齊齊哈爾市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法簡介

【發(fā)布單位】80811

【發(fā)布文號(hào)】市政府令第2號(hào)

【發(fā)布日期】2001-01-20

【生效日期】2001-01-20

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

齊齊哈爾市人民政府令

（第2號(hào)）

《齊齊哈爾市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)二00一年一月九日市人民政府第五十八次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予以發(fā)布，自二00一年一月二十日起施行。

代市長 楊信

二00一年一月二十日

齊齊哈爾市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條為加強(qiáng)城鎮(zhèn)住宅區(qū)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相配套的公用設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)連的場地等。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指依法設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的委托，按照合同對物業(yè)進(jìn)行有償維護(hù)、修繕、管理以及提供相關(guān)服務(wù)。

第四條凡具備條件的本市城鎮(zhèn)住宅區(qū)均應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理。物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。

第五條市房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱市房產(chǎn)部門）是本市物業(yè)管理工作的行政主管部門，其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行國家、省和本市有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本市有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理的辦法和規(guī)定。

（二）對本市住宅區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行行業(yè)指導(dǎo)、監(jiān)督與檢查。

（三）對住宅區(qū)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

（四）對住宅區(qū)物業(yè)管理資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查并負(fù)責(zé)管理維修專項(xiàng)資金。

（五）對住宅區(qū)物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，發(fā)放物業(yè)崗位證。

（六）組織查處住宅區(qū)物業(yè)管理中的違法、違章行為，受理有關(guān)投訴。

縣（市）房產(chǎn)管理部門是其所在行政區(qū)域的住宅區(qū)物業(yè)管理工作的行政主管部門。

城建、工商、規(guī)劃、市政、公安、交通等行政主管部門應(yīng)按照各自的職責(zé)，做好物業(yè)管理工作中相關(guān)工作的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

第二章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，代表全體業(yè)主以及使用人對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主及業(yè)主代表組成。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

第七條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及吸收的若干使用人組成。業(yè)主人數(shù)比較多的區(qū)域，應(yīng)按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。住宅按戶推選代表；辦公、企業(yè)和商業(yè)用房以每100平方米為一個(gè)單位推選一名代表。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)業(yè)主或者過半數(shù)業(yè)主代表通過。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請所在地派出所、居民委員會(huì)和使用人代表列席。

第八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉或罷免業(yè)主委員會(huì)。

（二）審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約。

（三）聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告。

（四）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

第九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生15日內(nèi)持下列文件向市（縣）房產(chǎn)部門備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)成立申請書。

（二）業(yè)主委員會(huì)成員名單。

（三）業(yè)主委員會(huì)章程。

第十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主以及使用人的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

（一）召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，制定業(yè)主委員會(huì)章程。

（二）選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

（三）制定業(yè)主公約。

（四）聽取業(yè)主以及使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)。

（五）審議物業(yè)管理企業(yè)對房屋大中修或其他重大改修項(xiàng)目的報(bào)告，監(jiān)督檢查本款前列項(xiàng)目費(fèi)用支出情況并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)籌集資金。

（六）審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算。

（七）配合物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督檢查業(yè)主遵守物業(yè)管理的規(guī)章制度和履行義務(wù)情況。

（八）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十一條業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地房產(chǎn)部門備案。

業(yè)主公約示范文本由市房產(chǎn)部門制定。

第十二條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人具有約束力，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第三章 物業(yè)管理

第十三條具備下列條件之一的住宅區(qū)，可劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，實(shí)行物業(yè)管理：

（一）公有住宅建筑面積出售達(dá)35%以上的。

（二）新建商品住宅入住率達(dá)60%以上的。

（三） 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)35%以上、不足60%，但使用期限已超過一年以上的。

單棟樓房或數(shù)量較少的住宅區(qū)，可根據(jù)實(shí)際情況成立業(yè)主小組，實(shí)行自治管理。

第十四條從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)經(jīng)市房產(chǎn)部門物業(yè)管理資質(zhì)審查批準(zhǔn)后，持物業(yè)管理資質(zhì)證書到工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，向物價(jià)部門申領(lǐng)收費(fèi)許可證。

