物權(quán)公示公信力

“公信力為公示之目的”質(zhì)疑

依通常說法，物權(quán)公示的公信原則，指“依公示方法所表現(xiàn)之物權(quán)縱不存在或內(nèi)容有異，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)，而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在之相同法律效果，以為保護(hù)之原則”。

顯然，物權(quán)公示的公信力，其力圖解決的問題并非于正常情況下第三人利益的保護(hù)問題：惟在公示的物權(quán)根本不存在或者其內(nèi)容與真實(shí)物權(quán)不相符合，此時(shí)，方存在為物權(quán)交易的第三人的信賴?yán)?，而物?quán)公示的公信原則，則對(duì)第三人的此種信賴?yán)嬗枰员Ｗo(hù)，以維護(hù)交易安全。

物權(quán)公示與物權(quán)公示的公信力的關(guān)系

如前所述，物權(quán)的公示是法律為透明物權(quán)關(guān)系而采取的強(qiáng)制性措施，主要目的在于保護(hù)交易安全。而物權(quán)公示之對(duì)于交易安全的保護(hù)，主要是通過為社會(huì)公眾提供了解物的歸屬以及物之上所存在的其它支配權(quán)的明確途徑而實(shí)現(xiàn)的。

但物權(quán)公示的效果（效力）究竟如何？對(duì)此，德國(guó)學(xué)者依照德國(guó)法的設(shè)計(jì)，將之歸納為三大效力：

⑴物權(quán)轉(zhuǎn)讓效力（Ubertragungswirkung），即未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以及未經(jīng)交付的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，不發(fā)生物權(quán)之得失變更的法律效力；

⑵權(quán)利正確性推定效力，即推定以不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、以動(dòng)產(chǎn)的占有為正確的權(quán)利人占有。即使不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的物權(quán)與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致，或者動(dòng)產(chǎn)的占有與實(shí)際的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致，但無論其是基于權(quán)利人、相對(duì)人或者不動(dòng)產(chǎn) 記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，登記對(duì)任意之善意第三人均為正確，動(dòng)產(chǎn)占有人則被推定為所有人；

⑶善意保護(hù)效力（Gutglaubenswirkung），即通過法定方式取得的物權(quán)不受原權(quán)利人追奪，即使登記錯(cuò)誤，從登記名義人處取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)；即使占有人為非權(quán)利人，從占有人取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記與動(dòng)產(chǎn)占有之公信力的強(qiáng)弱差異

與某些有關(guān)物權(quán)公示的公信力的籠統(tǒng)論述所造成的印象相反，在賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力的立法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示（登記）與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示（占有）在公信力的強(qiáng)弱上存在極大差異。

這種強(qiáng)弱差異，顯然是由于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)在物權(quán)公示方法上的“分道揚(yáng)鑣”所引起。

與動(dòng)產(chǎn)占有相比較，不動(dòng)產(chǎn)登記所具有的公信力在一定條件下肯定要強(qiáng)大得多：不動(dòng)產(chǎn)登記為國(guó)家行為，采用文字記載并具有嚴(yán)格的程序，尤其在采實(shí)質(zhì)審查制度的情況下，公示的權(quán)利與實(shí)際的權(quán)利相一致的機(jī)率較高。有關(guān)國(guó)家和地區(qū)除加強(qiáng)登記制度的完善之外，或規(guī)定因登記機(jī)關(guān)的失職而造成損失的國(guó)家賠償責(zé)任（德國(guó)、瑞士），或規(guī)定從登記手續(xù)費(fèi)中提取部分作為補(bǔ)償基金或保險(xiǎn)基金（英國(guó)、美國(guó)及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)），以為救濟(jì)。

動(dòng)產(chǎn)占有與不動(dòng)產(chǎn)登記之公信力的表現(xiàn)形式

動(dòng)產(chǎn)占有的公信力通過善意取得制度予以表現(xiàn)，此點(diǎn)不存在任何疑義。但在賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力的立法，其公信力的表現(xiàn)形式究竟如何？不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的這一是由《德國(guó)民法典》第932條規(guī)定的”。但無論如何，不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取制度，是由《德國(guó)民法典》第892條和第893條規(guī)定的；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的這一制度，得制度，卻是中國(guó)學(xué)者（包括臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者）在引進(jìn)和分析有關(guān)制度時(shí)的主流觀點(diǎn)（雖然學(xué)者在作出此項(xiàng)結(jié)論時(shí)通常并不具體說明理由）， 同時(shí)也為中國(guó)物權(quán)法立法草案學(xué)者建議稿所確定。

物權(quán)公示概說

簡(jiǎn)單說物權(quán)公示的效力是指在物權(quán)法上所產(chǎn)生的公信力和確認(rèn)依公示方法所取得的物權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。所謂公信力，是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在時(shí)相同的法律效果，以保護(hù)交易的安全。根據(jù)物權(quán)法定的原則，物權(quán)的內(nèi)容，效力，變動(dòng)等必須由法律統(tǒng)一確定，不允許依當(dāng)事人的意思自由創(chuàng)設(shè)。物權(quán)的公示是法律為透明物權(quán)關(guān)系而采取的強(qiáng)制措施，主要目的在于保護(hù)當(dāng)事人的交易安全，而物權(quán)公示保護(hù)交易安全的主要途徑就是為公眾提供了解物權(quán)的歸屬以及物上所存在的其它支配權(quán)。物權(quán)的效力如上所述，包括三個(gè)方面，即三大效力：

（一）物權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力，即未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以及未經(jīng)交付的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生物權(quán)之得失變更的法律效力。

（二）權(quán)利正確性推定的效力，即推定以不動(dòng)產(chǎn)登記薄所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，以動(dòng)產(chǎn)的占有為正確的權(quán)利人占有。即使不動(dòng)產(chǎn)登記薄所記載的物權(quán)與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致，或者動(dòng)產(chǎn)的占有與實(shí)際的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致，但無論其是基于權(quán)利人，相對(duì)人或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，登記對(duì)任意之善意第三人均為正確，動(dòng)產(chǎn)占有人則被推定為所有人。

（三）善意保護(hù)的效力，即通過法定方式取得的物權(quán)不受原權(quán)利人的追奪，即使登記錯(cuò)誤，從登記名義人處取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)；即使占有非為權(quán)利人，從占有人處取得物權(quán)的善意第三人仍受保護(hù)。

上述三種效力的表述從三個(gè)不同的角度充分說明了物權(quán)公示的效力第一個(gè)效力亦可以表述為公示對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的效力。

物權(quán)公示各國(guó)立法模式選擇

從各國(guó)的規(guī)定來看，有四種模式：

⑴意思主義，即物權(quán)的變動(dòng)無須登記或者交付，此為法國(guó)立法模式；

⑵對(duì)抗主義，即物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記或者交付不得對(duì)抗善意第三人但在當(dāng)事人之間可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，此為日本立法模式；

⑶要件主義，即物權(quán)變動(dòng)必須以登記或者交付為要件，詞為奧地利，俄羅斯立法模式。中國(guó)的民法通則也是采用這種立法模式；

⑷形式主義，即物權(quán)變動(dòng)除進(jìn)行登記或交付外，當(dāng)事人還應(yīng)就物權(quán)變動(dòng)作成一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)契約的以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的合意，稱為物權(quán)行為。

公示推定力使得具有特定權(quán)利外觀的物權(quán)被推定為真實(shí)的權(quán)利，從而免除權(quán)利人證明權(quán)利的負(fù)擔(dān)，也向社會(huì)提供了確定的權(quán)利信息。正是基于公示推定力，抽象的物權(quán)得以向世人表征其具體的存在狀態(tài)，為物權(quán)人的利益與物權(quán)交易奠定了安全性的基礎(chǔ)。不過，公示推定力固然重要，但它主要指向靜態(tài)物權(quán)，只有輔之以公示決定力，才能保障物權(quán)交易的動(dòng)態(tài)安全。

