土地市場投資要素

1.土地的位置

土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區(qū)的土地投資中得到了高額回報(bào)，但位置好的地塊總是更容易升值。例如，連接相鄰城區(qū)的交通便利的地段必將隨著時(shí)間的發(fā)展而升值。因?yàn)樵谝话闱闆r下，社區(qū)總是朝著相互融合的趨勢發(fā)展，這使得位于城區(qū)之間的房地產(chǎn)越來越受青睞從而具有更高的投資價(jià)值。

還有一個(gè)規(guī)律是距離城市交通要道越近的地塊的價(jià)值越高。

因此，如果投資者打算購買城市外圍的大片毛地并希望通過持有土地來獲取增值，他就需要獲取關(guān)于城市發(fā)展方向方面的專業(yè)性土地投資分析。如果對(duì)城市未來發(fā)展模式判斷錯(cuò)誤，就會(huì)導(dǎo)致投資者等待更長的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)其收益，而隨著等待時(shí)間的增長，資金的時(shí)間價(jià)值就會(huì)使投資的平均年收益率日趨減少。

土地位置與價(jià)值之間的這種關(guān)系還同樣作用于小型地塊。例如，投資者購買了位于舊城改造區(qū)或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的某地塊，并寄希望于該地區(qū)快速發(fā)展而帶動(dòng)地塊升值，如果周邊地區(qū)的確按照投資者預(yù)計(jì)的方向發(fā)展，那這項(xiàng)投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。

2.土地的屬性

土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對(duì)土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對(duì)于一類投資者來說是優(yōu)點(diǎn)而對(duì)于另一類投資者來說則是缺點(diǎn)。例如，傾斜的山腳地帶在農(nóng)作物種植方面效率低下但用于建造高級(jí)別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對(duì)養(yǎng)殖業(yè)的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)展郊外住宅區(qū)。

在對(duì)市區(qū)中的土地投資分析必須十分注意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設(shè)旆、地基質(zhì)量及規(guī)劃變更的可能陛都對(duì)它的價(jià)值產(chǎn)生影響。單以地塊位置而言，一般住宅區(qū)希望位于公交便利、環(huán)境幽雅宜人的地區(qū)，零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市干道，而工業(yè)廠房則愿意盡量接近鐵路、公路等交通設(shè)施。

3.時(shí)機(jī)的選擇

“低買高賣”是所有追求利潤的投資者的行動(dòng)準(zhǔn)則，選擇恰當(dāng)?shù)馁I賣時(shí)機(jī)是投資成功與否的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)投資中，時(shí)機(jī)的選擇具有尤其重要的意義，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資往往是長期的。事實(shí)上，房地產(chǎn)通常被看作是基本不具備流動(dòng)性的資產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)購買起來往往比較容易而出售變現(xiàn)則相對(duì)困難，情況糟糕時(shí)，即使白送也可能沒人要。

在所有的房地產(chǎn)投資中，如果是出于投機(jī)的目的進(jìn)行土地投資分析，則選擇好的時(shí)機(jī)更顯重要。因?yàn)樵S多土地在持有期間并不產(chǎn)生直接收益，投資者持有土地只是為了等待它升值，而這種升值又是不能確定的。持有土地的時(shí)間越長，投資者的平均年收益就越低。

除了土地的初始購買價(jià)格之外，投資者還必須持續(xù)不斷地投入資金來償還抵押貸款、支付與擁有土地相關(guān)的財(cái)產(chǎn)稅及土地開發(fā)費(fèi)用。這樣，在土地能夠產(chǎn)生足夠的收益之前，整個(gè)投資期內(nèi)一直需要資金的支持。有時(shí)投資者為了降低持有成本，會(huì)根據(jù)地塊本身的特點(diǎn)對(duì)其加以利用，使土地在此期間也能產(chǎn)生一些收入，用以彌補(bǔ)持續(xù)發(fā)生的支出，例如投資者可以把地塊作為停車場出租或開辟為二手汽車交易市場。

4.機(jī)會(huì)成本

投資者在持有土地期間，需要償還抵押貸款償付、支付各種稅費(fèi)，但除了這些明顯的成本支出外，不能忽視土地投資的機(jī)會(huì)成本。換句話說，貸款利息可以明確地作為持有土地的一項(xiàng)成本，而那些由于將資金投入土地而不能得到的利息也必須包括在土地持有成本中，這是基于資金時(shí)間價(jià)值規(guī)則的合理推定。如果投入了資金，它就應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造收益;因而進(jìn)行了投資而沒有得到的錢(機(jī)會(huì)成本)也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是經(jīng)營成本。

許多房地產(chǎn)投資者把所投入的資金的時(shí)間價(jià)值作為衡量投資收益的基本尺度。如果在出售一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)不能使投資回報(bào)超過持有期間的收益損失，那么就應(yīng)當(dāng)把所投入的資金存入銀行或在別處進(jìn)行更有效的投資。

5. 社會(huì)接受程度

土地投資者必須真正了解地方政府的法律及政策導(dǎo)向。首先，地方政府可以對(duì)整個(gè)地區(qū)的未來發(fā)展產(chǎn)生直接的影響。另外，土地的價(jià)值還依賴于煤氣、電力及給排水等市政基礎(chǔ)設(shè)旆的供應(yīng)。一些地區(qū)采取限制發(fā)放市政基礎(chǔ)設(shè)旆接駁許可證的方式來控制地區(qū)的增長，由此導(dǎo)致的水電氣供應(yīng)拖延可能會(huì)使得項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間安排無法實(shí)現(xiàn)，因此，土地投資者應(yīng)盡可能選擇那些開發(fā)難度較小的地塊。而從長遠(yuǎn)角度看，地方政府限制城市增長的管理措旆可能導(dǎo)致土地開發(fā)成本迅速上升及土地供給嚴(yán)重缺乏。

土地市場綜述

土地是人類社會(huì)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，既是重要的資源，也是重要的資產(chǎn)，還是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要杠桿。近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深化，隨著各級(jí)黨委政府對(duì)土地管理工作的不斷加強(qiáng)，我國的土地市場建設(shè)獲得了較大發(fā)展，土地資本運(yùn)營已成為土地管理工作的重要課題。

加大土地使用制度改革力度，加快國有土地資本運(yùn)營顯得尤為重要。2002年下半年實(shí)施縣鄉(xiāng)機(jī)構(gòu)改革，新組建縣國土資源局，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門的大力支持下，我局圍繞中心，服務(wù)大局，以提高土地對(duì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力為目標(biāo)，堅(jiān)持資源保護(hù)與資產(chǎn)管理并重，建立健全土地收購儲(chǔ)備各項(xiàng)制度，加大國有土地儲(chǔ)備交易工作力度,嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓規(guī)定，土地市場的培育發(fā)展和規(guī)范管理工作取得了一定的成效。

土地市場現(xiàn)狀

近年來，我國土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲(chǔ)備交易工作成為經(jīng)營城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統(tǒng)一部署，創(chuàng)新工作思路和方法，在改造舊城、開發(fā)新城工作中，為實(shí)現(xiàn)政府壟斷土地一級(jí)市場，在完善土地儲(chǔ)備交易制度方面結(jié)合縣情做了大量艱苦細(xì)致的工作。

（一）成立機(jī)構(gòu)建章立制

土地收購儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生是政府壟斷土地一級(jí)市場、調(diào)控土地二級(jí)市場的內(nèi)在需求，也是深化土地有償使用制度改革的必然結(jié)果。由于我縣城鎮(zhèn)規(guī)模較小，布局分散，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，城市建設(shè)資金短缺，過去長期實(shí)行無償、無期限的土地使用制度，大部分存量國有土地以劃撥方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，非法入市現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)征土地出讓金隨意減免現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成大量國有土地資產(chǎn)流失，政府難以發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對(duì)這一情況，為全面貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號(hào))和國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號(hào)令）等文件精神，依法規(guī)范土地市場，確保政府對(duì)土地一級(jí)市場的高度壟斷。