未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照和收費(fèi)許可證的企業(yè)，不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

外地企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得本市的物業(yè)管理資質(zhì)，辦理工商登記和領(lǐng)取收費(fèi)許可證。

第十五條物業(yè)管理范圍：

（一）房屋管理

1、維護(hù)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的嚴(yán)肅性，禁止使用單位或個(gè)人破壞、改造房屋結(jié)構(gòu)、平面布局。

2、對房屋定期進(jìn)行檢查、維修，禁止在公共場地、樓房共用部位私建、亂建以及擅自鑿門開窗。

（二）環(huán)境管理

管理和保護(hù)住宅區(qū)的環(huán)境，制止亂貼亂畫、亂拋、亂堆、亂放行為和噪聲污染，做好美化環(huán)境工作。

（三）衛(wèi)生管理

1、清掃住宅區(qū)的道路、綠化帶和公共場所并保持整潔。

2、及時(shí)清運(yùn)垃圾，對衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行清理、保潔，保持住宅區(qū)衛(wèi)生。

3、制止飼養(yǎng)家禽、家畜行為（經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)飼養(yǎng)的犬類除外）。

（四）綠化管理

1、對住宅區(qū)進(jìn)行綠化，對綠化帶、園林小品以及樹木、花草等進(jìn)行專業(yè)化管理養(yǎng)護(hù)。

2、制止破壞住宅區(qū)綠化工作行為。

（五）治安管理

1、住宅小區(qū)設(shè)巡邏隊(duì)。接受公安部門指導(dǎo)，建立住宅安全110報(bào)警聯(lián)網(wǎng)。

2、建立住宅小區(qū)安全、防護(hù)檔案。

（六）車輛管理

1、設(shè)車輛看護(hù)站，為用戶提供服務(wù)。

2、制止車輛亂停亂放。

（七）市政設(shè)施管理

對住宅區(qū)內(nèi)道路、上下水管道、水井、消防等市政設(shè)施進(jìn)行管理和養(yǎng)護(hù)。

（八）市場管理

對住宅區(qū)內(nèi)的市場進(jìn)行管理，防止商販場外經(jīng)營和亂擺亂賣及破壞環(huán)境衛(wèi)生。

（九）提供有償便民服務(wù)。

（十）對住宅區(qū)附屬配套設(shè)施實(shí)施租賃經(jīng)營管理。

第十六條物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)名稱、住所。

（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目。

（三）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。

（四）有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)。

（五）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

（六）物業(yè)管理服務(wù)期限。

（七）違約責(zé)任。

（八）合同終止和解約的約定。

（九）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

第十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)遵守下列規(guī)定：

（一）接受房產(chǎn)部門的管理和業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、設(shè)備和公共設(shè)施的使用維護(hù)方法、要求、注意事項(xiàng)及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，書面通知業(yè)主和使用人。

（三）執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)合同。

（四）按時(shí)公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價(jià)格以及收支情況。

（五）定期聽取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和使用人的意見及要求，改進(jìn)管理服務(wù)工作。

第十八條物業(yè)管理企業(yè)在接受委托期間，按規(guī)定在受委托的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取下列物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用：

（一）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)。

（二）住宅共用部位、公共設(shè)備維修、更新費(fèi)。

（三）公共設(shè)施維修、更新費(fèi)。

本條第（一）項(xiàng)費(fèi)用由業(yè)主支付，第（二）項(xiàng)費(fèi)用由整棟住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積按比例承擔(dān)，第（三）項(xiàng)費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積按比例承擔(dān)。

第十九條以預(yù)付形式或委托物業(yè)管理企業(yè)收取房租的形式交付物業(yè)管理費(fèi)用的，在進(jìn)行物業(yè)維修、更新時(shí)，按預(yù)交款規(guī)定支付形式或者以房租提取維修費(fèi)用的形式支付維修更新費(fèi)用，其不足部分仍按本辦法第十八條規(guī)定的承擔(dān)形式繳納。

第二十條按規(guī)定收取的專項(xiàng)維修資金應(yīng)存儲(chǔ)到市房產(chǎn)部門指定的銀行，?？顚Ｓ谩?

