高職高專房地產(chǎn)專業(yè)系列教材·房地產(chǎn)估價(jià)

1 緒論

1.1 房地產(chǎn)的概念與特性

1.1.1 房地產(chǎn)的概念

1.1.2 房地產(chǎn)的存在形態(tài)

1.1.3 房地產(chǎn)的特性

1.2 房地產(chǎn)估價(jià)概述

1.2.1 房地產(chǎn)估價(jià)的含義

1.2.2 房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容

1.2.3 房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

1.3 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

思考與練習(xí)

2 房地產(chǎn)價(jià)格

2.1 房地產(chǎn)價(jià)格的成因

2.1.1 價(jià)值與價(jià)格

2.1.2 地價(jià)與地租

2.1.3 房地產(chǎn)價(jià)格的形成

2.2 房地產(chǎn)價(jià)格的特征

2.2.1 地價(jià)與一般物品價(jià)格的區(qū)別

2.2.2 房地產(chǎn)價(jià)格的特征

2.3 房地產(chǎn)價(jià)格的種類

2.3.1 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格

2.3.2 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、（建筑物）重置價(jià)格

2.3.3 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)價(jià)格

2.3.4 招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、拍賣價(jià)格

2.3.5 出讓價(jià)格、征收價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格、拆遷價(jià)格

2.3.6 收益價(jià)格、比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格

2.3.7 總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)

2.4 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

2.4.1 土地價(jià)格的構(gòu)成

2.4.2 房地合一（商品房）價(jià)格的構(gòu)成

2.4.3 房地合一（商品房）租金的構(gòu)成

思考與練習(xí)

3 房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序

3.1 房地產(chǎn)估價(jià)的原則

3.1.1 獨(dú)立、客觀、公正原則

3.1.2 合法原則

3.1.3 最高最佳使用原則

3.1.4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

3.1.5 替代原則

3.1.6 供求原則

3.1.7 預(yù)期原則

3.2 房地產(chǎn)估價(jià)的程序

3.2.1 業(yè)務(wù)受理

3.2.2 制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

3.2.3 收集估價(jià)所需資料

3.2.4 實(shí)地勘察

3.2.5 選定估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算

3.2.6 撰寫估價(jià)報(bào)告書

3.2.7 審批

思考與練習(xí)

4 房地產(chǎn)估價(jià)的影響因素

4.1 影響房地產(chǎn)價(jià)格的自然因素

4.1.1 區(qū)位

4.1.2 地質(zhì)、地形和地勢(shì)

4.1.3 土地面積與形狀

4.1.4 氣候條件

4.1.5 建筑物本身

4.2 影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素

4.2.1 環(huán)境因素

4.2.2 人口因素

4.2.3 經(jīng)濟(jì)因素

4.2.4 社會(huì)因素

4.2.5 行政因素

4.2.6 心理因素

4.2.7 國(guó)際因素

4.2.8 其他因素

思考與練習(xí)

5 收益法及其運(yùn)用

5.1 收益法的原理

5.1.1 收益法的概念

5.1.2 收益法的理論依據(jù)

5.1.3 收益法的適用范圍和條件

5.2 收益法中的凈收益

5.2.1 房地產(chǎn)收益的種類

5.2.2 凈收益測(cè)算的基本原理

5.2.3 不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的計(jì)算

5.3 收益法中的資本化率

5.3.1 資本化率的概念及本質(zhì)

5.3.2 資本化率的種類

5.3.3 資本化率的確定方法

5.4 收益益法運(yùn)用舉例

5.4.1 收益法的計(jì)算公式

5.4.2 收益法應(yīng)用舉例

思考與練習(xí)

6 市場(chǎng)比較法及其運(yùn)用

6.1 市場(chǎng)比較法的原理

6.1.1 市場(chǎng)比較法的概念

6.1.2 市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)