物權(quán)變動(dòng)是指特定的物權(quán)關(guān)系發(fā)生變化，典型形態(tài)是物權(quán)進(jìn)入交易市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)物之價(jià)值。雖然法律行為是物權(quán)變動(dòng)的通常原因，但其成立生效并不能直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，還必須進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記或者動(dòng)產(chǎn)交付，這就是物權(quán)公示決定力的表現(xiàn)，簡(jiǎn)言之，就是“未公示者不得生效”。這種規(guī)則早在古羅馬就已存在，在羅馬法中，“要式物”買賣，需采用“要式買賣”或者“擬訴棄權(quán)”的復(fù)雜形式，比如，當(dāng)事人要在若干證人面前，由買方一手持象征物，一手持銅塊，聲稱他用銅塊和稱購(gòu)買物品，隨后司稱用銅塊擊稱，將銅塊交給賣方，表示移轉(zhuǎn)物品所有權(quán)。這種形式?jīng)Q定物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則在日爾曼以降的德意志民族法律中表現(xiàn)的尤其突出，形式甚至是各個(gè)時(shí)期德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法所普遍具有的本質(zhì)標(biāo)志，它產(chǎn)生于地方習(xí)俗和特定發(fā)展情境之中，作為與“公示”概念緊密關(guān)聯(lián)的特質(zhì)，增補(bǔ)了德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法和物權(quán)法?！兜聡?guó)民法典》在物權(quán)變動(dòng)的問題上就要求當(dāng)事人必須兩條腿走路，一是要有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的意思表示，二是要有公示的形式，不過，這些形式已經(jīng)不再固守那些原始的公示技術(shù)，而是演化成為相對(duì)簡(jiǎn)便的不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付。

形式主義物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的核心在于使抽象的物權(quán)交易具體有形，以為世人所認(rèn)識(shí)和把握，它之所以能形成，最重要的原因在于當(dāng)事人進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的意思表示不能為其外的第三人知悉，而這種行為的結(jié)果卻要產(chǎn)生物權(quán)的絕對(duì)性效力，這就涉及到以特定物權(quán)交易當(dāng)事人為代表的私人利益和以不特定第三人為代表的社會(huì)公眾利益之間的平衡問題。法律選取的平衡點(diǎn)，就是通過公示決定力為物權(quán)交易包裹上連續(xù)的、不間斷的權(quán)利外觀，使得交易變得明晰可見，以增加權(quán)利人和社會(huì)公眾對(duì)權(quán)利交易的安全感。中國(guó)現(xiàn)行的民事法律規(guī)范對(duì)該規(guī)則也有所體現(xiàn)，比如《民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”；《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記。

公示決定力固然能保障交易安全，但相應(yīng)地也提高了交易費(fèi)用，這在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中表現(xiàn)得最為明顯。為了貫徹登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的決定力，國(guó)家必須設(shè)置專門的登記機(jī)構(gòu)，其正常運(yùn)作必然要花費(fèi)大量成本，如審查、核實(shí)交易正當(dāng)性的成本，在登記錯(cuò)誤時(shí)承擔(dān)因其過錯(cuò)給他人造成損害的成本等；同時(shí)，至少為了體現(xiàn)形式上的利益對(duì)等性，當(dāng)事人也要支出一定的登記、查詢費(fèi)用和相應(yīng)的時(shí)間和精力。在形式主義模式下，這些成本是物權(quán)交易所必然產(chǎn)生的交易成本，它們?cè)谝欢ǔ潭壬辖档土私灰仔?。換言之，形式主義規(guī)則的弱項(xiàng)，就是對(duì)于交易安全的保護(hù)剛性十足，但對(duì)交易效率卻不能給予足夠的照料。

不過，在通常情形，這個(gè)弱項(xiàng)是制度選擇和設(shè)計(jì)必須支付的代價(jià)，但在某些特定物或者特定物權(quán)變動(dòng)場(chǎng)合，仍然堅(jiān)守該規(guī)則，反倒會(huì)畫虎不成反類犬。比如，中國(guó)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置以及作業(yè)規(guī)程沒有完全的統(tǒng)一法定化，很容易給當(dāng)事人的抵押登記帶來制度性障礙，如果因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)原因?qū)е碌盅旱怯洸荒埽盅喝讼騻鶛?quán)人交付權(quán)利憑證，或者當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)遞交了登記申請(qǐng)，此時(shí)，輕易否定債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)就與當(dāng)事人本意不符，在相當(dāng)程度上會(huì)減弱交易效率，司法實(shí)務(wù)的對(duì)策是認(rèn)定債權(quán)人已經(jīng)享有抵押權(quán)，但它沒有法定的登記外觀，不能對(duì)抗第三人。

這種不同于形式主義的規(guī)則就是“未公示者不得對(duì)抗”規(guī)則，與公示決定力相比，這種規(guī)則中的公示形式產(chǎn)生了對(duì)抗力。從理論上說，公示對(duì)抗力模式可能會(huì)鼓勵(lì)“一物數(shù)賣”，降低物權(quán)交易的安全性，因?yàn)槿魏问茏屓嗽谕瓿晒拘问街埃疾荒芘懦粔蛘\(chéng)信的轉(zhuǎn)讓人再將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他人，并完成公示形式以移轉(zhuǎn)物權(quán)，自己最終財(cái)貨兩空。但是，它畢竟給當(dāng)事人提供了公示的可能性，當(dāng)事人在由此保留的自治空間里，可以根據(jù)自己對(duì)交易安全和交易成本的衡量選擇是否進(jìn)行登記。這不失為一種有效的法律政策選擇。而且，隨著公示技術(shù)的發(fā)達(dá)，進(jìn)行公示以及通過公示體系查詢物上權(quán)利會(huì)越來越便利，會(huì)吸引更多當(dāng)事人選擇公示。

以上所說的決定力和對(duì)抗力均適用于依法律行為的物權(quán)變動(dòng)，對(duì)于非基于法律行為（如繼承、事實(shí)行為等）的物權(quán)變動(dòng)，公示既無決定力也無對(duì)抗力。在這類物權(quán)變動(dòng)中，只要物權(quán)變動(dòng)的原因出現(xiàn)或者完成，就會(huì)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的實(shí)際效果。不過，由此變動(dòng)形成的物權(quán)要進(jìn)行流轉(zhuǎn)，仍需完成相應(yīng)的公示形式，否則，在形式主義模式下，法律不允許權(quán)利人進(jìn)行處分，而且，即使在登記對(duì)抗力模式下，在客觀上也不易處分。比如，繼承人在被繼承人死亡之時(shí)即成為遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)人，由于其在登記簿中并未登記為該房屋的所有權(quán)人，在變更權(quán)利人之前，其很難轉(zhuǎn)手出讓該房屋。這種規(guī)則就是“未公示者不得處分”。

不過，在這種情況下，出于交易效率的考慮，不公示的處分并非當(dāng)然無效，在該處分結(jié)果經(jīng)過登記機(jī)關(guān)的認(rèn)定并為登記后，應(yīng)認(rèn)定其產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果。這種做法實(shí)際上是要用統(tǒng)一的權(quán)利外觀來歸整不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)交易，其深層的意義在于用代表國(guó)家意志的登記替代習(xí)慣中產(chǎn)生的權(quán)利形式，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)更有效的國(guó)家治理。由此，我們也可以看出，交易習(xí)慣中產(chǎn)生的“另類”物權(quán)形式僅僅止步于推定力，如此物權(quán)要想進(jìn)入流通機(jī)制，首要的前提就是獲得登記外觀，否則，它們是不能產(chǎn)生決定力的。

在社會(huì)學(xué)意義上，自人類個(gè)體有了權(quán)利意識(shí)，人類群體有了分配規(guī)則，物權(quán)就必然存在，它是個(gè)體和社會(huì)發(fā)展的基石。但是，法律術(shù)語(yǔ)和規(guī)范機(jī)制意義上的物權(quán)卻沒有“草根”性，它是法律精英采用抽象手法從現(xiàn)實(shí)中出的簡(jiǎn)約概念和規(guī)則，雖然源于社會(huì)生活，但在法言法語(yǔ)的裝飾下，已經(jīng)不再是人們從生活中獲得的直接知識(shí)，而是通過專業(yè)訓(xùn)練才能掌握的間接知識(shí)。為了讓普通大眾能感知并親近物權(quán)，這種抽象的紙上權(quán)利應(yīng)回歸社會(huì)母體，而達(dá)到該目的的技術(shù)手段就是讓其具有能為世人辨別的有形外觀。我們對(duì)這種手段很熟悉，如表明自己身份的證件，證明專利權(quán)的專利證書，標(biāo)注自留地范圍的界石等，都是具體的權(quán)利外觀。正是它們劃定了主體自身和他人的權(quán)利界限，結(jié)果是人欲有節(jié)和物流有序。