第二十一條業(yè)主自管、自修的房屋、設(shè)施和場地整體或部分影響市容、危害毗連房屋安全及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修或改造。拒不維修或改造的，業(yè)主委員會(huì)可授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修或改造，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第二十二條毗連房屋、設(shè)施、場地確需維修的，有關(guān)業(yè)主不得以任何理由阻礙物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行施工。

第二十三條業(yè)主和使用人發(fā)現(xiàn)室內(nèi)共用設(shè)備損壞時(shí)，有責(zé)任報(bào)修。延誤報(bào)修時(shí)間或人為造成損失的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十四條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同終止或解除后的十日內(nèi)，在房產(chǎn)部門的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會(huì)移交財(cái)務(wù)收據(jù)帳冊，各類物業(yè)管理帳、籍、卡以及各種資料，共有和政府所有的房屋、場地和其他財(cái)物。

第二十五條由物業(yè)權(quán)屬單位整棟或者整單元自管的房屋，由權(quán)屬單位每年按每平方米使用面積3．5元的標(biāo)準(zhǔn)繳納環(huán)境配套維修改造費(fèi)。其中，住宅房屋可委托物業(yè)管理企業(yè)收取房租，由其代管代修，產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系不變。

第二十六條新建住宅移交時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖。

（二）單體建設(shè)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖和采暖、供氣、供水等系統(tǒng)圖、平面圖。

（三）各類地下設(shè)施竣工圖。

（四）其他有關(guān)資料。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在兩個(gè)月內(nèi)，將圖紙及資料整理完畢，不得遺失和損毀。

第二十七條物業(yè)管理原則上通過公開招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式實(shí)施。新住宅小區(qū)物業(yè)管理必須招投標(biāo)，舊住宅小區(qū)可采取招投標(biāo)和選聘相結(jié)合的方式。

第四章 使用與維修

第二十八條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于房屋、設(shè)施、場地的使用和安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、供熱、供氣、排水、通行、維修、環(huán)境衛(wèi)生等方面的關(guān)系。

第二十九條業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)。其中，改變平面布局的，應(yīng)經(jīng)房產(chǎn)部門批準(zhǔn)。

第三十條供水、供電、供氣、供熱、電信、市政等部門在已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行施工，應(yīng)在施工前通知物業(yè)管理企業(yè)并負(fù)責(zé)竣工后恢復(fù)原狀。緊急搶修未及通知物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)在事后向其補(bǔ)報(bào)；造成損失的，應(yīng)予以賠償。

第三十一條物業(yè)管理區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外立面、內(nèi)部平面布局、用途，隨意拆損門窗和私搭濫建；改動(dòng)采暖、供水、排水、供氣等設(shè)施。

（二）高空丟拋雜物以及亂堆、亂倒垃圾雜物和在建筑物上隨意吊掛、張貼、寫畫各種廣告。

（三）踐踏綠地，攀折樹木，折花，占用場地、小區(qū)道路、自行車棚、停車場和其他共用設(shè)施。

（四）損壞、涂刻園林小品。

（五）機(jī)動(dòng)車輛隨意進(jìn)入，自行車等車輛隨意停放。

（六）堆放易燃、易爆和有放射性物質(zhì)，排放易燃、有毒、有害物質(zhì)。

（七）設(shè)置影響居民正常生活或不符合環(huán)保要求的飲食、服務(wù)業(yè)店（點(diǎn)）等。

（八）私設(shè)攤點(diǎn)、棚廈從事經(jīng)營和其他活動(dòng)。

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第三十二條利用物業(yè)設(shè)施設(shè)置廣告等進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的，應(yīng)征得物業(yè)管理企業(yè)的同意并辦理各項(xiàng)審批手續(xù)，支付設(shè)置費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用列入物業(yè)管理維修費(fèi)用。