2003年8月，我縣成立了土地儲(chǔ)備交易中心，隸屬縣國土資源局，定編5人，主要從事土地征收征用、土地收購、土地儲(chǔ)備、國有建設(shè)用地出讓等工作。

確定土地收購儲(chǔ)備中心是接受縣政府委托實(shí)施國有土地資本運(yùn)營工作的法定機(jī)構(gòu)，代表縣政府對(duì)城鎮(zhèn)國有土地實(shí)行統(tǒng)一征收、儲(chǔ)備、經(jīng)營和管理，做到“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”。同時(shí)，結(jié)合我縣實(shí)際，制定出臺(tái)了《縣國有土地收儲(chǔ)運(yùn)營管理暫行辦法》、《縣國有土地收儲(chǔ)運(yùn)營程序》和《縣土地使用權(quán)交易市場管理暫行辦法》等制度，為規(guī)范有序地實(shí)施土地儲(chǔ)備交易提供了保障。

（二）清理整治土地市場，優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境

2003年2月20日，國土資源部召開土地市場秩序電視電話會(huì)議，下發(fā)相關(guān)通知，針對(duì)一些地方土地管理松弛，制度不健全，土地市場混亂問題，決定在全國范圍開展土地市場秩序治理整頓。為優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境，我縣以進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序?yàn)槠鯔C(jī)，抓好土地市場秩序治理整頓，促進(jìn)土地市場建設(shè)，進(jìn)一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍，切實(shí)抓好經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作。

自2003年以來，我縣就完善土地儲(chǔ)備交易機(jī)制，加大土地市場配置力度，連續(xù)推出了一系列舉措。結(jié)合我縣實(shí)際，下發(fā)了《縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的土地管理“五統(tǒng)一”的原則；根據(jù)土地市場的變化，及時(shí)修改我縣的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，并就土地儲(chǔ)備范圍、土地儲(chǔ)備工作程序、儲(chǔ)備土地的處置程序等內(nèi)容進(jìn)一步明細(xì)化、規(guī)范化；相繼出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地管理的通告》、《關(guān)于加強(qiáng)土地市場秩序管理、嚴(yán)禁非法買賣土地轉(zhuǎn)讓土地的通告》，堅(jiān)決凍結(jié)縣城區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的供應(yīng)和審批，查處非法買賣、轉(zhuǎn)讓土地。一系列文件的出臺(tái)，為搞好土地收購儲(chǔ)備和規(guī)范土地市場提供了法律法規(guī)支持。

（三）多形式并舉，廣泛宣傳國土資源法律法規(guī)

為使國土資源法律法規(guī)家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來，我們始終把國土資源法律法規(guī)、土地國情、國策的宣傳教育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標(biāo)語、出動(dòng)宣傳車、利用網(wǎng)絡(luò)、廣播電視、舉辦專欄板報(bào)、演講比賽、印發(fā)資料、召開座談會(huì)等貼近實(shí)際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護(hù)的重要性、必要性和緊迫性。通過每年開展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動(dòng)，使全縣人民特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部充分認(rèn)識(shí)到我縣國土資源保護(hù)與利用的現(xiàn)狀及所面臨的嚴(yán)峻形勢，明白土地是不可再生的資源，以此增強(qiáng)土地憂患意識(shí)，全面提高耕地保護(hù)和合理利用土地的

自覺性。這樣，使國土資源法律法規(guī)更加深入人心，干部、群眾的法律意識(shí)有了明顯提高，也為我縣推進(jìn)土地儲(chǔ)備工交易工作和規(guī)范土地市場營造了良好的氛圍。

（四）認(rèn)真履行職責(zé)，實(shí)施土地交易“陽光工程”

招拍掛出讓國有建設(shè)用地是《土地管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號(hào)令）及相關(guān)法律法規(guī)要求的公開

土地出讓的方式。法律規(guī)定，經(jīng)營性用地必須實(shí)行“招拍掛”。近年來，我縣不斷完善經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽光工程”。全縣經(jīng)營性用地掛牌出讓一律實(shí)行市場化運(yùn)作，堅(jiān)持公開、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開出讓。并通過《中國土地網(wǎng)》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對(duì)外發(fā)布公告，實(shí)施陽光交易。參加競買土地者有縣內(nèi)、縣外，州內(nèi)、州外，也有省內(nèi)、省外的投資商、開發(fā)商。每宗地掛牌出讓公告期滿后，有兩家以上要求現(xiàn)場競價(jià)，均由縣政府牽頭組織新區(qū)建設(shè)指揮部、國土資源、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察、財(cái)政等部門聯(lián)合舉行現(xiàn)場競價(jià)會(huì)，在媒體上發(fā)布交易結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督，取得了良好的成效。

土地儲(chǔ)備交易中心成立以來，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)國有土地實(shí)行統(tǒng)一征用、儲(chǔ)備、經(jīng)營和管理，依法按程序?qū)θh經(jīng)營性用地實(shí)施了招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，自土地儲(chǔ)備交易成立至今的5、6年時(shí)間，縣土地儲(chǔ)備交易中心在縣國土資源局的領(lǐng)導(dǎo)下，以盤活存量國有建設(shè)用地、合理流轉(zhuǎn)土地資源為工作出發(fā)點(diǎn)，供應(yīng)國有建設(shè)用地32.4840公頃，其中劃撥21.39公頃，出讓11.0940公頃，收取土地出讓金5054.2625萬元，為縣城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)提供了必要的資金保障，解決了72個(gè)黨政機(jī)關(guān)及社會(huì)團(tuán)體單位的辦公用地問題，為縣城特別是縣城新區(qū)的建設(shè)發(fā)揮了積極的作用。

土地市場主要問題

土地市場建設(shè)正處于發(fā)育起步階段，經(jīng)過五年多的培育和規(guī)范，雖然取得了一定的進(jìn)展，但也存在一些問題。

一是市場機(jī)制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還未得到充分發(fā)揮，出讓供地、招標(biāo)拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅(qū)動(dòng)，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、企業(yè)改制和招商引資等方面供地操作不夠規(guī)范，低價(jià)出讓、甚至減免出讓金的現(xiàn)象依然存在，影響了市場機(jī)制配置土地資源作用的充分發(fā)揮。

二是土地市場管理的法律法規(guī)和各項(xiàng)制度有待進(jìn)一步落實(shí)，政府對(duì)土地市場的宏觀調(diào)控還有待加強(qiáng)。土地市場發(fā)展的前提是政府控制土地供應(yīng)總量,但社會(huì)上部分人員國土資源政策、法律意識(shí)淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現(xiàn)象屢禁不止，少數(shù)開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議圈占土地搞建設(shè)，多頭分散供地久治不絕，影響了政府對(duì)土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的實(shí)施和耕地保護(hù)。

三是由于一些較為貧困落后的山區(qū)縣，年供地量不大，競爭力不強(qiáng)，加上收購?fù)恋氐馁Y金無來源，財(cái)政提供不了專項(xiàng)周轉(zhuǎn)金，銀行貸款困難，造成收儲(chǔ)資金無著落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來了一定的制約。

四是土地私下交易行為比較突出，少數(shù)單位和個(gè)人為逃避稅費(fèi)，不依法申報(bào)辦理變更手續(xù)，部分企業(yè)、行政事業(yè)單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，造成土地交易市場混亂。

上述問題的產(chǎn)生，既有國土部門內(nèi)部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的諸多原因，主要表現(xiàn)在：

一是土地用途管制制度不能得到很好的落實(shí)。建設(shè)項(xiàng)目用地選址隨意性大，未能按照土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行選址，在項(xiàng)目用地不符合土地利用總體規(guī)劃時(shí)，往往實(shí)行規(guī)劃跟著項(xiàng)目走，隨意調(diào)整規(guī)劃。多數(shù)情況下，用地單位或個(gè)人忽視城市規(guī)劃，認(rèn)為只要獲得政府批準(zhǔn)的土地，建設(shè)過程中隨意性較大，不嚴(yán)格執(zhí)行供地過程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；部門間的相互協(xié)調(diào)不夠，宗地管理無法實(shí)現(xiàn)，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