6.1.3 市場(chǎng)比較法的適用范圍和條件

6.2 市場(chǎng)比較法的操作

6.2.1 搜集交易實(shí)例

6.2.2 選取可比實(shí)例

6.2.3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

6.2.4 交易情況修正

6.2.5 交易日期修正

6.2.6 房地產(chǎn)狀況修正

6.2.7 求取比準(zhǔn)價(jià)格

6.3 市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例

思考與練習(xí)

7 成本法及其運(yùn)用

7.1 成本法的原理

7.1.1 成本法的概念及理論依據(jù)

7.1.2 成本法的特點(diǎn)和適用范圍

7.1.3 成本法的基本步驟和公式

7.2 重新建造成本

7.2.1 重新建造成本的概念

7.2.2 重新建造成本的分類

7.2.3 重新建造成本的構(gòu)成

7.2.4 重新建造成本的估算方法

7.3 建筑物的折舊

7.3.1 建筑物折舊的概念

7.3.2 建筑物折舊的分類

7.3.3 建筑物折舊的估算方法

7.4 成本法運(yùn)用舉例

思考與練習(xí)

8 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

8.1 假設(shè)開發(fā)法的原理

8.1.1 假設(shè)開發(fā)法的概念

8.1.2 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

8.1.3 假設(shè)開發(fā)法的適用范圍與前提

8.1.4 假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式

8.2 假設(shè)開發(fā)法的注意事項(xiàng)

8.3 假設(shè)開發(fā)法的操作

8.3.1 調(diào)查待估房地產(chǎn)的基本情況

8.3.2 選擇最佳開發(fā)利用方式

8.3.3 估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

8.3.4 預(yù)測(cè)開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)格

8.3.5 估算成本費(fèi)用及利稅

8.3.6 進(jìn)行價(jià)格計(jì)算

8.4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例

思考與練習(xí)

9 路線價(jià)法及其運(yùn)用

9.1 路線價(jià)法的原理

9.1.1 路線價(jià)估價(jià)法的基本原理

9.1.2 路線價(jià)估價(jià)法的程序

9.1.3 路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍

9.2 深度指數(shù)表

9.2.1 深度價(jià)格的遞減比率

9.2.2 幾個(gè)路線價(jià)法則介紹

9.3 路線價(jià)法的操作

9.3.1 一面臨街地的評(píng)估

9.3.2 三角地的評(píng)估

9.3.3 雙面臨街地的評(píng)估

9.3.4 街角地的評(píng)估

9.3.5 袋地評(píng)估

9.3.6 不規(guī)則形地的評(píng)估

思考與練習(xí)

10 其他估價(jià)方法及其運(yùn)用

10.1 殘余估價(jià)法

10.1.1 殘余估價(jià)法的概念

10.1.2 建筑物殘余法

10.1.3 土地殘余法

10.2 長(zhǎng)期趨勢(shì)法

10.2.1 長(zhǎng)期趁勢(shì)法的概念與理論依據(jù)

10.2.2 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的特征

10.2.3 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的適用前提、適用范圍及運(yùn)用步驟

10.2.4 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的評(píng)價(jià)

10.2.5 常見的長(zhǎng)期趨勢(shì)法

10.3 購買年法

10.3.1 購買年法的概念

10.3.2 購買年法的實(shí)質(zhì)

10.3.3 求取購買年的步驟

10.3.4 購買年法的意義

思考與練習(xí)

參考文獻(xiàn)

高職高專教育是我國(guó)高等教育的重要組成部分。其目標(biāo)是培養(yǎng)擁護(hù)黨的基本路線，適應(yīng)生產(chǎn)、建設(shè)、管理、服務(wù)第一線需要的，德、智、體、美等方面全面發(fā)展的高級(jí)技術(shù)應(yīng)用型專門人才；學(xué)生應(yīng)在具有必備的基礎(chǔ)理論知識(shí)和專門知識(shí)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)掌握從事本專業(yè)領(lǐng)域?qū)嶋H工作的基本能力和基本技能，具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。本書是高職高專房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)系列教材之一，力求體現(xiàn)“夠用為度”，重在動(dòng)手能力和實(shí)踐能力的培養(yǎng)，可作為高等職業(yè)院校、高等?？茖W(xué)校房地產(chǎn)和物業(yè)管理等專業(yè)的教學(xué)用書，也可供房地產(chǎn)企業(yè)和主管部門人員學(xué)習(xí)參考。