在物權(quán)法中，公示就是權(quán)利外觀，不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有就是具體物權(quán)的外觀。談物權(quán)公示，不能不提及物權(quán)法定，因?yàn)樗鼈兙哂薪Y(jié)構(gòu)上的必然聯(lián)系：物權(quán)法定固定了我們所能設(shè)定的物權(quán)類型與內(nèi)容，指向客觀存在的權(quán)利；物權(quán)公示則指向我們實(shí)際享有的主觀權(quán)利，它通過具體外觀向世人展示特定權(quán)利主體與特定物之間的直接聯(lián)系，并以此溝通具體的主觀權(quán)利與物權(quán)法，最終落實(shí)物權(quán)法定原則。由此，物權(quán)與債權(quán)產(chǎn)生了巨大分野，前者為法定要式，后者是否要式、形式如何通常交由私人自治，之所以如此，是因?yàn)榉蓪?duì)這兩種權(quán)利的想像圖景不同：債權(quán)是相對(duì)性的，只約束具有直接法律關(guān)系的當(dāng)事人，與外人無關(guān)；物權(quán)具有絕對(duì)性，其明晰主體是物權(quán)人，背景則是“面目模糊”的社會(huì)公眾，為了避免社會(huì)公眾遭受被物權(quán)人排斥的風(fēng)險(xiǎn)，物權(quán)法就要強(qiáng)行規(guī)定物權(quán)外觀。在如此的想像空間中，物權(quán)法離不開物權(quán)法定，而物權(quán)法定要得以落實(shí)，一定需要物權(quán)公示的輔助。

有了以上知識(shí)背景，我們接下來考慮這樣的現(xiàn)象：我們到商店買東西，通常不會(huì)對(duì)貨物權(quán)屬產(chǎn)生疑慮，因?yàn)樵谖覀兩鐣?huì)經(jīng)驗(yàn)中，商店貨物的權(quán)利外觀與實(shí)質(zhì)權(quán)利相互印證，但這種印證在我們買二手房、二手車時(shí)要大打折扣，我們首先想到的是出賣人是否為真的權(quán)利人。這種顧慮很正常，因?yàn)槿魏我粋€(gè)理性人都不會(huì)也不愿與不可信任、難以信賴、缺失信用的人打交道、做交易，而法律又怎樣才能合理地確保權(quán)利外觀與實(shí)質(zhì)權(quán)利的一致性，從而建立當(dāng)事人的確信呢"para" label-module="para">

從根本上來講，法律對(duì)物權(quán)外觀的選擇應(yīng)當(dāng)反映財(cái)產(chǎn)交易實(shí)踐的客觀要求，交易成本是一個(gè)重要的考慮因素，公示推定力就是實(shí)現(xiàn)交易成本最小化的規(guī)則，它與唯物辯證法的“內(nèi)容決定形式”相反，通過“形式推定內(nèi)容”的方式，讓權(quán)利外觀代表權(quán)利的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。如此一來，只要交易對(duì)象有法定權(quán)利外觀，法律擔(dān)保它通常為真實(shí)權(quán)利，交易者無需再勞心費(fèi)神辨別權(quán)利真?zhèn)?，交易成本?dāng)然隨之降低。

這一點(diǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尤為重要，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)具有較高的稀缺性，其上形成的利用層次與交易關(guān)系遠(yuǎn)比動(dòng)產(chǎn)復(fù)雜，如果將證明與調(diào)查權(quán)利真實(shí)性的義務(wù)完全配置給當(dāng)事人，就可能會(huì)因?yàn)榻灰踪M(fèi)用過高而嚴(yán)重物的利用效率，由國(guó)家控制的經(jīng)由合理程序操作的登記機(jī)制卻沒有這樣大的外部性。通過登記的推定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)將一目了然，其結(jié)果就是：⑴積極推定，即登記內(nèi)容表征不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)，登記簿中的權(quán)利人是真實(shí)權(quán)利人，但是這不能保證權(quán)利人實(shí)施的交易必定受法律保護(hù)，因?yàn)槠湫袨槟芰吞幏謾?quán)不在推定的范圍；⑵消極推定，即原有權(quán)利在登記簿上被涂銷的，推定所涂銷的權(quán)利不存在，被涂銷的權(quán)利人不再是權(quán)利人。

與不動(dòng)產(chǎn)相比，動(dòng)產(chǎn)數(shù)量多得多，在理論上可以無限增加，因而稀缺性較低，其上的利用層次與交易關(guān)系也相對(duì)簡(jiǎn)單，如果它也采用登記外觀，所增加的交易費(fèi)用就會(huì)抵消所帶來的交易安全的積極意義，因而法律將占有作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的外觀，并推定占有者為所有權(quán)人。不過，與登記相比，占有的推定力較弱，因?yàn)榍罢呤怯姓抛u(yù)保障的公權(quán)行為，后者僅僅是一種社會(huì)交易的常態(tài)事實(shí)，故而，為了保障權(quán)利人的利益，《德國(guó)民法典》第1006條限定：只有為了占有人的利益，才將占有人推定為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人。

基于公示推定力，具有權(quán)利外觀之人不用證明自己權(quán)利的真實(shí)性，從而減輕了證明負(fù)擔(dān)，因此，推定力屬于移轉(zhuǎn)舉證責(zé)任的程序性的規(guī)范。既然推定力導(dǎo)致舉證責(zé)任倒置，說明這種“推定”并非“確定”，權(quán)利外觀不必然對(duì)應(yīng)著真實(shí)的權(quán)利本身，還有被推翻的可能，提出相反主張之人能通過證據(jù)推翻法律通過權(quán)利外觀而對(duì)權(quán)利所作的初始配置。

在物權(quán)法中，作為物權(quán)外觀的不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有占據(jù)了壟斷地位，其他外觀形式不能充任物權(quán)外觀，以上所說的推定力是正是法定權(quán)利外觀所具有的效力。這在一般情形下沒有，但是，中國(guó)各地區(qū)與行業(yè)發(fā)展不平衡，尤其是城鄉(xiāng)發(fā)展?fàn)顩r極度不平衡，在一些特殊情形下難以一體適用統(tǒng)一的法定外觀。比如，中國(guó)尚未普遍建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，農(nóng)民建造房屋無需不登記，單憑占有房屋的事實(shí)就足以證明權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)占有因此就成了權(quán)利外觀。又如，中國(guó)某些地區(qū)或行業(yè)存在界定物權(quán)的習(xí)慣方式，如少數(shù)民族用特殊標(biāo)志表明對(duì)莊稼、林木或者獵物的權(quán)利，漁民用浮標(biāo)界定捕魚、養(yǎng)殖權(quán)利的范圍，而這些標(biāo)志既非不動(dòng)產(chǎn)登記，也很難說是動(dòng)產(chǎn)占有。至少在這些情形，權(quán)利外觀具有特殊性，法律是否認(rèn)可它們的推定力，就是一個(gè)問題。

從實(shí)事求是和具體問題具體對(duì)待的立場(chǎng)出發(fā)，該問題的答案應(yīng)是肯定的。不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有是根據(jù)生活與交易實(shí)踐，經(jīng)由發(fā)展，而由法律選定的典型物權(quán)外觀，但它們不應(yīng)絕對(duì)地排斥其他的外觀形式，只要其他形式有足夠穩(wěn)定的交易習(xí)慣支持，并受到特定公眾群體的認(rèn)可和尊重，就應(yīng)有效，否則，不但不能給這些公眾群體提供穩(wěn)定的預(yù)期，還會(huì)破壞他們的生活與交易秩序，增加額外的交易費(fèi)用。比如，在“抬頭不見低頭見”的農(nóng)村社區(qū)中，非要農(nóng)民辦理房屋登記是沒有效用的，因?yàn)榈怯涍@種由登記官操作的專家系統(tǒng)在農(nóng)村社區(qū)這樣的熟人社會(huì)中是一種外來的陌生品，難以達(dá)到它在城市這樣的工商社會(huì)中所具有的功能。