二是土地收購儲(chǔ)備中心的職能不到位，政府不能集中統(tǒng)一供地，多頭供地現(xiàn)象依然存在，使“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”的原則得不到真正的落實(shí)。

三是一些單位和個(gè)人對(duì)土地政策、法律法規(guī)意識(shí)不強(qiáng)，違法占地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)過分強(qiáng)調(diào)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，隨意提供工業(yè)用地，只顧當(dāng)前利益，不顧長遠(yuǎn)計(jì)劃。為引進(jìn)資金，興辦企業(yè)，一味遷就企業(yè)不合理要求，以犧牲土地和農(nóng)民利益為代價(jià)，不要求企業(yè)主嚴(yán)格地完善依法用地手續(xù)，造成農(nóng)村土地市場混亂。四是缺乏土地儲(chǔ)備資金，從而對(duì)老城區(qū)企業(yè)改制、劃撥用地改變用途等國有土地管理的難度加大，無法按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出讓金未按上級(jí)要求管理、分配使用，致使在應(yīng)對(duì)上級(jí)檢查時(shí)捉襟見肘。

土地市場對(duì)策措施

規(guī)范土地市場就是政府用市場的眼光看待國有土地，通過運(yùn)用市場機(jī)制和市場規(guī)律，最大限度地優(yōu)化配置土地資源、資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的行為，它對(duì)于促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。針對(duì)上述我縣土地市場建設(shè)存在的問題，我們堅(jiān)信在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在縣人大、縣政協(xié)的監(jiān)督指導(dǎo)下，通過自身的努力一定能逐步加以解決。

（一）是繼續(xù)深入開展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發(fā)展和規(guī)范土地市場、完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的高度，大力宣傳規(guī)范土地市場、實(shí)施經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進(jìn)經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作營造良好的氛圍。

（二）是進(jìn)一步健全和完善土地公開供應(yīng)制度。建立土地市場集中統(tǒng)一供應(yīng)制度，國有土地招標(biāo)、拍賣制度和依法行政工作制度。促進(jìn)土地“招拍掛”工作公開、公正、公平。

（三）是要同相關(guān)協(xié)作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問題，完成供地前期規(guī)劃、供地后期管理的基礎(chǔ)工作和驗(yàn)收工作；建立統(tǒng)一協(xié)作關(guān)系，共同促進(jìn)和培育規(guī)范的土地市場。

（四）是要求縣財(cái)政部門提供一定的土地收儲(chǔ)周轉(zhuǎn)金，銀行提供相應(yīng)的貸款，以保障土地收儲(chǔ)運(yùn)營工作的正常運(yùn)行。通過協(xié)調(diào)資金（政府出資或銀行借款等方式），加大盤活存量建設(shè)用地力度，確保土地儲(chǔ)備交易工作的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)國有土地使用權(quán)收儲(chǔ)及出讓管理規(guī)范化、合法化。

（五）是要加強(qiáng)同紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)的密切配合，進(jìn)一步加大土地違法案件查處力度，查處與土地有關(guān)的違紀(jì)違法案件，推動(dòng)經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施。

土地零級(jí)市場相對(duì)土地一、二、三級(jí)市場而言。土地一級(jí)市場是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，這種行為所形成的市場；土地二、三級(jí)市場是指從一級(jí)市場取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓及再轉(zhuǎn)讓所形成的市場。另外，經(jīng)政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地出讓，交納土地收益的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于經(jīng)政府特別批準(zhǔn)，未經(jīng)過一級(jí)市場，直接進(jìn)入二、三級(jí)市場的情形。

因此，土地零級(jí)市場，實(shí)際上是指未辦理土地出讓的劃撥土地使用權(quán)，未經(jīng)政府有關(guān)部門審批，私下轉(zhuǎn)讓所形成的市場。

這種劃撥土地使用權(quán)，往往在被私下轉(zhuǎn)讓一次甚至多次后，由一家有實(shí)力的投資商接手注資開發(fā)并辦理土地出讓，推向市場銷售；有的投資商，已在項(xiàng)目運(yùn)作前期將項(xiàng)目全部買斷，但在房屋建設(shè)過程中，以原土地使用者基建的名義，出售房屋使用權(quán)。當(dāng)購房者堅(jiān)持要房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，由原土地使用者再到有關(guān)部門補(bǔ)辦土地出讓、交易過戶手續(xù)后，為購房者辦理房地產(chǎn)權(quán)證書。由于這種私下轉(zhuǎn)讓行為一般發(fā)生在土地進(jìn)入一級(jí)市場之前，故稱其為土地零級(jí)市場。

（一）原土地使用者以土地使用權(quán)作為條件與投資商合作，轉(zhuǎn)讓自有用地；

（二）綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司以政府劃撥的危改小區(qū)等用地與投資商合資、合作，轉(zhuǎn)讓土地。綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司不是土地的實(shí)際使用者，其轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是土地的開發(fā)建設(shè)權(quán)；

（三）中間商充當(dāng)中介角色，從與原土地使用者或綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司談妥土地轉(zhuǎn)讓條件，并辦理一定手續(xù)后，再以較高的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給真正的投資商。

市場起源于古時(shí)人類對(duì)于固定時(shí)段或地點(diǎn)進(jìn)行交易的場所的稱呼，而此交易場所乃為消費(fèi)者為了減少搜尋成本所形成.

土地市場土地一級(jí)市場

土地一級(jí)市場又稱土地一級(jí)市場，是土地使用權(quán)出讓市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用或征收為國有土地后出讓給使用者的市場。出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場是由國家壟斷的市場。

土地市場土地二級(jí)市場

土地二級(jí)市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級(jí)市場也包括土地二級(jí)市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。

土地市場土地三級(jí)市場

土地三級(jí)市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級(jí)市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健?

土地市場概述

土地市場的主體是土地買賣雙方，客體是土地，主體之間的種種利益關(guān)系構(gòu)成了市場。價(jià)格是市場的中心，土地市場也可以說是土地供求雙方為確定土地交換價(jià)格而進(jìn)行的一切活動(dòng)或安排。在土地市場交換的有土地所有權(quán)，也有土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等等。各國制度與法律不同，土地市場交換的內(nèi)容也有所不同。

中國1982年憲法規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，因此在1988年憲法修改前不存在法定的土地市場。根據(jù)修改后的憲法，中國可以建立土地市場，土地作為生產(chǎn)要素之一，也進(jìn)入市場進(jìn)行流通，如土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。但土地市場的交易對(duì)象限于土地使用權(quán)。土地有著與其它普通商品不同的特點(diǎn)，土地市場類型和體系也與其它商品不同。

土地市場類型

目前，中國的土地市場有五種類型：

①城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓市場。該類型市場也叫土地一級(jí)市場，由土地管理部門代表國家將土地使用權(quán)讓與土地使用者，并由土地使用者支付土地出讓金。具體方式有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。

②城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。該類型市場也叫土地二級(jí)市場，它是土地使用權(quán)出讓后的再轉(zhuǎn)讓。

③土地金融市場。資金運(yùn)作進(jìn)入土地市場便形成了土地金融市場。有了土地金融市場，土地使用權(quán)的出租、抵押和流轉(zhuǎn)便有了資金支持。

④涉外土地市場。該市場主要是針對(duì)外商投資項(xiàng)目占用土地時(shí)，土地使用權(quán)的獲得方式運(yùn)作。

⑤土地中介服務(wù)市場。該市場主要是面對(duì)土地使用權(quán)的中間流通。具體形式有土地交易磋商、土地信息服務(wù)、土地評(píng)估、土地登記和土地仲裁等。土地市場有資源配置、價(jià)格管理、收益分配、市場法律和土地中介服務(wù)五大體系。

