——陳玉琢國家稅務(wù)總局稅務(wù)干部進修學(xué)院教授稅收經(jīng)濟教研室主任

因稅結(jié)緣，樊劍英老師是我多年的良師益友，其主編的《房地產(chǎn)開發(fā) 稅收與會計實務(wù)大全》一書提煉了項目開發(fā)全流程營改增后的財稅疑難問題，政策解析與實操經(jīng)驗心得相結(jié)合，有深度、有廣度、有提醒、有方案，是房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、財務(wù)人員非常實用的工具書。

——周麗函恒大地產(chǎn)集團華東公司財務(wù)經(jīng)理

卷置案頭，蓬蓽生輝，開卷解惑，老師猶在身邊。財稅智庫的專家們忠實于稅法，磨練于實踐，大處著眼，小處著手，緊緊把握時代脈搏，用心撰寫的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅收與會計實務(wù)大全》讀得懂、用得上，一定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅人員的好幫手、好老師。

——李炯梅財稅智庫創(chuàng)始人

立足實務(wù)乃本書極大特點，本書根據(jù)房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增及其他全新法規(guī)政策詮釋房地產(chǎn)開發(fā)全流程的會計與納稅實務(wù)，政策解析與案例分析、問題解答相輔相成，由點及面、由表及里，精準(zhǔn)剖析，邏輯嚴(yán)謹，能讓初學(xué)者有方向，讓實踐者有頓悟，讓非財稅人員有發(fā)現(xiàn)，讓稅務(wù)管理人員有依據(jù)，可快速幫助讀者洞悉業(yè)務(wù)疑點難點，體悟大道至簡智慧。

——宋寧中稅咨詢集團、艾特密信息技術(shù)股份有限公司總裁

讀此書，感覺像是一位慈愛的非遺傳承人不厭其煩從房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)循循教授，盡全力而不肯有一絲遺漏疏忽。對于涉及稅收業(yè)務(wù)的律師而言，此書是一本非常不錯的教材，可以很快找到相關(guān)的知識點深入學(xué)習(xí)，并能促使站在法律的角度獨立思考。

——寇毅敏國際稅務(wù)律師

認識樊劍英老師時我還在從事房地產(chǎn)財務(wù)工作，尚未把稅務(wù)做為主業(yè)，當(dāng)年的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范》解決了實務(wù)中遇到的很多稅務(wù)問題。營改增后，樊劍英老師與時俱進，奔波于全國各地授課加了解各地地產(chǎn)企業(yè)遇到的新問題，終于心血凝結(jié)成書，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會計實務(wù) 大全》正好可以系統(tǒng)解決營改增后房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下遇到的新問題，為勤勞高產(chǎn)的樊老師點贊！

——李良平 華夏幸?；鶚I(yè)稅務(wù)總監(jiān)2100433B

什么？樊劍英、段文濤、王駿三位財稅大咖要合著一本書？有沒有搞錯??？聽聞此消息，我一直不敢相信，直到9月25日拿到書稿初稿，才真的相信了。是的，沒有搞錯，就是他們?nèi)撕现摹斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后稅收與會計全流程操作實務(wù)》。

我與樊劍英、段文濤、王駿三位的結(jié)識可以說源于“稅源（緣）”，記得10年前大家的溝通交流還沒有微信這么方便時，大家交流比較流行的方式是BBS論壇及微博之類的，因此通過這些論壇平臺及微博結(jié)識了當(dāng)今被財稅界稱為“網(wǎng)紅”的中國財稅浪子王駿，后來因為有了微信這一方便的溝通平臺又讓我結(jié)識了地產(chǎn)財稅大師劍英及稅癡文濤，王駿、劍英、文濤的為人執(zhí)著、認真、有責(zé)任心使咱們必定成為“好基友”。順便給親們透漏個秘密，咱們四人真有個“好基友”微信群來著。