其實(shí)，正如立法者不知道現(xiàn)實(shí)中存在多少種物權(quán)一樣，立法者也不知道現(xiàn)實(shí)中有多少為特定地域或者行業(yè)公眾所普遍認(rèn)可的物權(quán)外觀，在這兩方面，立法者都是信息上的弱者。為了彌補(bǔ)這樣的信息弱勢(shì)，針對(duì)前一種情況，立法者一方面規(guī)定物權(quán)法定，一方面又預(yù)留了緩和法定的機(jī)制；[7]與此同理，對(duì)物權(quán)公示來說，立法者也應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持法定外觀的同時(shí)，認(rèn)可交易習(xí)慣認(rèn)定的公示形式，并賦予其推定力。客觀地講，物權(quán)公示無非是為了給社會(huì)公眾提供透明的權(quán)利信息，減少因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)，只要權(quán)利形式具有這樣的功能，就應(yīng)得到法律認(rèn)可。而且，法定權(quán)利外觀之外的“另類”形式在現(xiàn)實(shí)中具有強(qiáng)大的生命力，在司法中屢屢能對(duì)抗法定外觀對(duì)權(quán)利的真實(shí)性推定，而這種對(duì)抗實(shí)際上已經(jīng)賦予它們作為權(quán)利形式的正當(dāng)性。

要讓這些“另類”形式在法律上有一席之地，一個(gè)很重要的途徑，就是在國(guó)家立法機(jī)構(gòu)的主導(dǎo)下、在的指引下、在認(rèn)真的求知態(tài)度的引導(dǎo)下，進(jìn)行廣泛的社會(huì)調(diào)查，惟有如此，才能提出合理的法律對(duì)策；而且，還要與時(shí)俱進(jìn)，即考慮到經(jīng)濟(jì)生活實(shí)踐是在不斷發(fā)展的，法律要為物權(quán)及其外觀留下繼續(xù)發(fā)展的空間，以回應(yīng)社會(huì)的需求。這意味著，立法者不能只走精英路線，還要尊重群眾的生活智慧；立法不能只是位于廟堂之高而苦思冥想的產(chǎn)物，還應(yīng)是源于生活、反映生活和回饋生活的產(chǎn)品。不能忘記的是，公示推定力無非是給民眾提供了便利、安全、有效的交易工具，公示方式是否好用和夠用，最終的發(fā)言權(quán)還是在人民群眾手里。

物權(quán)公示物盡其用價(jià)值

物盡其用的實(shí)現(xiàn)方式之一就是在同一個(gè)物上盡可能多的設(shè)置物權(quán)類型，在不違背一物一權(quán)原則的情況下使得多個(gè)物權(quán)在同一個(gè)物上并存。由于多個(gè)物權(quán)在同一個(gè)物上并存，在物權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，不可避免地會(huì)發(fā)生效力上的沖突，導(dǎo)致有些物權(quán)效力難以得到實(shí)現(xiàn)。因此必須解決以下兩個(gè)問題：其一，在某一物上既設(shè)的物權(quán)必須以一定的方式公示于外，以使欲在該物上再設(shè)物權(quán)者能明晰該物上既存的物權(quán)狀態(tài)，從而依其意思自治進(jìn)行欲設(shè)物權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判以決定是否在該物上再設(shè)定物權(quán)；其二，后設(shè)定物權(quán)的人進(jìn)行其欲設(shè)物權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判時(shí)，需要一個(gè)評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)，而這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)必須是法定的，具體來講就是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力，而這種物權(quán)相互間優(yōu)先效力確定的根據(jù)之一就是物權(quán)公示原則。物權(quán)法明確規(guī)定了一些物權(quán)相互間的優(yōu)先效力，由于物權(quán)立法的有限性決定了對(duì)之不可能予以窮盡，那么就必須尋求作為優(yōu)先效力根據(jù)之一的物權(quán)公示原則加以解決。

物權(quán)公示主體性倫理價(jià)值

物權(quán)變動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全有著促進(jìn)和保障契約自由和所有權(quán)自由的特殊功能。沒有這種動(dòng)態(tài)安全的保護(hù)，人們就會(huì)陷入一種不自由狀態(tài)。因?yàn)槠跫s自由是有成本的，尤其是信息成本，動(dòng)態(tài)安全得不到保護(hù)就意味著交易的成本會(huì)急劇增大，其結(jié)果是放棄交易和契約的實(shí)質(zhì)上的不自由。所有權(quán)的自由實(shí)際上是權(quán)利已經(jīng)獲得之后的自由，而作為其前提的權(quán)利獲得過程直接決定了這種自由的享有的可能性，如果沒有動(dòng)態(tài)安全保護(hù)，因契約自由被阻滯當(dāng)事人放棄交易，當(dāng)事人擁有某物所有權(quán)的夢(mèng)想就會(huì)落空，所有權(quán)自由就會(huì)在一定程度上成為空洞的口號(hào)。物權(quán)公示原則通過保護(hù)交易第三人的信賴，從而使交易人超越信息成本的局限而做出決定進(jìn)行交易，使私法自治的主體性倫理得以充分地實(shí)踐和張揚(yáng)。

物權(quán)公示證據(jù)證明價(jià)值

物權(quán)公示原則所具有的一個(gè)重要功能是其權(quán)利正確性推定效力，即將納入公示的物權(quán)作為正確權(quán)利的假定。如以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人為正確的權(quán)利人，以動(dòng)產(chǎn)占有人作為正確的權(quán)利人等。物權(quán)公示原則的權(quán)利正確性推定是一種法律推定，即“法律從已知事實(shí)推論未知事實(shí)所得出的結(jié)果?！狈赏贫▽?shí)質(zhì)仍是一種法律上的假定，雖然這種“假定”的性質(zhì)本身就表明了它在某種程度上的蓋然性和不絕對(duì)可靠性，但其所具有的免除主張推定事實(shí)的一方當(dāng)事人的證明責(zé)任并把證明不存在推定事實(shí)的證明責(zé)任轉(zhuǎn)移于對(duì)方當(dāng)事人的功能，卻能夠?qū)崿F(xiàn)訴訟經(jīng)濟(jì)、公正分配證明責(zé)任、緩解某些事實(shí)證明上的困難以及貫徹實(shí)施實(shí)體法規(guī)范宗旨等目的，同時(shí)這種假定決不是隨意而定，而是基于日常生活經(jīng)驗(yàn)的合乎邏輯的認(rèn)定，正是法律推定所具有的這種正面功能和生活經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)決定了它既能被法律所認(rèn)可和容納，也能被民眾所承認(rèn)和接受。物權(quán)公示原則從占有（動(dòng)產(chǎn)）和登記（不動(dòng)產(chǎn)）推定權(quán)利的正確性，在物權(quán)實(shí)體法規(guī)范中進(jìn)行了一次證明責(zé)任的分配。物權(quán)公示原則通過權(quán)利正確性推定而進(jìn)行證明責(zé)任配置，并在當(dāng)事人糾紛或訴訟中發(fā)揮對(duì)于實(shí)體權(quán)利的保護(hù)作用。

中國(guó)學(xué)者關(guān)于物權(quán)公示的定義尚不統(tǒng)一，有“物權(quán)變動(dòng)說”、 “物權(quán)狀態(tài)說” 、“物權(quán)狀態(tài)與變動(dòng)說”等。這些爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于公示的對(duì)象或者內(nèi)容到底是什么?！拔餀?quán)變動(dòng)說”認(rèn)為，物權(quán)公示即對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的公示?！拔餀?quán)狀態(tài)說”認(rèn)為，物權(quán)公示即是物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)的公示?！拔餀?quán)狀態(tài)與變動(dòng)說”主張物權(quán)公示的是物權(quán)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)及其物權(quán)變動(dòng)的情況。