土地市場說明

資源配置體系通過實(shí)施土地利用規(guī)劃，實(shí)行土地用途管制，使土地資源得到最佳配置；價(jià)格管理體系通過規(guī)范土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員資質(zhì)等，合理確定土地基準(zhǔn)價(jià)格，使土地價(jià)格評(píng)估公正合理，防止土地以低價(jià)出讓和土地投機(jī)；收益分配體系建立的前提是做好土地產(chǎn)權(quán)明晰工作，在此基礎(chǔ)上，處理好中央與地方，國家、企業(yè)和個(gè)人之間的利益關(guān)系；市場經(jīng)濟(jì)需要法制，通過建立健全土地管理法律法規(guī)體系，使土地管理依法進(jìn)行；政府職能轉(zhuǎn)變后，原本由政府管理的事務(wù)都交由市場中介去做，如土地信息服務(wù)、土地評(píng)估、土地使用權(quán)交易等，中介服務(wù)體系使土地市場更加活躍和繁榮。

土地市場運(yùn)行模式

目前, 西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的土地市場運(yùn)行模式歸納起來可分為兩類: 即以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場模式和以土地國家所有制為基礎(chǔ)的市場競爭模式。完全市場模式以美國、日本、法國等國家為代表; 以土地國家所有制為基礎(chǔ)的市場競爭模式則以英國和英聯(lián)邦國家或地區(qū)為代表。

1. 兩種模式的共同特點(diǎn)

(1) 土地市場的基礎(chǔ)是資本主義市場經(jīng)濟(jì)。在這些國家或地區(qū) , 整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度是資本主義市場經(jīng)濟(jì), 一切商品的交換和資源的配置均通過 市場機(jī)制的作用來實(shí)現(xiàn)。土地與其他商品一樣, 可以在市場上自由交換。 土地可以自由買賣、租賃、抵押和贈(zèng)與等。土地市場是整個(gè)市場體系的有機(jī)組成部分 , 它與資本市場、勞務(wù)市場、商品市場等一樣, 是市場經(jīng)濟(jì)體系中的一個(gè)子系統(tǒng), 其運(yùn)行受整個(gè)資本主義市場體系的制約。

(2) 有形市場和無形市場相結(jié)合。有形市場是指商品交易的場所 , 在這種市場上 , 商品明碼標(biāo)價(jià), 買賣雙方在固定的場所進(jìn)行交易。無形市場是指沒有固定的交易場所 , 通過廣告、中間商 ( 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 ) 及其他交易形式 , 實(shí)現(xiàn)商品的交換。早期的土地市場就是一種無形市場。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 , 土地及房產(chǎn)交易量的增加 , 有形市場也相繼出現(xiàn), 并逐漸成為土地交易的主體形式。如在日本東京 , 房地產(chǎn)交易所比比皆是。

(3) 土地市場的供給與需求決定土地價(jià)格。無論是完全市場模式還是市場競爭模式 , 土地的價(jià)格完全由市場的供給與需求決定。土地的供給與需求通過市場機(jī)制的作用確定土地的均衡價(jià)格 , 一定的價(jià)格水平反過來又 通過市場機(jī)制來決定土地的供給與需求。政府對(duì)市場價(jià)格的于預(yù)是通過各 種政策措施影響土地的供給和需求來間接影響土地價(jià)格。

(4) 土地市場的進(jìn)出是自由的。土地市場的主體可以是任何土地所有者、使用者和經(jīng)營者, 只要有買賣土地的意愿, 都可以自由地進(jìn)入市場。 無論是國家、地方政府、政府機(jī)構(gòu)、軍隊(duì), 還是企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人, 甚至是外國企業(yè)或公民 , 均可在市場自由買賣土地。

(5) 政府都對(duì)土地市場進(jìn)行干預(yù)，就像對(duì)其他市場的干預(yù)一樣 , 政府也不例外地對(duì)土地市場進(jìn)行干預(yù)。由于土地在國民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位和作用 , 各國政府特別重視有效地管理土地市場。干預(yù)的措施主要有: 對(duì)公共用地實(shí)行征用制度 ; 對(duì)土地進(jìn)行收購、儲(chǔ)備和出售; 制定土地利用計(jì)劃和規(guī)劃 ; 實(shí)行土地交易登記制度、申報(bào)制度 ; 制定相應(yīng)法規(guī)等。如日本針對(duì) 20 世紀(jì) 60～70 年代城市地價(jià)的迅速上漲 , 于 1962 年制定了《第一次全 國綜合開發(fā)計(jì)劃》 ,1969 年又制定了《第二次全國綜合開發(fā)計(jì)劃》,1974 年又制定了《國土利用計(jì)劃法》, 同時(shí)采取了" 公告地價(jià) " 、 "申報(bào)地價(jià)" 等措施。

土地市場模式比較

（1）土地所有制不同。以美國、日本為代表的完全市場模式 , 其土地所有制度是土地私有制。盡管也有部分土地屬于國家所有或地方政府所有 , 但其主體是屬于私人所有。在美國 , 私人土地占國土面積的 58.1%, 印第安人土地占 2.3%, 聯(lián)邦政府土地占 32.7%, 州政府土地占 6.0%, 城市和縣政府土地占 0.9% 。聯(lián)邦政府和州政府所有的土地中 , 絕大部分是礦山、森林、草地、水域、沼澤、荒地等。在英國 , 全部土地在法律上屬于英王所有 , 即國家所有 , 土地使用者只能從英王那里取得土地。 " 因?yàn)橹挥袊醪拍軗碛型恋?, 而其他人只是從他那里取得土地的保有。 "因此 , 在英國 , 國家土地所有權(quán)又稱絕對(duì)土地所有權(quán) , 從國王那里取得的土地權(quán)利也具有排他性 , 稱保有土地所有權(quán) , 或永業(yè)權(quán)。

（2）市場客體不同。在完全市場模式下 , 土地市場的客體是土地所有權(quán)及其派生的各種權(quán)利, 包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、抵押權(quán)、空中權(quán)、發(fā)展權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等 , 均可在市場上自由交換。在市場競爭模式下, 土地所有權(quán)屬于國家 , 不進(jìn)入市場交換, 在市場上交換的是除土地所有權(quán)以外的一切其他權(quán)利。

（3） 市場競爭程度不同。雖然土地市場因其土地的不可移動(dòng)性而具有地域性 , 但在完全市場模式下, 因土地所有權(quán)能自由交換 , 因而較以土地國家所有制為基礎(chǔ)的市場競爭模式更具有市場的完整性和市場競爭性。而 在某些英聯(lián)邦國家和地區(qū) , 要獲得保有土地所有權(quán)需通過政府 " 批租 " 方式取得 , 這樣 , 政府就能通過土地批租控制土地市場的政府供給。

從現(xiàn)實(shí)運(yùn)行效率來看, 這兩種市場的運(yùn)行都是同等有效的。這是因?yàn)? 其經(jīng)濟(jì)制度基礎(chǔ)都是資本主義市場經(jīng)濟(jì), 市場機(jī)制對(duì)資源的配置都發(fā)揮同樣的作用; 同時(shí), 在實(shí)行土地國家所有制的英國 , 其財(cái)產(chǎn)制度仍是私有制 , 土地國王所有在很大程度上只是名義上的 , 保有土地所有權(quán)擁有者也稱為地產(chǎn)所有者, 他們只要不違反法規(guī) , 就可以自由地利用和處分土地。

土地市場運(yùn)行機(jī)制

土地市場是依靠以價(jià)格形成機(jī)制為核心的市場機(jī)制的作用來運(yùn)行的 ,

土地價(jià)格的形成是由土地的供給與需求來決定的。土地的供求機(jī)制和價(jià)格決定機(jī)制是土地市場運(yùn)行機(jī)制的核心。

土地供給是在某一特定時(shí)間內(nèi) , 在某一土地市場 , 某類用途土地在某一價(jià)格下可供出售或出租的數(shù)量 , 這是一種有效供給。美國斯坦福大學(xué)斯蒂格利茨教授指出 :" 供給概念說明家庭或廠商在一定價(jià)格上愿意出食的物品或勞務(wù)的數(shù)量" ① :" 在不動(dòng)產(chǎn) , 假定生產(chǎn)成本維持固定情況下, 供給是在特定期間與特定市場, 某類型不動(dòng)產(chǎn)在不同價(jià)格可供出售或出租的數(shù)量 "。土地市場是一個(gè)地域性市場, 在不同的地域市場內(nèi) , 某一時(shí)期的 某一土地價(jià)格下, 土地的供給是不相同的。同時(shí) , 土地的用途不同 , 就如 同不同的商品, 即使在同一地域市場內(nèi), 其市場價(jià)格也是不同的, 在某一 價(jià)格下商業(yè)用地供給增加并不表明工業(yè)用地的供給也增加。