第五章 前期物業(yè)管理

第三十三條本章所稱前期物業(yè)管理，是指使用人入住住宅后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

新建房屋出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，在房產(chǎn)部門監(jiān)督下選聘物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。合同副本報(bào)市房產(chǎn)部門備案。

第三十四條新建房屋出售單位與房屋銷售人簽訂住宅買賣合同時(shí)，應(yīng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為銷售合同的附件。

第三十五條開發(fā)建設(shè)單位以及其他建設(shè)住宅的單位，不得將住宅的共用部位、設(shè)備或者公共設(shè)施（包括自行車棚以及批建公共設(shè)施場地及室內(nèi)外樓梯間、廳間、走廊）的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)賣。

第三十六條動(dòng)遷的無償安置住宅產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由市房產(chǎn)部門明確產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記后，委托物業(yè)管理企業(yè)管理。

第三十七條開發(fā)建設(shè)單位以及其他住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市規(guī)定的保修期限、保修范圍承擔(dān)住宅設(shè)備、設(shè)施的保修責(zé)任。

第三十八條新建住宅入住前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收。

住宅建設(shè)期間遺留的質(zhì)量問題及丟失的設(shè)備由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決以及維修和配置。

第三十九條前期住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過新的業(yè)主公約生效時(shí)終止。

第四十條公有住宅出售后的前期物業(yè)管理由公房出售前的管理單位實(shí)施。

第六章 物業(yè)經(jīng)費(fèi)與管理用房

第四十一條物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的主要來源：

（一）住宅共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修基金。

1、商品房屋（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）購買者按購房款的2%的比例繳納的維修基金；集資建房以及以其他形式建設(shè)，的房屋的購買者按集資房款的3%繳納的維修基金（暫不收?。?

2、公房按房改政策出售后，由售房單位按售房款的25%的比例提取的共用部位、公共設(shè)備設(shè)施管理維修基金，購房者按購房款2%的比例繳納的維修基金。

（二）按有關(guān)規(guī)定收取的物業(yè)管理費(fèi)用。

（三）專項(xiàng)委托服務(wù)收入。

（四）特約服務(wù)收入。

（五）其他合法收入。

第四十二條按本辦法第四十一條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定收取的維修基金由市、縣（市）物業(yè)行政主管部門代管，存儲(chǔ)到指定銀行，?？顚Ｓ谩Ｖ饕糜谧≌灿貌课?、公共設(shè)備、設(shè)施保修期滿后的大修、更新和改造。

第（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目及收取標(biāo)準(zhǔn)按省、市規(guī)定執(zhí)行。

第四十三條物業(yè)管理費(fèi)用分等級(jí)收取，按物業(yè)管理企業(yè)等級(jí)和住宅小區(qū)等級(jí)劃分，由物業(yè)主管部門會(huì)同物價(jià)部門核定。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按物價(jià)部門規(guī)定執(zhí)行并在收費(fèi)地點(diǎn)公布，已按照本辦法規(guī)定向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取。

第四十四條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)以成本價(jià)按住宅小區(qū)建筑面積0．1。%的比例提供物業(yè)管理用房，最低不得少于70平方米。

管理用房未經(jīng)市房產(chǎn)部門批準(zhǔn)不得改變用途。

第七章 罰則

第四十五條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市房產(chǎn)部門予以處罰：

（一）違反本辦法第十四條第一款、第四十二條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，可并處500元－3000元罰款。

（二）違反本辦法第十四條第二款規(guī)定的，責(zé)令停止一切經(jīng)營活動(dòng)，可并處2000元－5000元罰款。

（三）違反本辦法第二十五條規(guī)定的，責(zé)令限期繳納。逾期不繳的，由市房產(chǎn)部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行并按年費(fèi)用總額的0．5%收取滯納金。

（四）違反本辦法第二十六條規(guī)定的，責(zé)令限期移交或整理，可并處500元－1000元罰款。

（五）違反本辦法第二十九條、第三十一條正第（七）項(xiàng)除外）、第三十二條規(guī)定的，由市房產(chǎn)部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀和賠償損失，可并處500元－2000元罰款。