物權(quán)公示物權(quán)變動(dòng)說

依照“物權(quán)變動(dòng)說”，物權(quán)公示對(duì)象為物權(quán)變動(dòng)的行為（物權(quán)變動(dòng)的意思表示）或者物權(quán)變動(dòng)這一法律事實(shí)。之所以如此，是因?yàn)槲餀?quán)公示的目的在于保護(hù)交易安全。物權(quán)變動(dòng)即物權(quán)權(quán)屬的變動(dòng)，往往涉及物權(quán)變動(dòng)之外的第三人的信賴?yán)?，如果沒有公示，則物權(quán)權(quán)屬純粹為一種物權(quán)變動(dòng)當(dāng)事人的觀念，第三人當(dāng)然無從知曉，也就沒有一種可以信賴的表征，其與他人的物權(quán)交易就可能不是與真正的權(quán)利人交易，因而就可能遭受損害。為防止這種狀況的發(fā)生，有必要將原本存在于人們觀念中的物權(quán)變動(dòng)過程，外化為一定物態(tài)形式為公眾所知，以維護(hù)交易過程的安全?！拔餀?quán)既然是排他權(quán)利，所以物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，必然排斥第三人利益，因此為保護(hù)以第三人代表的社會(huì)秩序，法律要求物權(quán)的變動(dòng)必須向社會(huì)展示，以期獲得保護(hù)第三人的功效。”“物權(quán)所具有的對(duì)抗第三人的排他性，使得物權(quán)的變動(dòng)會(huì)對(duì)不特定的第三人的利益產(chǎn)生限制作用。為避免第三人遭受不虞之害，要求物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)與一定的技術(shù)手段結(jié)合起來。這一技術(shù)手段就是公示制度。”

物權(quán)公示物權(quán)狀態(tài)說

在“物權(quán)狀態(tài)說”看來，物權(quán)公示的對(duì)象為標(biāo)的物上的物權(quán)狀態(tài)，從而間接地公示物權(quán)的變動(dòng)。論者認(rèn)為，物權(quán)公示的目的首先在于透明物權(quán)關(guān)系，宣示物權(quán)歸屬狀況，以維護(hù)標(biāo)的物的靜的安全?！拔餀?quán)公示使物上權(quán)屬之狀況公之于眾，明確權(quán)利的歸屬，起著定分止?fàn)幍淖饔?，不論?duì)所有權(quán)還是對(duì)他物權(quán)而言，都使義務(wù)人負(fù)不侵犯物權(quán)的義務(wù)?！薄捌渥饔迷谟谑?jié)撛诘妮^以當(dāng)事人能對(duì)標(biāo)的物上的權(quán)利內(nèi)容獲得一清晰的認(rèn)識(shí)，公示就是為此目的而設(shè)計(jì)的制度，故而，物權(quán)的現(xiàn)狀無疑是公示的本體。”物權(quán)的絕對(duì)對(duì)世效力不僅要求對(duì)物權(quán)種類進(jìn)行界定，同時(shí)也要求物權(quán)的具體種類具有可識(shí)別性。為了實(shí)現(xiàn)物權(quán)的可識(shí)別性，公示原則發(fā)揮了作用。否則，就無法解釋作為公示方法之效力的公信力的問題。而公信力所要解決的正是被公示的物權(quán)現(xiàn)狀與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)的不一致。物權(quán)的變動(dòng)則透過對(duì)前后兩個(gè)不同的物權(quán)存在狀態(tài)而獲得認(rèn)識(shí)。其實(shí)，物權(quán)人的相對(duì)人并不關(guān)注物權(quán)變動(dòng)的過程，關(guān)注的是物上的權(quán)利。就物權(quán)人而言，他向外界表明的是他對(duì)何物擁有何種物權(quán)，使相對(duì)人負(fù)有不作為的義務(wù)，并不需要向外界表明這一物權(quán)得失變更的行為。

物權(quán)公示物權(quán)狀態(tài)與變動(dòng)說

而按照“物權(quán)狀態(tài)與變動(dòng)說”，物權(quán)公示的客體包括兩個(gè)，一是標(biāo)的物上的物權(quán)狀態(tài)；二是標(biāo)的物上的物權(quán)變動(dòng)。這實(shí)際上是上述兩種觀點(diǎn)的綜合。因?yàn)槲餀?quán)為具有絕對(duì)排他性效力的權(quán)利，若某一物上已經(jīng)成立物權(quán)，則與之不能兩立的、有著同一內(nèi)容的物權(quán)便不得再行成立。物權(quán)具有排他性，其變動(dòng)常常產(chǎn)生排他效果，若不能由外界查悉其變動(dòng)的征象，則難免致第三人于不測(cè)的損害。因此要發(fā)揮物權(quán)的排他作用，防止人對(duì)物的爭(zhēng)奪、對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵犯，物權(quán)公示制度使當(dāng)事人及第三人能夠直接從外部認(rèn)識(shí)物權(quán)的存在及現(xiàn)象，物權(quán)法律關(guān)系據(jù)此得以透明。反之，若無此項(xiàng)制度，則于交易旺盛、物權(quán)變動(dòng)頻繁的市場(chǎng)交易中，不僅物權(quán)交易的安全將受到損害，且也必然害及第三人利益，從而最終使財(cái)產(chǎn)交易秩序陷于紊亂境地。足見物權(quán)的公示制度具有維護(hù)物的占有秩序和交易安全的雙重作用。

其實(shí)，各種觀點(diǎn)都有著自己特定的歷史文化傳統(tǒng)。例如，在形式主義（無論是物權(quán)形式主義還是債權(quán)形式主義）立法模式下，物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果依賴于公示本身，公示生效即彰顯公示標(biāo)的物上的物權(quán)狀況；不過在“物權(quán)形式主義”的模式下，由于物權(quán)變動(dòng)的意思表示與公示本身不可分離，因此，公示自然包含了物權(quán)變動(dòng)的意思表示的公示。從物權(quán)公示制度的首要功能在于維護(hù)交易安全這一點(diǎn)來看，即使是“物權(quán)變動(dòng)說”，其目的也主要在于公示物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果狀態(tài)，使第三人在進(jìn)行交易時(shí)知曉標(biāo)的物上的物權(quán)權(quán)屬狀況，換言之，第三人僅需知道物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果（通過對(duì)動(dòng)產(chǎn)占有的辨認(rèn)確認(rèn)動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)權(quán)屬，通過對(duì)登記的辨認(rèn)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)權(quán)屬），而對(duì)于該物權(quán)變動(dòng)的行為及其過程，似無知曉的必要。單就這點(diǎn)看，“物權(quán)狀態(tài)說”似更為可取。

實(shí)際上，透過上述種種學(xué)說分歧的表面，筆者認(rèn)為它們彼此之間有著很大的共同性。無論是物權(quán)狀態(tài)說，還是物權(quán)變動(dòng)說，抑或是物權(quán)狀態(tài)和物權(quán)變動(dòng)說，其根本的目的都是為了向世人公開特定標(biāo)的物上的物權(quán)狀況，以使人們了解該物之上的物權(quán)變動(dòng)。綜上所述，所謂物權(quán)公示，是指物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)依法律規(guī)定的能夠?yàn)楣娝獣缘男问较蛏鐣?huì)公開。

物權(quán)的公示原則是物權(quán)法的基本原則之一。物權(quán)變動(dòng)涉及一國(guó)財(cái)產(chǎn)的流通，關(guān)乎一國(guó)的交易秩序，因而公示及其重要。公示將物權(quán)的實(shí)際狀態(tài)表彰于外，通過對(duì)交易人信賴的維護(hù)，向社會(huì)交易界提供統(tǒng)一的、穩(wěn)定的、普遍信服的法律基礎(chǔ)。物權(quán)公示對(duì)物權(quán)法的重大意義于促進(jìn)大陸法系物權(quán)法的理論研究與立法和司法實(shí)踐都是不爭(zhēng)的事實(shí)。