一般而言 , 無論市場上土地的價(jià)格如何變動(dòng), 土地的自然供給是不變的 , 即土地自然供給基本無彈性。但是, 由于土地用途是可以改變的, 對(duì)某一用途的土地而言 , 土地的供給是可以變化的。如隨著城市化進(jìn)程的加快, 城市人口迅速增加 , 城市對(duì)建設(shè)用地的需求急劇增長, 從而引起城市土地價(jià)格上漲, 導(dǎo)致城市周圍更多的農(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。這就是土地經(jīng)濟(jì)供給的變化, 即某一用途的土地在某一特定市場隨著市場價(jià)格的變化 , 其市場供給也發(fā)生變化?？梢?, 土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。在市場價(jià)格不變的情況下, 由于決定土地供給量的其他因素發(fā)生變化, 供給也會(huì)發(fā)生變化。

決定土地經(jīng)濟(jì)供給量的因素主要有 : 土地價(jià)格、稅收等政府政策、土 地利用計(jì)劃和規(guī)劃、土地開發(fā)成本及機(jī)會(huì)成本、建筑技術(shù)水平等。一般情況下 , 某種用途的土地市場價(jià)格越高 , 其供給量越大 ; 市場價(jià)格越低 , 其供給量越小。 " 在土地市場實(shí)際運(yùn)行中 , 供給的關(guān)鍵在于時(shí)間 "。由于土地開發(fā)投入的資金量較大 , 開發(fā)期較長 , 且土地用途在短期內(nèi)很難改變, 因此, 土地的經(jīng)濟(jì)供給一般跟不上需求的變化 , 表現(xiàn)為滯后性。這樣 , 在短期內(nèi) , 土地的經(jīng)濟(jì)供給也很難改變 , 表現(xiàn)為無彈性或彈性很小。但從長期來看 , 土地的用途是可以改變的 , 因而 , 土地的長期供給表現(xiàn)為有彈性。

土地需求是在某一特定時(shí)間內(nèi), 在某一土地真場 , 某類用途土地在某-價(jià)格下被購買或租出的數(shù)量。 " 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言, 假定其他因素如人口、 所得、及消費(fèi)者偏好維持不變下, 需求是在特定期間與特定市場 , 某類型 不動(dòng)產(chǎn)在不同價(jià)格被希望購買或承租的數(shù)量 "。在不同的地域市場內(nèi), 某-時(shí)期的某一土地價(jià)格下 , 土地的需求是不相同的。不同用途的土地, 即使在同一地域市場內(nèi) , 其市場類型也是不同的 , 如某城市商業(yè)用地市場和工業(yè)用地市場, 在某一價(jià)格下商業(yè)用地需求的增加并不能說明工業(yè)用地的需求也增加。

土地作為一種生產(chǎn)要素 , 其需求是一種引致需求。③由于土地的產(chǎn)品 , 如農(nóng)產(chǎn)品、房屋等 , 是消費(fèi)者的最終消費(fèi)品, 人們對(duì)其消費(fèi) , 能給投資者帶來利潤。消費(fèi)者對(duì)土地產(chǎn)品的欲望和需求最終引致投資者對(duì)土地的需求。城市人口對(duì)城市住宅需求的增加 , 引致住宅價(jià)格的上漲, 住宅價(jià)格上漲 , 使住宅投資利潤增加 , 從而吸引更多的社會(huì)資金投資住宅生產(chǎn), 最終導(dǎo)致對(duì)城市住宅用地需求的增加 , 土地需求是有彈性的。

土地需求量的決定因素主要有: 土地價(jià)格、消費(fèi)者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地技機(jī)、人口因素和家庭因素、消費(fèi)者或技資者偏好、 對(duì)未來的預(yù)期等。一般而言, 土地價(jià)格越高, 對(duì)土地的需求越小, 土地價(jià)格越低 , 對(duì)土地的需求就越大。當(dāng)消費(fèi)者的貨幣收入增加, 購買住房的能力增強(qiáng)時(shí), 對(duì)住宅用地的需求就增加。當(dāng)投資者在社會(huì)上能更方便、更容易獲得資金 , 因而對(duì)土地開發(fā)的能力增強(qiáng)時(shí) , 對(duì)土地的需求就增加。土地市場的投機(jī)程度及政府對(duì)投機(jī)的限制程度 , 城市人口的增加或減少 , 家庭單元的細(xì)化或融和, 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的偏好或是否把土地投資當(dāng)做抵御通貨膨脹的手段等 , 都會(huì)引起土地需求量的變化。

土地價(jià)格和地租是由土地的供給與需求二者共同決定的。根據(jù)上述土地的供給和需求原理 , 在某一土地市場, 當(dāng)土地的價(jià)格持續(xù)上升 , 土地的供給量增加, 但土地的需求量減少, 最后該市場的土地供給量就會(huì)超過需求量, 出現(xiàn)過剩 , 從而會(huì)使部分土地賣不出去, 土地價(jià)格就會(huì)下降; 相反, 當(dāng)土地價(jià)格持續(xù)下降時(shí) , 土地需求量就會(huì)增加 , 但土地供給量會(huì)減少, 最后該市場的土地需求量就會(huì)超過供給量 , 出現(xiàn)短缺,從而會(huì)使土地 價(jià)格上漲。需求與供給二者相互作用的結(jié)果, 最終使土地的供給和需求會(huì) 在某一價(jià)格上相等, 這時(shí), 既沒有過剩, 也沒有短 , 出現(xiàn)了市場均衡, 這時(shí)的價(jià)格就稱為均衡價(jià)格。

為進(jìn)一步培育和規(guī)范土地市場 ，完善土地市場管理制度，規(guī)范土地交易行為，建立公開、公平、公正的土地市場秩序，現(xiàn)就建立和完善土地交易市場，促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的有關(guān)問題提出如下意見：

一、充分認(rèn)識(shí)建立土地交易市場的重要意義

土地要素市場是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分。建立土地交易市場的目的，是要通過設(shè)立固定場所，健全交易規(guī)則，提供相關(guān)服務(wù)，形成土地使用權(quán)公平、公開、公正交易的市場環(huán)境。

建立土地交易市場是以市場方式配置土地的基本要求，是確保土地交易合法性和安全性的需要，是引導(dǎo)土地交易雙方依法交易、杜絕隱形交易的重要手段，是規(guī)范土地市場秩序和創(chuàng)造良好的市場環(huán)境的主要途徑，也是溝通土地市場信息、增強(qiáng)土地投資決策科學(xué)性的基本條件。

建立土地交易市場，是改革行政審批制度、轉(zhuǎn)變政府職能的重要舉措，是積極推進(jìn)依法行政、建立政務(wù)公開的有力措施，也是加強(qiáng)廉政建設(shè)、接受社會(huì)監(jiān)督的有效手段，對(duì)于提高政府的公信力有著重要作用。

各級(jí)土地行政主管部門必須高度重視，增強(qiáng)工作緊迫感，積極創(chuàng)造條件，加快土地交易市場的建設(shè)步伐。省轄市和有條件的縣(市)要結(jié)合機(jī)構(gòu)改革，按照職能轉(zhuǎn)變、政事分開、政企分開的原則，充分利用現(xiàn)有交易場所、設(shè)施建設(shè)土地交易市場，設(shè)立土地使用權(quán)交易服務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，作為政府指定交易場所。土地交易服務(wù)機(jī)構(gòu)可按事業(yè)單位設(shè)置、管理，隸屬于同級(jí)國土資源管理部門，并接受物價(jià)、財(cái)政部門的監(jiān)督。各地要采取切實(shí)措施，妥善解決土地交易市場建設(shè)的場地、人員編制和經(jīng)費(fèi)問題。已經(jīng)建立土地交易市場的地區(qū)，要按本意見要求，進(jìn)一步完善市場功能，健全交易管理制度，擴(kuò)大公開交易范圍。