第四十六條違反本辦法第三十一條第（七）項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)保部門按有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第四十七條違反本辦法第四十一條第（二）項(xiàng)、第 （三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)

、第（五）項(xiàng)，第四十三條規(guī)定的，由物價(jià)部門按有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第四十八條罰款應(yīng)使用省財(cái)政部門印制的統(tǒng)一票據(jù)并按本市有關(guān)罰沒規(guī)定執(zhí)行。

第四十九條對行政處罰不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第五十條違反本辦法規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十一條房產(chǎn)部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附則

第五十二條本辦法由市政房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第五十三條本辦法自二00一年一月二十日起實(shí)施。

南寧市人民政府令

（第18號(hào)）

《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市人民政府辦公會(huì)議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行?！　?997年10月4日　　南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法總則

第一條　為加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理,維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序,保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第三條 本辦法所稱的住宅區(qū)，是指住宅建筑面積l萬平方米以上、公用設(shè)施配套的居民生活區(qū)。

本辦法所稱物業(yè),是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公共設(shè)施和場地。

本辦法所稱業(yè)主,是指住宅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托,享有權(quán)利,并承擔(dān)義務(wù)。

本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整治，同時(shí)對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)行日常管理,并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。

第四條　縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)業(yè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

各級(jí)有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工,配合物業(yè)主管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法委員會(huì)

第五條　實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到60%以上的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主推選的代表組成。

第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì),由住宅區(qū)所在地物業(yè)主管部門組織召開。

第六條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）審議通過或修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

（二)審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告；

（三)選舉罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

（四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（五)審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案；

（六)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項(xiàng)。

第七條　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)每年召開一次；經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或10%以上業(yè)主提議,也可臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表的過半數(shù)通過。

第八條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治組織，應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé)：

（一)召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；

（二)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；

（三)監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況；

（四)檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況；

（五)受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

（六)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作；

（七)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第九條　業(yè)主委員會(huì)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由5至15人組成,設(shè)主任1人,副主任1至3人,每屆任期3年。

業(yè)主委員會(huì)的決議,以組成人員的過半數(shù)通過。

已設(shè)立居民委員會(huì)的住宅區(qū),業(yè)主委員會(huì)可將日常管理事務(wù)委托居民委員會(huì)承擔(dān)。

第十條　業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主公約的示范文本由省物業(yè)主管部門制定。

第十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和業(yè)主公約,應(yīng)當(dāng)符合國家的有關(guān)規(guī)定,不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法物業(yè)管理企業(yè)

第十二條　住宅區(qū)交付使用而入住率不到60%的，由住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理,并報(bào)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)產(chǎn)生后，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或改聘。

第十三條　實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡稱委托合同）。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi),將委托合同報(bào)住宅區(qū)所在地物業(yè)主管部門備案。

委托合同的示范文本由省物業(yè)主管部門、省工商行政管理部門共同制定。

第十四條　物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度,具體辦法由省物業(yè)主管部門制定。

第十五條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一)根據(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關(guān)規(guī)定,管理住宅區(qū)的物業(yè)；

（二)按照國家和省有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（三)制止損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為。

第十六條　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托合同提供下列服務(wù)：

（一)房屋公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)公共設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)；

（二)住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生；

（三)綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理；

（四)車輛進(jìn)出及停放的管理；

（五)配合公安部門維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的公共秩序,做好安全防范工作；

（六)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作,并接受所在地街道辦事處的監(jiān)督。

浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法物業(yè)使用維護(hù)

第十七條　住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向所在地物業(yè)主管部門移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)技術(shù)資料：

（一)住宅區(qū)總平面圖；

（二)住宅區(qū)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖；

（三)住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖；

（四)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；

（五)住宅區(qū)綜合驗(yàn)收資料。

住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將上述資料提供給業(yè)主委員會(huì),供物業(yè)管理企業(yè)使用。

第十八條　實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專項(xiàng)資金,用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。