最新《物權(quán)法》（草案）的思考

最新的全國(guó)人大法工委的《物權(quán)法》（草案）第四條規(guī)定 物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外。法律規(guī)定不經(jīng)登記即可取得物權(quán)的，依照其規(guī)定。對(duì)此條規(guī)定，本人與部分人的意見一致，認(rèn)為這里規(guī)定的“物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示”不妥。確立物權(quán)公示原則的目的在于保障交易安全，對(duì)于沒有交易要求的物，不應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)公示原則。建議修改為：物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)公示。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，本人認(rèn)為草案的規(guī)定基本上有利于明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，防止并減少糾紛。但十九規(guī)定異議登記須經(jīng)權(quán)利人書面同意，本人認(rèn)為在實(shí)踐中幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。還有，第十九條中“以人民法院裁定予以異議登記”的規(guī)定在民事訴訟法上沒有立法依據(jù)，法院不好操作。覺得應(yīng)該修改十九條。

有關(guān)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的幾點(diǎn)結(jié)論

總結(jié)上述分析，對(duì)于中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以提出以下幾點(diǎn)結(jié)論性意見

⑴物權(quán)公示為權(quán)利公示，不動(dòng)產(chǎn)登記則為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之得失變更的登記行為，其或者為對(duì)已經(jīng)取得的物權(quán)以及物權(quán)的不復(fù)存在進(jìn)行“宣示”，或者為對(duì)依法應(yīng)當(dāng)取得的物權(quán)進(jìn)行“確認(rèn)”，但其并非一種權(quán)利創(chuàng)設(shè)行為。

⑵不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與不動(dòng)產(chǎn)（尤其是土地）的行政管理性質(zhì)上非屬同一，兩者必須分開。

⑶登記機(jī)關(guān)的職能，主要在于對(duì)依法已經(jīng)取得或者依法應(yīng)當(dāng)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)予以公示，故對(duì)于當(dāng)事人據(jù)以取得物權(quán)的法定根據(jù)（法律行為、行政命令以及

審批文件、法院判決等）可以僅僅具有形式上的審查義務(wù)（有關(guān)文書是否真實(shí)、完備）而無實(shí)質(zhì)上的審查義務(wù)（合同是否為當(dāng)事人真實(shí)的意思表示、行政審批和

法院判決是否合法等）。

⑷不動(dòng)產(chǎn)登記公信力之有無以及強(qiáng)弱，應(yīng)當(dāng)取決于登記制度完備之程度。以中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀和預(yù)期，不宜賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以絕對(duì)的公信力。

構(gòu)建適合中國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

⑴登記價(jià)值的沖突和平衡

便民是第一價(jià)值取向：登記除所具有的物權(quán)公示 功能外，雖然還有行政監(jiān)督的作用，但這個(gè)作用是從屬的、外在的，而不是本原的、固有的，行政機(jī)關(guān)完全可利用法院登記的信息實(shí)施其行政監(jiān)管的職能。效率是第二價(jià)值取向，必須建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，“多頭登記”已成為眾矢之的，并被認(rèn)為是導(dǎo)致中國(guó)登記狀況十分混亂的主要原因。成本是第三價(jià)值取向。

⑵關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的考慮

登記機(jī)構(gòu)定位的考慮主要是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本身的多樣性和復(fù)雜性，當(dāng)前設(shè)置統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的成本和可行性也是必須考慮的。當(dāng)然最重要的是要克服掉當(dāng)前登記體制下容易滋生腐敗低、效率和不專業(yè)的最為根本的弊端。這是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度另外一個(gè)非常重要的基點(diǎn)。其中不動(dòng)產(chǎn)登記的技術(shù)性問題不是最為艱難的問題，不應(yīng)成為取舍各種方案的決定性因素。

⑶不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的方案

目前國(guó)內(nèi)的學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界就不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的方案歸納有以下幾種：

第一種，認(rèn)為應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄；

第二種，認(rèn)為仍然應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的行政主管機(jī)關(guān)管轄，但在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)胤菍?shí)質(zhì)性改變的統(tǒng)一性整合；

第三種，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行公證部門的實(shí)質(zhì)審查和登記機(jī)關(guān)形式審查的分離；

第四種，成立獨(dú)立于現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)行政主管部門的實(shí)行垂直管理體制的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。本方案也細(xì)分為兩種，或是由統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)向不動(dòng)產(chǎn)主管部門派出登記人員進(jìn)行登記或者統(tǒng)一納入獨(dú)立的登記體系；

第五種，認(rèn)為應(yīng)創(chuàng)立具有服務(wù)功能的中介性質(zhì)的登記機(jī)構(gòu)體系；

當(dāng)前各種方案的比較學(xué)分析

第一種方案分析：登記制度的設(shè)計(jì)首先必須符合國(guó)情，中國(guó)司法機(jī)關(guān)本身受行政權(quán)力影響及大，在法院本身還在極力尋求獨(dú)立的過程中由法院負(fù)責(zé)登記會(huì)增加法院負(fù)擔(dān)，有可能要犧牲法院的中立性 再者牽涉到推動(dòng)行政管理體制的改革的艱巨長(zhǎng)期問題。

第二種方案分析：在中國(guó)目前，登記機(jī)關(guān)屬于行政機(jī)關(guān)，行政機(jī)關(guān)行使登記權(quán)，即使采用形式審查原則，也不夠超脫。換而言之，由行政機(jī)關(guān)行使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記權(quán)，不利于行政機(jī)構(gòu)的職能轉(zhuǎn)變。由行政機(jī)關(guān)作為登記部門，難以消除政出多門、分散林立的弊端，也就是難以確保登記部門的統(tǒng)一性，容易造成登記效率的低下以及登記出錯(cuò)的弊端。

第三種方案分析：中國(guó)的《物權(quán)法（草案）》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行了實(shí)質(zhì)審查原則。《物權(quán)法（草案）》排除了公證部門僅介入不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)審查，由專門的不動(dòng)產(chǎn)登記負(fù)責(zé)形式審查后登記模式的可能。

第四種方案分析：建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)，目前看來不現(xiàn)實(shí)，專門重新設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記，必要性不大，而且也不符合行政機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)的原則和發(fā)展方向，不確定因素也較多。

第五種方案分析：建立具有服務(wù)功能的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，能在一定程度上強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記的民事行為性質(zhì)，通過將不動(dòng)產(chǎn)審批機(jī)關(guān)和登記機(jī)關(guān)的職能剝離理論上是可以實(shí)現(xiàn)行政機(jī)關(guān)的干擾的。應(yīng)該是一種可以試點(diǎn)的模式。

統(tǒng)籌折中方案的可行性分析

出于中國(guó)機(jī)構(gòu)改革的復(fù)雜性和不動(dòng)產(chǎn)登記制度的考慮，可以實(shí)行過度性和試點(diǎn)性及試驗(yàn)性模式相結(jié)合方案，以迎接不動(dòng)產(chǎn)法或者不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)，恐怕這個(gè)過程不會(huì)很短。

令以及審批文件、法院判決等）可以僅僅具有形式上的審查義務(wù)（有關(guān)文書是否真實(shí)、完備）而無實(shí)質(zhì)上的審查義務(wù)（合同是否為當(dāng)事人真實(shí)的意思表示、行政審批和法院判決是否合法等）。

物權(quán)物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)