土地市場功能

一般地講, 土地市場具有以下功能。

1. 優(yōu)化配置土地資源

土地資源的配置方式因配置于手段不同而分為行政劃撥方式和市場方式。行政劃撥方式是由政府用行政手段把土地資源分配到各土地使用者手中, 實(shí)現(xiàn)土地資源與其他生產(chǎn)生活資料的結(jié)合。中國幾十年的實(shí)踐證明, 這種單一的行政劃撥方式一般說效率是低下的, 極易造成土地資源的巨大浪費(fèi)。目前, 中國正在對(duì)這種方式進(jìn)行改革 , 以逐步實(shí)現(xiàn)大部分土地資源的市場配置。市場方式是通過市場機(jī)制的作用把土地資源分配到各土地使用者手中, 實(shí)現(xiàn)土地資源與其他生產(chǎn)生活資料的結(jié)合。在當(dāng)代, 這種方式被廣泛應(yīng)用于西方市場經(jīng)濟(jì)國家, 如美國、英國、日本等。多樣化多目標(biāo)的人類生產(chǎn)生活活動(dòng)對(duì)土地資源的需求千差萬別, 難以通過政府的行政劃撥手段得以滿足, 只有通過市場機(jī)制的作用, 運(yùn)用市場原則才能得到滿足。

構(gòu)建統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場當(dāng)務(wù)之急是：

1） 明確界定適應(yīng)產(chǎn)權(quán)市場化的土地權(quán)利，完善土地登記工作

土地市場就是土地產(chǎn)權(quán)的交易市場?？梢赃M(jìn)入市場的產(chǎn)權(quán)有哪幾種需要明確?，F(xiàn)在的土地權(quán)利，在新《土地管理法》中，只有土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)三種；散見于其他法律中的，有優(yōu)先購買權(quán)、外商企業(yè)場地使用權(quán)；《土地登記規(guī)則》里有土地他項(xiàng)權(quán)利。應(yīng)隨著產(chǎn)權(quán)市場化的發(fā)展，把一些土地權(quán)利，如地上權(quán)、地役權(quán)、開發(fā)權(quán)（或稱發(fā)展權(quán)）等及其入市條件明確界定清楚，以利于市場交易。

二是土地登記。土地登記是土地產(chǎn)權(quán)公示的法定形式，是完成產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、使它獲得社會(huì)承認(rèn)和法律保護(hù)的重要手段，是完善土地市場的前提條件，必須把它做好。目前存在問題是：多頭登記、發(fā)證，不統(tǒng)一，覆蓋面?。ǔ擎?zhèn)地籍覆蓋不全，農(nóng)村地籍才完成60%），已登記的資料過時(shí)等。亟須加以完善。

2）改革征地制度

要縮小征地范圍，把征地限制于《憲法》規(guī)定的‘公共利益的需要’之內(nèi)，并明確界定‘公共利益的需要’的范圍；把非公共利益需要的用地納入市場配置的范疇。

對(duì)被征地的農(nóng)民要給予公平、完全的補(bǔ)償，不能讓農(nóng)民吃虧。補(bǔ)償包括喪失土地所有權(quán)的補(bǔ)償和喪失勞動(dòng)權(quán)的補(bǔ)償。既然集體土地是集體農(nóng)民所有的財(cái)產(chǎn)，而且是有價(jià)的財(cái)產(chǎn)，則土地所有權(quán)的完全補(bǔ)償就是要按當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌鰞r(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。土地價(jià)格是土地預(yù)期年收益的資本化。農(nóng)地仍作農(nóng)用，可以按農(nóng)業(yè)的預(yù)期收益計(jì)算價(jià)格；農(nóng)地改作建設(shè)利用，則應(yīng)按建設(shè)利用的預(yù)期收益計(jì)算。若說農(nóng)地因能改作建設(shè)利用而提高了的土地價(jià)格，是因?yàn)樯鐣?huì)改善了周邊基礎(chǔ)設(shè)施所致，不該為農(nóng)民所得，則可以對(duì)農(nóng)民開征土地增殖稅，而不應(yīng)當(dāng)人為地改變土地市場價(jià)格的形成。

3）開放集體土地市場，允許集體農(nóng)地進(jìn)入建設(shè)用地市場

要立法開放集體土地交易市場，不僅是存量集體建設(shè)用地市場，也要允許集體農(nóng)地進(jìn)入建設(shè)用地市場。為保護(hù)耕地可以采取土地用途管制分區(qū)或者購買開發(fā)權(quán)、開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓（如美國）等辦法，而不應(yīng)當(dāng)歧視集體土地所有權(quán)，剝奪集體農(nóng)地的開發(fā)權(quán)。

現(xiàn)在已有大量集體農(nóng)地進(jìn)入建設(shè)用地市場，如上海和廣東南海市以合作的方式使用集體農(nóng)地建設(shè)高速公路，城郊農(nóng)民為城市‘農(nóng)民工’提供住房，都起到了良好作用。當(dāng)然，這在目前還是‘非法’的。但這股市場經(jīng)濟(jì)洪流擋是擋不住的，唯一的辦法是因勢利導(dǎo)，立法開放，并予以規(guī)范化。

4）要市場定價(jià)，不要政府定價(jià)

實(shí)現(xiàn)土地資源市場配置需要一個(gè)能真正反映資源稀缺程度的價(jià)格信號(hào)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期沒有土地價(jià)格，一下子開放土地市場之始，由政府評(píng)估出一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)作為參照是必需的，但這個(gè)地價(jià)只反映了土地的區(qū)位差異，并沒有反映土地的供需情況和稀缺程度。能真正反映資源稀缺程度的土地價(jià)格只有在開放的競爭性的土地市場上通過千百次土地交易才能形成。

2002年5月國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，2003年6月發(fā)布了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，將對(duì)由市場形成價(jià)格起很大的促進(jìn)作用。但是沒有具體界定經(jīng)營性用地的范圍（如經(jīng)營性高速公路建設(shè)算不算經(jīng)營性用地？）；沒有規(guī)定協(xié)議出讓也必須按市場價(jià)出讓；只規(guī)定了一個(gè)協(xié)議出讓的最低價(jià)，而且這個(gè)最低價(jià)仍是由‘評(píng)估和集體決策’來確定，即仍然是行政定價(jià)，而且還可以低到基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

過去的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：地價(jià)評(píng)估在很大程度上是受政府左右的；以低地價(jià)、零地價(jià)進(jìn)行惡性競爭也都是地方政府的集體決策。按這個(gè)規(guī)定辦事，則誰都不愿以高于協(xié)議最低價(jià)的價(jià)格去購買土地，勢必造成土地價(jià)格的‘雙軌制’。開發(fā)商還會(huì)想方設(shè)法，（如打著辦大學(xué)城的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)）擠進(jìn)協(xié)議出讓市場，而不去招標(biāo)拍賣。這會(huì)妨礙土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓市場的發(fā)育，更不利于土地市場價(jià)格的形成。

所以，要想得到能真正反映資源稀缺程度的土地價(jià)格必須取消政府的行政定價(jià)權(quán)，實(shí)行市場定價(jià)。對(duì)地價(jià)的調(diào)控要采取增加或減少土地供應(yīng)量的辦法，進(jìn)行間接調(diào)控，而不能采取政府定價(jià)的辦法。