房地產(chǎn)開發(fā)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長、范圍廣、環(huán)節(jié)多、專業(yè)性強、關(guān)聯(lián)度高、資源占用多、規(guī)模大、開發(fā)周期長等特點，而且涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等諸多稅（費）種，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財稅處理實務(wù)變得相當(dāng)復(fù)雜而存爭議，特別是營改增后，增值稅幾乎影響了各個稅種的稅務(wù)處理及會計核算方式，使房地產(chǎn)企業(yè)財稅處理實務(wù)變得更加復(fù)雜和爭議問題不斷涌現(xiàn)，同時其財稅風(fēng)險也劇增。因此，業(yè)界急需一本房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種的財稅實務(wù)處理指導(dǎo)教程，三位大咖合著的巨著《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會計實務(wù)大全》正是在該背景下“應(yīng)運而生”。通覽本書，有近70萬字，152個案例，124個問題解答，71個友情提示，13個學(xué)習(xí)與思考，摘編了營改增后各省市政策精華解讀，土地增值稅最新清算政策口徑、營改增后增值稅科目設(shè)置及會計核算方式等內(nèi)容，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全流程全稅種角度解析稅務(wù)處理及納稅規(guī)劃方案，涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)計、拿地方式、開發(fā)過程中的稅務(wù)安排及銷售策略、完工與土地增值稅清算等主要環(huán)節(jié)的稅務(wù)問題，三位大咖將政策解析與實踐應(yīng)用糅合在一起，適合于各個層次的讀者充分領(lǐng)會房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)財稅實務(wù)操作要領(lǐng)，從而完整洞察把控財稅風(fēng)險，快速提升實務(wù)操作技能。

房子承載著人們對美好生活的向往，中國特色社會主義進入了新時代，十九大報告提出：加強社會保障體系建設(shè)；堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?？梢灶A(yù)知圍繞讓老百姓住有所居、住有優(yōu)居、住有綠居、住有樂居一定還會有稅收新政策和稅收新問題出現(xiàn)。相信三位財稅大咖的智慧也一定會與時俱進，及時更新保持本書旺盛的生命力，我們跟上別掉隊。

孔子曰：三人行，必有我?guī)熝?。三位?dāng)今財稅界的大咖合著的這本書，帶給我們的將是怎樣一種財稅知識饕餮大餐的享受呢？親們還是一起來學(xué)習(xí)吧！

是為序。

深圳市思邁特財稅咨詢有限公司

深圳思邁特會計師事務(wù)所

高級合伙人

張學(xué)斌博士

2017年12月3日于深圳

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅實務(wù)》依據(jù)最新的企業(yè)會計準(zhǔn)則和稅收法律法規(guī)編制，以特定行業(yè)――房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為核心，集中介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從設(shè)立到銷售之間各個環(huán)節(jié)的會計處理和涉及的各個稅種及相關(guān)的稅務(wù)處理，在此基礎(chǔ)上，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅實務(wù)》還從稅收籌劃的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營流程進行稅務(wù)籌劃方案設(shè)計，試圖勾畫出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本思路。全書共分為9章，第一章概括性的介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的會計科目和稅種，是對本書的概括性描述；第二至五章按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立階段、獲取土地階段、開發(fā)建設(shè)階段和銷售階段的相關(guān)會計處理。第六至八章詳細闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個環(huán)節(jié)涉及的稅種及相關(guān)稅務(wù)處理，第九章介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收規(guī)劃具有很好的指導(dǎo)作用?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅實務(wù)》既可以作為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)處理與會計核算進行研究的參考用書，也可以作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員的指導(dǎo)用書。

《會計稅收一本通：會計科目核算及涉稅解析實務(wù)》的編寫，以工作需求為導(dǎo)向，堅持力求簡化、突出實務(wù)的原則，將稅收與會計有機結(jié)合。旨在從稅收角度，分析會計信息，規(guī)范會計核算，有效防范涉稅風(fēng)險；從會計角度，解讀稅收政策，分析稅收和會計(以下簡稱“稅會”)差異，提升財務(wù)管理水平。

《會計稅收一本通：會計科目核算及涉稅解析實務(wù)》共八章(書中政策文件截至2018年9月20日)。該書是在小企業(yè)會計準(zhǔn)則核算制度下，以“會計科目核算 涉稅解析 差異分析 政策依據(jù) 現(xiàn)行稅費附加解析及會計核算”為主線，將稅會差異、企業(yè)所得稅和其他稅種差異(以下簡稱“稅稅”差異)、小企業(yè)會計準(zhǔn)則和企業(yè)會計準(zhǔn)則差異(以下簡稱“會會”差異)，按現(xiàn)行財稅政策，用翔實案例進行解析；按稅費基本要素，對現(xiàn)行稅費及會計核算進行解讀。解析前有實例，關(guān)鍵點有提示，細節(jié)處有注釋，使讀者能方便快捷地掌握會計科目核算及涉稅處理，滿足國地稅機構(gòu)合并后財稅人員的業(yè)務(wù)需求。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與納稅實務(wù)》采用以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、獲取土地、項目立項報批、開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓及銷售等具體的業(yè)務(wù)流程為線索，以會計流程為補充的結(jié)構(gòu)體系，對房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的稅務(wù)與會計事項進行了分析，重點介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)、會計和稅務(wù)處理。