所謂物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)，是指利害關(guān)系人在物權(quán)歸屬和內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬、明確權(quán)利內(nèi)容的權(quán)利?！睹穹ǖ洹返?34條對(duì)此作出了專門規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。”確認(rèn)物權(quán)是保護(hù)物權(quán)的前提。物權(quán)的確認(rèn)包括兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)物權(quán)歸屬的確認(rèn)。一方面，它是對(duì)所有權(quán)的確認(rèn)。它是保護(hù)所有權(quán)的前提，因?yàn)榉颠€所有物、排除妨害等請(qǐng)求權(quán)都以所有權(quán)的確認(rèn)為前提。如果所有權(quán)的歸屬不清，則無法適用所有權(quán)的保護(hù)方法。另一方面，它是對(duì)他物權(quán)的確認(rèn)。例如，土地使用權(quán)因登記錯(cuò)誤發(fā)生爭(zhēng)議的，真正的權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)土地使用權(quán)的歸屬。如抵押權(quán)設(shè)定以后，在拍賣時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議，即債權(quán)人對(duì)于拍賣物之上是否設(shè)有抵押權(quán)、誰(shuí)享有抵押權(quán)發(fā)生了爭(zhēng)議，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)先行確權(quán)。他物權(quán)的設(shè)定雖有登記，但登記記載的內(nèi)容也會(huì)發(fā)生錯(cuò)誤，因此也有必要確認(rèn)。在這一點(diǎn)上與房屋所有權(quán)的確認(rèn)相同。二是對(duì)物權(quán)內(nèi)容的確認(rèn)。所謂對(duì)物權(quán)內(nèi)容的確認(rèn)，就是指當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議以后，請(qǐng)求人民法院對(duì)物權(quán)的內(nèi)容加以確認(rèn)。例如，登記機(jī)構(gòu)將他人的房屋面積登記錯(cuò)誤，或者將抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額記載錯(cuò)誤，權(quán)利人向登記機(jī)構(gòu)提出更正登記遭到拒絕后，可以請(qǐng)求法院確認(rèn)其物權(quán)。

物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)的行使主體應(yīng)當(dāng)限于利害關(guān)系人，包括真正權(quán)利人、對(duì)物主張權(quán)利的人，以及與他們具有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的人。在物權(quán)確認(rèn)中，應(yīng)當(dāng)對(duì)請(qǐng)求權(quán)主體作出一定的限定，即只有利害關(guān)系人才能主張權(quán)利，如果任何人都可以主張確認(rèn)權(quán)利，將不利于穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)秩序，也會(huì)增加法院的訴訟負(fù)擔(dān)。行使物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)必須向有關(guān)機(jī)關(guān)或人民法院提出，并最終由人民法院確權(quán)。同時(shí)，行使確認(rèn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)必須向有關(guān)機(jī)關(guān)或人民法院提出請(qǐng)求。在就物權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，可以向登記機(jī)構(gòu)要求辦理更正登記。更正登記雖然是對(duì)登記錯(cuò)誤的糾正，但實(shí)際上也是對(duì)登記權(quán)利重新確認(rèn)，因此更正登記本身具有重新確權(quán)的功能。當(dāng)事人除了可以要求更正登記之外，也可以直接向法院提出確權(quán)之訴，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容。

物權(quán)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的類型

《民法典》物權(quán)編所規(guī)定的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)主要包括四種：即返還原物、排除妨害、消除危險(xiǎn)和恢復(fù)原狀。

1、返還原物請(qǐng)求權(quán)。所謂返還原物請(qǐng)求權(quán)，是指權(quán)利人對(duì)無權(quán)占有或侵奪其物的人，有權(quán)請(qǐng)求其返還占有物?！睹穹ǖ洹返?35條規(guī)定：“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。”該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)是由所有權(quán)所派生的請(qǐng)求權(quán)，并且是所有權(quán)效力的直接體現(xiàn)，只要他人無權(quán)占有或侵奪權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)，權(quán)利人都可以通過行使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而恢復(fù)其物權(quán)的圓滿狀態(tài)。

2、排除妨害請(qǐng)求權(quán)。

排除妨害請(qǐng)求權(quán)是指當(dāng)物權(quán)的享有和行使受到占有以外的方式妨害時(shí)，物權(quán)人對(duì)妨害人享有請(qǐng)求其排除妨害、使自己的權(quán)利恢復(fù)圓滿狀態(tài)的權(quán)利。例如，某公司在他人房屋之上違章架設(shè)某種廣播設(shè)備，可能發(fā)出某種輻射、給他人造成妨害，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害?！睹穹ǖ洹返?36條規(guī)定：“妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)?！狈梁κ侵笇?shí)施了某種妨害所有人行使所有權(quán)的行為?！胺梁ξ锏膶?duì)外界和環(huán)境的聯(lián)系，只要物的功能性使用因此受到影響，就構(gòu)成了妨礙所有權(quán)?！狈梁κ乾F(xiàn)實(shí)地造成了對(duì)他人的權(quán)利行使的阻礙，這是妨害與危險(xiǎn)的區(qū)別。

3、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)。

所謂消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)，是指行為人的行為可能造成對(duì)他人的妨害，并且構(gòu)成一定的危險(xiǎn)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求消除已經(jīng)存在的危險(xiǎn)。例如，某人的房屋即將倒塌，對(duì)周圍鄰居的房屋形成了危險(xiǎn)。自羅馬法以來，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的主要形式有三種，即返還原物、排除妨害和妨害防止。《民法典》第236條規(guī)定：“妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。”可能妨害物權(quán)或者已經(jīng)妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求消除危險(xiǎn)或者排除妨害。通過行使消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)，可以預(yù)防將來發(fā)生對(duì)物權(quán)的現(xiàn)實(shí)損害。

4、恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。

恢復(fù)原狀是指行為人導(dǎo)致他人財(cái)產(chǎn)損害后，應(yīng)當(dāng)采取各種措施，使財(cái)產(chǎn)恢復(fù)原有的狀態(tài)?！睹穹ǖ洹返?37條規(guī)定：“造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀?！痹摋l規(guī)定實(shí)際上確定了恢復(fù)原狀的請(qǐng)求權(quán)?；謴?fù)原狀的請(qǐng)求權(quán)主要是指在物遭受侵害之后，如果能夠通過修理、重作等方式恢復(fù)原狀，應(yīng)該采用各種方法使得這些物恢復(fù)到原有的狀態(tài)，從而使得權(quán)利人恢復(fù)對(duì)物的圓滿權(quán)利狀態(tài)。

物權(quán)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)與侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)的區(qū)別

1、物權(quán)請(qǐng)求權(quán)與侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有不同的功能和目的。

由于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)和侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)的目的和功能不同，所以兩者對(duì)物權(quán)保護(hù)的側(cè)重點(diǎn)也不同。傳統(tǒng)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)行使的方式主要是請(qǐng)求返還原物、請(qǐng)求侵害排除和請(qǐng)求侵害防止，其目的在于排除物權(quán)受侵害的事實(shí)或者可能，恢復(fù)或者保障物權(quán)的圓滿狀態(tài)；在物權(quán)保護(hù)中，行使侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)就是要求加害人履行損害賠償之債，其目的是填補(bǔ)物權(quán)人無法通過行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)而得以彌補(bǔ)的損失，即以貨幣方式恢復(fù)被損害物的價(jià)值狀態(tài)，彌補(bǔ)受害人所遭受的價(jià)值損失。

2、物權(quán)請(qǐng)求權(quán)與侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求相對(duì)人承擔(dān)責(zé)任的要件不同。

一是兩者的歸責(zé)基礎(chǔ)不同。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，除了法律特別規(guī)定的侵權(quán)行為以外，一般侵權(quán)行為的受害人要行使基于侵權(quán)行為的請(qǐng)求權(quán)必須適用過錯(cuò)責(zé)任原則。也就是說，受害人要主張權(quán)利就必須舉證證明加害人具有過錯(cuò)，如不能證明加害人具有過錯(cuò)，則加害人不負(fù)侵權(quán)責(zé)任。但是如果適用物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，權(quán)利人要求侵害人返還財(cái)產(chǎn)、停止侵害、排除妨害和恢復(fù)原狀，都不需要證明相對(duì)人具有過錯(cuò)。

二是兩者的責(zé)任構(gòu)成要件不同。從危害后果上來看，在物權(quán)的保護(hù)中，行使侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)的前提是存在損害賠償之債，損害賠償之債要求加害人造成了受害人財(cái)產(chǎn)的損失，沒有損失就沒有賠償。但是物權(quán)人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的前提是物權(quán)遭受到侵害或者有遭受侵害的可能，而不以造成財(cái)產(chǎn)損失為前提。