2. 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) , 優(yōu)化生產(chǎn)力布局

經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展 , 需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局。以價(jià)格機(jī)制為核心的市場機(jī)制就像一只 " 無形的手 ", 時(shí)刻對(duì)一個(gè)國家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局依市場原則進(jìn)行調(diào)整, 以實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。地租、 地價(jià)是土地市場中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿, 是引導(dǎo)土地資源在不同產(chǎn)業(yè)中配置 的重要信號(hào)這種信號(hào)比任何其他非經(jīng)濟(jì)信號(hào)和指令更科學(xué), 更能促進(jìn)生產(chǎn)力布局的優(yōu)化。比如, 一個(gè)城市工業(yè)用地供給過多, 而商業(yè)服務(wù)業(yè)用地供給過少, 則工業(yè)用地價(jià)格就會(huì)下降, 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地價(jià)格就會(huì)上升, 理性的供給者就會(huì)減少其工業(yè)用地供給而增加商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的供給, 以獲取更大的利益。這種市場的調(diào)節(jié)通過對(duì)土地在工業(yè)與商業(yè)服務(wù)業(yè)之間的合理分配而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。

3. 健全市場體系 , 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合

一個(gè)完整的市場體系 , 不但有消費(fèi)品市場、一般生產(chǎn)資料市場 , 還應(yīng)包括金融市場、土地市場、房產(chǎn)市場、勞務(wù)市場、技術(shù)市場等。市場機(jī)制只有在一個(gè)完整的市場體系中才能充分發(fā)揮作用。土地是人類的基本生產(chǎn)要素 , 只有實(shí)現(xiàn)其市場配置 , 才能健全市場體系 , 最大限度地發(fā)揮市場機(jī)制的作用。

土地市場必要條件

1. 市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境

價(jià)格機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制等市場機(jī)制是決定理性的市場參與者行為的主要因素 , 是市場運(yùn)行的內(nèi)因和原動(dòng)力 ; 一切非經(jīng)濟(jì)的行政二法律、道德等力量只有通過市場機(jī)制才能發(fā)揮作用 , 是市場運(yùn)行的外困和推動(dòng)力。土地市場的運(yùn)行同樣離不開市場經(jīng)濟(jì)這一最基本的外部環(huán)境。

2. 土地產(chǎn)權(quán)明晰

產(chǎn)權(quán)明晰是現(xiàn)代企業(yè)的基本標(biāo)志 , 具有明晰產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)代企業(yè)又是市場經(jīng)濟(jì)的基本要素。土地是最基本的資產(chǎn) , 無論是私有或公有 , 明晰的土地產(chǎn)權(quán)是建立土地市場的最基本條件。由于土地市場的客體是土地的各種權(quán)利 , 如果權(quán)利界定不明、歸屬不清 , 權(quán)利的交易就無法進(jìn)行。因此 , 明晰土地所有權(quán)及以所有權(quán)為核心的各種派生權(quán)利是土地市場運(yùn)行的基本前提。

3. 發(fā)達(dá)的土地金融市場

土地開發(fā)是一項(xiàng)投資額巨大、回收期很長的投資活動(dòng)。世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明, 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持。大多的土地投資者難以靠個(gè)人資本進(jìn)行土地開發(fā) , 而必須借助銀行的資金。具有健全和完善的銀行信貸、土地抵押、土地債券等土地金融形式 , 土地市場才能繁榮興旺。

4. 完善的土地法規(guī)

法律法規(guī)是政府對(duì)市場進(jìn)行干預(yù)的基本手段。為了建立正常的土地市場秩序 , 保護(hù)土地投資者利益及交易雙方的權(quán)益, 解決地產(chǎn)糾紛, 抑制土 地投機(jī) , 引導(dǎo)土地市場健康發(fā)展等 , 都需要建立配套的土地法規(guī)。健全的土地法律法規(guī)是土地市場運(yùn)行的根本保證。

5. 良好的市場中介機(jī)構(gòu)

土地市場是一個(gè)不完全市場。由于土地市場信息不全和需要大量專業(yè)知識(shí) , 大多數(shù)市場主體處于不對(duì)等的位置。為了土地交易順利進(jìn)行 , 服務(wù)于土地市場的專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)必不可少。土地價(jià)格評(píng)估、土地交易法律政策咨詢、土地交易經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù) , 是土地市場運(yùn)行的潤滑

今冬樓市溫暖如春城市土地市場迎開門紅

據(jù)中國之聲《央廣新聞》報(bào)道，有人用三個(gè)關(guān)鍵詞來形容2012中國樓市的表現(xiàn)：開局低迷、中場觀望、翹尾收官。從去年12月70個(gè)大中城市的房價(jià)數(shù)據(jù)來看，有54個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲。另有數(shù)據(jù)顯示，從去年年底到現(xiàn)在，北京、上海、廣州等城市紛紛曝出新樓盤銷售量上漲的情況，二手房市場熱度也仍在回升。中國樓市現(xiàn)狀如何"para" label-module="para">

在2012年上半年，房地產(chǎn)市場一度低迷而且殃及到了全國范圍土地市場，土地流標(biāo)和底價(jià)成交的事情比比皆是，但是在一季度結(jié)束后，樓市開始逐漸復(fù)蘇，成交量提升開始帶動(dòng)價(jià)格小幅上漲，進(jìn)入到第四季度以后樓市量價(jià)齊升的情況是尤為明顯。

去年前5個(gè)月房價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量始終維持在個(gè)位數(shù)，合計(jì)起來也僅有21個(gè)。但是從6月份開始，中國25個(gè)城市房價(jià)比出現(xiàn)上漲，超過了前5個(gè)月環(huán)比上漲城市數(shù)量的總和。到7月份的時(shí)候房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量倍增到了50個(gè)，進(jìn)入8月份有一個(gè)短暫喘息之后，全國多個(gè)城市的房價(jià)在地四季度是繼續(xù)在抬頭，尤其到了12月份，一線城市房價(jià)是年內(nèi)首次出現(xiàn)同比環(huán)比的全面上漲。在這個(gè)過程中，城鎮(zhèn)化概念一度被炒作，也出現(xiàn)了恐慌

雷利·巴洛維教授認(rèn)為 , 不動(dòng)產(chǎn)市場具有如下幾個(gè)特點(diǎn) ：

(1) 不動(dòng)產(chǎn)市場只是針對(duì)待售財(cái)產(chǎn)總供給量的一部分而言 ；

(2) 產(chǎn)品位置的固定性；

(3) 產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化和異質(zhì)性；

(4) 影響不動(dòng)產(chǎn)交易的特別法律條例 ；

(5) 對(duì)當(dāng)?shù)毓┣鬆顩r的依賴性 ；

(6) 絕大多數(shù)交易是高額交易；

(7) 習(xí)慣上采用信貸方式來補(bǔ)充多數(shù)買者的有限自有財(cái)產(chǎn) ；

(8) 普通買者非經(jīng)常的市場參與 ；

(9) 廣泛的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。

從市場理論上講, 在一定的價(jià)格水平下 , 似乎所有的土地均可出售。但從現(xiàn)實(shí)的土地市場而言, 市場供給只是土地總量的待售部分。同時(shí) , 由于土地位置的固定性和土地市場的地域性 , 無法形成統(tǒng)一的市場價(jià)格, 各市場之間 , 地產(chǎn)增值、貶值等相互影響不強(qiáng)烈 , 價(jià)格只依賴于當(dāng)?shù)毓┙o與需求。土地市場交易中的權(quán)利受到一系列法律約束 , 任何權(quán)利的申請(qǐng)、轉(zhuǎn)移, 都須有法律依據(jù)。由于普通的地產(chǎn)市場買賣者不了解市場行情或缺乏經(jīng)驗(yàn), 為了使價(jià)格公平合理, 必須有經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)土地市場 行情有較充分的了解 , 也有豐富的經(jīng)驗(yàn), 能促使交易順暢進(jìn)行, 因而, 這種服務(wù)也是有償?shù)摹?