第十九條 物業(yè)維修專項(xiàng)資金由所在地物業(yè)主管部門以業(yè)主委員會(huì)名義專戶存儲(chǔ),專項(xiàng)管理。其收支情況應(yīng)當(dāng)公開,接受業(yè)主監(jiān)督。

物業(yè)維修專項(xiàng)資金不得出借,不得用于房地產(chǎn)投資,不得用干經(jīng)營股票、期貨或其他具有風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營性活動(dòng),不得為單位或個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。

第二十條　物業(yè)維修專項(xiàng)資金的具體收取、管理和使用辦法,由省財(cái)政、物價(jià)主管部門會(huì)同省物業(yè)主管部門制訂,報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第二十一條　住宅區(qū)交付使用后，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

第二十二條　住宅區(qū)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。

第二十三條　任何單位和個(gè)人不得在住宅區(qū)內(nèi)從事下列行為：

（一)擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

（二）對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)及公用部位違章鑿、拆、搭、占；

（三)堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

（四)擅自占用公共場地,損壞公共設(shè)施,毀壞綠化；

（五)隨意停放機(jī)動(dòng)車輛；

（六)亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場；

（七)亂倒垃圾、雜物；

（八)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃；

（九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。

第二十四條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋,應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項(xiàng)告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí),應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。

浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法物業(yè)管理用房

第二十五條　開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供,其中3‰作為物業(yè)管理辦公用房,4‰作為物業(yè)管理經(jīng)營用房。

物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬國家所有,交由業(yè)主委員會(huì)代管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

第二十六條　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)；物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按規(guī)定的權(quán)限由物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)主管部門制定。

業(yè)主委員會(huì)已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)。除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外,其他部門不得重復(fù)收取。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。

浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法法律責(zé)任

第二十七條 對未經(jīng)物業(yè)主管部門資質(zhì)審查擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期改正,可處以2000元以上10000元以下的罰款。

第二十八條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期提供。

第二十九條 違反本辦法第十九條、第二十一條、第二十二條、第二十三條規(guī)定的，由有關(guān)主管部門依法查處。

第三十條 業(yè)主違反業(yè)主公約的,或者物業(yè)管理企業(yè)不履行委托合同的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第三十一條 罰款的收繳和實(shí)施行政處罰的程序,按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第三十二條　當(dāng)事人對具體行政行為不服的,可以依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

第三十三條 物業(yè)主管部門的工作人員，在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污截留、挪用物業(yè)維修專項(xiàng)資金,尚未構(gòu)成犯罪的，由有關(guān)主管部門責(zé)令其限期改正,并給予行政處分。

第三十四條 違反本辦法規(guī)定觸犯刑律的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法附則

第三十五條 本辦法施行前已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范。物業(yè)維修專項(xiàng)資金和物業(yè)管理用房提取的具體辦法，由各市、縣人民政府制定。

本辦法施行前巳交付使用但尚未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū),可參照本辦法規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第三十六條 本辦法自1999年9月1日起施行

【發(fā)布單位】上饒市

【發(fā)布文號(hào)】

【發(fā)布日期】2003-04-25

【生效日期】2003-04-25

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

2003-04-25

第一章總則

第一條為加強(qiáng)和規(guī)范上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、安全、優(yōu)美、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第三條本辦法所稱的住宅區(qū)，是指以住宅為主，公用設(shè)施配套比較齊全并具有一定規(guī)模的居民生活區(qū)。住宅區(qū)的劃分，由縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門結(jié)合社區(qū)管理，按照住宅與公共實(shí)施的相關(guān)情況劃定。

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等。

本辦法所稱業(yè)主，是指房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整潔，同時(shí)對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

第四條市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）是本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門。

縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督管理。

建設(shè)、規(guī)劃、市政、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、公安（消防）、價(jià)格、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本辦法。

街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社會(huì)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

第二章業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第五條實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上的，必須召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主人數(shù)超過100名的，可按比例推選業(yè)主代表。

業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主推選的代表組成。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)須擁有投票權(quán)者過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。