本書根據(jù)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》（建住房234號(hào)），結(jié)合估價(jià)實(shí)踐編寫而成，意在使房地產(chǎn)估價(jià)人員及立志從事房地產(chǎn)工作的學(xué)生學(xué)習(xí)、掌握估價(jià)的理論和方法，尤其是估價(jià)方法的應(yīng)用。

全書共10章，主要內(nèi)容包括緒論、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序、房地產(chǎn)估價(jià)的影響因素、收益法及其應(yīng)用、市場(chǎng)比較法及其運(yùn)用、成本法及其運(yùn)用、假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用、路線價(jià)法及其運(yùn)用、其他估價(jià)方法及其運(yùn)用。每章前有本章提要、能力目標(biāo)，每章后附有本章小結(jié)和復(fù)習(xí)思考題。

本書由張宜松擔(dān)任主編，負(fù)責(zé)全書總纂定稿，高群擔(dān)任副主編，江峰、溫和、范婷參與了編寫工作。具體分工如下：張宜松編寫第l、3、4、5、6章，溫和編寫第2章，江峰編寫第7章，高群編寫第8、10章，范婷編寫第9章。

本書在編寫過程中參考了書后所列參考文獻(xiàn)中的部分內(nèi)容，在此向其作者致以誠摯的感謝。同時(shí)，對(duì)本書付出辛勤勞動(dòng)的編輯同志表示衷心謝意！

由于時(shí)間和編寫者水平及經(jīng)驗(yàn)有限，書中不妥之處在所難免，懇請(qǐng)廣大讀者批評(píng)指正。2100433B

《高職高專房地產(chǎn)專業(yè)系列教材·房地產(chǎn)估價(jià)》由武漢理工大學(xué)出版社出版。

《市政專業(yè)高職高專系列教材:隧道工程》作為高職高專院校道路與橋梁工程專業(yè)、軌道專業(yè)、監(jiān)理專業(yè)等的教材，也可供有關(guān)工程技術(shù)人員作參考用書。

《全國(guó)高職高專房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)系列規(guī)劃教材：房地產(chǎn)咨詢》以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程為依據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)全程提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面的咨詢服務(wù)。全書共分七個(gè)單元，每個(gè)單元為一個(gè)知識(shí)體系，各單元內(nèi)容相對(duì)獨(dú)立又相互連貫、融合。本書主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)咨詢概述、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立和年檢咨詢、房地產(chǎn)交易咨詢、房地產(chǎn)貸款咨詢、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理咨詢、房地產(chǎn)銷售面積計(jì)量咨詢、房屋拆遷補(bǔ)償咨詢等。本書在內(nèi)容安排上著力體現(xiàn)“理論夠用，實(shí)踐操作為主”，通過典型實(shí)例引入必需的理論知識(shí)，強(qiáng)調(diào)理論在實(shí)踐過程中的應(yīng)用，同時(shí)突出咨詢能力的培養(yǎng)，結(jié)合職業(yè)資格證書考核要求，培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力?！”緯勺鳛楦呗毟邔７康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)、物業(yè)管理等相關(guān)專業(yè)的教學(xué)和參考用書，亦可作為房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介公司等相關(guān)從業(yè)人員讀物和培訓(xùn)教材。

《高職高專房地產(chǎn)專業(yè)實(shí)用教材·房地產(chǎn)開發(fā)》可作為高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)的教材，也可作為建筑與工程管理類相關(guān)專業(yè)的選修教材和有關(guān)工程技術(shù)人員的參考用書。