美國不動(dòng)產(chǎn)學(xué)術(shù)界認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)市場不像其他商品市場那么有效率。

其特點(diǎn)如下 ：

(1) 一般商品市場 , 交易的商品或勞務(wù)本質(zhì)上是同質(zhì)產(chǎn)品 (homogeneousitem), 彼此可容易替代 ; 但在不動(dòng)產(chǎn)市場 , 每宗土地是惟一的 , 且位置固定 , 沒有兩宗土地在實(shí)體上完全相同 , 即使某些土地具有替代性 , 因其位置的固定性 , 使其市場無高效率。

(2) 一般商品市場 , 市場參與者眾多 , 自由競爭充分 , 較難形成壟斷 ; 但在不動(dòng)產(chǎn)市場, 在一定時(shí)間內(nèi) , 只有少數(shù)購買者和出售者 , 每一類型土地只在某一價(jià)格范圍和地域內(nèi)互動(dòng) , 且因價(jià)值較高而需要較大的購買力。

(3) 一般商品市場 , 價(jià)格相當(dāng)一致且穩(wěn)定 , 商品價(jià)格經(jīng)常是買賣雙方?jīng)Q策的主要依據(jù) ; 但在不動(dòng)產(chǎn)市場 , 因價(jià)值較高 , 一般難以自有資金購買, 因此, 提供融資的類型、可運(yùn)用抵押貸款額、利率、定金支付條件及還款期限等, 都會(huì)影響投資決策。

(4) 一般商品市場 , 自我規(guī)范, 公王在競爭 , 限制很少; 但在不動(dòng)產(chǎn)市場 , 政府的法律法規(guī)限制很多。

(5) 一般商品市場 , 因競爭而易形成均衡 , 但不動(dòng)產(chǎn)市場的均衡大多只是理論上的 , 在現(xiàn) 實(shí)中因適合特定使用的不動(dòng)產(chǎn)供給對(duì)市場需求的調(diào)整較慢 , 而難實(shí)現(xiàn)均 衡。

(6) 一般商品市場 , 買賣雙方對(duì)市場和商品有較充分的了解 ; 但在不動(dòng)產(chǎn)市場 , 因多數(shù)人不經(jīng)常參與而對(duì)市場和標(biāo)的物不了解 , 缺乏必要的知 識(shí)。

(7) 一般商品市場 , 買賣雙方被有組織的市場機(jī)制組合 , 進(jìn)出市場較 容易 , 能迅速適應(yīng)市場變化 ; 但在不動(dòng)產(chǎn)市場 , 進(jìn)出較難且復(fù)雜超時(shí) , 市場因不可預(yù)知因素而變化較大 , 參與者較難適應(yīng)市場變化。

(8) 一般商品市場, 商品易被消費(fèi), 也易迅速供給和運(yùn)送 ; 但不動(dòng)產(chǎn)為耐久產(chǎn)品 , 位置固定 , 因而其供給相對(duì)元彈性。

綜上所述 , 一般而論 , 土地市場具有以下特點(diǎn) :

(1) 地域性。由于土地位置的固定性 , 使土地市場具有強(qiáng)烈的地域性特點(diǎn)。在各地域性市場之間相互影響較小 , 難以形成全國性統(tǒng)一市場。

(2) 不充分性。土地市場參與者不多 , 市場信息獲得較難 , 使土地市場的競爭不充分。

(3) 供給滯后。土地價(jià)值較大, 用途難以改變且開發(fā)周期較長。土地供給是根據(jù)前期需求確定的 , 當(dāng)市場需求發(fā)生變化時(shí) , 土地供給難以及時(shí)調(diào)整。

(4)供給彈性較小。從總體說上 , 土地資源一般不可再生 , 土地自然供給沒有彈 性 , 土地的經(jīng)濟(jì)供給彈性也相對(duì)較小。在同一地域性市場內(nèi),土地價(jià)格主 要由需求來決定。

(5) 低效率性。土地市場是地域性市場 , 參與者相對(duì)較少 , 投資決策受價(jià)格以外因素影響較大 , 而且同一用途不同區(qū)域的土地具有較小的替代性 , 因而土地市場相對(duì)一般商品市場來講 , 交易效率較低。

(6) 政府管制較嚴(yán)。土地是一個(gè)國家重要的資源 , 其分配是否公平有效 , 對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定具有十分重大的作用 , 因而各國政府都對(duì)土地 的權(quán)利、利用、交易等作較多的嚴(yán)格限制。

國土資源部進(jìn)一步加大了土地市場監(jiān)測監(jiān)管力度，并且督促指導(dǎo)各地采取有效措施，確保土地市場不出現(xiàn)大的波動(dòng)，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。下一步，國土資源部將積極配合有關(guān)部門，堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，繼續(xù)指導(dǎo)督促各地根據(jù)本地實(shí)際，執(zhí)行好現(xiàn)有土地供應(yīng)政策，均衡供地，穩(wěn)定地價(jià)，防違規(guī)用地、防異常交易，處置閑置土地和打擊囤地炒地，穩(wěn)定土地市場。

一是督促住房供地計(jì)劃落實(shí)程度不高的地區(qū)，著眼于后市，積極穩(wěn)妥地增加土地供應(yīng)，保持均衡供地，促進(jìn)普通商品住房供給。適時(shí)向社會(huì)發(fā)布信息，介紹解讀土地供應(yīng)計(jì)劃編制和執(zhí)行情況，避免炒作誤讀。

二是繼續(xù)做好地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測，防止高價(jià)地?cái)_亂市場預(yù)期。要求各地建立出讓前預(yù)研判制度，選用更加靈活的差別化競價(jià)方式，采取加強(qiáng)競買人資格和資金來源審查、嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件等措施，減少非理性競爭。

三是繼續(xù)處置閑置土地和打擊囤地炒地。繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)各地出讓公告和成交結(jié)果的監(jiān)測，對(duì)違法違規(guī)用地保持高壓態(tài)勢，一旦發(fā)現(xiàn)，即時(shí)叫停。要求各地依托監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)，及時(shí)跟進(jìn)在建房地產(chǎn)用地開發(fā)建設(shè)情況，嚴(yán)格督促企業(yè)按合同約定開竣工，對(duì)拖延開發(fā)的及時(shí)處理，促進(jìn)住房有效供給。

內(nèi)容介紹

《城市土地市場：發(fā)展與預(yù)警》在對(duì)20世紀(jì)80年代以來我國城市土地市場發(fā)展歷程分析及其市場機(jī)制詮釋的基礎(chǔ)上，對(duì)我國城市土地市場制度與政策、城市土地供應(yīng)績效、城市土地需求與用地?cái)U(kuò)張機(jī)制、房價(jià)與地價(jià)關(guān)系、城市土地市場預(yù)警與調(diào)控、城市土地儲(chǔ)備制度與策略等進(jìn)行了系統(tǒng)研究，并就土地市場可持續(xù)發(fā)展提出了意見和建議。

《城市土地市場：發(fā)展與預(yù)警》可為公共管理學(xué)、地理學(xué)、土地科學(xué)、城市科學(xué)及房地產(chǎn)管理等相關(guān)學(xué)科的研究人員提供參考，也可為政府相關(guān)部門的管理與決策、教學(xué)和科研機(jī)構(gòu)的學(xué)術(shù)交流、社會(huì)的公共教育與宣傳等提供參考。

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內(nèi)容介紹

《中國土地市場:運(yùn)行機(jī)制、宏觀調(diào)控和績效評(píng)價(jià)》從土地市場運(yùn)行機(jī)制及宏觀調(diào)控政策兩方面的分析人手，對(duì)近年來中國土地市場的主要運(yùn)行機(jī)制——競爭機(jī)制、價(jià)格杠桿和供求關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，總結(jié)城市土地市場運(yùn)行過程中存在的問題，同時(shí)梳理土地市場管理的制度變遷過程，分析以土地產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、收益分配為核心、保障體系為配套的宏觀調(diào)控政策體系。在此基礎(chǔ)上，通過建立土地市場效率評(píng)價(jià)體系以及政策績效評(píng)價(jià)，探討土地市場出現(xiàn)雙重失靈的根源，提出土地市場要以實(shí)現(xiàn)效率與公平，達(dá)到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)三大效益統(tǒng)一的最終目標(biāo)。針對(duì)土地市場運(yùn)行及政策實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行目標(biāo)糾偏，選擇土地市場分權(quán)管理的創(chuàng)新模式，分別就中央政府與地方政府的職能定位進(jìn)行重點(diǎn)研究，提出土地市場管理的創(chuàng)新與優(yōu)化路徑。

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