3、兩種請(qǐng)求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效不同。

訴訟時(shí)效針對(duì)的對(duì)象是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，依據(jù)我國(guó)《民法典》第188條，訴訟時(shí)效為3年。但是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)則不能適用上述訴訟時(shí)效的規(guī)定。一方面，對(duì)于諸如返還原物的請(qǐng)求權(quán)而言，適用三年訴訟時(shí)效將不利于保護(hù)所有人的利益，或者說不利于保護(hù)所有權(quán)人的權(quán)利。另一方面，對(duì)返還原物、排除妨害、消除危險(xiǎn)等物權(quán)請(qǐng)求權(quán)而言，也很難確定訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)。因?yàn)槲餀?quán)請(qǐng)求權(quán)通常適用于各種繼續(xù)性的侵害行為，侵害和妨害行為通常是持續(xù)不斷進(jìn)行的，例如非法占有他人的財(cái)產(chǎn)，只要沒有返還，物權(quán)就仍然處于遭受侵害的狀態(tài)。

物權(quán)物權(quán)法定原則

物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類、內(nèi)容應(yīng)由法律明確規(guī)定，而不能由法律之外的其他規(guī)范性文件確定，或由當(dāng)事人通過合同任意設(shè)定?！睹穹ǖ洹返?16條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”這就確立了物權(quán)法定原則。物權(quán)法定主要包括三方面的內(nèi)容。

1、物權(quán)種類法定。所謂物權(quán)的種類法定，是指哪些權(quán)利屬于物權(quán)，哪些不是物權(quán)，要由物權(quán)法和其他法律規(guī)定。此處所說的“法律”，必須是國(guó)家立法機(jī)關(guān)通過立法程序制定的規(guī)范性文件，才能產(chǎn)生普遍適用的效力。物權(quán)必須由法律設(shè)定，而不得由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)。物權(quán)種類法定包含下述兩層含義：一方面，物權(quán)的具體類型必須要由法律明確確認(rèn)，法律之外的規(guī)范性文件（如行政規(guī)章、地方性法規(guī)）不得創(chuàng)設(shè)物權(quán)，當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)法律所不承認(rèn)的新的類型的物權(quán)。另一方面，種類法定既不允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)法定物權(quán)之外的新種類物權(quán)，也不允許當(dāng)事人通過約定改變現(xiàn)有的法律規(guī)定的物權(quán)類型。

2、物權(quán)內(nèi)容法定。物權(quán)的內(nèi)容法定包括兩個(gè)方面：一方面，物權(quán)的內(nèi)容必須要由法律規(guī)定，當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與法定物權(quán)內(nèi)容不符的物權(quán)，也不得基于其合意自由決定物權(quán)的內(nèi)容。例如，依據(jù)法律的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容中的使用權(quán)能限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，當(dāng)事人不能通過合同約定在土地上從事非農(nóng)業(yè)的建設(shè)。另一方面，內(nèi)容法定就是強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人不得作出與物權(quán)法關(guān)于物權(quán)內(nèi)容的強(qiáng)制性規(guī)定不符的約定。例如，當(dāng)事人在設(shè)定抵押權(quán)的合同中，不得約定一旦債務(wù)人不能履行債務(wù)，抵押物的所有權(quán)就轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有。

3、效力法定。因?yàn)槲餀?quán)效力是由法律賦予的，物權(quán)的對(duì)世效力、優(yōu)先效力，都要對(duì)第三人產(chǎn)生，涉及交易安全，故不能由合同當(dāng)事人自由作出安排。如果沒有效力法定，則種類法定和內(nèi)容法定在現(xiàn)實(shí)生活中將失去應(yīng)有的作用。物權(quán)的效力包括對(duì)世性、支配性、優(yōu)先性以及追及性，它是物權(quán)的基本性質(zhì)的體現(xiàn)，也是物權(quán)和其他基本權(quán)利區(qū)別的標(biāo)志。如果允許合同當(dāng)事人可以隨意地改變物權(quán)的效力，那么物權(quán)和債權(quán)的區(qū)別將不復(fù)存在，種類和內(nèi)容的法定也就喪失了意義。盡管《民法典》第116條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定，其中沒有明確提到效力法定的問題，但并不意味著物權(quán)法否定了效力法定的必要性，只不過是因?yàn)槲餀?quán)的定義以及與物權(quán)有關(guān)的規(guī)定中涉及效力的規(guī)定，因而在物權(quán)法定的表述中沒有提到效力問題。

物權(quán)物權(quán)公示原則

公示原則，是指物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)必須依據(jù)法定的公示方法予以公開，使第三人能夠及時(shí)了解物權(quán)的變動(dòng)情況。公示不一定是向全社會(huì)公開，而應(yīng)當(dāng)是向一定范圍的人公開，能夠使第三人知道。由于任何當(dāng)事人設(shè)立、移轉(zhuǎn)物權(quán)時(shí)，都會(huì)涉及第三人的利益，因此，物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須公開、透明，以利于保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易的安全和秩序，這就需要建立公示原則，將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況。

物權(quán)的公示方法必須要由法律明確規(guī)定，而不能由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)。關(guān)于公示方法原則上應(yīng)當(dāng)采用不動(dòng)產(chǎn)登記、動(dòng)產(chǎn)交付的規(guī)則。

物權(quán)公示原則屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)則，當(dāng)事人不得通過合同加以變更。公示原則的強(qiáng)行性主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：一是法律規(guī)定物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)必須采用公示方法的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律的規(guī)定。二是公示方法必須由法律規(guī)定。當(dāng)事人不能通過合同來改變法定的公示方法。三是公示的效力必須法定。例如，登記究竟是物權(quán)的成立要件還是對(duì)抗要件，必須要由法律規(guī)定。依法需要辦理登記的，當(dāng)事人不能在合同中約定不辦理登記即發(fā)生移轉(zhuǎn)所有權(quán)的效力。四是違反公示原則的法律后果必須由法律規(guī)定。違反公示原則的后果，一般只是導(dǎo)致物權(quán)不能設(shè)立的后果，而不影響合同的效力。物權(quán)法在多處規(guī)定，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)的效力，這實(shí)際上就是明確了違反公示方法所產(chǎn)生的法律效力，對(duì)于此種效果，當(dāng)事人不能通過合同加以變更。

物權(quán)物權(quán)公示方法

依據(jù)《民法典》第208條，公示方法原則上應(yīng)當(dāng)采用兩種方式。

1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)依法登記

不動(dòng)產(chǎn)登記是指登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)在專門的登記機(jī)構(gòu)依據(jù)法定的程序進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅的事實(shí)記載于登記簿的行為，不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，也就是說，通過登記將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。登記的實(shí)質(zhì)在于將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更等情況登錄、記載于登記簿上，以備人們查閱。登記是物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示的方法，除了法律另有規(guī)定以外，未經(jīng)登記，即使當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)已經(jīng)達(dá)成了合意，合同關(guān)系已經(jīng)成立并生效，但并不能導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立和移轉(zhuǎn)。當(dāng)然，有一些特殊物權(quán)的設(shè)立（如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）并不需要登記，但這只是特殊現(xiàn)象。

2、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)依法交付

交付是指一方將動(dòng)產(chǎn)的占有交付給另一方，通過交付而發(fā)生占有的移轉(zhuǎn)。完成交付必須具備兩個(gè)要件：一是將動(dòng)產(chǎn)交付給另一方，從這個(gè)意義上理解的交付是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程；二是必須是受讓人接受占有，完成對(duì)標(biāo)的物的實(shí)際控制的移轉(zhuǎn)，即由交付的一方移轉(zhuǎn)給另一方，由另一方實(shí)際控制。交付的完成重在結(jié)果，而不在過程，即必須完成實(shí)際控制的移轉(zhuǎn)。在物權(quán)的設(shè)定過程中，通過交付而移轉(zhuǎn)占有是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)定的一種公示方法。例如，質(zhì)權(quán)的設(shè)定必須以移轉(zhuǎn)占有即交付為要件，只要?jiǎng)赢a(chǎn)已實(shí)際交付便可設(shè)立質(zhì)權(quán)。至于交付行為本身是否為第三人知悉并不重要。但是法律有特別規(guī)定的情況下可以不必完成交付。這些特別規(guī)定主要是指《民法典》第226條至第228條規(guī)定的情形。

物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)的效力及于所有人，權(quán)利人以外的任何人均屬于義務(wù)人。物權(quán)具有追及效力、優(yōu)先效力和排他效力。