業(yè)主的投票權(quán)，普通住宅按每20平方米為一個(gè)計(jì)票單位，別墅按每15平方米為一個(gè)計(jì)票單位；非住宅按每10平方米為一個(gè)計(jì)票單位，不足的按四舍五入處理，但每個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位不得分割投票。

第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦事處、居委會(huì)等相關(guān)單位組織召開，費(fèi)用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。

第六條業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

（二）審議通過或修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

（三）審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告；

（四）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（五）審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案；

（六）決定其他有關(guān)維護(hù)業(yè)主權(quán)益和督促業(yè)主執(zhí)行業(yè)主公約的重大事項(xiàng)。

第七條業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)一般每年召開1―2次；經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或10%以上業(yè)主提議，也可臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)可以邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表過半數(shù)通過。

第八條業(yè)主委員會(huì)是在住宅區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。

一個(gè)住宅區(qū)只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

第九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；

（二）聘請派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位人員兼任業(yè)主委員會(huì)副主任或委員；

（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，可以通過招投標(biāo)或其他方式，選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；

（四）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況；

（五）檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況；

（六）受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

（七）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)請求公布欠繳費(fèi)戶名單，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（八）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十條業(yè)主委員會(huì)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由5至11人組成，設(shè)主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年，可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)可將日常管理事務(wù)委托居民委員會(huì)承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過半數(shù)通過。

第十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)章程和名單報(bào)物業(yè)主管部門登記備案，并同時(shí)抄送當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)。

第十二條業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同分?jǐn)?，但不得超過同期物業(yè)管理費(fèi)總額的5%．具體數(shù)額和計(jì)劃由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議決定。

第十三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)符合國家的有關(guān)規(guī)定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第十四條物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。物業(yè)管理資質(zhì)實(shí)行年審制和等級(jí)管理制。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗。

第十五條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關(guān)規(guī)定，管理住宅區(qū)的物業(yè)；

（二）按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（三）制止各種損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為；

（四）享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：

（一）物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新；

（二）物業(yè)公用部位、共用設(shè)施和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路景觀、綠地的保潔服務(wù)；

（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理；

（四）車輛進(jìn)出及停放的管理；

（五）協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范；

（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案、業(yè)主檔案的保管；

（七）舉辦社區(qū)文化活動(dòng)；

（八）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受所在街道辦事處和居委員的監(jiān)督，協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作。

第十七條新建住宅區(qū)交付使用而入住率不到50%的，由開發(fā)建設(shè)單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并報(bào)物業(yè)主管部門備案，前期物業(yè)管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)產(chǎn)生后，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘和改聘。

物業(yè)銷售（預(yù)售）時(shí)，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)告示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

第十八條實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡稱委托合同）。

物業(yè)管理委托合同必須按省建設(shè)廳、省工商行政管理局聯(lián)合制定的《物業(yè)管理委托合同示范文本》簽訂。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)，將委托合同報(bào)物業(yè)主管部門備案，同時(shí)抄告轄區(qū)居委會(huì)。

第十九條住宅區(qū)內(nèi)車輛停放的管理應(yīng)接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督。

進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)。

第四章物業(yè)維修經(jīng)費(fèi)

第二十條實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專項(xiàng)資金，用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施保修期滿后小修以上的維修、養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)維修專項(xiàng)資金遵循全額儲(chǔ)存、業(yè)主共同所有、合理使用的原則。實(shí)行統(tǒng)一繳交、專款專用、民主理財(cái)、接受財(cái)政、審計(jì)監(jiān)督的管理制度。

第二十一條物業(yè)維修專項(xiàng)資金不得出錯(cuò)，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用于經(jīng)營股票、期貨或其他具有風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營活動(dòng)，不得為單位或個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。

物業(yè)維修專項(xiàng)資金的管理費(fèi)用由財(cái)政部門核定，在物業(yè)維修專項(xiàng)資金的增值收益中提取，并納入預(yù)算外資金收支兩條線管理。

第二十二條物業(yè)維修專項(xiàng)資金由物業(yè)管理行政主管部門成立“維修資金管理中心”設(shè)立專戶進(jìn)行管理。